2020-2024年全国与百强口径新房销售额分别累计下行44%及68%，但期间公司全口径销售额稳定在500- 600亿元，产业排名逆势提升50个位次至17名。该行判断公司全年500亿元销售目标的确定性高，或预期 实现同比小幅正成长。 中金发布研报称，首次覆盖保利置业(00119)，给予目标价2.15港元及"跑赢行业"评级。该行预计公司 2025-2026年每股盈利为0.04元人民币(下同)。 中金认为公司是少数具备高估值性价比的央企房企。市场在公司营运和估值上有预期差，看好后续经营 端超预期改善，以及政策驱动行情下公司的估值修复空间。公司此前受"同业竞争"与阶段性治理不确定 性影响，股价曾长期承压。随着前述问题解决，公司经营和资产品质在产业下行过程中持续改善。 ...

首次覆盖与评级 - 中金首次覆盖保利置业，给予目标价2.15港元及“跑赢行业”评级 [1] - 预计公司2025-2026年每股盈利为0.04元人民币 [1] 公司估值与市场预期 - 公司被认为是少数具备高估值性价比的央企房企 [1] - 市场在公司营运和估值上存在预期差 [1] - 看好公司后续经营端超预期改善及政策驱动下的估值修复空间 [1] 历史问题解决与经营改善 - 公司此前因“同业竞争”与阶段性治理不确定性导致股价长期承压 [1] - 随着问题解决，公司经营和资产品质在产业下行过程中持续改善 [1] 销售表现与行业对比 - 2020-2024年全国与百强口径新房销售额分别累计下行44%及68% [1] - 同期公司全口径销售额稳定在500-600亿元 [1] - 公司产业排名逆势提升50个位次至第17名 [1] 未来销售展望 - 公司全年500亿元销售目标的确定性高 [1] - 预期销售目标可实现同比小幅正成长 [1]

美联储政策动态 - 美联储新任理事米兰呼吁采取激进降息路径，建议通过连续多次50个基点的降息行动，将利率从当前4.00%-4.25%的区间尽快降至合适水平 [2] - 米兰认为当前利率水平至少高出中性利率（约2%中段水平）1.5至2个百分点，其观点基于人口增长动力放缓等因素导致中性利率下降 [2] - 米兰由特朗普任命，任期至2026年1月，在此期间预计仍有三次投票机会 [2] 公司评级与债务动态 - 新城发展与认购人决定终止认购协议，原因为考虑现行市况 [5] - 世茂集团已有约人民币228亿元的境内贷款在2025年成功获得展期，最长展期至2035年，约32亿美元的强制可换股债券已转换为新股份，悉数转换将减少债务约45亿美元 [5] - 富力地产将3只票据拟议重组的加入重组支持协议截止日期延长至伦敦时间2025年10月10日 [5] - 保利置业将“22保置07”后2年票面利率下调180个基点至1.50%，回售资金兑付日为11月3日 [5] - 金地集团“20金地01”将于2025年10月13日兑付最后年度利息和本金 [5] - 深圳龙光控股所有存续公司债券自2025年9月29日开市起停牌，以推进债券后续重组安排 [5] - 泰州医药城控股集团、淄博高新国有资本投资有限公司、路劲基建有限公司评级获机构更新 [6] 市场数据与表现 - 中国二年期国债收益率为1.52%，十年期国债收益率为1.88% [6] - 美国二年期国债收益率上行7bp至3.64%，十年期国债收益率上行2bp至4.18% [6] - 中资美元债涨幅榜TOP10中，YUZHOU 5.5 06/30/31债券价格涨幅最高，达+114.286%，中间价为1.875 [8] - 中资美元债跌幅榜TOP10中，LGUANG 10.4 03/09/23债券价格跌幅最大，为-67.692%，中间价为0.250 [8] - 伦敦金属交易所铜价盘中触及每吨10,289.50美元，预计本周涨幅达2.7%，为近五个月最大单周涨幅 [8] 宏观政策与流动性 - 香港金管局在维持人民币贸易融资流动资金安排1,000亿元额度基础上，将扩大资金用途范围并减低使用成本，以支持离岸人民币业务 [10] - 中国人民银行开展1658亿元7天期逆回购操作，中标利率1.40%，同时开展6000亿元14天期逆回购操作，当日实现净投放4115亿元 [10]

