I. 法定/註冊股本變動 FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 美聯集團有限公司 (於百慕達註冊成立之有限公司) 呈交日期: 2025年10月2日 第 2 頁 共 10 頁 v 1.1.1 III.已發行股份及/或庫存股份變動詳情 (A). 股份期權（根據發行人的股份期權計劃） | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01200 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 100,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底 ...

香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

租赁协议信息 - 2025年9月19日公司与黄先生订立2025租赁及许可框架协议续期2022协议[4][6] - 2025租赁及许可框架协议自2025年9月19日至2028年9月18日为期3年[21][22][24] - 各正式租赁协议/许可协议固定期限不超3年[5][11] 权益与投票 - 黄先生间接拥有公司全部已发行股份约37.04%权益[5][20] - 黄先生及黄静怡女士在董事会会议上就相关决议案放弃投票[17] 财务数据 - 集团租赁使用权资产历史总值：2022年9月19日至12月31日为213.7万港元，2023年为435万港元，2024年为68.4万港元，2025年1月1日至9月18日为0[12] - 集团各期间年度上限：2025年生效日至12月31日为850万港元，2026年为800万港元，2027年为1250万港元，2028年1月1日至到期日为1400万港元[14] 协议规定 - 协议须遵守报告、公告及年度审阅规定，获豁免通函及独立股东批准规定[5] - 租金/许可费经公平磋商等方式厘定[12][13] 董事会构成 - 公告日期董事会由六名董事组成，包括三名执行董事及三名独立非执行董事[23]

财报信息 - 2025年中期业绩报告登载于公司及港交所网站[3][8] 股东通讯 - 非登记股东获取印刷本方式及相关规定[4][8][12] - 非登记股东接收网站版本通知条件[5][9] 时间及联系方式 - 通知日期为2025年9月19日[9][10] - 查相关事宜致电或电邮方式[6][9] 个人资料 - 公司可披露转移个人资料及保留期限[12] - 查核更正资料书面寄至指定处[12]

