公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入为590.53亿人民币，2023年为724.036亿人民币，同比下降18%[17] - 2024年毛利为85.969亿人民币，2023年为90.215亿人民币，同比下降5%[17] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿人民币，2023年为 - 68.966亿人民币，同比增长115%[17] - 2024年资产总额为4092.564亿人民币，2023年为4071.192亿人民币，同比增长1%[17] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿人民币，2023年为392.913亿人民币，同比增长36%[17] - 2024年股息每股3.0港仙，2023年每股1.5港仙，同比增长100%[17] 城市运营与物业开发业务数据关键指标变化 - 2024年城市运营与物业开发签约销售额为982.55亿人民币，2023年为1412亿人民币[8] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名12位[25] - 2024年公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[57] 商务租赁与零售商业务数据关键指标变化 - 2024年商务租赁与零售商业务租金收入为16.973亿人民币，2023年为18.023亿人民币[8] 酒店经营业务数据关键指标变化 - 2024年酒店经营收入为16.986亿人民币，2023年为20.804亿人民币[8] 金茂服务业务数据关键指标变化 - 2024年金茂服务经营收入为29.66亿人民币，2023年为27.044亿人民币[10] 公司业务战略与发展 - 公司坚持“深耕聚焦、提質增效”战略主旨，以“盘活存量、做优增量”为重要工作[24] - 公司以“奋进计划”为统领，落实四个极致、推动三大创标[24] - 公司制定“一核·三聚焦”业务战略，第二曲线稳步发展[25] 公司项目交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付[26] - 2024年公司房屋交付满意度升至90.26分[28] 公司组织管理 - 公司推动组织优化，加强优胜劣汰，强化全员经营思维[26] 公司荣誉与认可 - 公司入选“央企ESG•先锋100指数”，获国际三大权威机构和国内监管机构认可[28] - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖[31] 金茂服务荣誉 - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项奖项[39] - 金茂服务获亿翰智库“2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”等奖项[40] - 金茂服务4月获中国指数研究院“2024中国物业服务百强企业”等奖项[42] - 金茂服务5月获克而瑞物管“2024中国物业企业服务力百强企业”等多项奖项[42] - 金茂服务8月获克而瑞集团“2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（物业）”奖项[42] 其他业务荣誉 - 长沙金茂大厦1月获绿建WELL金级、LEED金级认证[35] - 金茂酒店商业2月获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖[35] - 金茂绿建1月自主开发3款产品获TÜV证书[46] - 金茂绿建6月光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[46] 公司项目情况 - 公司持有城市运营、物业开发等项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[50] - 公司项目总计397个，未交付面积达77955407平方米，分布于华北、华南、华中、西南、华东等地区[51][52] 公司融资情况 - 2024年2月公司发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%[58] - 2024年6月公司发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%[58] - 2024年8月公司发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[58] 房地产市场整体情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[54] - 2024年百強房企全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[55] - 2024年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%[55] - 2024年TOP30房企销售操盘金额门槛同比降低30%[55] - 2024年TOP50房企销售操盘金额门槛同比降低34.1%[55] 公司商业租赁及零售商业运营项目情况 - 公司主要商业租赁及零售商业运营项目物业面积合计794,373平方米，如北京凯晨世贸中心建筑面积194,530平方米，物业面积111,313平方米，公司所占权益100%[59] 