行业排名与销售表现 - 全口径销售行业排名从2021年第60位持续攀升至2025年中期第15位 [2] - 2025上半年实现全口径合约销售金额267亿元 同比减少6% 跌幅优于百强房企平均跌幅11.4% [4] - 2025年8月单月全口径销售金额进入行业前十 连续5年保持500亿元以上销售规模 [4] - 合约销售均价达27763元/平米 较2024年提升8.7% 创近年新高 [5] 高品质项目支撑 - 上海保利海上印四开四罄 深圳保利瑧誉首开销售额23亿元 去化率96% 创深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第开放展厅半月内超700组客户验资登记办卡 [4] - 上海保利海上印项目进入《2025上半年中国好房子TOP20排行榜》 销售均价80485元/平米高于周边75703元/平米均价 [5] 区域销售结构优化 - 长三角 珠三角和香港地区销售额占比达75.9% [5] - 2025上半年上海销售额60.8亿元 占总销售额22.8% [9] 土地储备战略 - 2023年一线城市新增土储面积占比41% 一二线合计93% 2024年全部6宗地块位于一二线城市 [7] - 2025上半年新增9宗地块 上海 杭州和广州投资额占比88% [7] - 一线城市土储占比从2021年21%提升至2025年上半年30% [7] 长三角重点布局 - 2020-2025年上半年连续在上海获地11宗 总投资321亿元 [9] - 长三角新增土地面积占比除2024外均排名第一 [9] - 总土储中长三角占比从2019年末13%提升至2025年上半年22% 增长9个百分点 [9] 融资能力与成本 - 2025上半年完成3笔共40亿元公司债券发行 票面利率均低于2.7% 最低至2.46% [13] - 债券融资占比从2019年7%提升至2025年上半年35% 增长28个百分点 [13] - 平均融资成本从2021年4.52%降至2025年中期2.90% [13] 财务指标优化 - 持有现金285亿元人民币 现金占总资产比例持续维持15%以上 [13] - 短期有息负债减少10.5%至175亿元 现金短债比1.63 [13] - 总有息负债减少3.2%至682亿元 净负债率提升8.4个百分点至85.3% [13] - 剔除预收款后资产负债率降低0.9个百分点至69.5% 三条红线指标首次达绿档 [13] 多元化业务发展 - 投资物业建面68.1万平米 收入从2021年7.79亿元增长至2024年8.65亿元 [15] - 物业管理收入从2021年10.21亿元增长至2024年12.06亿元 [15] - 在管面积从2021年4371万平米增长至2025年中期5409万平米 [15] 股东回报政策 - 宣布未来三年保证分红比例不低于归母净利润40% 较历史平均20%提升一倍 [17]

投资评级与目标价 - 首次覆盖保利置业给予跑赢行业评级 目标价2.15港元 对应28%上行空间 [1] - 目标价对应0.24倍2025年P/B和0.24倍2026年P/B [1] - 当前交易于0.17倍P/B和63%的NAV折让 [2] 估值分析 - 合理估值区间在0.35-0.45倍P/B 公司基本面未能公允定价 [1] - 公司是少数具备高估值性价比的央企房企 存在预期差 [2] - 目标价对应52%的NAV折价 [2] 经营表现 - 2020-2024年全国新房销售额累计下行44% 百强口径下行68% [1] - 同期公司全口径销售额稳定在500-600亿元 [1] - 行业排名逆势提升50个位次至第17名 [1] - 2025年销售额目标500亿元 可能实现同比小幅正增长 [1] 公司属性与流动性 - 公司是保利集团下属重要地产开发平台 具备央企属性 [1] - 兼具深港通标的和中小市值等稀缺属性 [1] - 港股市场相对宽松的流动性为价值发现提供良好环境 [1] 潜在催化剂 - 2025年四季度销售 拿地等经营表现可能超出市场预期 [2] - 政策驱动行情下存在估值修复空间 [2] - 交易活跃度改善可能形成正向自强化反馈 [1] 历史问题解决 - 同业竞争与阶段性治理不确定性等问题已解决 [1] - 经营和资产质量在行业下行过程中持续改善 [1]

投资评级与目标价 - 首次覆盖保利置业给予跑赢行业评级 目标价2.15港元对应28%上行空间 [1] - 目标价对应0.24倍2025年P/B和0.24倍2026年P/B [1][2] - 目标价对应52%的NAV折价 [2] 估值水平分析 - 当前交易于0.17倍P/B和63%的NAV折让 [2] - 合理估值区间在0.35-0.45倍P/B [3] - 公司是少数具备高估值性价比的央企房企 [1] 经营表现 - 2020-2024年行业下行周期中经营表现稳健 [1] - 全口径销售额稳定在500-600亿元 行业排名逆势提升50位至第17名 [5] - 2025年实现500亿元销售额目标确定性高 或实现同比小幅正增长 [5] 公司属性与交易特征 - 公司是保利集团下属重要地产开发平台 [1] - 兼具深港通标的 央企 中小市值等稀缺属性 [4] - 交易活跃度较低是价值释放掣肘之一 [4] 催化剂因素 - 2025年四季度销售拿地等经营表现可能超市场预期 [2] - 港股市场流动性环境改善助力价值发现 [4] - 解决同业竞争与治理不确定性后经营持续改善 [3]

