香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 香港，二○二五年四月十四日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 债券代码：185771 债券简称：22 穗建 01 广州市城市建设开发有限公司 关于"22 穗建 01"公司债券回售实施公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 重要提示： 1、根据《广州市城市建设开发有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公 司债券（第一期）募集说明书》中设定的投资者回售选择权， ...

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 越秀地产作为广州市国有上市开发商融资渠道通畅，2025年4月10日获6.5亿港元定期贷款或补充流动性；2024年营收同比正增但核心净利润受减值影响大幅下降；土储规模充足且集中于一二线城市；融资成本持续优化、渠道拓宽；预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年4月10日越秀地产发布公告，与两家银行签订合计6.5亿港元定期贷款融资，体现融资渠道通畅，贷款或投入经营发展补充流动性 [1] 营收与利润 - 2024年公司实现营业收入864.0亿元，同比增长7.7%；毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要因计提发展中物业及作出售物业减值22.7亿元及长期资产减值损失16.3亿元；截至2024年底已售未结金额1700.5亿元，同比下降14.7%但仍支撑未来业绩 [1] 土储情况 - 截至2024年底新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，拥有土储面积1971万平方米，分布于全国25个城市，土储结构和区域布局持续优化，大湾区、华东地区、中西部地区、北方地区占比分别为36.5%、22.4%、28.8%、12.3%；2024年销售面积392万平米，同比下降12%，销售金额1154亿元，同比下降19%；2025年预计销售目标1205亿元，若完成将实现全年5%增长 [2] 融资情况 - 2024年年底加权平均借贷利率为3.49%，同比下降33个基点；年内境内成功发行共25亿元公司债券，加权平均借贷年利率约2.61%，发行18亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约2.27%；境外成功发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约4.07%，其中首单16.9亿元绿色点心债，加权平均借贷年利率约4.1%；债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元 [3] 投资建议 - 预测2025 - 2027年营收分别达874.04亿元/914.25亿元/970.38亿元，同比增长1.2%/4.6%/6.1%；2025 - 2027年PE倍数为12X/9X/7X；维持“推荐”评级 [3] 盈利预测与财务指标 |项目/年度|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|86,401|87,404|91,425|97,038| |增长率（%）|7.7|1.2|4.6|6.1| |归属母公司股东净利润（百万元）|1,040|1,445|1,884|2,441| |增长率（%）|-67.3|38.9|30.4|29.5| |每股收益（元）|0.26|0.36|0.47|0.61| |PE|17|12|9|7| |PB|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 公司财务报表数据预测汇总 - 涵盖资产负债表、现金流量表、利润表等多方面数据预测，包括流动资产、固定资产、负债、股东权益、经营活动现金流、净利润等项目及对应主要财务比率如成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等数据 [6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 越秀地产作为广州市国有上市开发商融资渠道通畅，2025年4月10日获6.5亿港元定期贷款或补充流动性；2024年营收同比正增但核心净利润受减值影响大幅下降；土储规模充足且集中于一二线城市；融资成本持续优化、渠道拓宽；预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件点评 - 2025年4月10日越秀地产与两家银行签订合计6.5亿港元定期贷款融资，体现融资渠道通畅，贷款或投入经营发展补充流动性 [1] 营收与利润情况 - 2024年实现营业收入864.0亿元，同比增长7.7%；毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%，因计提物业减值和长期资产减值损失；截至2024年底已售未结金额1700.5亿元，同比降14.7%仍可支撑业绩 [1] 土储情况 - 截至2024年底新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，土储面积1971万平方米分布25个城市，大湾区、华东、中西部、北方地区占比分别为36.5%、22.4%、28.8%、12.3%；2024年销售面积392万平米，同比降12%，销售金额1154亿元，同比降19%；2025年预计销售目标1205亿元，完成将实现5%增长 [2] 融资情况 - 2024年底加权平均借贷利率3.49%，同比降33个基点；境内发行25亿元公司债券、18亿元定向债务融资工具，境外发行23.9亿元点心债，含16.9亿元绿色点心债，债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元 [3] 投资建议 - 预测2025 - 2027年营收分别达874.04亿元/914.25亿元/970.38亿元，同比增长1.2%/4.6%/6.1%；2025 - 2027年PE倍数为12X/9X/7X；维持“推荐”评级 [3] 盈利预测与财务指标 |项目/年度|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|86,401|87,404|91,425|97,038| |增长率（%）|7.7|1.2|4.6|6.1| |归属母公司股东净利润（百万元）|1,040|1,445|1,884|2,441| |增长率（%）|-67.3|38.9|30.4|29.5| |每股收益（元）|0.26|0.36|0.47|0.61| |PE|17|12|9|7| |PB|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 公司财务报表数据预测汇总 - 涵盖资产负债表、现金流量表、利润表等多表数据及主要财务比率，如成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等不同指标在2024A - 2027E的预测情况 [6]

