核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]

股价表现与交易情况 - 贝壳-W股价下跌近3%，报41.02港元，成交额为2.14亿港元 [1] 公司近期事件 - 公司计划于11月10日举行董事会会议，审议并发布截至2025年9月30日止三个月的未经审计财务业绩 [1] 业绩预期与预测调整 - 预计公司第三季度业绩表现将大致符合预期 [1] - 预计公司第四季度及明年的财务预测存在下调风险 [1] - 摩根大通下调公司明年盈利预测达21% [1] 股东回报与评级 - 通过持续的成本改善和积极的股份回购，预计公司今年的股东回报将达到7% [1] - 摩根大通维持对公司"增持"的评级 [1] 目标价调整 - 摩根大通将公司H股目标价从57港元下调至47港元 [1]

股价表现与市场消息 - 贝壳-W股价下跌2.98%至41.02港元，成交额为2.14亿港元 [1] - 公司计划于11月10日举行董事会会议，审议并发布截至2025年9月30日止三个月的未经审计财务业绩 [1] 业绩预期与财务预测 - 摩通大根预计公司第三季度业绩表现将大致符合预期 [1] - 该行指出公司第四季度及明年的财务预测存在下调风险 [1] - 摩通大根下调了公司明年盈利预测达21% [1] 公司行动与股东回报 - 公司持续改善成本，并且本年度至今积极进行股份回购 [1] - 预计今年的股东回报将达到7% [1] - 基于上述原因，摩通大根维持对公司的"增持"评级 [1] 投资目标价调整 - 摩通大根将贝壳H股目标价从57港元下调至47港元 [1]

公司回购行动 - 公司于2025年11月5日斥资797.88万美元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为148.93万股 [1] - 每股回购价格区间为5.3美元至5.43美元 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年11月5日斥资797.88万美元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为148.93万股 [1] - 每股回购价格区间为5.3美元至5.43美元 [1]

公司回购动态 - 公司于11月5日耗资798万美元进行A股回购 [1] - 此次回购数量为149万股A股 [1]

股份数据 - 2025年11月4 - 5日已发行股份（不含库存股）3,403,080,518股，库存股0股，总数3,403,080,518股[3] - 已发行股份计算依据总额3,544,031,893股（含A类3,403,080,518股及B类140,951,375股）[9] 股份回购 - 2025年9 - 10月有多笔股份回购，如9月5日回购1,110,219股，每股6.304美元[5] - 2025年10月22 - 11月5日有多笔股份回购，如11月5日回购1,489,263股，每股5.3576港元[10] - 2025年11月5日在纽交所回购1,489,263股，总价7,978,826美元，最高5.43美元，最低5.3美元[16] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回360,216,007股[16] - 已购回72,348,492股，占决议通过当日已发行股份（不含库存股）2.008%[16] - 2025年11月5日回购股份占比0.042%（HKD）[10] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年12月5日[16]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为500,000美元，A类普通股为482,293.97美元，B类为17,706.03美元[1] - A类已发行股份（不包括库存股份）和库存股份上月底与本月底结存分别为3,403,080,518股和0股，B类分别为140,951,375股和0股[2] - A类期初与期末用作日后发行美国存托股份的A类普通股分别为113,582,424股及112,499,730股[3] 股份计划 - 2018年购股期权计划上月底结存11,216,730份，本月失效 -3,654份，其他变动 -1,281份，月底结存11,211,795份[4] - 2020年股份激励计划本月底可能发行或自库存转让的股份总数为155,033,213份[4] - 2020年股份激励计划受限制股份单位本月授出320,694份，归属1,081,413份，失效295,383份，月底可能发行新股份数为78,358,998份[6][7] 股份回购 - 2025年6月27日有购回股份拟注销但未注销，数量为37,806,099股[8] - 2025年9 - 10月在纽交所回购37,806,099股由美国存托股份所代表的A类普通股，10月31日未注销[9] 其他 - 本月内因行使期权所得资金总额为0.03美元[4] - 本月内合共增加/减少(-)已发行股份(不包括库存股份)总额和库存股份总额均为0[9] - 公司确认本月证券发行等获董事会正式授权批准且遵照规定进行[11] - 公司已收取证券发行等应得全部款项[11] - 有关上市的先决条件已全部履行[11] - 批准证券上市买卖函件内条件已履行[11] - 每类证券在各方面均相同[11] - 规定送呈公司注册处存档文件已正式存档，法律规定已遵行[11] - 所有权文件按规定发送或准备发送[11] - 上市文件所示物业交易完成，购买代价已缴付[11] - 有关债券等信托契约已制备签署，详情已送呈存档[11] - 购回股份作库存时，事件发生日期指购回并持有日期[12]

公司佣金政策 - 贝壳广州二手房交易中介费向买卖双方均建议收取1.5%的佣金率 [1] - 具体执行时收费标准需视中介品牌和房源实际情况而定 并无固定点数 [1] - 广州某链家门店店长表示 买卖双方服务费收费标准去年已对外公示 业主和客户成交佣金率均为1.5% [1] 市场信息与澄清 - 有市场消息称贝壳系平台调整佣金结构 向业主收取的佣金率从1%提高至1.5% [1] - 贝壳广州内部人士澄清 其二手房交易中介费一直给出买卖双方"1.5%、1.5%"的建议值 并非近期变化 [1] - 广州链家门店店长指出 公示的收费标准从近两个月开始实行 [1]

广州二手房中介费调整 - 贝壳系平台在广州对业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家佣金率维持不变，但公司表示其一直建议买卖双方佣金率均为1.5% [2] - 广州链家门店店长确认，买卖双方服务费收费标准去年已公示，均为1.5%，但近两个月才开始实行 [2][5] - 广州二手房中介佣金率通常在1.5%至3%之间，具体执行取决于中介品牌、房源情况和谈判，非常灵活和非标准化 [3][4][5] 全国中介费市场概况 - 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相当于较3%的参考价打了七折 [3] - 不同城市收佣模式各异：成都链家卖方佣金标准已提高至1.75%，上海保持买卖双方1%和2%，南京卖方佣金为总价的1.2% [6] - 政策导向是引导交易双方共同承担经纪服务费用，例如北京链家曾将中介费率从2.7%下调至2%，并改为买卖双方各承担1% [6] 买方市场下的行业动态 - 广州二手房市场已确立为买方市场，贝壳平台挂牌量超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难导致其议价能力减弱 [7] - 为争夺有限买家，市场普遍不向买家收取服务费，新房渠道甚至提供“返佣”，中介因此转向向弱势的业主方收取更高费用以弥补收益 [8] - 出现小中介平台采取“买家0中介费，卖家仅付0.8%”等激进低价策略，但专家认为这种模式因服务质量和盈利问题难以持续 [10][11] 中介行业竞争与收费趋势 - 房产中介领域“内卷”严重，中小中介为争客源大打价格战，出现“中介费一口价5000”、“中介费全返”等极端现象 [9] - 专家建议未来中介费制定应更精细化，按服务内容分环节明码标价，而非简单按总价比例收费 [11] - 尽管市场竞争激烈，整体中介费有下降趋势，但头部中介可能维持其收费标准，费用定价需兼顾各方诉求以促进市场平稳健康发展 [11][12]