投资评级与目标价 - 首次覆盖保利置业给予跑赢行业评级 目标价2.15港元对应28%上行空间 [1][2] - 目标价对应0.24倍2025/2026年市净率和52%的净资产价值折让 [1][2] - 预计2025-2026年每股收益均为0.04元人民币 [2] 估值水平与催化因素 - 当前交易于0.17倍市净率和63%的净资产价值折让 存在显著低估 [2][3] - 合理估值区间应为0.35-0.45倍市净率 较当前水平存在翻倍空间 [3] - 潜在催化剂为2025年四季度销售和拿地表现超市场预期 [2] 公司经营表现 - 2020-2024年行业销售额累计下行44% 但公司销售额稳定在500-600亿元 [5] - 行业排名逆势提升50位至第17名 实现逆周期增长 [5] - 2024年实现500亿元销售额目标确定性高 可能实现同比小幅正增长 [5] 企业属性与市场表现 - 具备保利集团央企背景 是少数高性价比央企房企 [1][4] - 兼具深港通标的 央企和中小市值三重稀缺属性 [4] - 交易活跃度较低制约价值释放 但港股流动性改善提供利好环境 [4] 历史问题解决与资产质量 - 此前受同业竞争和治理不确定性影响 股价长期承压 [3] - 相关问题解决后 经营和资产质量在行业下行期持续改善 [3] - 市场在经营和估值方面存在预期差 看好估值修复空间 [1]

报告发布 - 公司2025年中期报告中、英文版本已上载于公司网站和港交所网站[3][6] 通讯收取 - 非登记股东收通讯需联系中介提供邮箱，否则只能收印刷本[4][7][10] - 收中期报告或日后通讯印刷本需填回条寄至股份过户登记处或发邮件[5][7] - 印刷形式接收日后通讯指示有效期一年[5][7][10] 其他事项 - 对通知有疑问可工作日9:00 - 18:00致电热线或发邮件[6][8] - 查改个人资料请求需书面寄至股份过户处或发邮件[10]

报告发布与获取 - 公司发布2025年中期报告通知，中英文版本已上载于公司网站和港交所网站[2][6] - 此前选印刷形式收取通讯，随函附中期报告双语印刷版本[2][6] - 选电子形式但无法阅览或要印刷本，可书面申请免费寄送[3][7] 股东通讯相关 - 股东有责任提供有效邮箱地址，可扫描回条专属二维码操作[4][7] - 无股东有效邮箱地址，日后仅以印刷形式寄送可供行动通讯[4][7] - 股东可提前七天书面通知更改通讯收取方式[5][8] 其他说明 - 回条可从公司网站或港交所下载，印刷本指示有效期有规定[5][8] - 对通知有疑问可工作日致电或发邮件咨询[6][8] - 公司通讯含多种文件，对可供行动通讯有定义[8][9]

