业务运营与增长 - 公司新增10个购物中心推动租金收入增长10% [1] - 上半年同店销售和客流量分别同比增长3%和8% [1] - 各业务板块均产生正现金流 [1] 财务与资本结构 - 持续降低负债水平及融资成本 [1] - 大部分信贷贷款被资产支持的营运贷款替代 [1] - 利润规模预计今年触底并于明年回升 [1] 估值与投资前景 - 利润模式具备可持续性特征 [1] - 当前估值倍数存在提升空间 [1] - 目标价从11.7港元上调至15.8港元并维持买入评级 [1]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 商业投资与资产管理组成的运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业租金收入55.0亿元 同比增长4.9% [1] 商业运营规模 - 累计运营商场89座 覆盖24个高能级城市 [1][2] - 运营总建筑面积943万平方米 [2] - 合作品牌超7300家 其中战略品牌超400家 [2] 运营效率指标 - 商场平均出租率保持97%高位 [1] - 上半年日均客流同比增长11% 营业额同比增长17% [2] - 春节期间营业额18.8亿元 日均客流同比上升18% [3] 场景创新与营销策略 - 通过天街庙会、非遗文化展示等打造沉浸式消费场景 [3] - 重庆公园天街冰雪主题带动日均客流同比增长64% [3] - 天街欢抢节期间营业额19.6亿元 日均同比提升49.7% [4] 产品体系与升级策略 - 采用MALL、MALL+街区等多元产品形态 [6] - 实施"一店一策"经营策略 紧抓首店经济机遇 [6] - 重庆北城天街改造后引入超100家头部品牌矩阵 [7] 未来发展计划 - 下半年预计新开约10座商场 [1][2] - 将通过新商业空间迭代迈进"百MALL"时代 [2] - 南宁青秀天街开业三天营业额近2800万元 [6]

公司名稱: 龍湖集團控股有限公司 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00960 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 6,987,179,462 | | 0 | | 6,987,179,462 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 6,987,179,462 | | 0 | | 6,987,179,462 | 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | ...

市场表现与签约事件 - 龙湖·光年中心位列2025年1-8月合肥办公产品成交榜首 [1] - 东源电力签约入驻整层约2200平方米总部空间 [1] 地段优势与区域定位 - 项目位于高新蜀西湖CBD 是国家级高新区核心区域 比肩北京中关村和上海张江 [3][5] - 区域具备高浓度资源：政府政务窗口 上下游产业链 高净值人才均在1公里范围内 [5] - 无缝接驳地铁2号线 3横3纵路网 5分钟可达产商居研一站式配套 [8] 品牌生态与服务体系 - 龙湖集团依托地产开发 商业投资 物业管理 资产管理 智慧营造五维生态布局 [5] - 项目自带约12万平方米天街购物中心 提供品牌展示与客户接待流量入口 [5] - 配备龙湖冠寓长租公寓 解决500强企业全国调派人才居住需求 [5] - 智能通行与24小时能源监测系统提升办公效率30%以上 [5] 硬件配置与空间设计 - 项目采用垂直TOD生态理念 73%企业将TOD综合效能列为关键选址因素 [8] - 配备8大鼎级配置：约200米天际线 LOW-E双层中空玻璃 11部锋速电梯 VRV分户空调 [8] - 拥有约700平方米精装大堂 约600平方米CEO云顶会客厅等尊享空间 [8] 资产管理与成本优化 - 黑金权益服务体系通过4大智能科技+2大绿色节能系统帮助企业节省15%-20%运营成本 [10] - 提供10项全周期行政助理服务 包括政策申报 工商财税 活动策划等菜单式解决方案 [10] - 资管团队定期提供租金走势分析和产业政策解读 实现空间与资产双重收益 [10] 企业集聚与生态价值 - 已汇聚超过60家头部名企 包括国家级专精特尖小巨人富瑞雪 晋江离岸创新中心等 [13] - 项目通过地段×品牌×产品×服务全维度价值进阶 重新定义合肥商务地标标准 [13] - 形成资源互通 合作共荣的全维商务生态圈 成为企业第二张烫金名片 [13]