房地产行业销售数据 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3,445亿元（2月为1,981亿元）[1] - 23家主要上市开发商3月销售额环比提升67.6%，同比跌幅收窄[1] - 3月销售额前十开发商中国企占9家，民企仅龙湖集团（排名第10）[1] - 前50房企中，国企合同销售额市占率增至73.3%（2025年前三个月）[1] 房价指数变化 - 2025年2月新建商品住宅价格同比下跌5.2%（1月为-5.4%），环比下跌0.1%（与1月持平）[2] - 二手商品住宅价格同比下跌7.5%（1月为-7.8%），环比下跌0.3%（与1月持平）[2] 政策导向与行业展望 - 政府工作报告首次提出"稳住楼市股市"，强调推动房地产市场止跌回稳[3] - 政策重心转向长效机制建设，包括存量盘活、金融支持和需求松绑[3] - 预计"银四"市场在低基数背景下持续修复，需关注城市间及国企/民企分化[1][3] 投资趋势与公司表现 - 二级市场需求将因购房门槛降低和贷款承受能力提高而持续改善[4] - 买家偏好国企项目，预计2025上半年国企销售表现优于民企[4] - 领先民企或借资本市场情绪好转加速债务重组[4] - 中长期看好华润置地(01109)和越秀地产(00123)，因其销售执行能力优异[4]

文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]

文章核心观点 - 交银国际认为内房后续楼市持续恢复 看好华润置地和越秀地产 [1] 行业情况 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3445亿元 23家主要上市开发商3月销售环比增67.6% 多数开发商较去年同期跌幅收窄 [1] - 政策重心从短期救市转向长效机制建设 “银四”市场或将持续修复 二级市场需求持续改善 一级市场维持基本稳定 [1] - 买家继续偏好国企项目 [1] 公司情况 - 交银国际继续看好华润置地(01109.HK)和越秀地产(00123.HK) 均评级“买入” [1]

文章核心观点 - 越秀地产2025年开局销售表现出色，凭借精准市场布局、优质产品和稳健财务，有望在行业新环境下持续发展 [1][2][10] 销售业绩 - 2025年1 - 3月累计合同销售金额约308.27亿元，同比增长42%，3月合同销售额180亿元，同比增长58.7% [1] - 2024年实现合同销售额1145.4亿元，位列房企销售排行榜第八位，一线城市销售贡献超五成 [1] - 2025年销售目标在2024年基础上增长5.2%至1205亿元，1 - 2月合同销售额约128.3亿元，同比增长23.8% [7] 市场布局 - 2024年一线城市合同销售额约599.7亿元，占比52.4%，广州销售额433.7亿元，北京、上海分别为87.3亿元、66亿元 [4] - 2024年在粤港澳大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区合同销售额分别约488.4亿元、331.4亿元、196亿元和129.6亿元，占比分别约42.7%、28.9%、17.1%和11.3% [5] - 2024年百强房企拿地面积、货值同比分别下降20.8%、30.6%，越秀地产拿地面积和货值增速逆势达9.2%和17.5% [5] - 2024年完成权益投资294.6亿元，北京、上海、广州权益投资额分别约93亿元、69亿元和81.6亿元，占比分别为31.6%、23.4%、27.7% [5] - 2024年在8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一、二线城市，年末总土地储备约1971万平方米，96%位于一、二线城市，一线城市土储占比42.9% [6] - 2025年重点关注广州、深圳等一线城市和杭州等强二线城市优质拿地机会，投资额度约300亿元，4月1日以11亿元竞得杭州拱墅区地块 [6] 产品策略 - 践行“四好企业”战略，把“产品力”摆在突出位置，提出“4×4好产品理念” [2][7] - 升级形成“4 + X”产品系，为不同城市、客群提供差异化品质生活解决方案 [9] 财务状况 - 连续多年稳居“三道红线”绿档阵营，保持惠誉投资级评级，经营性现金净流入持续高位 [10] - 2024年末持有现金约500.5亿元，较年初增长8.6%，合同销售回款率87% [10] - 2024年剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，经营性现金净流入217.3亿元 [10] - 2024年末总借贷规模约1038.9亿元，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22% [10] - 2025年保持经营性现金流为正，降低融资成本，保持“三道红线”绿档达标 [11]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公 告 本公告乃根據上市規則第13.18條之規定而作出。 融資協議一規定，倘本公司之控股股東越秀企業（集團）有限公司（「越秀企業」）於本公司已發 行之具投票權股份中持有少於30%之直接或間接權益，或倘越秀企業不再是本公司單一最大 實益股東的地位，或倘越秀企業不再對本公司行使有效之管理控制權，即構成違約事件。若發 生有關違約事件，則貸款人一可宣佈融資項下所有債項將立即到期應付。 150,000,000港元之定期貸款融資 於二○二五年四月十日，泓景（作為借款人）與一家銀行（「貸款人二」）訂立一份融資協議（「融 資協議二」），據此，貸款人二在融資協議二的條款及條件之規限下提供150,000,000港元之定 期貸款融資，貸款最終到期日至二○二六年三月三十一日。泓景於融資協議二項下責任由本公 司擔保。 – 1 – 融資協議二規定，倘本公司之控股股東越秀企業於 ...