收入和利润（同比环比） - 公司收入为人民币184.44亿元，同比增长48.1%[9] - 收入同比增长48.0%至184.44亿元人民币[47] - 股东应占溢利为人民币2.08亿元，同比下降44.3%[9] - 本公司拥有人应占溢利下降44.3%至2.08亿元人民币[47] - 期内溢利下降6.5%至2.32亿元人民币[47] - 毛利增长81.3%至32.20亿元人民币[47] - 期内溢利为2.325亿元人民币，所得税开支为11.435亿元人民币[72] - 期内溢利为2.49亿元人民币，较去年同期下降33.4%（去年同期为3.73亿元人民币）[83] - 每股基本及摊薄盈利为人民币5.44分[9] - 每股基本盈利为0.054元人民币（基于38.21亿股加权平均股数）[83] - 期内全面收入总额为人民币75,057千元，同比大幅下降72.2%（去年同期为人民币269,740千元）[57] - 本公司拥有人应占累计利润为人民币14,524,542千元，较期初增加人民币135,052千元（增长0.9%）[57] - 净汇兑收益为1.64亿元人民币，去年同期为零[77] 成本和费用（同比环比） - 融资成本为6.481亿元人民币，分占联营公司业绩亏损0.46亿元人民币[72] - 已付利息人民币1,174,686千元，同比下降35.7%（去年同期为人民币1,825,669千元）[59] - 已付所得税人民币1,321,640千元，同比增长131.9%（去年同期为人民币570,184千元）[59] - 所得税开支大幅增加至11.43亿元人民币，其中中国土地增值税达5.94亿元人民币[79] - 中国企业所得税开支为5.59亿元人民币，同比增长166.6%[79] 各业务线表现 - 置业集团合约销售金额267亿元，同比下降6%[10] - 合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米[10] - 物业发展业务收入为174.585亿元人民币，占总收入94.6%[72] - 物业投资及管理业务收入为8.606亿元人民币，占总收入4.7%[72] - 酒店营运收入为1.143亿元人民币，占总收入0.6%[72] - 其他营运收入为0.108亿元人民币，占总收入0.1%[72] - 分部业绩总额为18.165亿元人民币，其中物业发展贡献16.907亿元人民币[72] - 公司总收入为124.57亿元人民币，其中物业发展业务收入占比最高，达114.16亿元人民币（约91.7%）[75] - 物业投资业务收入为8.90亿元人民币，其中租金收入为2.54亿元人民币[75] - 物业管理收入6.25亿元人民币，同比增长6.7%，在管面积5409万平方米，同比增长7.0%[38] - 投资物业总建筑面积68.1万平方米，资产值86.47亿元人民币[36] - 投资物业减少2964万元人民币，其中2700万元人民币转入持作出售物业[84] 各地区表现 - 长三角和大湾区销售占比提升至76%[10] - 公司2025年上半年结转金额约173.67亿元人民币，结转面积约81.4万平方米[20][22] - 珠三角地区结转金额75.13亿元人民币，占总结转金额43%[20] - 长三角地区结转金额40.04亿元人民币，占总结转金额23%[20] - 其他地区结转金额33.53亿元人民币，占总结转金额19%[22] - 西南地区结转金额18.6亿元人民币，占总结转金额11%[22] - 香港地区结转金额6.37亿元人民币，占总结转金额4%[22] - 新增土地储备中广州荔湾项目规划总建筑面积25.3万平方米，公司应占权益100%[24][25] - 在上海、杭州和广州三个城市的投资占比达88%[11] 土地储备和项目开发 - 新增土地储备约118.3万平方米，权益占比74%[11] - 公司2025年上半年新开工项目6个，新开工建筑面积约51.1万平方米[18][19] - 公司2025年上半年新增9个项目，规划总建筑面积约118.3万平方米[23][24] - 公司2025年下半年计划推出9个全新楼盘[17] - 公司物业发展资本开支承付额122.6亿元人民币较2024年末100.05亿元增长22.5%[102] 融资和债务 - 平均融资成本下降48个基点至2.90%[14] - 上半年完成人民币40亿元公司债券发行，票面利率低至2.46%-2.66%[14] - 未偿还银行及其他借贷682.036亿元人民币，其中一年内到期174.831亿元人民币(25.6%)[40] - 人民币计值借贷占比90%(610.556亿元人民币)，美元与港元计值各占5%(各35.49亿元人民币)[40] - 固定利率借贷占比44%，浮动利率借贷占比56%[40] - 银行总结存284.684亿元人民币，流动资产净值783.913亿元人民币[41] - 银行结存及现金减少18.0%至283.05亿元人民币[53] - 期末现金及现金等价物为人民币28,304,708千元，较期初减少人民币6,203,792千元（下降18.0%）[59] - 新增借贷人民币7,947,367千元，同比减少23.8%（去年同期为人民币10,426,686千元）[59] - 新增应付票据人民币4,000,000千元，同比增长166.7%（去年同期为人民币1,500,000千元）[59] - 银行及其他借贷在2025年上半年净减少1,672,467千元，而2024年同期净减少802,121千元[93] - 公司于2020年发行2025年到期票据，本金5亿美元（约35.49亿元人民币），年利率4%[94] - 2024年6月发行2027年到期票据本金5亿元人民币（年利率2.5%）及2029年到期票据本金10亿元人民币（年利率2.8%）[98] - 公司于2024年7月22日发行2027年到期票据本金总额12亿元人民币年利率2.45%及2029年到期票据本金总额8亿元人民币年利率2.83%[99] - 公司于2024年9月9日发行2026年到期票据本金总额6.26亿元人民币年利率2.4%[99] - 公司于2024年10月16日发行2027年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.98%[99] - 