上海"沪六条"新政满月，楼市热度几何？ 新京报贝壳财经记者从沪上开发商、中介、购房者等了解到，上海新政激活了购房需求，新房、二 手房成交都有明显增幅，而外环外区域升温则是此轮行情中最突出的亮点。 (相关资料图) 来自上海中原地产的宋沪雄表示："新政后，门店的带看量和咨询量确实有明显增加，但从成交量 来说，从决策到出手还需要一段时间。" 中指研究院上海数据总经理张文静总结表示："新政实施以来，政策效果已经初步显现。新房市场 短期成交量明显回升，二手房市场在预期博弈中有所修复，而从区域来看，外环外交易活跃度提升更为 明显。" 位于上海外环外宝山区顾村板块山水雅境项目的相关负责人向记者介绍："新政利好加上优惠加 码，我们项目的来访量、成交量相比之前都有大幅增加。周度来访成交量同比增长50%以上，工作日来 访量平均50组/日，周末单日来访可突破180组，在新政影响下成交的客户占1/5左右。" 同时，来自第三方的数据也印证着外环外市场正在升温。中指研究院的数据显示，"8·25"新政后首 月，外环外新房成交占全市比重达73.45%，达到年内新高，较年内平均水平高出12.29%，充分说明政 策对外环外市场的引导作用正在显现 ...

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

825新政一晃也过去三周了，但市场反响平平，似乎并没有巨大的改变。 那我们再次回顾一下新政： | 调整 से के | | 调整前 | | | | 调整后 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 户籍 | 购房条件 | 可购房套数 | 户籍 | 购房区域 | 可购房套数 | 购房条件 | | | | 在沪连续缴纳清1年个税单或 社保 | 1毫 | 非沪籍 (成年单身 | 外环外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳满1年个税单或社保 | | | | | | =■民文 | | | 在沪连续缴纳澜3年个税单或社保 | | | 非沪籍单身 | (购买外环外) 在沪连续缴纳满3年个税单或 | | E | 外环内 | 1套 | 注:外环外住房不计入套数 | | | | #保 (购买外环内) 不可脑观新建商品库 | 1套 | | 外媒外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳澜1年个税单或社保 | | | 非分鐘 | 在沪连续缴漏3年个税单或社 | 2套 | | | | | | | 多子女家庭 | 保 | | | | | | | 调整住 | | 1持《上海 ...

上海豪宅市场再迎日光盘。9月21日，位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭二期首批房源迎来线下开 盘，120套房源引来227组客户争取，最终全部售罄，单日销售额高达98.43亿元。 公开信息显示，金陵华庭二期首批共推出120套房源，户型面积约358平方米起步，最大约865平方米， 销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元。从公布的"一房一价"表来看，其中一套865.49平方 米的复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元。这一价格成为上海新房备案单价的最高纪 录。 早在认购期，金陵华庭二期就备受关注。9月11日9时30分至9月15日12时00分的登记认购期间，该项目 共吸引228组意向客户签订购房意向书，经政府相关部门审核，227组客户符合上海住房限购政策等相关 规定，项目认购率达190%。由于个人认购金额需820万元，228组客户光缴纳的认购金就至少18亿元。 此次开盘距离金陵华庭首次开盘相隔半年。今年3月22日，项目首期推出158套房源，彼时每平方米均价 近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元，项目推出后迅速实现 "日光"，单日实现收金92.34亿元。 上海易居房地产研究院 ...

