阿里拍卖信息显示，标的包含土地面积34449.48平方米，土地用途为旅馆业用地，土地使用年限至2052 年11月4日。规定建筑面积41823.88平方米，其中地上规定建筑面积41095.3平方米，功能为酒店，地下 规定建筑面积728.58平方米，功能为公共充电站。其中，酒店于2017年开业，拥有325间客房及套房、4 间餐厅及1间酒廊，以及健身房、泳池等娱乐休闲设施及会议、宴会区域。 阿里资产司法平台显示，上述标的在撤回前吸引6544次围观，但显示无人报名。 值得注意的是，这并非该标的首次拍卖遇挫。阿里资产司法平台显示，2023年12月，该标的因"申请执 行人申请撤回"撤回拍卖；2024年5月，其首次拍卖及二次拍卖均因无人出价流拍；2025年11月，该标的 再次上架拍卖，起拍价约6.92亿元，最终仍因无人报名导致流拍。 12月25日，阿里资产司法平台显示，原定于当日启动二次拍卖的"深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道佳兆 业金沙湾大酒店01不动产"显示"本场已撤回"，平台公示撤回理由为"需进一步核实涉案财产有关拍卖事 宜"。 根据此前广东省深圳市中级人民法院发布的竞买公告，该标的第二次拍卖时间为2025年12月25日 ...

行业背景与核心问题 - 2025年中国房地产行业仍处于深度调整周期 部分民营房企因前期高杠杆扩张面临流动性压力 大量优质资产开发停滞[1] - 行业存在供需错配局面 核心城市核心地段优质住宅需求持续旺盛 与停滞的优质资产形成矛盾[1] - 盘活优质资产成为破解行业困局的关键[1] 项目案例：中信城开信悦湾 - 项目是佳兆业与中信城开以“央企+民企”协同合作模式盘活的资产 被视为行业资产盘活与合作开发的新样本[1] - 项目原为佳兆业持有的深圳东角头地块 因资金问题一度停滞开发[3] - 地块位于深圳湾核心区域 是深圳湾最后一块一线海景住宅用地 地理位置优越 处于三大核心规划交会处[3] - 项目总货值超700亿元[7] 合作方背景与模式 - 中信城开是中信集团一级全资子公司 注册资本达136.8亿元 拥有规模化开发经验及资金、资源整合、风险管控优势[5] - 合作模式并非简单资金注入 而是开发、运营、资源等多个层面的深度协同[7] - 中信城开的资金注入覆盖了土地款、工程款等前期投入 并为项目营销、运营提供资金保障[7] - 双方共同确定产品规划为建面211-512㎡纯大平层+顶复 以匹配深圳高净值人群需求并确保圈层纯粹性[7] 资源整合与项目提升 - 中信城开整合了中信集团的金融、文旅、医疗等资源 为项目提供“悦财富、悦生活、悦康养、悦文旅”等增值服务[9] - 佳兆业利用其在深圳的商业、物业资源 协助项目引入高端超市、精品餐饮等社区商业业态[9] - 双方共同引入了英国法雷尔建筑设计事务所、CCD香港郑中设计团队等国际知名设计资源以提升产品品质与市场竞争力[9] 项目影响与行业意义 - 项目成功盘活预计将为佳兆业带来显著现金流支撑 首推房源销售额预计可达150亿至200亿元 用于化解部分债务及改善财务状况[9] - 项目的高品质呈现有助于佳兆业修复品牌形象并增强市场信心[9] - 项目为佳兆业探索出“优质资产盘活+央企合作”的突围路径 该模式未来可复制到其他停滞项目中[9] - “央企+民企”协同合作模式为解决行业供需错配问题提供了可复制、可推广的经验 实现“1+1>2”的协同效应[10]

公司行动：同意征求期限延长 - 佳兆业集团宣布延长有关票据的同意征求届满期限 [2][4] - 原届满期限为2025年12月17日下午4时（伦敦时间） [2][4] - 新届满期限延长至2025年12月28日下午4时（伦敦时间），并实时生效 [2][4] 条款与条件 - 公司保留延长、终止或以其他方式修改同意征求条款的权利 [2][4] - 在届满期限或之前有效交付同意的合资格持有人将收取同意费 [2][4] - 在原届满期限前已有效交付同意的持有人无需采取任何行动，其指示维持有效且不可撤回 [2][4] - 除届满期限延长外，同意征求的所有其他条款及条件维持不变 [2][4]

