报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 投资推荐五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理公司及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比上升10.8%，较2025年周均成交291.7万平米上升39.4% [3] - **分城市能级**：一二线城市合计成交385.3万平米，环比上升12.7%，较2025年周均成交261.2万平米上升47.5%；三四线城市合计成交21.4万平米，环比下降15.5%，较2025年周均成交30.5万平米下降29.7% [3] - **月度数据**：12月（12.1-12.31）34城一手房成交1489.3万平米，同比下降25.8%，降幅较11月收窄10.7个百分点 [6] - **累计数据**：年初至今34城累计成交1.26亿平米，同比下降17.2% [6] 二手房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）13个重点城市二手房合计成交110万平米，环比下降10.4% [11] - **月度数据**：12月截至上周累计成交557.2万平米，同比下降26.8%，降幅较11月扩大9.6个百分点 [11] - **累计数据**：年初至今13城累计成交5840.4万平米，同比下降3.1% [11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，成交推盘比为-66.32倍 [22] - **去化率指标**：2025年10月至12月对应的周成交/推盘比分别为1.47倍、0.9倍和1.0倍 [22] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比下降1.4% [22] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月 [22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **《求是》杂志发文**：住建部政策研究中心副主任钟庭军指出，房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [2][28] - **增值税下调**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率从5%降至3%；满2年以上维持免征，自2026年1月1日起施行 [2][28][29] - **REITs市场发展**：证监会发布通知，部署推动REITs市场高质量发展，包括推动商业不动产REITs平稳健康发展 [31] 地方政策 - **深圳“十五五”规划**：推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [2][28] - **常州公积金新政**：可贷额度增加50万元，购买高品质住宅首付最低可至15% [2][28][31] - **甘肃“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，有序推进“好房子”建设 [31] 土地市场 - **上海**：华发股份联合体以19.4亿元竞得浦东周浦地块 [2][32] - **长沙**：招商蛇口以底价4.5亿元竞得雨花区一宗地块 [2][32] - **大连**：华润置地以底价12.2亿元摘得高新区一宗地块 [2][32] 重点公司动态总结 地产公司 - **华润置地**：携手华夏股权成功设立首只Pre-REITs私募股权投资基金，规模3亿元，用于投资优质商业地产项目 [2][34][35] - **华发股份**：为全资子公司武汉置业提供9亿元担保 [2][34] - **越秀地产**：分别获得2.2亿港元和5亿港元的贷款融资，期限均为364天 [2][34][36] - **旭辉集团**：境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），预计削减债务约380亿元，化债比例达67%；境内债务重组涉及金额100.6亿元，预计可削减债务超50亿元，标志着境内外债务重组全面完成 [2][34][36] 物管公司 - **贝壳-W**：在2025年12月24日至31日期间，共耗资约1500万美元回购股份约281万股 [38][39] - **绿城服务**：在2025年12月29日至2026年1月2日期间，共耗资约1325万港币回购股份约292万股 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第16位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建；跌幅后五位为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展 [2][41][44] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.5倍和17.9倍 [2][46] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.79%，相对沪深300指数收益为-0.52%，表现弱于大市 [2][47] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、建发物业、宋都服务、祈福生活服务、绿城服务；跌幅后五位为建业新生活、佳兆业美好、荣万家、浦江中国、保利物业 [47][51] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13倍和12倍，其中华润万象生活估值较高，分别为22倍和20倍；中海物业估值较低，分别为8倍和8倍 [50][52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一方面，“好房子”政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [2] - 投资分析意见看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐了商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介五类标的 