项目合作与定位 - 长沙奕豪置业与旭辉建管签约合作开发高端住宅项目铂悦・星云府 项目意式美学示范区已开放 建面约158-300平方米准现房启动诚意登记 [1] - 项目定位为地标性城市综合体 总规划面积约35万平方米 包含酒店式奢宅 五星级万豪酒店 甲级写字楼 名品中心及商业街区业态 [5][6] - 引入国际高端家居品牌芬迪CASA 构建居住+商业+办公+休闲一站式生活场景 [6] 企业背景与资源优势 - 奕豪置业为多元化集团公司 业务覆盖地产开发 一级土地开发 新能源产业 上市公司及AI科技领域 [3] - 合作方旭辉建管2024年获中国房地产代建企业新签规模TOP2 2025年获评年度影响力代建管理企业TOP2 [3] - 项目整合湘郡未来与玮希国际优质教育资源 高端物业服务由运达水清木华提供 覆盖12年教育阶段 [3][6] 产品设计与核心标准 - 住宅产品严格遵循铂悦系三大准则：非中心不铂悦 非定制不铂悦 非极致不铂悦 [6] - 层高达3.15米至3.3米 突破现行新规标准 采用L型巨幕边厅设计 有效空间使用率高达109% [6] - 延续旭辉高端铂悦系基因 参考滨江豪宅铂悦湘江开发经验 为长沙打造第二座铂悦系高端住宅 [3]

股价表现 - 8月25日盘中下跌5.2%至0.237元/股 成交额2372.7万元 [1] 公司业务概况 - 主营业务涵盖住宅及商业综合体开发 物业与城市服务 绿色建筑科技及健康养老 [1] - 位列上海百强企业第48位 房地产开发企业交付力排名TOP8 [1] 财务数据 - 2023年营收718.3亿元 净资产646亿元 [1] - 2025年中报营业总收入122.81亿元 净利润亏损63.58亿元 [2]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

境外债务重组进展 - 境外债务重组方案于6月3日获债权人会议高票通过并于6月26日通过香港法院裁决聆讯 [1] - 重组涉及本金约68亿美元债务 预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿元人民币）占境外债务总额66% [9] - 境内7只公开债重组已获6只债券债权人投票通过 对应债券余额约96亿元 [1][10] 财务表现 - 2025年上半年已确认收入122.81亿元 同比减少39.2% [1][2] - 股东权益应占亏损净额63.58亿元 较去年同期49.39亿元扩大 [1] - 毛利率从2024年同期13.4%降至8.0% [1] - 有息负债较去年同期下降约44亿元至842.12亿元 [1][9] 业务结构分析 - 物业销售及其他物业相关服务收入81.2亿元 同比下降49.9% 收入占比66.1% [2] - 租赁及其他服务收入7.86亿元 同比微降0.3% 收入占比6.4% [2] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元 同比增长5.2% 是唯一增长板块 收入占比27.5% [2] 销售表现 - 上半年合同销售金额101.6亿元 较去年同期203.1亿元减少50% [3] - 合同销售建筑面积98.93万平方米 同比减少40.3% 平均售价10274元/平方米 [3] - 前7月累计合同销售金额约112亿元 累计销售面积108.06万平方米 [4] - 销售区域集中在一二线城市（占比87%） 住宅项目销售占比87.6% [4] 资产与项目状况 - 已完成物业项目未出售或未交付总建筑面积约930万平方米 应占面积约500万平方米 [4] - 开发中或持作未来发展物业项目总建筑面积约1800万平方米 应占建筑面积约1110万平方米 [4] - 拟作出售的开发中物业价值从2024年末604.5亿元降至485.87亿元 [5] - 持有33项投资物业 总建筑面积228.2万平方米 其中27项已开始出租 [5] 战略转型 - 提出"二次创业"战略 转向"轻资产、低负债、高质量"新模式 [7] - 未来聚焦三大核心业务：收租业务、高度聚焦的开发业务、房地产资管业务 [7] - 代建平台旭辉建管在管项目超240个 总建筑超3600万平方米 其中国资和政府代建占比超51% [8] 现金流与债务违约 - 银行结余及现金约101.61亿元 含质押性银行存款17.31亿元及监管账户资金42.99亿元 [10] - 未能偿还银行借款约184.73亿元、境外优先票据288.52亿元、可换股债券12.76亿元及83.23亿元构成违约 [9] 行业环境 - 新房库存压力持续 去化周期处历史高位 重点城市二手房挂牌量再度上升 [2] - 房价仍处筑底阶段 区域、产品、库存、价格的结构性分化逐步显现 [2]