同意征求期限 - 公司将票据同意征求届满期限由2025年12月17日伦敦时间下午4时延长至12月28日下午4时[5] 同意征求条款 - 原期限或之前已有效交付同意的合格持有人无需行动，指示维持有效且不可撤回[6] - 除期限修订外，同意征求声明其他条款及条件不变[7] 文件查阅 - 有关同意征求的所有文件可于https://deals.is.kroll.com/kaisa - consent查阅[8]

深圳金融风险防控政策与行动 - 深圳市委金融办召开会议，提出继续有力有序有效防范化解各类金融风险，严控增量、妥处存量、严防“爆雷” [1] - 政策坚持“一企一策”深入推进中小金融机构改革化险，并稳妥做好重点企业风险处置 [1] - 政策重点包括加快推动重点房企涉众理财风险出清，并严厉打击非法金融活动 [1] - 监管将加强跨部门协作联动，强化“线上+线下”的“预警-识别-快速处置”链条 [1] - 会议提及要做好地方金融组织监管工作，持续推进“失联”“空壳”等机构压降，助推地方金融组织“减量提质” [1] 房企理财风险现状与处置进展 - 据公开信息梳理，迄今已有超过15家国内知名品牌房企的理财产品发生风险 [1] - 风险事件自2021年9月恒大财富停止兑付开始，随后佳兆业、阳光城、中国奥园等在2021年四季度至2022年初出现逾期 [1] - 进入2023年，金科股份、远洋集团等也被曝出员工理财产品逾期 [1] - 据深圳地产金融资深人士分析，多数较早出现问题的房企已建立债务处置框架，风险处置工作正在推进，风险已从“燃点状态”进入“核心风险已显性化、正在缓慢排解”的阶段 [2] - 处置方式包括通过“以房抵债”、制定分期现金兑付方案等 [2] 具体房企风险处置案例 - 佳兆业自2021年11月起全力盘活资产回笼资金，已连续完成43期锦恒财富产品现金兑付 [2] - 佳兆业通过现金、实物抵债、财产权信托等方式，累计完成锦恒财富76%投资款及63%投资人的兑付 [2] - 在本轮行业调整中，万科等头部房企公司层面未公告发生大规模兑付逾期，但部分区域项目存在收益分配争议 [2] - 万科近期的境内债、境外债问题正引发市场对其偿债能力的关注 [2] - “22万科MTN004”中期票据的三份展期方案均未获得持有人会议通过，业内称预示着其债务重组风险升温 [2]

公司核心动态与战略 - 佳兆业集团主席郭英成近期高调现身地产项目发布会，为“中信・信悦湾”站台，传递公司逐步走上正轨的信号[1][3] - 公司提议按每股0.5港元发行新股，用以支付约1.2亿美元的美元票据利息，此举旨在节省约9.33亿港元现金，缓解现金流压力[5] - 公司境外债务重组方案已于2024年9月15日生效，成功削债约86亿美元，并将新票据平均展期5年，票面利率压至5%-6.25%，显著减轻短期偿债压力[14] 财务状况与债务化解 - 截至2025年6月底，公司现金及银行存款仅21.7亿元人民币，且大部分为受监管的预售资金，而一年内到期的短期债务高达1192亿元人民币，资金压力悬殊[7][9] - 以股抵债方案需持有本金额75%以上的债权人同意，发行价0.5港元高于二级市场价格，为债权人提供潜在退出路径[9] - 若方案获批，郭英成持股比例将从债务重组后的8.04%降至约6.5%，债权人合计持股将达60%，实现“以权换命”[11][12] 经营重心与资产盘活 - 公司将经营重心放在“保交付”和“盘活资产”上，自2021年以来已累计交付约12万套房源[16][17] - 通过转让“东角头地块”（即“中信・信悦湾”）股权给中信系，采用由合作方融资代建的模式盘活核心资产，项目现金流优先偿还资方后再回流至公司[20] - 销售端压力依然很大，加快销售回笼现金是公司面临的主要难题[19] 未来发展与探索 - 公司正从债务重组向常态化运营过渡，致力于恢复市场信用和主体信用[22] - 通过佳兆业资本平台探索现实世界资产代币化业务，试图以金融科技盘活商业和文旅资产，寻找新的增长点[22][24] - 公司未来需向市场证明其资产管理能力，并让债权人相信股价能走出低谷，以摆脱“出险房企”标签[26]

