报告发布 - 公司发布2025年中期报告，有中英文版本，已上载于www.cifi.com.cn及www.hkexnews.hk[2][7] 通讯方式 - 自2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯，未来在上述网站提供，替代印刷本[3][8] 股东通知 - 非登记股东收未来公司通讯应向中介提供邮箱，否则需主动查网站[4][9] - 非登记股东收印刷本可填回条交公司或发邮件说明，指示有效期一年[5][9] 咨询方式 - 对信件有疑问可在工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688咨询[6][10] 信件日期 - 信件日期为2025年9月24日[11][12]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告，有中英文版，已上传指定网站[3][9] 通讯方式 - 2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯[4][10] - 建议股东提供邮箱地址，未提供或无法接收通知[5][6] - 可申请接收印刷本通讯，指示有效期一年[7][12] 咨询方式 - 对信件有疑问可工作日致电咨询[8][12]

土地储备 - 公司土地储备总量约为2730万平方米，其中应占建筑面积约为1610万平方米[3] - 公司土地储备总量为2730万平方米，应占部分为1610万平方米[6] - 公司土地储备包括已取得土地使用权或已订立土地出让合同的物业项目[33][36] - 总土地储备约2,730万平方米[52][55] - 公司总土地储备建筑面积为2730万平方米，其中应占土地储备建筑面积为1610万平方米[138][139] - 长三角区域土地储备总量为678.81万平方米，占总土地储备24.9%[141] - 环渤海区域土地储备总量为797.37万平方米，占总土地储备29.2%[141] - 中西部区域土地储备总量为1022.06万平方米，占总土地储备37.4%[144] 合同销售表现 - 公司合同销售金额为101.6亿元人民币，同比下降50.0%[40][43] - 公司合同销售包括附属公司、合营企业及联营公司的合同销售，数据未经审核[30][31] - 公司合同销售金额为101.6亿元人民币，同比下降50.0%[69][71] - 合同销售建筑面积为989,300平方米，同比下降40.3%[69][72] - 合同销售平均售价为10,274元人民币/平方米[69][72] - 住宅项目合同销售金额占比87.6%，办公/商业项目占比12.4%[69][73][75] - 长三角地区合同销售金额占比24.4%，环渤海25.5%，中西部37.6%，华南12.5%[69][73][76] - 一线及二线城市合同销售金额占比87.0%[69][73][78] 收入表现 - 公司已确认收入为122.813亿元人民币，同比下降39.2%[40][43] - 物业销售确认收入为78.624亿元人民币，同比下降50.4%[82][83] - 物业销售收入占总确认收入64.0%[82][83] - 公司物业销售已确认收入同比下降50.4%至78.62亿元人民币（2024年：158.40亿元）[84][88] - 住宅类物业收入占比提升至95.5%（2024年：92.6%），确认收入75.06亿元[84] - 长三角地区收入占比34.8%位列第二，确认收入27.36亿元[84] - 中西部地区收入占比大幅提升至58.8%（2024年：45.0%），确认收入46.26亿元[84] - 二线城市收入占比达92.5%，确认收入72.73亿元[88] - 投资物业租赁收入同比下降0.3%至7.86亿元[97][100] - 物业管理收入同比增长5.2%至33.75亿元[98][102] - 集团总收入同比下降39.2%至122.81亿元[99][103] - 公司总收入同比下降39.2%至122.81亿元人民币，其中物业销售收入下降49.9%至81.20亿元（占比66.1%）[106] 利润与亏损 - 公司期内亏损约为62.393亿元人民币，去年同期为44.404亿元人民币[40][44] - 公司股东权益应占核心亏损净额约为42.492亿元人民币，去年同期为34.01亿元人民币[40][44] - 公司核心净亏损不包括物业减值和汇兑损益等非经常性项目[30][32] - 公司毛利率从去年同期的13.4%下降至8.0%，毛利下降63.7%至9.83亿元人民币[110][111] - 投资物业公允价值亏损扩大至6.76亿元人民币（去年同期为3.71亿元）[113][117] - 合营联营企业业绩亏损扩大至2.70亿元人民币（去年同期亏损0.81亿元）[120][123] - 物业减值损失维持在16.09亿元人民币（去年同期16.49亿元）[112][116] - 期内亏损扩大至62.39亿元人民币（去年同期为44.40亿元），股东应占净亏损增至63.58亿元[127][129] - 公司核心净亏损归属于股权持有人为42.492亿元人民币，较去年同期34.01亿元人民币增长24.9%[130] 成本与费用 - 销售成本同比下降35.4%至112.98亿元人民币[107][108] - 销售及营销开支下降44.6%至3.74亿元人民币，行政开支下降9.3%至8.30亿元[114][115][118][119] - 