经过8月传统楼市淡季，上海各家开发商9月开始集中推盘，市场供应量明显抬升。 9月6日，上海网上房地产官网公示了最新一批楼盘过会名单，共计11个楼盘、1099套房源，其中9个楼盘位于外环以外区域。 内环豪宅市场则依旧表现坚挺，黄浦区金陵华庭公布最新一批房源的备案价，单价最高达到32.68万元/㎡，刷新上海新房备案单价纪录。 某央企上海公司内部人士在现场向《每日经济新闻》记者表示，楼市政策利好看房量增加，预计9月上海豪宅成交量环比提升20%~30%。 "大部分人力和物料都扑在这个项目上" 根据上海网上房地产官网，9月首批领取预售许可证的商品房项目，总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元，覆盖上海多个热点板块。 9月8日一早，奉贤本地国企奉发集团就对外发出"金秋换新·好房节"活动消息，从当日起，公司旗下多个楼盘推出"一口价"优惠房源，并且送出"减负置业 礼"，凭借安家置业卡参加楼盘认购，可以抵50000元。 此外，由上海市房地产行业协会指导，闵行分会联合区内多家房地产开发企业共同推出的"春申美好生活季・闵行好房狂享GO"活动也将开始。 闵行区住房保障和房屋管理局局长阳勇建表示，闵行区内在售的10余个房产 ...

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

新政核心内容 - 上海外环外区域符合条件的居民家庭不限购 [1] - 提升公积金贷款额度 [1] - 商业贷款利率不再区分首套与二套 [1] 新房市场表现 - 外环外新盘售楼处人气爆棚 单日成交量较新政前翻倍 [1] - 金茂棠前项目开盘推出160套房源 均价5.39万元/平米 有效认筹率162.5% 实现"日光" [2] - 保利海上印项目开盘推出168套房源 备案均价81846元/平米 认筹286组 认购率170% [2] - 招商时代潮派项目单日成交量从6套增至12套 增幅100% [1][3] - 保利虹桥和著项目来访量及成交量相比前一周翻倍 [3] - 保利西郊和煦领墅项目周度来访量提升近40% 二批次开盘当日完成九成销售 [3] - 上周新建商品住宅成交面积11.34万平米 环比增加35.25% [7] 二手房市场表现 - 中介门店咨询量带看量直线上升 [5] - 链家平台新政实施日二手房浏览量环比上涨17% 同比上涨22% [5] - 链家咨询量环比上涨14% 同比上涨26% [5] - 新政一周二手房线上浏览量增长11% 咨询量增长15% [5] - 太平洋房屋外环以外门店新增带看同比增长42.6% 环比增长5.1% [5] - 链家经纪人日均带看量达十几组客户 咨询量达此前3倍 [6] 市场预期与展望 - 业内预计新政效应将持续释放 推动市场活跃度稳步回升 [1] - 金九银十传统销售旺季预计带来积极拉动作用 [1][7][8] - 金茂棠前项目预计新政将带来20%以上增量客户 [7] - 上海中原地产认为政策有助于稳定预期 成交有望看高一线 [7] - 太平洋房屋预测成交体量有上升趋势 价格走势维持平稳 [8] 市场分化现象 - 部分项目认筹率较低 如象屿天宸雅颂认筹率仅51.6% [9] - 建议房企优化推盘和定价策略 深入落实去库存战略 [9]

2025年1-8月中国房企销售排名 - 保利发展以1428亿元销售金额位列榜首 [1] - 中海地产以1382.8亿元位居第二 [1] - 销售金额超千亿房企仅3家，第三名在海量地915.7亿元 [1] 梯队门槛值分化 - TOP10房企门槛值705.3亿元，同比增长8% [8] - TOP30房企门槛值164亿元，同比下降10% [8] - TOP100房企门槛值28.2亿元，较TOP50门槛值86.2亿元（同比下降18%）呈现显著梯度分化 [8] 限购政策调整效果有限 - 北京取消五环外住房限购，上海取消外环外限购，但未对楼市形成明显影响 [10][14] - 政策调整后上海出现两个"日光盘"：保利海上印认筹率超170%，金茂棠前认筹率超164% [11] - 同期其他外环项目去化率参差：保利西郊和煦领墅61套房仅40组客户选房，招商序96套房仅47组客户选房 [13] 土地规划调整案例 - 深圳宝安地块经调规后由招商蛇口&华润置地联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成为年度总价地王 [17] - 宁波江北地块经指标调整后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得，较2022年成交价30.3亿元下降36% [18] - 广州南沙两宗商业用地调整为商住用地，上海、武汉、长沙等多城出现类似调规案例 [18] 行业政策转向 - 房地产政策重点从"增量扩张"转向"存量提质" [16] - 土地调规通过降低容积率（如深圳地块从5.7降至3.4）、调整用地性质等方式提升开发价值 [17][18] - 政策松动为改善型客户提供购房条件，但行业仍需更大力度政策支持 [14][15]