公司债务管理举措 - 提议按每股0.5港元发行新股以支付约1.2亿美元的美元票据利息，涉及2025年12月至2026年12月期间的六笔票据 [1] - 该方案旨在保全现金流，预计可减少约9.33亿港元的现金流出 [1] - 方案需获得持有本金额75%以上的债权人同意方可实施 [2] 公司财务状况 - 截至2025年6月底，公司持有现金及银行存款为21.7亿元人民币，其中绝大部分为受监管的预售资金 [2] - 同期，公司一年内到期的短期债务规模为1192亿元人民币 [2] - 境外债务重组已于2025年9月15日生效，实现约86亿美元的削债，并将新票据平均展期5年，票面利率降至5%-6.25% [3] 股权结构变化 - 若新股发行方案获批，公司主席郭英成持股比例预计将从8.04%降至6.5%，债权人合计持股比例将达到60%左右 [3] - 此举显示公司通过让渡股权以换取持续经营 [3] 项目运营与资产盘活 - 2021年至今，公司累计交付约12万套房源 [4] - 核心项目盘活采用合作模式，如“中信·信悦湾”项目由佳兆业与中信系合作开发，佳兆业将项目股权变更给中信系，由中信城开负责融资代建 [4] - 项目盘活产生的现金流将优先偿还资方投入，剩余部分回流至佳兆业 [4] 公司战略与前景 - 公司经营重心回归项目交付与资产盘活，并通过债务重组为企业回到正轨奠定基础 [4][5] - 公司探索多元化路径，如通过佳兆业资本等平台布局现实世界资产代币化业务，试图盘活商业和文旅资产 [5] - 公司成功保住了上市地位，稳住了核心管理团队，并利用债务重组争取到宝贵时间窗口 [5]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为50亿港元[1] - 本月底已发行股份（不包括库存股份）数目为91.15468487亿股[2] - 本月底库存股份数目为0股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）总额增加/减少为0普通股[8] - 本月库存股份总额增加/减少为0普通股[8] 股份期权 - 2009年11月22日股份期权计划，本月底结存股份期权数目为1.3442201亿份[3] - 2019年6月18日股份期权计划，本月底结存股份期权数目为0份，可能发行或自库存转让股份总数为5.96989598亿股[3] 可换股票据 - A档可换股票据本月底已发行总额为3亿美元，可能发行或转让股份4.95789473亿股，认购价/转换价4.75港元[4] - B档可换股票据本月底已发行总额为4亿美元，可能发行或转让股份6.61052631亿股，认购价/转换价4.75港元[4] - C档可换股票据本月底已发行总额为5亿美元，可能发行或转让股份8.26315789亿股，认购价/转换价4.75港元[4] - D档可换股票据本月底已发行总额为8亿美元，可能发行或转让股份15.50617283亿股，认购价/转换价4.05港元[4] - H档可换股票据本月底已发行总额为18.86210005亿美元，可能发行或转让股份36.55987293亿股，认购价/转换价4.05港元[5] 其他 - 有关香港预托证券的资料不适用[9] - 公司本月证券发行或库存股份出售或转让获董事会授权并遵照规定进行[10]