公司财务表现 - 2025年上半年已确认收入122.81亿元 同比减少39.2% [1][2] - 股东权益应占亏损净额63.58亿元 较去年同期49.39亿元扩大28.7% [1] - 毛利率从2024年同期13.4%降至8.0% [1] - 有息负债较去年同期下降44亿元 [1] 业务收入结构 - 物业销售及其他物业相关服务收入81.2亿元 同比下降49.9% 收入占比66.1% [2] - 租赁及其他服务收入7.86亿元 同比微降0.3% 收入占比6.4% [2] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元 同比增长5.2% 收入占比27.5% [2] 销售业绩 - 上半年合同销售金额101.6亿元 较去年同期203.1亿元减少50% [3] - 合同销售建筑面积98.93万平方米 同比减少40.3% [3] - 合同销售平均售价10274元/平方米 [3] - 前7月累计合同销售金额112亿元 累计销售面积108.06万平方米 [4] 区域销售分布 - 长三角 环渤海 中西部及华南地区合同销售金额分别贡献24.4% 25.5% 37.6%及12.5% [4] - 一线及二线城市合同销售金额占比87% [4] - 住宅项目销售金额占比87.6% 办公楼/商业项目占比12.4% [4] 债务重组进展 - 境外债务重组方案获债权人会议高票通过 并于6月26日通过香港法院裁决聆讯 [1] - 重组债务包括本金约44.9亿美元12笔高级债及23.1亿美元13笔境外贷款 总计68亿美元 [9] - 预计削减境外债务约52.7亿美元（约379亿元人民币） 占境外债务总额66% [9] - 境内7只公司债重组方案已获6只债券债权人投票通过 对应债券余额约96亿元 [1][10] 资产与负债状况 - 于2025年6月30日尚未偿还借款总额842.12亿元 较2024年同期减少44亿元 [9] - 银行及其他贷款约420.7亿元 境内公司债券120.13亿元 境外可换股债券12.76亿元 境外优先票据288.53亿元 [9] - 未能偿还银行借款 境外优先票据及可换股债券本金及利息分别约184.73亿元 288.52亿元 12.76亿元及83.23亿元 [9] - 银行结余及现金101.61亿元 含质押性银行存款17.31亿元及监管账户资金42.99亿元 [10] 土地储备与开发 - 已完成物业项目逾170项 未出售或未交付总建筑面积约930万平方米 应占面积约500万平方米 [4] - 开发中或持作未来发展物业项目逾110项 总建筑面积约1800万平方米 应占建筑面积约1110万平方米 [4] - 拟作出售的开发中物业485.87亿元 较2024年末604.5亿元下降 因上半年无新土地收购 [5] 投资物业 - 持有33项投资物业 总建筑面积228.2万平方米 应占建筑面积166.48万平方米 [5] - 27项投资物业已开始出租 总建筑面积174.07万平方米 应占建筑面积129.15万平方米 [5] - 上半年确认投资物业公平值亏损6.755亿元 较去年同期3.71亿元扩大82% [6] 战略转型 - 提出"二次创业"战略 转向"轻资产 低负债 高质量"新模式 [7] - 未来聚焦三大核心业务：稳定的收租业务 高度聚焦的开发业务 房地产资管业务 [7] - 代建平台旭辉建管在管项目超240个 总建筑超3600万平方米 其中国资和政府代建占比超51% [8] 行业环境 - 新房库存压力持续 去化周期处历史高位 重点城市二手房挂牌量再度上升 [2] - 销量回暖态势传导至房价仍需时间 房价仍处筑底阶段 [2] - 区域 产品 库存 价格的结构性分化逐步显现 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