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比上升10.8%，较2025年周均成交291.7万平米上升39.4% [2][3] - **分城市能级**：其中一二线城市合计成交385.3万平米，环比上升12.7%，较2025年周均成交261.2万平米上升47.5%；三四线城市合计成交21.4万平米，环比下降15.5%，较2025年周均成交30.5万平米下降29.7% [2][3] - **月度数据**：12月（12.1-12.31）34城一手房成交1489.3万平米，同比下降25.8%，当月成交同比降幅较11月收窄10.7个百分点 [2][6] - **累计数据**：年初至今34城累计成交1.26亿平米，同比下降17.2% [2][6] 二手房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）13个重点城市二手房合计成交110万平米，环比下降10.4% [2][11] - **月度数据**：12月截至上周累计成交557.2万平米，同比下降26.8%，当月成交同比降幅较11月扩大9.6个百分点 [2][11] - **累计数据**：年初至今13城累计成交5840.4万平米，同比下降3.1% [2][11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（12.27-1.2）15个重点城市合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，成交推盘比为-66.32倍 [2][23] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比下降1.4% [2][23] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月 [2][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **《求是》杂志发文**：住建部政策研究中心副主任钟庭军指出，房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [2][30] - **增值税新政**：财政部、税务总局发布个人销售住房增值税新政，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税率从5%降至3%，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，维持免征增值税 [2][30][31] 地方政策 - **深圳“十五五”规划**：提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [2][30] - **常州公积金新政**：可贷额度增加50万元，首付比例最低可至15% [2][30] 土地市场 - **上海**：华发股份联合体以19.4亿元竞得浦东周浦老集镇D地块 [2][30][34] - **长沙**：招商蛇口以底价4.5亿元竞得雨花区一宗地块 [2][30][34] - **大连**：华润置地以底价12.2亿元摘得高新区一宗地块 [2][30][34] 重点公司动态总结 地产公司 - **华润置地**：携手华夏股权成功设立旗下首只Pre-REITs私募股权投资基金，基金规模3亿元，用于投资优质商业地产项目 [2][37][38] - **华发股份**：为全资子公司武汉置业提供9亿元担保 [2][37] - **越秀地产**：公司及其全资附属公司分别获得2.2亿港元和5亿港元的贷款融资，贷款期限均为364天 [2][37] - **旭辉集团**：境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%；至此，旭辉境内外债务重组全面完成 [2][37][39] 物管公司 - **股份回购**：贝壳-W在12月24日至12月31日期间共耗资约1500万美元回购股份约281万股；绿城服务在12月29日至1月2日期间共耗资约1325万港币回购股份约292万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第16位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建；跌幅前五的个股分别为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.5倍和17.9倍 [2][48] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.79%，相对沪深300指数收益为-0.52%，板块表现弱于大市 [2][50] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为佳源服务、建发物业、宋都服务、祈福生活服务、绿城服务；跌幅前五的个股分别为建业新生活、佳兆业美好、荣万家、浦江中国、保利物业 [50][55] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13倍和12倍；其中华润万象生活估值较高，分别为22倍和20倍；中海物业估值较低，分别为8倍和8倍 [53][56]

行业债务风险出清力度空前 - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元 [1] - 行业化债思路已从“以时间换空间”的被动展期，全面转向实质削债，标志着从“债务减负”到“经营重生”的转型 [1] 实质削债成为主流 - 多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业削债比例达到70% [1] - 融创中国以全额债转股方案实现96亿美元境外债清零，削债比例达100%，预计减少近600亿元偿债压力，成为大型房企境外债清零首例 [2] - 旭辉控股境外债削债比例67%，境内债削债超50%，有息负债总额将从842亿元压降至500亿元左右 [2] - 碧桂园境外债削债比例约66%，境内债削减近50% [3] - 金科股份通过司法重整创下1470亿元的行业最大重整纪录 [3] - 截至2025年末，已有融创、碧桂园、旭辉等8家企业完成境内及境外债重组，中梁、当代等企业完成境外债重组，佳兆业、世茂等企业境外债重组获批，化债进程呈现“批量落地”态势 [3] 多元化化债工具组合显效 - 