国内政策与流动性 - 央行11月通过公开市场国债买卖、PSL、其他结构性工具及MLF合计净投放流动性2904亿元，其中公开市场国债买卖净投放500亿元，PSL净投放254亿元，其他结构性工具净投放1150亿元，MLF净投放1000亿元 [2] - 国家发改委主任强调需统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [2] - 财政部部长明确将不新增隐性债务作为“铁的纪律”，严禁新设或异化产生各类融资平台，并指出地方债年度发行规模首次突破10万亿元 [3] - 12月2日央行开展1563亿元7天逆回购操作，因有3021亿元逆回购到期，单日实现净回笼1458亿元 [7] - 尽管央行公开市场净回笼，资金面仍稳中偏松，主要回购利率下行，其中DR001下行0.89个基点至1.297%，DR007下行1.70个基点至1.441% [8][9] 利率债市场 - 债市情绪偏弱，主要期限国债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行0.85个基点至1.8360%，10年期国开债活跃券收益率上行0.80个基点至1.9080% [10][11] - 30年期国债收益率上行1.40个基点，5年期国开债收益率上行1.50个基点 [11] 信用债市场动态 - 万科多只债券价格大幅下跌，其中“23万科MTN004”跌超81%，“21万科06”跌超31%，“21万科02”跌超25% [13] - 佳兆业集团就六只美元票据发起同意征求，寻求“以股代息” [14] - 旭辉集团七只公司债券自12月3日起停牌以推动债券重组方案 [14] - 多家公司取消债券发行，包括紫荆国际能源取消发行“25紫荆国能MTN001”，信达地产取消发行“25信达地产MTN005A”及“25信达地产MTN005B” [14] - 多家公司评级被撤销，包括江桥建发、四川涪创发展、滨城经开投的国际长期发行人评级或主体评级 [15] 可转债市场 - 转债市场主要指数随A股市场回落，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.52%、0.54%、0.46% [17] - 转债市场成交额468.56亿元，较前一交易日缩量84.73亿元，401支个券中54支上涨，344支下跌 [17] - 垒知转债、宏图转债、锦浪转02、银微转债公告即将触发转股价格下修条款 [18] 海外债市与宏观经济 - 欧元区11月调和CPI同比初值升至2.2%，服务业价格增长顽固，市场预期欧洲央行12月降息可能性极低 [4] - 经合组织预测全球主要央行降息周期将于2026年底结束，预计美联储在2026年底前仅再降息两次 [5] - 2年期美债收益率下行3个基点至3.51%，10年期美债收益率保持在4.09%不变，2/10年期美债收益率利差扩大至58个基点 [19][20] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率多数持平，德国10年期国债收益率保持在2.75% [21] 大宗商品市场 - 国际原油期货价格转跌，WTI 1月原油期货收跌1.14%至58.64美元/桶，布伦特2月原油期货收跌1.14%至62.45美元/桶 [6] - COMEX黄金期货跌0.77%至4241.90美元/盎司，NYMEX天然气价格收跌1.41%至4.825美元/盎司 [6]

债务管理方案 - 公司宣布向票据持有人进行同意征求，提出以发行股份代替现金支付的“以股代息”方案[1] - 方案涉及三期利息，总金额合计1.19亿美元，对应9.33亿港元[1] - 具体包括以股份形式支付2023年12月28日的最低现金利息，并可选择支付2026年6月28日及12月28日的最低现金利息[1] - 利息支付股份发行价为每股0.5港元，较昨日收盘价0.121港元溢价约313.2%[1] - 估算增发股份将对应公司增发后总股本的19.06%，公司当前总市值约11亿港元[1] 方案目的与效果 - 此举系公司主动管理债务和优化资本结构，致力实现境外债务重组成功后的可持续价值重塑[3] - 通过将现金支付义务转化为股份支付，旨在全面提升流动性与资本运作效能[3] - 为公司优质资产的价值释放与城市更新项目推进赢得时间窗口[3] - 方案落地可改善财务状况及稳定性、延长债务到期情况、强化资产负债表、改善现金流量管理及减少利息开支[3] - 股份发行旨在支持支付票据的现金利息，作为公司寻求产生现金流、对现有融资进行展期、寻求替代融资及节省支出措施的一部分[3] 债务重组背景 - 本次寻求“以股代息”的债券是公司在2023年9月15日完成的境外债务重组中所发行[3] - 彼时重组方案生效后，公司实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年[3] - 公司在2027年底前无刚性还本压力，重组成功后新票据的票面利率介于5%至6.25%之间[3] 行业环境与公司进展 - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，极大减轻短期公开债务偿还压力[4] - 出险企业虽能完成债务重组，但其资产负债表仍面临调整压力[4] - 公司通过资本结构的前瞻性主动管理，为核心资产价值释放争取时间窗口[4] - 公司多个项目取得突破，包括与中信城开合作的“中信城开·信悦湾”及佳园项目，采用“民营房企+AMC+地产国企”的协同模式，引入央国企战略合作以化解开发风险[4]