公司酒店经营项目情况 - 公司酒店经营项目建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间，如上海金茂君悦大酒店建筑面积76,013平方米，客房数548间，公司所占权益100%[61] 公司住宅及综合体项目情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[62] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，为住宅项目，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[62] - 广州保利珑玥公馆项目可售面积429,545平方米，为住宅项目，公司所占权益25%，竣工日期为2025年[62] - 长沙国际社区项目可售面积405,871平方米，为住宅项目，公司所占权益65%，竣工日期为2026年[62] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，为综合体项目，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[62] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[64] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益佔比100%，2024年竣工[65] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益佔比54.1%及100%，2029年竣工[65] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益佔比100%，2028年竣工[67] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[70] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益佔比29%，2026年竣工[71] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 西安•金茂璞逸曲江項目（2024年獲取）可售面積144,928平方米，公司權益佔比30%，2025年竣工[71] - 西安•曲江金茂府項目可售面積143,603平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 長沙•湘江金茂府項目可售面積53,242平方米，公司權益佔比100%，2027年竣工[71] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[73] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[73] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[73] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[73] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[73] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[73] 公司项目销售及业绩表现 - 2024年12月天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[82] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签均位列青岛市高新区第一[85][86] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[89] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[100] - 杭州上城金茂府四次开盘全部售罄，去化率达100%[103] - 南京首开桃园金茂府三次开盘全部售罄，网签率100%，24年1 - 9月700万以上高端住宅成交套数排行居首[106] - 南京秦淮金茂府在南京市商住项目销售金额排行中位列TOP7[108] - 南京东山金茂晓棠2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1[111] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，8 - 11月销售套数TOP1[113] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中认购套数、签约额和销售面积居三冠王[116] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1[119] - 西安大明宫金茂府在大明宫板块500万以上认购套数TOP1[122] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP1[124] - 天津体北金茂府销售业绩持续霸榜天津金额销冠，650万以上市场占比超50%[127] - 佛山滨江金茂悦在佛山市销售套数排名第8，连续12个月蝉联赛山片区成交面积和成交套数双冠王[133] 