融创的全额债转股方案获得98.5%的债权人支持，债务金额支持率达94.5%，剩余8.58亿港元贷款通过“展期+配发新股”解决，大股东以4.5亿美元无息借款转股绑定利益 [4] - 金科通过司法重整，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转，实现“现金+股票+信托受益权”的综合清偿 [4] - 旭辉通过境内债现金回购实现高效化债，以2.2亿元回购资金完成首批11亿元债务化解，未来两年无需支付境内债本息 [4] 保交付与轻资产转型修复造血能力 - 2025年1-11月金科已交付1.43万套住宅及商业项目，交付面积达220万平方米 [5] - 融创2022-2024年累计交付超66.8万套，2025年计划交付6万套以完成保交付收官 [5] - 2025上半年55家房企累计交付超50万套 [5] - 瑞安房地产2025上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元，新增3个轻资产项目，其中上海“永新里”项目货值有望超300亿元，合约物业销售额同比增长457%达34.73亿元 [5] - 融创成立而今管理聚焦不良资产盘活与城市更新，碧桂园发力智能建造领域 [5] - 2025年前三季度TOP20房企代建新增签约建面同比增幅达31% [5] 销售端呈现结构性亮点 - 瑞安房地产上海翠湖天地·六和项目联排别墅预售一周内售罄 [6] - 2025上半年上海单套总价3000万元以上高端住宅销售面积达31.3万平方米，全国每10套顶级豪宅有近6套出自上海 [6] 行业转向高质量发展 - 旭辉有息负债规模将回落至2017年水平，债务结构从“短期高息”转向“长期低息” [7] - 瑞安房地产坚守现金流稳定原则，通过轻资产模式扩大规模而不推高杠杆率 [7] - 2025年保交付压力持续减轻、轻资产赛道增速显著等数据，印证了行业正从规模扩张转向质量发展 [7] - 资产运营精度、轻资产变现能力与新赛道探索深度，将成为房企核心竞争力的关键指标 [7]

文章核心观点 - 以旭辉控股债务重组完成为标志，融创、碧桂园、金科等头部民营房企的债务化解在2025年末取得标志性突破，行业风险正加速出清 [1][3][8] - 完成初步债务重组的房企已进入“战略持久战阶段”，后续将面临经营修复、业务转型和融资恢复三大关键考验 [10] 旭辉控股债务重组详情 - 公司境内外债务重组全面完成，覆盖总规模达667.6亿元人民币 [3] - 境外债务重组涉及本息81亿美元（约567亿元），通过债转股、本金削减等方式削减债务380亿元，化债比例高达67%，未来三年无需现金偿付境外债务本息 [3] - 境内债务涉及100.6亿元的7笔债券，通过现金回收、以资抵债等方式预计削减债务超50亿元，未来两年免付本息 [3] - 境内债现金回购方案获超额申请，仅用2.2亿元回购资金便完成首批11亿元债务化解 [4] - 重组完成后，公司有息负债总额将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，净负债率回归2017年水平，债务结构实现从“短期高息”向“长期低息”转变 [4] - 境外重组方案以92.66%的债权人赞成率高票通过，境内重组方案两度优化，将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提升至40% [6] 房企债务重组的成功要素与模式 - 成功化债的房企具有内部经营基本盘稳固、重组方案匹配债权人诉求、大股东让渡自身利益绑定等共性特征 [3] - 公司实控人亲赴一线推动谈判，方案设计遵循“短端削债，中端转股，长端保本降息”原则，提供五大类灵活选项 [6] - 行业已形成两大化债路径：以旭辉、融创为代表的“境内外协同重组”市场化协商模式，以及以金科为代表的“司法重整”法治化模式 [8] - 债权人预期趋于务实，包含现金、有预期、非一刀切的多元偿债方案更能获得以机构债权人为主的群体认可 [6] 行业风险出清现状 - 2025年12月，融创、碧桂园境外债重组方案相继生效，金科通过司法重整化解千亿债务 [3][8] - 2025年全年，已有约21家出险房企完成债务重组或重整获批，化债总规模达1.2万亿元人民币 [8] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，重组完成后短期偿付压力大幅缓解，已逐步进入“安全期” [8] - 2026年仍将是房地产行业化解风险的关键阶段，此前偿债压力突出但未出险的企业可能面临风险暴露 [9] 房企后续发展挑战 - 公司发展策略转向“低负债、轻资产、高质量”，将聚焦自营、收租、资管三大核心业务 [6] - 已完成化债的企业需闯过三大关卡：经营关（高效去化存量、优化费效比）、转型关（转向轻资产运营、打造资管标杆）、融资关（争取进入融资“白名单”、获取长期低息资金） [10]

公司债务重组完成情况 - 旭辉控股境外债务重组方案于12月29日正式生效，至此公司已完成境内外债务的整体重组，成为首批完成整体债务重组的民营房企之一 [1] - 公司境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元人民币，化债比例达67% [1] - 公司境内债重组涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元人民币，预计可削减债务超50亿元人民币，且未来两年无需支付本息 [1] - 公司境内债重组现金回购方案获得投资人超额申请，预计通过约2.2亿元的回购资金，实现首批约11亿元的债务化解 [2] - 随着境内外信用债重组陆续完成，公司有息负债总额预计将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，有息负债规模及净负债率有望回落至2017年的水平 [2] - 公司债务结构由“短期高息”转向“长期低息”，财务成本大幅下降，财务杠杆率回归至健康水平 [2] 公司战略转型与经营状况 - 公司未来将彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向“轻资产、低负债、高质量”的新路径 [4] - 公司明确聚焦“收租、自营开发业务、房地产资管业务”三大核心板块，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来” [4] - 公司制定了详尽的“五步走”战略规划，从债务重组完成、修复资本市场信用，到轻资产扩盘、完成盈利模式切换，最终实现股东回报重启 [4] - 