融资成本总额（含资本化）下降15.6%至23.40亿元人民币，总债务降至842亿元[121][125] - 所得税开支大幅下降87.9%至1.20亿元人民币[122][126] 物业交付与管理 - 物业交付约15,000套单位，行业排名第九[51][54] - 交付物业建筑面积714,522平方米，同比下降42.7%[82][83] - 已确认平均售价为11,004元人民币/平方米，同比下降13.4%[82][83] - 物业管理收入增长2.7%至人民币34.6亿元[53][56] - 物业管理总合约建筑面积3.549亿平方米，同比增长1.1%[57][59] - 在管建筑面积2.537亿平方米，同比增长1.2%[57][59] - 商业地产租金收入与去年同期持平，达人民币7.9亿元[58][61] 债务与融资 - 公司总负债包括银行借款、境内外债券等债务工具[33][34] - 公司净负债对股本比率按总负债减银行结余及现金后占股本权益百分比计算[33][34] - 公司加权平均债务成本为期末未偿还债务的加权平均利息成本[33][35] - 银行结余及现金约人民币101.6亿元[62][63] - 境外债务重组减少约52.7亿美元，占投票计划债权总额66%[62][64] - 公司银行结余及现金为101.614亿元人民币，较2024年末110.368亿元人民币下降7.9%[148] - 公司总债务从2024年12月31日的人民币866.538亿元下降至2025年6月30日的人民币842.122亿元[149][152] - 公司加权平均借贷成本维持在4.7%[150][153] - 公司现金及银行结余从2024年12月31日的人民币110.368亿元减少至2025年6月30日的人民币101.614亿元[151] - 公司净负债权益比率从2024年12月31日的145.6%上升至2025年6月30日的166.8%[162][165] - 公司债务资产比率从2024年12月31日的33.8%上升至2025年6月30日的34.9%[162][165] - 公司流动比率从2024年12月31日的1.0倍下降至2025年6月30日的0.9倍[162][165] - 公司抵押担保从2024年12月31日的人民币145.321亿元减少至2025年6月30日的人民币86.417亿元[156][160] - 公司对合营及联营企业贷款担保从2024年12月31日的人民币93.876亿元略减至2025年6月30日的人民币92.754亿元[161][164] - 公司外币计值银行及其他借款达人民币174.541亿元[154][158] - 公司以美元计值的优先票据达人民币276.53亿元[154][158] - 公司发行2025年到期优先票据本金总额5.67亿美元利率6.0%[183] - 公司发行2027年到期优先票据本金总额4.19亿美元利率4.375%[183] - 公司发行2028年到期优先票据本金总额1.5亿美元利率4.8%[183] - 全资子公司旭辉中国发行2021年第二期境内公司债券本金额30亿元人民币[183] - 旭辉中国发行2020年第一期境内公司债券本金额21.2亿元人民币[183] 资产与投资 - 已完成待售物业总建筑面积930万平方米[90][94] - 开发中物业总建筑面积1800万平方米[91][95] - 公司于合营企业及联营公司的权益为280.704亿元人民币，较2024年末283.683亿元人民币下降1.1%[131] - 应收合营企业及联营公司款项为206.793亿元人民币，较2024年末215.711亿元人民币下降4.1%[131] - 拟作出售的开发中物业为485.865亿元人民币，较2024年末604.5亿元人民币下降19.6%[133][136] - 递延税项资产为13.664亿元人民币，较2024年末15.371亿元人民币下降11.1%[134][137] 股权结构与持股 - 林中先生通过全权信托持有本公司股份1,363,754,301股，占比12.98%[169] - 林中先生作为共同创立人持有本公司股份2,737,372,105股，占比26.05%[169] - 林中先生配偶持有本公司股份10,400,000股，占比0.10%[169] - 林中先生通过领寓国际持有160,000股，占比40%[172] - 林中先生通过绿明建科持有40,000,000股，占比40%[172] - 林中先生通过永升服务持有273,180,000股，占比15.80%[172] - 林伟先生通过全权信托持有本公司股份504,452,194股，占比4.80%[172] - 林伟先生通过永升服务持有406,820,000股，占比23.54%[172] - 汝海林先生实益持有本公司股份2,805,120股，占比0.03%[175] - 杨欣先生实益持有本公司股份3,552,711股，占比0.03%[175] - 林中先生通过Sun Success Trust结构被视为持有鼎昌有限公司的1,363,754,301股股份[176] - 林中、林伟及林峰先生作为林氏家族信托共同创立人各自被视为持有茂福投资有限公司的2,737,372,105股股份[176] - 林伟先生通过信托结构被视为持有卓骏有限公司的504,452,194股股份[176] - Elite Force