行业趋势与市场背景 - 中国豪宅市场已进入由客户需求精细化和产品品质深度较量主导的新周期，客户从追求空间尺度转向重视情绪价值、生活体验、文化内涵、审美表达及会所营造，追求“松弛感”与“度假感”成为新趋势 [2] - 当前豪宅市场主要沿三大方向构建竞争壁垒：一是精准应对客群分化的“两端突破”策略；二是发起“空间效率革命”，提升公区与套内空间使用效能；三是推动“场景时代”全面落地，将度假、酒店、文化等元素转化为可感知的生活场景 [3] - 随着行业深度洗牌，拥有成熟产品线和开发实力的标杆房企在“拿地”的资源整合、“产品”的硬核创新、“运营”的的软性服务等方面挖掘差异化竞争优势 [3] 公司业绩与市场表现 - 保利置业2025年1-10月实现全口径合约销售金额438亿元，在克而瑞全口径销售榜稳居第15名，同比上升2名 [4] - 上海保利海上印4月底开盘后，5个月内四开四罄 [4] - 深圳保利瑧誉8月首次开盘，当天销售额达23亿元，去化率96%，创下深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第10月25日开盘，两小时销售额狂揽17.8亿元，一周累计总成交金额高达22.9亿元 [4] - 济南明湖印11月9日开盘1小时内全部售罄，以4.3亿元、129套、2.1万㎡摘得济南11月网签三冠王 [4] - 威海保利山海赋11月上旬首次开盘，首开100%去化，认筹超270组，11月网签1.66亿元、77套、1.19万㎡冠领威海 [4] 产品战略与核心优势 精准择址与资源锁定 - 公司拿地决策是对城市发展脉络、自然生态禀赋及未来价值潜力的系统性研判，旨在提前锁定稀缺资源，构筑难以复制的竞争壁垒 [5] - 威海保利山海赋择址威海环翠核芯区半山台地，三面环山一面向海，打造容积率仅1.3的低密社区，并构建8分钟便捷生活圈 [5] - 济南明湖印布局城央，紧靠大明湖自然与文化核心，2公里范围内覆盖明湖商圈与泉城路商圈 [7] - 济南九宸赋地块紧邻历下区政府，深度融入山东省首个国家级CBD（济南中央商务区），同时享有半山地理优越性，跻身全国第五座CBD半山豪宅 [9] - 公司将豪宅价值的根基建立在城市核心区域与自然景观兼具的稀缺地段上，赋予项目市场定价权及抵御经济周期的韧性 [12] 建筑与环境共生设计 - 公司把握资源从“占有”到“共生”理念，对地域历史文脉、民俗记忆及自然肌理进行系统性解构与现代化转译 [13] - 威海山海赋结合“山海文化”打造东方美学空间，社区入口打造近百米皇家阙式门庭，门高8.3米，采用高端用料 [14] - 威海山海赋利用近30米高差，打造台地式山水园林，并设计“霞光亭”等“十大领创”与自然互动 [17] - 济南明湖印打造约129米的生产路展示界面，以现代设计语言转译古城文脉，社区大门高8.1米 [20] - 济南九宸赋打造齐鲁首座微气候社区，项目场地整体抬高以减少90%山体破坏，并引入齐鲁首个社区级高压雾化喷淋降温装置 [23] - 济南明湖印园区以大明湖经典八景为蓝本，打造“藏极”园景，将公共文化记忆转化为私人社区标识 [24] 会所配套与运营服务 - 公司会所打造的核心在于提供一种生活方式的转变，是项目高端定位、品牌实力及生活美学的集中展示 [27] - 威海山海赋“飞瀑会所”以一处约12米云天飞瀑为核心，面积约1500㎡，融合多功能社交场域 [27] - 济南明湖印打造区域内独一无二的超千平会所，占地约1500㎡，提供全龄段综合服务 [29] - 济南九宸赋会所占地约5000㎡，涵盖九大功能场域，包括室内职业级全场篮球场、弱碱性水质泳池等 [31] - 公司在软性服务上强调“运营前置”与“服务赋能”，引入酒店级别服务标准，并构建“吾+社群”业主服务体系，已形成乐动、童伴、艺合、善邻四大核心社群 [33] - 公司通过嫁接保利拍卖、保利剧院等文化资源以及市场高端艺术美学机构，为客户提供专业的文化生活服务 [35] 户型创新与空间设计 - 高端住宅户型创新从追求面积扩张转向挖掘场景价值，聚焦空间功能复合化与模糊边界，引景入室 [37] - 威海山海赋143㎡户型采用LDKG一体化设计，南向四面宽，近零公摊，最高得房率近100%，并配备270°观景窗 [37] - 济南明湖印运用革命性视野技术——零反坎无中撑落地窗，实现270°无遮挡湖景视野，将次要空间升级为“景观房” [40] - 济南明湖印300㎡顶层复式设计面宽高达28.1米，通过挑空客厅与露台组合，实现从“观湖”到“融湖”的体验跃升 [40] - 济南九宸赋部分楼栋打造“四代宅错层挑高观景露台”，实现平层墅院化，290㎡户型兼顾家庭起居与社交，230㎡户型强调“垂直森林”绿植交互体验 [43] 品牌发展与区域深耕 - 公司2007年进驻济南，已深耕齐鲁近20年，2022年底以来通过“誉系”、“赋系”、“印系”等高端产品线在济南豪宅市场崭露头角并取得热销 [51] - 公司2025年提出“生活美学家”理念，以“四感九境”体系进行实景展示区打造，诠释从“卖房子”转向“提供美学生活方式”的体系化表达 [51] - “四感九境”系统化产品理念在山东的精准落地，印证了以客户为中心、提供深度情感价值的“好房子”产品逻辑所具有的强大生命力 [51]