公司写字楼出租率情况 - 2024年北京凯晨世贸中心写字楼出租率为96.8%，2023年为99.2%[137] - 2024年北京西城金茂中心写字楼出租率为94.0%，2023年为85.9%[137] - 2024年上海金茂大厦写字楼出租率为83.5%，2023年为87.6%[137] - 2024年南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率为86.0%，2023年为64.8%[137] 公司商业项目运营情况 - 上海J•LIFE项目出租率基本实现满租状态，获2024年度「年度美馔地标奖」等荣誉[148] - 南京金茂览秀城稳居多个线上销售渠道的鼓楼区商场排行榜top1[150] - 2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所正式上市[153] - 青岛金茂湾购物中心为周边10万常住人群提供服务，“醉美橘子海”IP成旅游网红打卡地[156] - 佛山滨江金茂悦开展社群活动超900场[133] - 张家港览秀城总体量约20万平方米，于2022年12月开业[162] - 宁波金茂汇于2024年7月开业，开业期间销售与客流达市场与体系内双顶峰[171] 公司酒店运营策略 - 2024年酒店市场承压，公司聚焦酒店业绩增长优化运营策略[174] 公司酒店经营数据 - 上海金茂君悦大酒店平均房价1283元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入1087元[175] - 三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价1932元，平均入住率70.5%，平均可出租客房收入1363元[175] - 深圳JW万豪酒店平均房价1103元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入935元[175] - 南京威斯汀大酒店平均房价766元，平均入住率83.0%，平均可出租客房收入636元[175] - 崇明金茂凯悦酒店平均房价598元，平均入住率35.9%，平均可出租客房收入215元[175] - 北京金茂万丽酒店平均房价1313元，平均入住率86.7%，平均可出租客房收入1138元[175] - 丽江金茂酒店平均房价1069元，平均入住率59.8%，平均可出租客房收入639元[175] - 上海金茂君悦大酒店平均房价1314元，平均入住率82.5%，平均可出租客房收入1084元[176] - 金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均房价1367元，平均入住率85.1%，平均可出租客房收入1163元，该酒店已在2024年12月出售[176] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价2338元，平均入住率70.9%，平均可出租客房收入1656元[176] - 金茂深圳JW万豪酒店平均房价1160元，平均入住率83.1%，平均可出租客房收入964元[176] - 南京金茂威斯汀大酒店平均房价811元，平均入住率80.7%，平均可出租

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

文章核心观点 中国金茂加大核心城市拿地力度、调整组织架构，收购北京丰台新宫项目公司股权提升北京市场份额，该项目周边竞争激烈，公司还有其他北京项目入市且公布销售数据 [2][5][8] 公司战略与架构调整 - 自去年四季度以来加大在核心城市拿地力度 [2] - 今年3月将组织架构从“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消5个区域公司架构，调整为14个地区公司以提升决策效率，做大做优重点城市 [9] 北京丰台新宫项目情况 项目股权收购 - 4月16日完成对北京兆兴房地产开发有限公司36%股权的收购，收购完成后北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成间接非全资附属公司 [4][5] - 2024年12月31日北京亦城与建发盛高、福州裕诚和北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城同意向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，按年利率6%计息 [3][4] 项目地块出让 - 去年11月29日福州裕诚以总价24.345亿元摘得北京丰台新宫NY030（南区） - 01地块，溢价率0.1% [3] - 该地块去年8月初次上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元，一个月后暂停出让；10月25日再度上架，土地面积调至3.04万平方米，起始价降至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0，起始楼面价从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米 [6][7] 项目规划与竞品 - 建发房产去年12月27日公布项目规划设计方案，将其打造为在京首个“风雅宋韵”系列产品，定名为建发金茂·观宸，共11栋住宅楼479户，有7种户型 [3][7] - 