核心业绩表现 - 2025年上半年收入34.61亿元 同比增长2.7% [2] - 拥有人应占溢利2.14亿元 同比下降19.4% 呈现增收不增利态势 [2] - 毛利率从去年同期21.3%降至18.6% 下降2.7个百分点 [15] - 8月22日股价收报2.080港元/股 单日下跌4.59% [5] 收入结构分析 - 物业管理服务收入26.69亿元 占比77.1% 同比增长8.4% [7] - 小区增值服务收入3.96亿元 占比11.4% 同比微降0.8% [10] - 非业主增值服务收入2.7亿元 占比7.8% 同比下降24.4% [12] - 城市服务收入1.26亿元 同比减少15.8% [13] 战略转型进展 - 第三方收入占比从70.9%提升至77% [8] - 旭辉项目收入占比从29.1%压降至23% [8] - 在管面积2.54亿平方米中旭辉项目占比降至23.2% [8] - 公司名称已去除"旭辉"标识 但彻底切割仍存难度 [8][9] 成本与盈利能力 - 营业成本28.15亿元 同比增长6.1% [14] - 物业管理服务毛利率降至18.5%（去年同期20.5%） [15] - 小区增值服务毛利率降至28.2%（去年同期37.1%） [15] - 非业主增值服务毛利率降至8.9%（去年同期12.4%） [15] 管理层表态与战略方向 - 董事会建议派发中期股息每股0.0678港元及特别股息每股0.0949港元 [4] - 强调以客户价值为核心推动六个转型方向 [18] - 行业正从粗犷发展走向优胜劣汰 需进行深刻变革 [17]

财务表现 - 收入122.81亿元人民币 [1] - 毛利9.83亿元人民币 [1] - 股东权益应占亏损63.58亿元人民币 [1] - 每股亏损0.61元人民币 [1] - 投资物业租金及其他相关服务收入7.86亿元人民币 [1] - 物业管理及其他服务收入33.75亿元人民币 [1] 运营数据 - 2025年上半年交付约1.5万套物业单位 [1] - 2022年至2025年上半年累计交付超过28.5万套物业单位 [1] 债务与现金流 - 未偿还债务总额较去年同期下降约44亿元人民币 [1] - 经营活动所得现金净额继续为正 [1]

财务表现 - 收入人民币122.81亿元 毛利9.83亿元 股东权益应占亏损63.58亿元 每股亏损0.61元 [1] - 投资物业租金及其他相关服务收入约7.86亿元 物业管理及其他服务收入约33.75亿元 持续录得增长 [1] - 未偿还债务总额较去年同期下降约44亿元 经营活动所得现金净额继续取得正数 [1] 运营情况 - 2025年上半年完成交付约1.5万套物业单位 [1] - 2022年至2025年上半年合共完成交付超过28.5万套物业单位 [1]

物业交付表现 - 2025年上半年完成交付约1.5万套物业单位[2] - 2022年至2025年上半年累计交付超过28.5万套物业单位[2] 收入表现 - 收入为122.81亿元人民币，较去年同期202.06亿元人民币下降39.2%[3] - 总收入同比下降39.2%至122.81亿元人民币[18] - 收入为人民币122.81亿元，较上年同期的人民币202.06亿元下降39.2%[20] - 公司总收入同比下降39.2%至人民币122.81亿元[55][56] 利润表现 - 期内亏损为44.40亿元人民币，较去年同期62.39亿元人民币收窄28.8%[3] - 除税前亏损为34.53亿元人民币，较去年同期61.20亿元人民币收窄43.6%[3] - 公司股东应占期内亏损为人民币63.58亿元[4] - 对比期间（2022年）公司股东应占亏损为人民币49.39亿元[4] - 公司截至2025年6月30日止六个月产生本公司股东权益应占亏损净额约人民币63.57763亿元[10] - 公司截至2025年6月30日止六个月股东应占亏损净额约为人民币63.58亿元[37] - 公司总亏损为10亿元人民币，去年同期为盈利3.84亿元[18] - 分部亏损为人民币10.00亿元，而上年同期为分部利润人民币3.84亿元[20] - 除税前亏损为人民币61.20亿元，较上年同期的人民币34.53亿元增加77.2%[20] - 截至2025年6月30日止六个月公司税前亏损为人民币61.198亿元，较去年同期人民币34.532亿元扩大77.2%[66] - 截至2025年6月30日止六个月股东应占亏损净额为人民币63.578亿元，较去年同期人民币49.394亿元扩大28.7%[66] 毛利率与毛利润 - 毛利润为27.08亿元人民币，毛利率约为22.1%[3] - 