行业排名与销售表现 - 全口径销售行业排名从2021年第60位持续攀升至2025年中期第15位 [2] - 2025上半年实现全口径合约销售金额267亿元 同比减少6% 跌幅优于百强房企平均跌幅11.4% [4] - 2025年8月单月全口径销售金额进入行业前十 连续5年保持500亿元以上销售规模 [4] - 合约销售均价达27763元/平米 较2024年提升8.7% 创近年新高 [5] 高品质项目支撑 - 上海保利海上印四开四罄 深圳保利瑧誉首开销售额23亿元 去化率96% 创深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第开放展厅半月内超700组客户验资登记办卡 [4] - 上海保利海上印项目进入《2025上半年中国好房子TOP20排行榜》 销售均价80485元/平米高于周边75703元/平米均价 [5] 区域销售结构优化 - 长三角 珠三角和香港地区销售额占比达75.9% [5] - 2025上半年上海销售额60.8亿元 占总销售额22.8% [9] 土地储备战略 - 2023年一线城市新增土储面积占比41% 一二线合计93% 2024年全部6宗地块位于一二线城市 [7] - 2025上半年新增9宗地块 上海 杭州和广州投资额占比88% [7] - 一线城市土储占比从2021年21%提升至2025年上半年30% [7] 长三角重点布局 - 2020-2025年上半年连续在上海获地11宗 总投资321亿元 [9] - 长三角新增土地面积占比除2024外均排名第一 [9] - 总土储中长三角占比从2019年末13%提升至2025年上半年22% 增长9个百分点 [9] 融资能力与成本 - 2025上半年完成3笔共40亿元公司债券发行 票面利率均低于2.7% 最低至2.46% [13] - 债券融资占比从2019年7%提升至2025年上半年35% 增长28个百分点 [13] - 平均融资成本从2021年4.52%降至2025年中期2.90% [13] 财务指标优化 - 持有现金285亿元人民币 现金占总资产比例持续维持15%以上 [13] - 短期有息负债减少10.5%至175亿元 现金短债比1.63 [13] - 总有息负债减少3.2%至682亿元 净负债率提升8.4个百分点至85.3% [13] - 剔除预收款后资产负债率降低0.9个百分点至69.5% 三条红线指标首次达绿档 [13] 多元化业务发展 - 投资物业建面68.1万平米 收入从2021年7.79亿元增长至2024年8.65亿元 [15] - 物业管理收入从2021年10.21亿元增长至2024年12.06亿元 [15] - 在管面积从2021年4371万平米增长至2025年中期5409万平米 [15] 股东回报政策 - 宣布未来三年保证分红比例不低于归母净利润40% 较历史平均20%提升一倍 [17]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节，时间为6月17-18日 [2] - 测评活动在"好房子"战略号召下开展，房企积极提升产品力，解决居住痛点 [10] 测评流程与奖项设置 - 测评流程包括专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终结果将于6月底发布 [12] - 新增"中国好房子"测评，与原有的"全国十大作品"测评并行 [11] - 最终将发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] 投票规则与项目展示 - 大众票选通过同一通道进行，高端、轻奢、品质三大类别共用 [13] - 每个微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] - 入围项目通过线上集中展示，方便公众了解项目详情 [8] 入围项目及开发商信息 - 上海保利海上印：保利置业开发，小高层住宅，现代风格 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发，高层住宅，现代中式风格 [16][18] - 北京招商序：招商蛇口开发，小高层、洋房住宅，现代风格 [20][22] - 广州馥香园：华润置地、越秀地产、中能建联合开发，高层住宅、叠墅，现代摩登风格 [24] - 嘉兴馥香园：绿城中国开发，高层住宅，现代风格 [26][28] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发，高层住宅，现代风格 [31][33] - 北京建发金茂·观宸：建发房产、中国金茂联合开发，洋房、小高层，风雅宋韵风格 [33][35] - 宁波能建百誉府：能建城发开发，高层住宅，现代风格 [39][41] - 三亚观岚：华润置地控股等联合开发，高层住宅，现代度假风格 [41][43] - 广州越秀·珑悦西关：越秀地产开发，高层住宅，西关广府格调 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：华润置地、浙江交控联合开发，高层住宅，现代雅奢风格 [50][52] - 成都招商锦城序：招商蛇口开发，高层住宅，现代风格 [52][54] - 上海中铁·世博云境：中铁置业开发，高层住宅，现代风格 [54][56]