今年以来，公司开发业务呈现收缩状态，表现为去化为先、不拿地、精简组织架构，所深耕的布局仅剩下五大区域 [4] - 公司通过与中国平安进行资产置换，获得浙江省宁波市慈溪市项目50%股权，从而完全持有该项目 [5] - 今年前11个月，公司累计合同销售金额为151亿元人民币，股东权益应占合同销售金额为78亿元人民币 [5] - 今年上半年，公司收入为122.81亿元人民币，期内亏损为62.39亿元人民币 [5] 行业债务重组进展与对比 - 2025年房企化债取得突破性进展，完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉、碧桂园等 [7] - 多数民营房企通过削债方式的重组，大幅减轻了债务端的压力 [7] - 就碧桂园、融创、旭辉三家大型民营房企对比来看，在境外债方面，融创的削债比例最高，达到100%；碧桂园、旭辉的境外债削债比例分别约为66%和67% [7] - 在境内债方面，三家房企都削减了约50%的债务 [7] - 根据对比数据，旭辉控股2025年中期末总有息负债为842亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为78%，境外重组削债比例为67%，预估境内外重组总削债为430亿元人民币，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [8] - 融创中国2025年中期末总有息负债为2548亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为33%，境外重组削债比例为100%，预估境内外重组总削债为760亿元人民币，重组完成后总有息负债小于1788亿元人民币 [8] - 碧桂园2025年中期末总有息负债为2983亿元人民币，境内外重组规模占有息负债比例为47%，境外重组削债比例为66%，预估境内外重组总削债为900亿元人民币，重组完成后总有息负债小于2083亿元人民币 [8] 行业转型趋势 - 在完成债务重组后，如何“活下去”成为多数民营房企的下一步命题，与旭辉转型路径相似，多数民营房企转向了轻资产赛道 [9] - 例如，融创成立了聚焦于不良资产盘活和城市更新项目的代建公司；碧桂园在“二次创业”中聚焦品质地产与智能建造领域 [9] - 轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在“失血”后以最低的成本恢复造血能力 [9] - 出险房企多年积累的核心能力（如产品、品牌、团队、管理流程）并未完全消失，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径 [9] - 整个行业正从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔 [9]

公司债务重组完成情况 - 旭辉控股已完成境内外债务的整体重组，成为行业中首批实现这一重要里程碑的民营房企 [1] - 境外债务重组方案于12月29日正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币） [1] - 境内债券重组已于今年9月15日获投票通过，涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元人民币 [1] 债务重组具体方案与效果 - 境外重组通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约人民币380亿元，化债比例达67% [1] - 境内重组通过现金回收、债转股、以资抵债等方式，预计可削减债务超50亿元人民币 [1] - 境内债重组后未来两年无需支付本息，为业务恢复与经营改善提供了关键窗口期 [1] - 境内债现金回购方案获得投资人超额申请，公司预计通过约2.2亿元人民币的回购资金，实现首批约11亿元人民币的债务化解 [1] 重组后财务结构改善 - 公司有息负债总额预计将从2025年中期的842亿元人民币进一步压降至500亿元人民币左右 [2] - 有息负债规模及净负债率有望回落至2017年的水平 [2] - 债务结构由“短期高息”转向“长期低息”，财务成本大幅度下降，财务杠杆率回归至健康水平 [2] - 随着占有息负债规模超过70%的境内外信用债重组完成，旭辉的资本结构将得到大幅改善 [2]

境外债务重组方案生效 - 公司境外债务重组各项条件均已达成，重组方案于12月29日正式生效 [1] - 重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元，化债比例约67% [1] - 作为重组的一部分，公司已注销现有债务及相关义务，并向计划债权人发行一系列计划对价权益，包括新票据权益、新贷款权益、强制性可转换债券权益及现金代价权益 [1] - 新票据预计将于新加坡证券交易所有限公司上市，联交所已就重组后可能发行的股份授出上市批准 [1] 境内债务重组进展 - 公司旗下7笔境内公开市场债券的整体重组方案已于9月获债券持有人会议表决通过，涉及金额合计约100.6亿元 [1] - 境内债重组方案现金回购方案于12月25日获超额申请，购回资金兑付日为12月31日，标志着境内债重组正式进入实施阶段 [1] - 发行人通过支付2.2亿元的回购资金，完成首批化债金额约11亿元 [1] - 除现金回收外，境内重组方案还将通过债转股、以资抵债等方式进行，预计可削减债务超50亿元，且未来两年无需支付本息 [1] 债务重组整体影响 - 公司完成境内外债务的整体重组，合计削债430亿元 [2] - 重组规模占有息负债的比例超70%，债务结构由“短期高息”转向“长期低息” [2] - 公司有息债务规模压降过半，短期现金流压力显著缓解 [2]