毛利率下降至8.0%（2024年同期：13.4%）[58] 成本与费用 - 销售及服务成本为112.98亿元人民币[3] - 期内亏损中已售物业成本为人民币81.806亿元，较去年同期的人民币144.894亿元下降43.5%[26] - 员工成本（包括董事酬金）为人民币17.109亿元，与去年同期的人民币17.133亿元基本持平[26] - 销售及营销开支同比下降44.6%至人民币3.74亿元[61] 融资成本 - 融资成本为18.41亿元人民币[3] - 融资成本为人民币19.37亿元，较上年同期的人民币18.41亿元增加5.2%[20] - 融资成本总额为人民币23.404亿元，较去年同期的人民币27.721亿元下降15.6%[21] - 银行及其他借款利息开支为人民币13.326亿元，较去年同期的人民币15.764亿元下降15.5%[21] - 优先票据利息开支为人民币6.925亿元，较去年同期的人民币7.898亿元下降12.3%[21] - 公司债券及中期票据利息开支为人民币2.263亿元，较去年同期的人民币2.720亿元下降16.8%[21] - 可换股债券利息开支为人民币0.878亿元，较去年同期的人民币1.332亿元下降34.1%[21] 分部业务收入 - 投资物业租金及其他相关服务收入约为人民币7.86亿元[2] - 物业管理及其他服务收入约为人民币33.75亿元[2] - 物业销售及其他服务分部收入为81.2亿元人民币，占总收入66.1%[18] - 物业投资分部收入为7.86亿元人民币，占总收入6.4%[18] - 其他服务分部收入为33.75亿元人民币，占总收入27.5%[18] - 物业销售及其他服务收入同比下降49.9%至人民币81.20亿元[55][56] - 物业管理服务收入同比增长5.2%至人民币33.75亿元[53][55][56] - 租赁及其他服务收入同比下降0.3%至人民币7.86亿元[52][55][56] - 物业销售已确认收入为78.624亿元人民币，同比下降50.4%，占总收入64.0%[48][49] 分部业务利润 - 物业销售及其他服务分部亏损20.58亿元人民币，同比亏损扩大175.2%[18] - 物业投资分部利润为4.66亿元人民币，同比增长0.8%[18] - 其他服务分部利润为5.91亿元人民币，同比下降11.7%[18] 资产变动 - 公司总资产从2024年的人民币2561.68亿元下降至2025年的人民币2412.32亿元，减少149.36亿元（约5.8%）[5] - 投资物业价值基本稳定，从2024年的人民币459.22亿元微增至2025年的人民币459.67亿元，增加0.45亿元（约0.1%）[5] - 开发中物业大幅减少，从2024年的人民币604.50亿元下降至2025年的人民币485.86亿元，减少118.64亿元（约19.6%）[5] - 现金及银行存款从2024年的人民币99.47亿元下降至2025年的人民币84.30亿元，减少15.17亿元（约15.3%）[5] - 应收账款及其他应收款项从2024年的人民币311.77亿元下降至2025年的人民币301.93亿元，减少9.84亿元（约3.2%）[5] - 应收非控股权益款项从2024年的人民币237.13亿元下降至2025年的人民币216.44亿元，减少20.69亿元（约8.7%）[5] - 持作出售物业从2024年的人民币244.83亿元增加至2025年的人民币269.18亿元，增长24.35亿元（约9.9%）[5] - 于联营公司权益从2024年的人民币127.11亿元下降至2025年的人民币124.79亿元，减少2.32亿元（约1.8%）[5] - 于合营企业权益从2024年的人民币156.58亿元下降至2025年的人民币155.92亿元，减少0.66亿元（约0.4%）[5] - 递延税项资产从2024年的人民币153.71亿元下降至2025年的人民币136.64亿元，减少17.07亿元（约11.1%）[5] - 公司开发中物业由2024年末人民币60.45亿元减少至2025年6月30日人民币48.586亿元，降幅达19.6%[70] - 合营企业及联营公司权益为人民币280.704亿元，较2024年末人民币283.683亿元微降1.0%[68] - 应收合营企业款项为人民币206.793亿元，较2024年末人民币215.711亿元下降4.1%[68] 