公司于2025年3月5日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.66%[99] - 公司于2025年4月16日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.46%[99] - 公司于2025年6月12日发行2030年到期票据本金总额10亿元人民币年利率2.6%[99] - 公司签订390亿港元定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司签订36.5亿元人民币定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司存在2025年到期5亿美元4.00%票据的维好契约，要求中国保利集团保持至少40%持股比例[125] 现金流 - 经营活动所用现金净额为人民币2,100,537千元，同比由正转负（去年同期为所得人民币2,735,959千元）[59] - 投资活动所用现金净额为人民币1,204,877千元，同比扩大49.8%（去年同期为人民币804,247千元）[59] - 融资活动所用现金净额为人民币2,705,505千元，同比大幅恶化（去年同期为所得人民币27,014千元）[59] 资产负债和权益 - 资产负债比率75.9%，较2024年末76.6%下降0.7个百分点[39] - 股东应占权益总额341.875亿元人民币，每股资产净值8.95元[39] - 流动负债总额下降5.0%至946.38亿元人民币[54] - 合约负债下降1.2%至408.77亿元人民币[54] - 应付票据一年内到期下降15.6%至85.49亿元人民币[54] - 银行及其他借贷一年内到期下降5.1%至89.34亿元人民币[54] - 非流动负债中的银行借贷下降3.2%至355.95亿元人民币[55] - 资产总额为1935.026亿元人民币，其中分部资产1554.428亿元人民币[73] - 负债总额为1469.223亿元人民币，其中分部负债690.801亿元人民币[73] - 物业发展业务分部资产为1421.195亿元人民币，占分部资产总额91.4%[73] - 公司总资产达1987.03亿元人民币，其中物业发展业务资产占比71.1%（1413.36亿元人民币）[76] - 总负债为1521.55亿元人民币，未分配企业负债占比52.7%（801.79亿元人民币）[76] - 已抵押资产账面值290.045亿元人民币，其中发展中物业183.469亿元人民币[43] 应收账款和应付账款 - 应收贸易账款总额从2024年末的451,044千元增至2025年中的530,288千元，增长17.6%[87] - 超过90天的应收贸易账款大幅增加，从2024年末的247,019千元增至2025年中的457,398千元，增长85.2%[87] - 其他应收账款从2024年末的5,026,651千元增至2025年中的5,771,385千元，增长14.8%[87] - 应收合营企业款项从2024年末的4,446,368千元增至2025年中的4,679,769千元，增长5.3%[89] - 应付贸易账款总额从2024年末的16,559,998千元降至2025年中的15,162,503千元，减少8.4%[90] - 超过90天的应付贸易账款从2024年末的14,441,805千元略降至2025年中的13,742,545千元，减少4.8%[90] - 应付联营公司款项从2024年末的1,761,342千元增至2025年中的1,810,592千元，增长2.8%[88] 担保和承诺 - 为物业买家提供按揭担保最高额178.249亿元人民币[44] - 公司为物业买家提供银行按揭担保最高额达178.25亿元人民币较2024年末234.96亿元下降24.1%[101] - 公司为联营及合营企业信贷融资提供担保总额642.88亿元其中已动用240.96亿元[101] 金融资产和投资 - 公司按公允价值计量的未上市金融资产价值79.92亿元人民币占金融资产总额99.9%[107] 股权结构 - 保利置业集团已发行股份总数为3,821,183,118股[114][118][121] - 中国保利集团直接及间接持有保利置业股份1,837,526,304股，占比48.09%[118] - 保利发展控股集团通过保利（香港）控股间接持有保利置业股份1,583,738,058股，占比41.45%[118][121] - 保利（香港）控股直接持有120,381,544股并通过Ting Shing间接持有1,463,356,514股，总计1,583,738,058股，占比41.45%[118][126] - Ting Shing Holdings通过Source Holdings和Congratulations Company间接持有1,463,356,514股，占比38.30%[118][126] - Congratulations Company Ltd直接持有保利置业股份1,111,578,283股，占比29.09%[118] - Source Holdings直接持有244,594,241股并通过子公司间接持有107,183,990股，总计351,778,231股，占比9.21%[118][126] - 董事梁秀芬持有公司股份33,000股，占比低于0.01%[114] - 董事胡在新持有保利发展控股集团股份942,670股，占其已发行股份11,970,443,418股的0.01%[117] 贷款协议条款 - 贷款协议要求保利集团保持公司单一最大股东地位且持股不低于40%[127] - 贷款协议要求保利集团维持对公司的管理控制权[127] - 贷款协议要求保利集团保持国务院国资委管辖地位[127] - 人民币贷款协议要求保利集团持股比例不低于38%[127] - 人民币贷款协议要求保利集团保持管理控制权[127] 公司治理和合规 - 审核委员会批准2025年6月30日止六个月未经审核中期财务报表[134] - 公司确认遵守上市规则企业管治守则全部规定[130] - 全体董事确认遵守标准守则关于证券交易的行为规范[132]