周边新房项目森与天成2023年底入市，供应1094套，网签近四成，网签均价约7.2万元/平方米；中海公元里去年3月开盘，网签率约10%，成交均价6.28万元/平方米；建发金茂·观宸与二者客群重叠，竞争难以避免 [7][8] 项目销售情况 - 3月17日取得预售许可证，准售房源457套，总建筑面积约5.82万平方米；3月25日官宣成交207套，完成约45%去化，销售额22.43亿元；目前网签67套，网签均价79173元/平方米，约为指导价95折 [8] 公司其他北京项目情况 璞逸丰宜项目 - 今年1月18日首批推出10栋楼335套住宅取得预售许可证，4月2日第二批次4栋楼168套住宅取得预售许可证，拟售均价10.3万元 - 11.4万元/平方米，至此全部房源入市 [9] - 目前网签45套，网签均价约9.4万元/平方米，为销售指导价88折 [9] 公司销售数据 - 3月份签约销售额71.91亿元，今年1 - 3月签约销售额共计183.02亿元 [9]

文章核心观点 中国金茂间接全资附属公司北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴合作开发标的地块，北京亦城进行借款和股权收购，交易有利于集团落实合作、争取收益优化及提升在北京的市场地位 [1][2] 合作协议情况 - 北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，年利率6% [1] - 北京亦城及建发盛高有条件同意分别收购北京兆兴36%及35%股权 [1] 收购情况 - 因北京兆兴收购条件达成，2025年4月16日北京亦城与建发盛高按相同价格基准向福州裕诚收购北京兆兴标的股权及债权，总对价18.40亿元，北京亦城收购转让标的一对价9.33亿元 [1] - 收购完成后，北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成公司间接非全资附属公司 [1] 标的地块情况 - 福州裕诚2024年11月29日以24.345亿元投得标的地块土地使用权，2024年12月5日设北京兆兴开发该地块 [2] - 标的地块位于北京丰台区，为住宅用地，占地约30,414.3平方米，规划计容建筑面积约60,828平方米，将开发为可售住宅项目，计划2026年12月竣工 [2] 交易意义 - 交易利于集团与福州裕诚落实标的地块合作开发事宜，发挥各方资源优势，争取项目收益优化 [2] - 交易为集团在北京获取优质土地资源储备奠定基础，提升集团在北京的市场占有率及品牌影响力 [2]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 报告的核心观点 - 公司 2024 年业绩扭亏为盈，开发业务毛利率回升、存货减值减少及三费下降等推动业绩增长；商业布局有突破，物管业务稳步发展；行业地位稳中有进，拿地力度回升；财务保持稳健，信用优势显著 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024 年公司营业收入 590.5 亿元，同比降 18%，开发业务收入 493.0 亿元，同比降 21%，因交付结算物业规模下降；综合毛利率 14.6%，同比增 2.1pct，开发业务毛利率同比增 2pct 至 11%；归母净利润 10.7 亿元，核心归母净利润 13.3 亿元，较 2023 年扭亏为盈 [2] 业务发展 - 2024 年非开发业务收入同比增 1.3%，营收占比达 18%；成功实现华夏金茂商业 REIT 上市，商务租赁及零售商业运营收入同比降 6%至 17.0 亿元；金茂服务分部营收 29.7 亿元，同比增 10%，截至 2024 年末在手总合约建面约 1.34 亿平米，同比增 26.3% [3] 行业地位与拿地情况 - 2024 年公司销售额 983 亿元，同比降 30.4%，行业排名第 12 位，较 2023 年提升 1 位；新增 22 宗土地，位于一二线城市；25 年 Q1 销售额 183 亿元，同比增 4.5%；24 年 Q4 至 25 年 Q1 拿地总价超 429 亿元，拿地销售比 80.8% [4] 财务状况 - 截至 2024 年末，公司有息负债 1228 亿元，同比降 4%，短债占比 17.6%；净债务与调整后资本比例 67%，同比降 6pct，剔除预收款的资产负债率 69.4%，净负债率 81.2%，现金短债比 1.43 倍，三道红线指标保持绿档 [4] 盈利预测与估值 - 下调公司 25 - 26 年归母净利润预测为 11.3/12.7 亿元（原预测 17.9/25.0 亿元），新增 27 年归母净利润预测为 14.0 亿元，当前股价对应 25 - 27 年 PE(基本)估值分别为 13.3/11.9/10.7 倍 [5]

文章核心观点 - 中国金茂2025年一季度签约销售额183.02亿元，签约销售建筑面积84.8万平方米 [1] 分组1 - 截至2025年3月31日止3个月，集团累计取得签约销售金额183.02亿元 [1] - 截至2025年3月31日止3个月，集团累计签约销售建筑面积84.8万平方米 [1]