股价表现 - 融创中国涨5.92%至1.61港元 [1] - 中国海外宏洋集团涨5.31%至2.38港元 [1] - 龙湖集团涨2.27%至10.82港元 [1] - 万科企业涨2.26%至5.43港元 [1] 政策动向 - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》 涉及激活城市存量资源潜力及"好房子"建设 [1] - 北京放松五环外限购政策 [1] - 上海放松外环外限购政策 [1] 行业展望 - 四季度地产成交量有望迎来反弹 [1] - 政策助推基本面止跌回稳 [1] - 当前地产板块估值偏低 [1] 投资策略 - 建议逢低配置地产股 [1] - 重点推荐布局核心一二线城市且主打改善产品的房企 [1] - 关注具备持续拿地能力的开发商 [1]

股价表现 - 融创中国股价上涨5.92%至1.61港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨5.31%至2.38港元 [1] - 龙湖集团股价上涨2.27%至10.82港元 [1] - 万科企业股价上涨2.26%至5.43港元 [1] 市场表现时间 - 内房股午后走高现象发生在9月1日 [1]

内房股市场表现 - 融创中国股价上涨5.92%至1.61港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨5.31%至2.38港元 [1] - 龙湖集团股价上涨2.27%至10.82港元 [1] - 万科企业股价上涨2.26%至5.43港元 [1] 政策动向 - 中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 涉及激活存量资源潜力与"好房子"建设 [1] - 北京放松五环外限购政策 [1] - 上海放松外环外限购政策 [1] 行业展望 - 国金证券预计四季度地产成交量将反弹 [1] - 政策落地将助推行业基本面止跌回稳 [1] - 当前地产板块估值处于偏低水平 [1] 投资策略 - 建议逢低配置地产股 [1] - 重点推荐布局核心一二线城市且主打改善产品的房企 [1] - 优先选择具备持续拿地能力的开发商 [1]

核心观点 - 中金维持龙湖集团跑赢行业评级及11.5港元目标价 对应2025年0.46倍目标P/B和9%上行空间 公司当前交易于0.4倍2025年P/B和1.1%股息收益率 [1] 财务表现 - 上半年收入同比增长25%至587.5亿元 主要受益于开发结算规模提升 [1] - 归母核心净利润达13.8亿元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.07元 派息比率小幅提升至34.2% [1] 债务结构优化 - 有息负债较2024年末压降65亿元至1698亿元 [2] - 净负债率和扣预负债率分别下降0.5个百分点和1.2个百分点至51.2%和56.1% [2] - 年内到期信用债及中债增信债券已全额兑付 [2] - 经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元 占比达55% [2] - 融资成本降至3.58% 平均借贷年期提升至10.95年 [2] 运营与服务业务 - 运营业务收入同比增长2.5%至70.1亿元 [3] - 购物中心零售额同比增长17%至402亿元 同店增长3% [3] - 租金收入同比增长5%至55.0亿元 [3] - 服务业务收入基本持平于62.6亿元 [3] - 物业管理在管面积约4亿平米 较2024年末4.1亿平米有所下降 主要因主动退出低质效第三方项目 [3] - 运营和服务业务合计贡献核心净利润约40亿元 [3] 未来战略规划 - 预计2025年末有息负债再降200亿元至1450亿元左右 其中约1000亿元为经营性物业贷及长租贷 [4] - 信用融资占比将继续压降 [4] - 上半年经营性现金净流入超20亿元 预计全年净流入约100亿元 [4] - 开发及多元赛道现金流均为正向贡献 [4] 业务展望 - 预计2026年起商场租金收入增速趋于正常化 [5] - 下半年计划开业10座商场（7座重资产+3座轻资产） [5] - 重点调改项目将于明年逐步释放租金贡献 [5] - 运营及服务业务将持续作为现金流和核心净利润的压舱石 [5]