Development持有273,180,000股永升服务股份，林中持股50%、林伟持股25%、林峰持股25%[179] - Spectron Enterprises持有406,820,000股永升服务股份，由旭辉控股全资附属公司持有[179] - 林中先生及其配偶直接持有公司股份[176] - 汝海林、杨欣等6名董事及高管直接持有公司股份[179] - 林中家族通过Smart City Assets和Loyal Most Enterprises控制领寓国际160,000股股份[179] - 林中先生通过上海茂福企业发展集团控制绿明建科股份[179] - Elite Force Development自2020年6月30日起将部分永升服务股份投票权委托予Spectron Enterprises[179] - 茂福持有1,000,000股永升服务股份，林中、林伟及林峰被视为共同拥有权益[17] - Rain-Mountain Limited持有500,000股永升服务股份，林峰及林中分别被视为拥有权益[18] - Elite Force Development持有273,180,000股永升服务股份，林伟被视为拥有权益[19] - 汝海林直接持有永升服务股份[20] - 杨欣直接持有永升服务股份[21] - 杨欣与另一人共同直接持有永升服务股份[22] - 葛明直接持有永升服务股份[23] - 仁美资产持有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[186] - 茂福实益拥有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[186] - 永成通过受控制法团权益持有公司股份1,363,754,301股占比12.98%[186] - Standard Chartered Trust作为受托人持有公司股份4,340,613,495股占比41.30%[186] - 林峰先生通过全权信托共同创立人身份持有公司股份2,737,372,105股占比26.05%[189] - 茂福持有2,737,372,105股股份[191] - 鼎昌持有1,363,754,301股股份[191] - Rain-Mountain持有239,487,089股股份[191] 债券持有 - 林中持有1,000,000美元公司债券，占未偿还本金总额0.18%[182] - 林伟持有1,000,000美元公司债券，占未偿还本金总额0.18%[182] - 杨欣持有人民币5,900,000元旭辉中国债券，占未偿还本金总额0.20%[182] 购股权计划 - 2016年购股权计划剩余有效期约1年[192][194] - 购股权计划可发行股份上限为666,640,389股，占采纳日已发行股份总数10%[193][197] - 截至2025年6月30日，可供授出的购股权数量为300,843,506份[193][197] - 每位承授人12个月内获行使股份不得超过已发行股份总数1%[193][198] - 购股权接納应付款项为1.00港元[199] - 购股权行使期不超过10年[199] - 购股权要约接納期为7天[199]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]

核心观点 - 出险房企债务重组进程加速 多家企业取得关键性突破 化债总规模超过1.2万亿元 行业风险化解进入新阶段 [1][3][6] - 债转股成为主流化债方式 现金回购 债务展期 资产处置等多元化策略并行 有效缓解短期偿债压力 [5][6] - 金融端多渠道支撑化债 资管机构推动3220亿元资产盘活 REITs助力资产证券化转型 白名单贷款规模达5.6万亿元 [8] - 债务重组改善企业经营能力 促进市场供需关系优化 1-8月商品房销售指标降幅显著收窄 [9][10] 企业化债进展 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 展期缩短至7-8年 [1][3] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 削减债务86亿美元 平均展期五年 2027年前无刚性还本压力 [1][3] - 富力地产推出境内债券重组方案 包含现金购回 以物抵债 应收账款信托抵债等多重方式 [3] - 融创中国完成境内债二次重组 境外债获83%债权人同意 累计化解境内债务314亿元 境外债务约186亿美元 [7] - 金科股份通过司法重整实现1470亿元债务清零 成为全国首例千亿级房企司法重整案例 [7] 行业化债规模 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超1.2万亿元 [1][6] - 全国77家房企发生债务违约 约60家公布重组进展 [6] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园等6家 仅完成境外债重组企业含中梁 当代等 [7] 金融支持措施 - 资管机构2022-2024年推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 信达收购融创海南项目51%股权提供9.75亿元资金 [8] - 公募REITs助力资产证券化 实现真实出售 推动行业向轻资产运营转型 [8] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 2024年底达5.03万亿元 2025年1月增至5.6万亿元 [8] 市场影响 - 债务重组减少市场不确定性 稳定购房者预期 促进交易活跃度提升 [4][10] - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [9] - 1-8月新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [9] - 政策放宽限购及首付比例 激发置业热情 房企经营状况改善 [9]