负债与权益 - 公司于2025年6月30日的权益总额为人民币444.05693亿元较2024年12月31日的519.18901亿元下降14.5%[6] - 公司于2025年6月30日的流动负债总额为人民币1716.94418亿元[6] - 公司于2025年6月30日的银行及其他借款（一年内到期）为人民币285.45245亿元[6] - 公司于2025年6月30日的优先票据（一年内到期）为人民币288.53029亿元[6] - 公司于2025年6月30日的可换股债券的债务部分为人民币12.75818亿元[6] - 公司于2025年6月30日的应付账款及其他应付款项以及计开支为人民币523.62637亿元[6] - 公司于2025年6月30日的合约负债为人民币188.13415亿元较2024年12月31日的217.7774亿元下降13.6%[6] - 公司于2025年6月30日的流动负债净额为人民币88.28558亿元[10] - 公司流动负债净额为人民币88.29亿元[37] - 未偿还债务总额较去年同期下降约人民币44亿元[2] - 总债务下降至人民币842亿元（2024年末：867亿元）[64] - 截至2025年6月30日公司未偿还借款总额为人民币842.122亿元，较2024年末人民币866.538亿元下降2.8%[73] - 净负债与股本比率166.8%（2024年12月31日：145.6%）[79] - 负债资产比率34.9%（2024年12月31日：33.8%）[79] - 流动比率0.9倍（2024年12月31日：1倍）[79] 现金与流动性 - 经营活动所得现金净额继续录得正数[2] - 截至2025年6月30日公司银行结余及现金为人民币101.614亿元，较2024年末人民币110.368亿元下降7.9%[72] - 公司现金流量预测覆盖自2025年6月30日起至少12个月期间[12] 债务违约 - 公司未能偿还银行借款、境外优先票据及可换股债券的本金及利息导致违约或交叉违约金额约人民币187.28024亿元[10] - 未偿还银行借款本金及利息约人民币184.73亿元构成违约[37] - 未偿还优先票据本金及利息约人民币288.53亿元构成违约[37] - 未偿还可换股债券本金及利息约人民币12.76亿元构成违约[37] - 应付利息约人民币83.23亿元构成违约[37] 债务重组与融资措施 - 境外债务重组协议安排已于2025年6月30日获计划债权人法定多数票批准及香港高等法院批准[11] - 公司正积极协商重续及展期现有境内银行借款以改善流动资金状况[11][13] - 公司正积极协商获取合格项目开发贷款用于中国业务开展[13] - 公司已实施严格成本减省措施包括缩减非核心及非必要业务与开支[13] - 公司计划寻求出售非核心资产以增强现金状况[13] 信贷亏损拨备 - 预期信贷亏损拨备净额为2.57亿元人民币[3] - 信贷备损为人民币8.83亿元，较上年同期的人民币2.57亿元增加243.5%[20] - 预期信贷亏损拨备覆盖应收账款511,069千元人民币，较2024年12月31日408,447千元人民币增长25.1%[32] - 其他应收款项预期信贷亏损拨备705,445千元人民币，较2024年12月31日571,206千元人民币增长23.5%[32] 投资物业公允价值 - 投资物业公平值亏损为3.71亿元人民币[3] - 投资物业公平值亏损为人民币6.75亿元，较上年同期的人民币3.71亿元增加82.0%[20] - 投资物业公允价值亏损扩大至人民币6.76亿元（2024年同期：3.71亿元）[60] 所得税 - 所得税开支为9.87亿元人民币[3] - 所得税开支总额为人民币9.872亿元，较去年同期的人民币1.195亿元大幅增加726%[22] - 即期企业所得税为人民币5.737亿元，较去年同期的人民币1.545亿元增加271%[22] - 即期土地增值税为人民币2.920亿元，较去年同期的人民币0.496亿元增加489%[22] - 所得税开支同比下降87.9%至人民币1.20亿元[65] 其他亏损与收益 - 撇减持有作出售物业及拟作出售的开发中物业为16.09亿元人民币[3] - 其他收入及收益净开支为人民币5.24亿元，较上年同期的人民币3.71亿元增加41.2%[20] - 