行业债务重组进展 - 2025年，碧桂园、旭辉控股、融创三家民营房企相继完成境内外债务重组，金科股份通过司法重整化解债务风险，标志着行业风险加速出清[2] - 行业债务重组模式发生根本转变，从前期协商展期为主转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代[3] - 据中指院监测，当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，削债比例在40%-70%左右[3] 重点房企重组方案与成效 - 碧桂园境外债务重组规模为177亿美元，削债比例66%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估900亿元，重组后总有息负债低于2083亿元[4] - 融创境外债务重组规模为95.5亿美元，削债比例100%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估760亿元，重组后总有息负债低于1788亿元[4] - 旭辉控股境外债务重组规模为81亿美元，削债比例67%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估430亿元，重组后总有息负债约500亿元左右[4] - 整体来看，2025年已有约21家出险房企实现债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及总有息负债规模接近2万亿元[4] 行业现状与未来展望 - 部分房企如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科在年末陷入债务漩涡，首笔寻求展期的境内债展期方案尚未达成一致[5] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，并“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”[5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年仍将是企业风险出清的关键年[5] - 房企债务问题到了集中解决期，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，而此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[5]

文章核心观点 - 2025年，房地产行业风险加速出清，以碧桂园、融创、旭辉为代表的首批民营房企相继完成境内外债务重组，标志着行业化债取得关键进展，债务重组模式已从协商展期转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组[3][4] - 行业整体化债规模巨大，已有约21家出险房企完成债务重组或重整，涉及总规模约1.2万亿元人民币，极大缓解了企业短期偿债压力[5] - 进入2026年，统筹防风险和促转型仍是行业重点，预计仍将是企业风险出清的关键年，部分房企仍面临新的债务挑战[6] 房企债务重组进展 - 2025年12月底，碧桂园、旭辉控股相继公告境外债务重组方案正式生效，融创亦于一周前宣布其全面境外债务重组生效，三家民营房企相继完成了境内外债务重组[3] - 金科股份于2025年12月完成司法重整，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过司法重整化解债务风险的大型上市房企[3] - 债务重组使企业债务总额得到大幅削减，未来数年无集中兑付压力，每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供缓冲[3] 债务重组模式演变 - 行业债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期策略（“展期1.0”），转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组（“深度重组2.0”）[4] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担并改善资产负债表[4] - 从企业公开的重组方案来看，削债比例在40%-70%左右[4] 重点房企重组数据 - **碧桂园**：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债比例47%，境外债务重组规模177亿美元，境外重组削债比例66%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债900亿元，重组完成后总有息负债低于2083亿元[5] - **融创**：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债比例33%，境外债务重组规模95.5亿美元，境外重组削债比例100%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债760亿元，重组完成后总有息负债低于1788亿元[5] - **旭辉**：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债比例78%，境外债务重组规模81亿美元，境外重组削债比例67%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右[5] 行业整体化债情况与展望 - 2025年以来，已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元[5] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期[5] - 部分房企如华夏幸福、万科在2025年末仍面临新的债务挑战，展期方案尚未达成一致[6] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险[6] - 业内预计2026年仍将是企业风险出清的关键年，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[6] - 行业风险化解迎来至关重要的窗口期，随着政策、市场及企业自身努力，化债进程有望进一步提速[7]

行业债务风险出清进展 - 2025年房企化债渐次取得成效，风险加速出清 [1] - 一周内，融创、碧桂园、旭辉三家民营房企相继完成境内外债务重组 [1] - 业内首批三家民营房企相继完成了境内外大规模债务重组 [1] 公司债务重组生效情况 - 碧桂园已指定2025年12月30日为重组生效日期 [1] - 旭辉控股境外债务重组各项条件均已达成，重组方案于2025年12月29日正式生效落实 [1] - 融创全面境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于2025年12月23日落实 [1] 债务重组的影响与效果 - 债务总额得到大幅削减 [1] - 未来数年内将无集中兑付之虞 [1] - 每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供了有效缓冲 [1]