股价表现 - 碧桂园股价跌幅超过10% [1] - 世茂集团股价下跌8% [1] - 旭辉控股集团和雅居乐集团股价均下跌7% [1] - 富力地产和融创中国股价跟随下跌 [1]

行业债务重组进展 - 出险房企债务重组呈加速态势 9月以来旭辉控股 佳兆业 富力地产等多家企业取得关键性进展 [1][3] - 截至2025年8月20家出险房企债务重组重整获批 化债总规模超过1.2万亿元 [1][6] - 77家房企发生债务违约 约60家公布重组进展 其中20家方案获批 [6] 企业具体重组方案 - 旭辉控股7笔境内债整体重组方案获表决通过 涉及金额100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 留债展期缩短至7-8年 [1][2][3] - 佳兆业境外债务重组方案正式生效 发行133.72亿美元新票据与强制可换股债券 实现约86亿美元债务削减 债务期限平均展期五年 2027年底前无刚性还本压力 [1][3] - 富力地产推出境内债券重组方案 包含现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债等多种方式 [2][3] 化债路径特征 - 债转股成为多数企业首选方式 龙光集团 碧桂园 融创等多次采用该模式 [5] - 现金回购 债务展期 资产处置等方式广泛应用 形成多元化化债路径 [5] - 金科股份通过司法重整用26亿元撬动1470亿元债务清零 完成全国首例千亿级房企司法重整 [7] 金融机构支持措施 - 头部资管机构通过纾困平台批量处置不良资产 2022-2024年信达资产等机构推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 [8] - 公募REITs成为降杠杆关键工具 通过资产证券化实现真实出售 推动行业向轻资产运营转型 [8] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 截至2025年1月22日贷款金额达5.6万亿元 较2024年底增加5700亿元 [8] 市场影响与行业意义 - 化债成功减少市场不确定性 稳定购房者预期 促进交易活跃度 改善供需关系 [4] - 1.2万亿元化债规模对行业债务压力有阶段性缓解作用 代表化债工作取得积极进展 [7] - 全国新建商品房销售面积1-8月达5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅收窄16.3个百分点 [9] 完成重组企业案例 - 完成境内及境外债重组的企业包括融创中国 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光 [7] - 融创中国2023年及2025年分别化解境内债务160亿元及154亿元 境外债务化债规模分别为90.48亿美元及95.5亿美元 [7] - 完成境外债重组企业有中梁 当代 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 金轮天地 禹洲地产 世茂 绿地 碧桂园等 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌 碧桂园一度跌幅超过10% 世茂集团下跌8% 旭辉控股集团和雅居乐集团均下跌7% 富力地产、万科企业和融创中国跌幅均超过6% [2]

港股内房股集体下跌 - 金辉控股跌8.97%至2.840港元 总市值114.88亿港元 [1][2] - 碧桂园跌8.70%至0.630港元 总市值176.33亿港元 [1][2] - 世茂集团跌8.24%至0.390港元 总市值31.32亿港元 [1][2] - 雅居乐集团跌7.41%至0.500港元 总市值25.23亿港元 [1][2] - 旭辉控股集团跌7.17%至0.246港元 总市值25.85亿港元 [1][2] 其他内房股显著下跌 - 中梁控股跌6.90%至0.081港元 总市值3.54亿港元 [1][2] - 富力地产跌6.76%至0.690港元 总市值25.89亿港元 [1][2] - 远洋集团跌6.32%至0.163港元 总市值18.97亿港元 [1][2] - 融创中国跌6.21%至1.660港元 总市值190.4亿港元 [1][2] - 万科企业跌6.13%至5.510港元 总市值657.38亿港元 [1][2] 跌幅相对较小内房股 - 融信中国跌5.41%至0.210港元 总市值3.54亿港元 [1][2] - 龙光集团跌5.26%至1.080港元 总市值61.4亿港元 [1][2] - 中国海外宏洋集团跌4.28%至2.460港元 总市值87.56亿港元 [2]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]