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][25] 报告的核心观点 - 2024年越秀地产增收不增利，归母净利润同比降67%，因结算毛利率降且计提存货减值 [1][7] - 土储充沛，2025年销售目标积极，若完成销售将同比增5%，土储结构优质 [1][13] - 财务稳健，融资渠道畅通，财务水平保持“绿档”，债务结构合理 [2][20] 各部分总结 业绩表现 - 2024年营业收入864亿元，同比增8%；归母净利润10亿元，同比降67%；核心净利润16亿元，同比降54% [1][7] - 结算毛利率约10.5%，同比降4.8pct，计提存货减值23亿元 [1][7] 销售情况 - 2024年销售面积392万平方米，同比降12%；销售金额1154亿元，同比降12%，完成全年目标78% [1][13] - 大湾区、华东、中西部、北方地区销售占比分别为43%、29%、17%、11% [1][13] - 2025年可售货值2354亿元，销售目标1205亿元，完成则销售同比增5% [1][13] 土地储备 - 2024年新增24幅土地，总建面约271万平方米，71%位于一线城市 [1][13] - 截至2024年末，总土储1971万平方米，大湾区占比37%，一二线占比96%，在建项目占比69% [1][13] 财务状况 - 截至2024年末，剔除预收账款后资产负债率68.1%，净负债率51.7%，现金短债比2.1 [2][20] - 2024年发行公开债67亿元，一年内到期债务占比22% [2][20] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为891/914/924亿元，同比+3%/+3%/+1% [21][23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10/10/11亿元，同比-4%/-1%/+8% [23] - 预计2025 - 2027年每股收益分别为0.25/0.24/0.26元 [23] 敏感性分析 - 乐观情况：营收及毛利率好于预期，无减值计提 [24] - 悲观情况：营收及毛利率不及预期，有大量减值计提 [24] - 中性预测：2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元 [24] 投资建议 - 下调2025、2026年收入预测至891/914亿元，预计归母净利润分别为10/10亿元 [2][25] - 2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元，对应当前股价PE分别为15.7/15.9倍 [2][25]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 报告的核心观点 - 考虑结算毛利率下滑和待结算资源减少等因素，下调公司2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，当前股价对应2025 - 2027年PE（基本）估值为12.7/11.1/10.4倍，看好公司发展潜力 [5] 各部分总结 开发业务 - 2024年公司营业收入864亿元，同比增长7.7%，主要受房地产开发业务结算收入增长带动，该业务营收806亿元，同比增长7.2% [2] - 2024年公司综合毛利率10.5%，同比下降4.8pct，主要因计提22.7亿元存货减值损失（同比增长44.4%）及前期低毛利项目集中结算等影响 [2] - 2024年公司归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，核心归母净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要受毛利率下降等影响 [2] - 截至2024年末，公司已售未结销售额约1701亿元，同比下降14.7%，合同负债覆盖营收0.97倍，预计后续开发业务结算增速或放缓 [2] 销售情况 - 2024年公司销售额1145亿元，同比下降19.4%，首次进入全国前10，位列第8，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区销售额占比分别为42.7%、28.9%、17.1%、11.3%，同比分别变动 - 7.7pct、+2.6pct、+3.0pct、+2.1pct，广州、北京、杭州、成都四城销售额占比合计70.7% [3] - 2025年一季度公司销售额308亿元，同比上升42.0%，约完成2025年销售目标1205亿元的25.6% [3] 土储情况 - 2024年公司于8城新增24幅土地，新增土储总建面271万平米，布局城市能级较高 [4] - 截至2024年末，公司在手土储1971万平米，同比下降23.2%，土储总量约为2024年销售面积的5.0倍，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区土储占比分别为36.5%、19.1%、28.9%、10.1%，土储布局城市同比缩减4个至25个 [4] 财务状况 - 截至2024年末，公司剔除预收款的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，综合融资成本同比下降33BP至3.49% [4] 盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|80,222|86,401|89,729|84,739|81,855| |营业收入增长率|10.8%|7.7%|3.9%|-5.6%|-3.4%| |归母净利润（百万元）|3,185|1,040|1,316|1,507|1,613| |归母净利润增长率|-19.4%|-67.3%|26.5%|14.5%|7.0%| |基本EPS(元，人民币)|0.79|0.26|0.33|0.37|0.40| |核心EPS(元，人民币)|0.87|0.39|0.41|0.33|0.35| |P/E(基本)|5.3|16.1|12.7|11.1|10.4| |P/E(核心)|4.8|10.5|10.0|12.6|11.8|[6]