土地市场概况 - 3月土地市场呈现成交量跌价升态势，平均溢价率达17.1%，较2月提升6个百分点，核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 京沪杭蓉等城市土拍楼板价创新高，杭州、苏州平均溢价率分别达42%和38%，带动市场热度维持高位 [11] - 行业投资延续"头尾分化"格局，销售百强房企整体拿地销售比0.3，而TOP10房企新增货值集中度高达75% [9][16] 房企投资表现 - 2025年1-3月新增土储百强房企总货值6220亿元（同比+17.8%）、总价3171亿元（同比+42.2%）、建面3356万平方米（同比+5.1%），三项指标均同比回正 [15] - 销售TOP10房企一季度拿地金额1775亿元，同比激增162%，其中8家位列拿地金额TOP10榜单 [22] - 华润置地、中海地产、招商蛇口等央企拿地销售比超0.6，金额同比涨幅分别达92%、1768%和183% [22] 区域与城市分化 - 核心城市土拍持续回暖，北京、上海、杭州、成都等地高总价高溢价地块频出，6个TOP10成交金额城市平均溢价率超10% [11] - 三四线城市量价同比回缩，市场复苏动能不足，与核心城市形成显著结构性分化 [23] - 滨江集团94%拿地金额集中于杭州，反映房企高度聚焦核心城市优质地块 [22] 行业集中度趋势 - 新增土储货值百强门槛11.7亿元（同比-19%），但新增总价百强门槛5.3亿元（同比+18%）、建面百强门槛17.1万方（同比+14%） [13] - TOP10房企新增货值占比75%（较2024年末+13pct），TOP11-20占比13%，后50强仅占3%，资源加速向头部集中 [16] - 头部房企战略聚焦核心城市低容积率小地块，中小房企受流动性限制持续收缩投资半径 [23]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [5] 报告的核心观点 - 全年实现扭亏为盈，销售行业排名提升 [5] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月28日收盘股价为1.23港元，52周股价波动区间为0.45 - 1.80港元，总股本135亿股，总市值167亿港元 [2] 市场表现 - 恒生指数对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为3.6%、26.1%、18.4%，相对涨幅分别为 -1.4%、19.2%、18.6% [4] 主要财务数据及预测 - 2023 - 2027E营业总收入分别为725.64亿元、590.53亿元、624.51亿元、668.64亿元、717.54亿元，同比变化分别为 -12.9%、 -18.6%、5.8%、7.1%、7.3% [6] - 2023 - 2027E净利润分别为 -68.97亿元、10.65亿元、16.70亿元、19.17亿元、23.76亿元，同比变化分别为 -447.6%、115.4%、56.9%、14.8%、23.9% [6] - 2023 - 2027E全面摊薄EPS分别为 -0.52元、0.05元、0.12元、0.14元、0.18元 [6] - 2023 - 2027E毛利率分别为12.5%、14.6%、15.5%、15.5%、15.6% [6] - 2023 - 2027E净资产收益率分别为 -17.6%、2.0%、3.0%、3.4%、4.0% [6] 相关研究 - 营收整体下行，2024年收入达590.53亿元，同比下降18%。城市运营及物业开发销售收入493.02亿元，占比82%，同比降低21%；商务租赁及零售商业运营收入16.97亿元，占比3%，同比下降6%；酒店经营收入16.99亿元，占比3%，同比下降18%；金茂服务收入29.66亿元，占比5%，同比增长10%；其他收入占比7%，同比增长8% [7] - 2024年公司中期息每股3.0港仙，末期息每股0港仙，共计每股3.0港仙 [7] - 控费提效减值下降，2024年净利润为22.00亿元，同比增长145%，归母净利润为10.65亿元，同比增长115% [7] - 2024年签约销售额为982.55亿元，同比下降30.4%，销售规模排名行业第12位，持有项目397个，未交付面积约7796万平方米 [7] - 截至2024年底，现金和现金等价物308.05亿元，同比下降0.4%，有计息银行贷款及其他借款共1228.01亿元，同比下降3.6%，银行信贷额度1549.98亿元，已动用834.88亿元，净债务与调整后资本比率为67%，较2023年下降6个百分点 [7] - 预测公司2025年EPS约为0.12元每股，给予2025年10 - 12倍PE估值，对应合理价值区间为1.24 - 1.48元每股，即1.34 - 1.61港元每股 [7] 可比公司估值表 - 中国海外发展总市值1534亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为2.12元、2.28元、2.56元，PE分别为6.08倍、5.67倍、5.05倍，2025年PEG为0.58 [8] - 华润置地总市值1843亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为3.59元、3.94元、4.30元，PE分别为6.62倍、6.03倍、5.53倍，2025年PEG为0.64 [8] - 龙湖集团总市值704亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为2.12元、1.41元、1.90元，PE分别为4.43倍、6.67倍、4.95倍，2025年PEG为 -1.25 [8] - 可比公司均值2024 - 2026E的PE分别为5.71倍、6.12倍、5.17倍，2025年PEG为 -0.01 [8] 财务报表分析和预测 - 2024 - 2027E每股收益分别为0.05元、0.12元、0.14元、0.17元；每股经营现金流分别为 -0.27元、 -0.40元、0.72元、0.70元；每股净资产分别为3.97元、4.09元、4.23元、4.40元 [9] - 2024 - 2027E营业收入分别为590.53亿元、623.05亿元、667.62亿元、716.72亿元；营业成本分别为504.56亿元、526.55亿元、564.00亿元、605.06亿元 [9] - 2024 - 2027E毛利率分别为15%、15%、16%、16%；销售费用分别为22.87亿元、23.09亿元、25.97亿元、27.40亿元；管理费用分别为29.17亿元、32.10亿元、34.35亿元、36.40亿元 [9] - 2024 - 2027E营业利润分别为33.92亿元、37.44亿元、40.97亿元、45.44亿元；利息收支分别为25.35亿元、6.37亿元、3.60亿元、1.08亿元 [9] - 2024 - 2027E净利润分别为22.00亿元、27.84亿元、31.64亿元、38.98亿元；归属普通股东净利润分别为10.65亿元、16.70亿元、18.98亿元、23.39亿元 [9] - 2024 - 2027E资产负债率分别为73.54%、72.54%、73.25%、73.80%；流动比率分别为1.11、1.18、1.22、1.24；速动比率分别为0.60、0.59、0.63、0.66 [9] - 2024 - 2027E应收帐款周转率分别为28.86、29.63、31.04、31.06；应付账款周转率分别为1.86、2.23、2.22、2.22 [9] - 2024 - 2027E货币资金分别为308.05亿元、300.69亿元、417.39亿元、532.08亿元；应收款项分别为21.29亿元、20.77亿元、22.25亿元、23.89亿元 [9] - 2024 - 2027E存货分别为835.85亿元、877.58亿元、940.01亿元、1008.43亿元；流动资产合计分别为1930.56亿元、1865.23亿元、2073.40亿元、2288.53亿元 [9] - 2024 - 2027E固定资产分别为822.25亿元、823.98亿元、825.69亿元、827.38亿元；商誉及无形资产分别为11.89亿元、12.80亿元、13.94亿元、14.99亿元 [9] - 2024 - 2027E其他非流动资产分别为1327.87亿元、1342.87亿元、1357.87亿元、1377.87亿元；非流动资产合计分别为2162.01亿元、2179.64亿元、2197.50亿元、2220.24亿元 [9] - 2024 - 2027E资产总计分别为4092.56亿元、4044.87亿元、4270.90亿元、4508.77亿元 [9] - 2024 - 2027E短期借款分别为227.16亿元、214.90亿元、192.26亿元、171.78亿元；应付账款分别为228.58亿元、243.65亿元、264.98亿元、279.45亿元 [9] - 2024 - 2027E应交税金分别为44.34亿元、40.51亿元、43.30亿元、48.97亿元；其他流动负债分别为1277.55亿元、1115.56亿元、1246.97亿元、1390.82亿元 [9] - 2024 - 2027E流动负债合计分别为1733.29亿元、1574.10亿元、1704.21亿元、1842.05亿元；长期借款分别为1070.38亿元、1154.01亿元、1218.29亿元、1279.33亿元 [9] - 2024 - 2027E其它长期负债分别为206.11亿元、206.11亿元、206.11亿元、206.11亿元；非流动负债合计分别为1276.49亿元、1360.12亿元、1424.40亿元、1485.44亿元 [9] - 2024 - 2027E负债总计分别为3009.78亿元、2934.23亿元、3128.61亿元、3327.50亿元；普通股股东权益分别为535.75亿元、552.47亿元、571.46亿元、594.86亿元 [9] - 2024 - 2027E少数股东权益分别为547.03亿元、558.17亿元、570.82亿元、586.41亿元；负债和所有者权益合计分别为4092.56亿元、4044.87亿元、4270.90亿元、4508.77亿元 [9] - 2024 - 2027E经营活动现金流分别为 -36.28亿元、 -53.60亿元、97.58亿元、94.96亿元；投资活动现金流分别为10.11亿元、 -6900万元、 -9300万元、 -5900万元 [9] - 2024 - 2027E融资活动现金流分别为25.02亿元、46.92亿元、20.03亿元、20.31亿元；现金净流量分别为 -1.15亿元、 -7.36亿元、116.70亿元、114.69亿元 [9]

文章核心观点 行业竞争格局调整走向成熟，国内房地产市场未来结构性需求旺盛，公司董事长认为房企组织能力竞争是未来市场竞争决定性因素；2024年公司业绩亮眼，未来有信心保持销售额千亿规模且排名稳中有升，稳固的高端住宅开发基本盘和多元化业务是底气所在 [1] 开发业务基本盘稳固 - 2024年四季度以来房地产市场情绪回暖但仍有分化，布局高能级城市押注改善性需求成房企共识 [2] - 2024年公司多个项目落地首开获市场热烈反响，全年签约销售额983亿元，行业排名升至第12位，整体毛利率15%较2023年增长3个百分点 [2] - 2023年以来公司获取项目净利水平不错，整体平均净利率达10%以上，去年开盘项目毛利率基本大于20% [2] - 2024年公司坚持“聚焦核心城市、核心板块”，精准获取22个优质项目，一线、二线城市货值占比达99%，2024 - 