新政核心内容 - 上海调整住房限购政策 对符合条件居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房[4] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限购 满3年及以上在外环内限购1套住房[4] - 政策优化住房公积金 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款并允许"又提又贷"[9] - 优化个人住房信贷政策 二套房贷款利率明显降低 以商贷200万元期限30年计算 非差异化地区月供减少439元[10] 市场即时反应 - 新政实施首日保利·海上印和金茂棠前两个外环外项目加推房源均实现"日光"[2] - 保利发展上海公司外环外项目整体访客量与成交量显著提升 光合TOD项目单日迎来20多组复访客户并成交3套 保利天奕新增6组认筹[2] - 金茂棠前项目推出160套房源 备案均价53850元/平方米 认购率达164%[7] - 保利·海上印项目推出168套房源 备案均价81846元/平方米 认购率达170% 成为今年上海外环外唯一两次触发积分楼盘[7] - 保利发展云湖壹号项目来访量提升150% 总成交提升20%[6] 外环外市场现状 - 截至8月23日上海市新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60%[4] - 今年1-7月二手房成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51%[4] - 外环外新房库存去化仍面临压力 政策放开购房额度可释放购买力降低库存[4] 政策影响分析 - 新政放宽购房资格并降低首付和贷款成本 将促进住房消费需求释放 尤其活跃外环外新房和二手房市场[2] - "单身视同家庭"政策增加"房票" 更好满足单身人士增购住房需求和多元化居住需求[5] - 政策有助于降低外环外二手房挂牌量 保持一二手房置换链条顺畅运行 释放改善性住房需求[4] - 二套房贷款利率降低使购房者实惠感受明显 相比以往降LPR月供只减少几十元 新政月供可减少数百元[10] 企业应对策略 - 保利发展推出丰富购房福利 在物业费、消费券、车位券、装修包、全年家政包等方面向购房者让利[6] - 多家房企借力新政加推新房源 新政实施首日外环外4盘齐开共推出485套房源[6] - 房企应优化推盘和定价策略 把握政策对不同区域板块和产品的影响 深入落实去库存战略[10]

政策调整内容 - 上海出台楼市新政调整住房限购、公积金、住房信贷和住房税收等措施[1] - 非沪籍人士外环外购房取消数量限制仅需1年社保或个税证明外环内需3年以上证明[4] - 首套和二套利率统一降至3.05%公积金可提取作首付且不影响贷款额度计算[4] - 购买二星级及以上新房公积金贷款额度上浮[4] 市场成交量变化 - 中介公司合作盘认购量达40单较新政前工作日日均提升182%[2] - 外环外合作盘认购量34单较新政前工作日日均提升196%[2] - 某大区9家门店单日成交7单而正常周成交量仅10单[4] - 8月1日至26日房产公司销售3900多套较7月全月3000多套显著增长[7] 项目销售情况 - 闵行梅陇项目"保利·海上印"168套房源当日售罄均价8.18万元/平方米[6] - 宝山杨行项目"金茂棠前"160套房源实现"日光"均价5.39万元/平方米[6] - 某TOD综合体项目周末两天销售15套剩余200多套均价6.5-6.9万元/平方米[10][7] - 项目推出九五折优惠加10-15万元停车券和家装包清盘活动[10] 客户反应与市场情绪 - 潜在购房客户普遍表示周末看房意愿提升[4] - 房东心态转稳选择观望价格和成交量变化[4] - 年轻夫妇及家庭客户看房积极性提高[7][10] - 多个楼盘推出通宵卖房活动中介加班联系客户[5][1] 产品与配套优势 - 现房销售优势明显社区配套齐全含商超、医院、学校和产业园[10] - 全屋智能装修交付购房即赠柜类家具[11] - 交通便利绿化良好公园三面环水运动场配套完善[10]