应占合营企业业绩亏损为人民币2.70亿元，较上年同期的人民币0.81亿元增加233.3%[20] - 出售附属公司亏损净额为人民币6.75亿元，较上年同期的人民币0.79亿元大幅增加[20] - 汇兑收益为人民币2.26亿元，而上年同期为汇兑亏损人民币1.59亿元[20] 合同销售表现 - 2025年上半年合同销售金额101.6亿元同比减少50.0%[44] - 合同销售建筑面积989,300平方米同比减少40.3%[44] - 合同销售总额101.642亿元人民币，中西部占比37.6%[47] - 住宅项目销售金额占比87.6%平均售价11,668元/平方米[46] - 一线及二线城市合同销售金额占比87.0%[45] 物业销售详细数据 - 交付建筑面积714,522平方米，同比下降42.7%[48][49] - 已确认平均售价为11,004元/平方米，同比下降13.4%[48][49] - 住宅物业收入占比95.5%，办公楼/商业占比4.5%[49] - 长三角地区收入占比34.8%，中西部占比58.8%[49] - 二线城市收入占比92.5%，一线城市占比1.4%[49] 土地储备 - 已完成待售物业未出售面积约930万平方米[50] - 开发中物业总建筑面积约1,800万平方米[51] 投资物业 - 持有33项投资物业，总建筑面积228.2万平方米[52] 应收账款 - 应收账款主要来自物业销售，付款期限通常为协议日期后60至180天[31] - 2025年6月30日应收账款净额为4,343,498千元人民币，较2024年12月31日3,734,021千元人民币增长16.3%[32] - 其他应收款项及按金净额为21,188,721千元人民币，较2024年12月31日22,749,115千元人民币下降6.9%[32] - 应收账款账龄分析显示1年以上金额达1,407,033千元人民币，较2024年12月31日1,129,935千元人民币增长24.5%[33] 应付账款 - 应付账款及票据总额26,490,290千元人民币，较2024年12月31日26,766,269千元人民币下降1.0%[34] - 其他应付款项及应计开支为15,018,311千元人民币，较2024年12月31日17,187,393千元人民币下降12.6%[34] - 应付账款账龄分析显示1年以上金额达12,066,948千元人民币，占总额45.5%[35] 持续经营能力 - 持续经营能力取决于成功获取新增融资来源及有效控制成本等措施[14] 公司治理与报表 - 董事会决议不宣派2025年中期股息（2024年同期：无）[80] - 中期财务报表经核数师按香港审阅准则第2410号进行审阅[84] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成[84] - 董事会由八名董事组成（五名执行董事及三名独立非执行董事）[85] - 应用国际财务报告准则修订本对财务状况无重大影响[15] 业务分部与地区分布 - 公司业务分为三大分部：物业销售及相关服务、物业投资、物业管理及其他服务[16] - 公司业务主要在中国开展（物业销售96%、物业投资100%、物业管理100%）[16] - 未呈报分部资产及负债信息[19] 其他财务数据 - 永久资本工具拥有人收益为人民币1.23亿元[4] - 非控股权益亏损为人民币459.6万元[4] - 期内全面开支总额中公司股东应占部分为人民币63.65亿元[4] - 基本每股亏损为人民币0.61元[4] - 摊薄每股亏损为人民币0.61元[4] - 非控股权益对比期间收益为人民币3759.4万元[4] - 全面开支总额对比期间公司股东应占部分为人民币49.44亿元[4] - 对比期间基本每股亏损为人民币0.47元[4] - 截至2025年6月30日止六个月每股摊薄亏损计算未包含可换股债券及购股权，因其具反摊薄效应或行使价高于平均市价[29] - 公司加权平均债务成本保持4.7%不变，包含银行贷款、境内外债券及可换股债券[74] - 外币计值优先票据规模达人民币276.53亿元，占境外债务主体的95.6%[75] - 抵押担保金额由2024年末人民币145.321亿元降至2025年6月30日人民币86.417亿元，降幅40.5%[77] - 公司分占合营企业及联营公司贷款担保为人民币92.754亿元（2024年12月31日：人民币93.876亿元）[78]