2025年2月近七成投资位于北京和上海 [2] - 公司起家于核心城市高端改善产品，未来将回归“老本行”，会有更多核心城市、核心地段高端改善产品 [2] - 公司在行业深度调整期利润逆势增长，核心原因是专注一二线核心城市高端项目并精细化运营优化成本，未售货值2800亿元，87%位于高能级城市 [2] 多元化运营性业务发力 建筑科技板块 - 围绕“好房子”夯实科技人居系统和全流程一体化EPC服务模式，推动金茂府系3.0“科技”硬核升级，绿色建筑科技等业务收入持续提升，占收入总额7% [3] 物业服务板块 - 依托外拓能力与多家大客户旗下企业建立合作关系，强化大客户资源拓展，2024年物业服务在管面积同比增长19.9%，首次突破1亿平方米 [3] - 高质量外拓为金茂服务带来有现金流的利润，2024年末总收入约29.66亿元，同比增长9.7%，净利润约3.84亿元，同比增长12.0%，经营性净现金流达5.33亿元 [3] 精品持有板块 酒店经营 - 2024年三家酒店陆续开业，2家开业首月经营毛利为正，年末拥有14家豪华酒店，板块年内收入达16.98亿元 [4] 金茂商业 - 在营商业综合体总建筑面积达119.66万平方米，在建总面积达114.05万平方米，商业物业租金和出租率位居同行业前列，写字楼标杆项目出租率高，商业和写字楼板块贡献收入近17亿元 [4] - 2024年3月华夏金茂商业REIT上市，标志持有物业上市平台成功打造，项目上市后完成三次超预期分红 [4] - 公司花力气培养精品持有和轻资产商业酒店及物业服务能力，做强做优核心资产，以金茂酒商为轻资产运营平台，REIT上市形成“投融管退”专业化分工闭环 [5][6] 以新模式构筑面向未来的核心竞争力 - 行业向存量市场发展，公司加速物业服务业务增长，打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极，构建抵御周期波动的发展新模式 [7] - 公司“第二曲线”与开发业务深度联动，提供稳定现金流并“反哺”开发业务，开拓多元化融资渠道减轻资金压力，如2024年发行金茂大厦CMBS利率仅3.2%，多个酒店类项目获15年期低息贷款 [7] - 公司用经营物业抵押贷置换凯晨世贸中心的CMBS，融资成本降至2.85%，带来财务费用大幅下降 [7] - 公司高端酒店、商业综合体与住宅产品系形成品牌矩阵，强化“品质开发商”认知，多元化战略是“以重养轻，以轻促重”良性循环布局，更具抗风险能力 [7] - 非房开业务进入收获期，有助于改善公司毛利率、净资产收益率等关键指标，持有型业务毛利率稳定在70%以上，轻资产业务在30%左右，提升第二曲线业务收入占比和毛利率可改善整体毛利率 [8] - 轻资产模式有望提升公司ROE水平，公司管理层相信提升ROE能给投资者带来更好回报 [8] - 多元化业务是公司以经营杠杆驱动发展的新动能，公司利用经营杠杆发展，连续四年“三道红线”全绿档，2024年债务总额压降50亿元，2025年力争年底稳步压降负债50亿元，现金流健康 [8] - 公司组织架构从三级管控转向两级管控，提高组织敏捷度和决策效率质量，助力在重点城市做优做强 [9]

文章核心观点 - 中国金茂2024年度业绩扭亏为盈，聚焦核心一二线城市深耕，加强精益化管理，推进业务多元发展 [1][2][5][6] 业绩情况 - 2024年公司实现收入590.5亿元，股东应占溢利约10.65亿元，去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13.33亿元 [1] - 2024年公司毛利率水平同比提升3个百分点至15%，主要因城市运营与物业开发业务毛利率增长 [1] 聚焦核心一二线城市深耕 - 2024年地产开发业务签约销售额983亿元，位居第12位，90%销售贡献来自一二线城市，住宅公寓产品平均签约单价2.2万元/平方米 [2] - 2024年新增22个项目，99%位于一二线城市，府系及璞系高端改善产品线项目货值占比65% [2] - 自去年四季度以来一线及强二线城市二手房成交量价筑底回升，公司加速在核心一二线城市拿地 [2] - 去年11 - 12月拿下12宗地块，拿地金额合计158亿元，今年前2个月拿地金额达189亿元，在头部房企中增幅明显 [4] - 截至2024年年底累计未售货值约2800亿元，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市 [4] 精益化管理 - 2024年管理费用、销售费用、财务费用同比降幅分别达25%、23%、16% [5] - 2024年平均融资成本同比下降约50个基点，年底债务总额同比减少约50亿元，境内新增融资平均成本2.87%，开发贷利率2.1% - 2.5% [5] - 公司组织架构从“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消5个区域公司架构，调整为14个地区公司 [5] 业务多元发展 - 未来公司将盘活存量、做优增量，在物业服务和资产管理方面打造“第二曲线” [6] - 2024年金茂服务营收29.66亿元，同比增长9.7%，合约面积13434万平方米，同比增长26.2%，净利润3.84亿元，同比增长12.0%，净利率12.9%，非周期业务收入26.41亿元，同比增长20.1% [6] - 2024年3月华夏金茂商业REIT上市，已完成3次超预期分红 [6] - 2024年入市多个商业项目，为REITs平台储备优质资产 [6] - 未来公司将坚持战略，加速去化存量货值，通过“轻资产运营 + REITs”模式释放商业资产价值 [6]