8月广州楼市概况 - 8月广州新建商品住宅网签面积38.1万㎡ 环比略有下降 受传统淡季和天气因素影响 开发商推货节奏放缓 市场成交维持低位水平 [1] - 1-8月广州新建商品住宅网签面积431.5万㎡ 同比上升3.2% [1] 2025年1-8月广州房地产企业销售金额排名 - 流量金额TOP20房企总销售额1201.1亿元 权益金额TOP20房企总销售额971亿元 [7] - 保利发展以263.3亿元流量金额和218.0亿元权益金额位列双榜首 [5][8] - 越秀地产以208.2亿元流量金额和158.1亿元权益金额位列双榜第二 [5][8] - 珠实地产以92.2亿元流量金额位列第三 华润置地79亿元位列第四 中海地产74.3亿元位列第五 [5][8] - 房企分四个阵营：200亿以上2家合计471.5亿元占39.3% 50-100亿5家合计367.9亿元占30.6% 20-50亿11家合计330亿元占27.5% 20亿以下2家合计31.7亿元占2.6% [8] 2025年1-8月广州房地产企业销售面积排名 - 流量面积TOP20房企总销售面积336.4万㎡ 权益面积TOP20房企总销售面积275.8万㎡ [11] - 保利发展以55.1万㎡流量面积和45.7万㎡权益面积位列双榜首 [11][12] - 越秀地产以49.8万㎡流量面积和37.8万㎡权益面积位列双榜第二 [11][12] - 珠实地产以24.8万㎡流量面积和20.8万㎡权益面积位列双榜第三 [11][12] 2025年1-8月广州房地产项目销售排名 - 销售金额TOP20门槛值13.7亿元 保利天奕(海珠区)44.5亿元位列第一 保利天曜(天河区)38.9亿元位列第二 万博悦府(番禺区)34.8亿元位列第三 [15][16] - 销售面积TOP20门槛值3.3万㎡ 亚运城(番禺区)6.0万㎡位列第一 万博悦府(番禺区)5.9万㎡位列第二 保利天奕(海珠区)5.7万㎡位列第三 [15][16]

核心观点 - 中金维持龙湖集团跑赢行业评级及11.5港元目标价 对应0.46倍2025年目标P/B和9%上行空间 [1] - 公司财务安全性持续夯实 债务结构优化及现金流改善显著 [2][4] - 运营及服务业务贡献稳定利润 预计2026年租金收入增速正常化 [3][5] 财务表现 - 1H25收入同比增长25%至587.5亿元 归母核心净利润13.8亿元符合预期 [1] - 中期每股派息0.07元 派息比率小幅提升至34.2% [1] - 1H25经营性现金净流入超20亿元 预计全年净流入约100亿元 [4] 债务结构优化 - 有息负债较2024年末压降65亿元至1698亿元 净负债率降至51.2% [2] - 经营性物业贷及长租贷较2024年末提升100亿元至930亿元 占比达55% [2] - 融资成本降至3.58% 平均借贷年期提升至10.95年 [2] - 预计2025年末有息负债再降200亿元至1450亿元 经营性物业贷占比超1000亿元 [4] 业务运营 - 1H25运营业务收入同比增2.5%至70.1亿元 其中购物中心零售额同比增17%至402亿元 [3] - 租金收入同比增5%至55.0亿元 受重点项目装修改造影响 [3] - 服务业务收入基本持平于62.6亿元 在管面积约4亿平米 [3] - 运营及服务业务合计贡献核心净利润约40亿元 [3] 发展前景 - 2025年下半年计划开业10座商场（7座重资产+3座轻资产） [5] - 2026年起商场租金收入增速有望正常化 重点调改项目将释放租金贡献 [5] - 运营及服务业务持续作为现金流及核心净利润压舱石 [5]