财报信息 - 公司2025年中期业绩报告英文及中文版本分别登载于公司网站和港交所网站[2][7] 股东通讯 - 建议股东阅览公司通讯网站版本，无法接收可申请免费印刷本[2][3][7] - 登记股东需提供有效邮箱地址，否则只能收印刷本通知[4][8] - 回覆表格可寄至卓佳证券登记有限公司或电邮至指定邮箱[10] 其他信息 - 通知日期为2025年9月19日[2][8] - 甲部指示适用于日后公司通讯，有效期至2026年5月31日[10]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司截至2025年6月30日止六个月收益为25.18亿港元，较去年同期的33.19亿港元下降24.1%[55] - 公司期内溢利为1.51亿港元，较去年同期的1.74亿港元下降13.0%[55][57] - 公司每股基本及摊薄盈利为21.12港仙，较去年同期的24.27港仙下降13.0%[55] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收益为2,517,917千港元，较2024年同期的3,318,795千港元下降24.1%[71] - 除税前溢利同比下降13.9%，从2024年上半年的206,410千港元降至2025年同期的177,626千港元[76] - 来自外部客户的总收益同比下降24.1%，从2024年上半年的3,318,795千港元降至2025年同期的2,517,917千港元[80] - 每股基本盈利同比下降13.0%，从2024年上半年的24.27港仙降至2025年同期的21.12港仙[88] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 物业代理业务回赠金额为966,748千港元，较2024年同期的1,519,647千港元下降36.4%[71] - 收益减回赠后净额为1,543,418千港元，较2024年同期的1,792,480千港元下降13.9%[71] - 融资成本同比下降43.3%，从2024年上半年的15,831千港元降至2025年同期的8,967千港元[85] - 银行借款利息支出同比下降75.5%，从2024年上半年的8,663千港元降至2025年同期的2,125千港元[76][85] - 所得税开支同比下降18.9%，从2024年上半年的32,343千港元降至2025年同期的26,236千港元[86] - 主要管理层补偿为21454千港元，较去年同期22394千港元下降4.2%[109] 各条业务线表现 - 物业代理业务收益为2,510,166千港元，较2024年同期的3,312,127千港元下降24.2%[71] - 物业代理业务分部业绩为205,585千港元，较2024年同期的237,935千港元下降13.6%[71] - 住宅物业收益为2,481,351千港元，占物业代理业务总收益的98.8%[72] - 工商物业及商铺收益为28,815千港元，较2024年同期的21,437千港元增长34.4%[72][74] - 其他业务收益为7,751千港元，较2024年同期的6,668千港元增长16.2%[72][74] - 移民顾问服务收益为4,155千港元，较2024年同期的3,603千港元增长15.3%[71] - 应占合营企业业绩为6,482千港元，较2024年同期的4,788千港元增长35.4%[72][74] 各地区表现 - 香港及澳门市场收益同比下降25.6%，从2024年上半年的3,182,422千港元降至2025年同期的2,367,952千港元[80] - 中国内地市场收益同比增长10.0%，从2024年上半年的136,373千港元增至2025年同期的149,965千港元[80] - 内地业务在2025年上半年保持盈利[20] 市场环境与运营数据 - 一手住宅物业成交量创近六年新高，新盘潜在供应由112,000个降至105,000个[8] - 二手市场物业注册量较去年微升2%[8] - 一手物业成交宗数增加8.2%，但成交总额下跌20%[9] - 持牌地产代理人数量及铺点数目持续下跌[21] - 2025年上半年香港楼价微跌0.6%，同比下跌2.9%[16] - 2025年上半年租金上升1.17%接近历史高位[16] - 香港银行同业拆息急挫推动按揭利率低于租金回报[8] - 香港银行同业拆息下跌使按揭利率低于小型单位租金回报率[16] - 400万港元以下物业印花税大幅削减至100港元[8][9] - 恒生指数因AI企业DeepSeek崛起及政策支持攀升至近年高位[8] 宏观经济背景 - 2025年上半年旅客到港人数同比上升12%[13] - 中国内地首季GDP增长5.4%，第二季增长5.2%[11] - 2025年6月中国消费者物价指数同比微升0.1%[11] 资产、负债和现金流 - 公司现金及银行存款为7.22164亿港元（2024年末：7.11127亿港元）[26] - 公司经营业务所得现金净额为1.56亿港元，较去年同期的1.12亿港元增长39.0%[64] - 公司现金及现金等价物为7.22亿港元，较期初的7.11亿港元增长1.5%[59][64] - 公司总资产为44.22亿港元，较期初的47.08亿港元下降6.1%[59][60] - 公司权益总额为11.43亿港元，较期初的9.94亿港元增长15.0%[60][62] - 公司总负债为32.79亿港元，较期初的37.15亿港元下降11.7%[60] - 公司来自借款所得款项为5.60亿港元，较去年同期的8.00亿港元下降30.0%[64] - 公司偿还借款5.60亿港元，较去年同期的6.07亿港元下降7.7%[64] - 公司获未动用借贷融资额度11.68亿港元[27] - 流动比率为1.3（2024年末：1.2）[27] - 股本回报率为13.25%（2024年同期：20.74%）[27] - 总资产同比下降6.1%，从2024年末的4,708,309千港元降至2025年中的4,421,615千港元[78] - 住宅物业分部资产同比下降4.3%，从2024年末的4,118,224千港元降至2025年中的3,941,429千港元[78] 应收账款和贷款 - 抵押应收账款账面值约29.36433亿港元（2024年末：32.86341亿港元）[27] - 应收未偿还贷款为195.8万港元，较2024年末的41.3万港元增长374%[29] - 未偿还贷款余额共4宗，较2024年末的5宗减少20%[29] - 最大单笔未偿还贷款为124.6万港元，占贷款组合总额的64%[29] - 期内无贷款减值亏损，与去年同期一致[29] - 应收贷款总额从413千港元增至1958千港元，增长374.1%[93] - 应收账款净额从3430535千港元降至3104092千港元，减少326443千港元（9.5%）[95] - 应收账款逾期超过90天部分从18579千港元增至28778千港元，增长54.9%[95] - 抵押借款的应收账款账面价值从3286341千港元降至2936433千港元，减少349908千港元（10.6%）[96] 投资物业 - 投资物业公平值从25436千港元下降至24241千港元，减少1325千港元（5.2%）[90] - 香港投资物业公平值从21340千港元降至20230千港元，减少1110千港元（5.2%）[91] - 中国内地投资物业公平值从4096千港元降至4011千港元，减少85千港元（2.1%）[91] 关联方交易 - 收取关联公司代理费收入为82091千港元，较去年同期8550千港元大幅增长860%[105] - 支付予关联公司回赠为8442千港元，较去年同期20366千港元下降58.5%[105] - 与鋑联附属公司分担行政及企业服务费为12775千港元，较去年同期10225千港元增长24.9%[106] - 向关联公司支付租赁支出为1162千港元，较去年同期1186千港元下降2%[106] - 应收关联公司款项为72758千港元，较去年底29477千港元增长146.8%[107] - 应付关联公司款项为17147千港元，较去年底18066千港元下降5.1%[107] - 支付予董事及其他关联公司利息开支在2025年为零，而2024年为4453千港元[105] - 向黄先生实益拥有公司支付租赁支出为1360千港元，较去年同期1385千港元下降1.8%[108] 雇员和购股权 - 集团全职雇员人数为4640名，较2024年末增长1.0%[37] - 营业代理雇员4019名，占雇员总数的86.6%[37] - 董事黄建业先生和黄静怡女士各持有4,587,150份购股权，行使价为每股1.09港元[48] - 根据购股权计划，公司可授出的购股权总数为26,728,000股[49] 股东结构和股份回购 - 董事黄建业持有270,112,974股，占公司已发行有投票权股份的37.68%[38] - 董事黄静怡持有4,587,150股，占公司已发行有投票权股份的0.64%[38] - 主要股东邓美梨女士持有270,112,974股普通股，占公司已发行有投票权股份的37.68%[42] - Southern Field持有265,525,824股普通股，占公司已发行有投票权股份的37.04%[42] - Sunluck持有265,525,824股普通股，占公司已发行有投票权股份的37.04%[42] - Sun Life Financial, Inc.及其关联实体合计持有47,984,100股普通股，占公司已发行有投票权股份的6.69%[42][43] - Massachusetts Financial Services Company持有42,627,000股普通股，占公司已发行有投票权股份的5.94%[42] - Moerus Capital Management LLC持有38,650,000股普通股，占公司已发行有投票权股份的5.39%[42] - 林源庆先生及其配偶合计持有49,200,000股普通股，占公司已发行有投票权股份的6.86%[42] - 公司于2025年1月回购190,000股股份，总代价为156,800港元，最高价0.83港元，最低价0.82港元[50] - 公司注销190000股自有股份，总代价157千港元[97] 应付佣金 - 应付佣金及回赠从3246201千港元降至2745241千港元，减少500960千港元（15.4%）[98] - 30日内应付佣金从495273千港元降至312326千港元，减少182947千港元（36.9%）[98] 法律和监管事项 - 司法覆核申请结果将于2025年9月30日前作出，原定2025年第三季的审讯已取消[34][36] - 集团未就竞争条例相关法律程序计提拨备，因潜在负债无法可靠估计[36] 其他运营数据 - 使用权资产确认为2241千港元，较去年同期2278千港元下降1.6%[106]

香港豪宅市场交易情况 - 第三季迄今录得21宗逾亿港元一手成交 较第二季16宗大幅上升约31.3% 创近3季新高 [1] - 本季迄今21宗逾亿港元一手成交共涉及约51亿港元 较第二季涉及金额约39.3亿港元上升约29.8% [1] - 本季逾亿港元一手成交量有望超越去年第四季28宗水平 并创5季新高 [1] 市场预期与政策影响 - 市场预期美国将重启减息 叠加新一份《施政报告》公布在即 憧憬有利好香港楼市政策 [1] - 投资移民计划可能进一步放宽 鼓励投资移民置业 为香港引入资金 [1] - 若政策落实 将刺激中高价及豪宅物业交投 [1]

股价表现 - 公司股价现报2.14港元，单日下跌8.94% [1] - 股价年内累计涨幅仍超过1.5倍 [1] - 昨日盘中触及2.38港元，创2018年2月8日以来逾7年半新高 [1] 交易数据 - 当前成交额为2505万港元 [1] - 公司最新市值为15亿港元 [1] 股东权益变动 - 股东林源庆于9月11日以每股均价2.20港元减持70万股 [1] - 减持涉及资金约154万港元 [1] - 减持后持股比例由5.02%下降至4.92% [1]

美联集团股东权益变动 - 林源庆持有好仓股份从3600万股减持至3530万股 [2] - 持股比例从5.02%下降至4.92% [2] 金马能源股东权益变动 - 郑菁持有好仓股份从4290万股大幅增持至9584.5万股 [2] - 王利杰持有好仓股份从4290万股大幅增持至9584.5万股 [2] - 两人持股比例均从8.01%大幅上升至17.90% [2]

股东减持交易 - 股东林源庆于2025年9月11日以每股均价2.20港元减持美联集团70万股股份 涉资金额154万港元 [1][2] - 减持后该股东持股数量从3600万股降至3530万股 持股比例由5.02%降至4.92% [1][2] - 该交易通过场内交易方式进行 交易记录编号为IS20250911E00042 [2]