2025上半年全国十大作品入围项目大众网络票选 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段，投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节，时间为6月17-18日 [2] - 投票旨在评选高端、轻奢、品质住宅产品的典范，选出"好房子" [3] 评选规则与流程 - 入围项目将通过线上集中展示，方便了解项目情况 [8] - 评选包括专家评审、大众票选、测评模型等环节 [12] - 最终将于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] - 同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] 房企产品力建设背景 - 在"好房子"战略号召下，房企积极投身产品力建设，致力于解决居住痛点、提升住宅品质 [10] - 克而瑞连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究工作 [10] - 2025年度新增"中国好房子"测评，与"全国十大作品"测评并行 [11] 入围项目概览 - 上海保利海上印：小高层住宅，现代风格，由保利置业开发 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：高层住宅，现代中式风格，由保利发展开发 [16][18] - 北京招商序：小高层、洋房住宅，现代风格，由招商蛇口开发 [20][22] - 广州馥香园：高层住宅、叠墅，现代摩登风格，由华润置地、越秀地产、中能建联合开发 [24] - 嘉兴馥香园：高层住宅，现代风格，由绿城中国开发 [26][28] - 北京建发金茂·观宸：洋房、小高层，风雅宋韵风格，由建发房产、中国金茂联合开发 [33][35] - 宁波能建百誉府：高层住宅，现代风格，由能建城发开发 [39][41] - 广州越秀·珑悦西关：高层住宅，由越秀地产开发 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：高层住宅，现代雅奢风格，由华润置地、浙江交控联合开发 [50][52] - 上海中铁·世博云境：高层住宅，现代风格，由中铁置业开发 [54][56]

评选活动概况 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段，投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的专家评审环节（6月17-18日）[2] - 评选主题为"好房子"，涵盖高端、轻奢、品质住宅三大类别 [3][11] - 克而瑞连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究工作，2025年新增"中国好房子"测评 [10][11] 评选流程与规则 - 评选流程包括专家评审、大众票选和测评模型环节，最终结果将于6月底发布 [12] - 采用线上集中展示入围项目的方式 [8] - 三大类别使用同一投票通道，每个微信ID限投一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] - 最终票数为所有有效投票的累计 [13] 入围项目展示 保利系项目 - 上海保利海上印：现代风格小高层住宅，由保利置业开发 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：现代中式风格高层住宅，由保利发展开发 [16][18] - 中山保利琅悦：现代中式风格高层住宅，由保利发展开发 [18][20] 招商蛇口系项目 - 北京招商序：现代风格小高层、洋房住宅 [20][22] - 成都招商锦城序：现代风格高层住宅，以川西地域性无界景观为特色 [52][54] 华润置地系项目 - 广州馥香园：现代摩登风格高层住宅、叠墅，由华润置地、越秀地产、中能建联合开发 [24] - 三亚观岚：现代度假风格高层住宅，由华润置地控股等联合开发 [41][43] 绿城中国系项目 - 嘉兴馥香园：现代风格高层住宅，首创南北双露台空中花园大宅 [26][28] 其他知名房企项目 - 北京建发金茂·观宸：宋韵风格洋房、小高层，由建发房产、中国金茂联合开发 [33][35] - 广州越秀·珑悦西关：广府系高层住宅，由越秀地产开发 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：现代雅奢风格高层住宅，由华润置地、浙江交控联合开发 [50][52] - 上海中铁·世博云境：现代风格高层住宅，由中铁置业开发 [54][56]

评选活动概况 - 2025上半年全国十大作品入围项目大众网络票选环节于6月17日至23日中午12点开启 [1][2] - 同期举行为期两天的专家评审环节（6月17-18日） [2] - 投票目标为评选高端、轻奢、品质住宅产品的典范 [3] - 新增"中国好房子"测评，与"全国十大作品"共同构成2025年度产品力测评体系 [11] 评选机制与流程 - 采用专家评审、大众票选、测评模型多维度评选 [12] - 大众票选规则：同一微信ID每个类别最多投10个项目，最终票数为累计有效票数 [13] - 结果将于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] 参评项目特征 - 覆盖全国15个城市，包含上海、北京、广州等一线城市及嘉兴、中山等二三线城市 [14][16][18][20][22][24][26][28][31][33][39][41][43][45][48][52][54] - 产品类型多元化：高层住宅占比最高（14个项目），其次为小高层（5个项目）、洋房（4个项目）及叠墅（1个项目） [16][18][20][22][24][26][28][30][33][35][37][39][41][43][45][47][50][52][54] - 建筑风格以现代为主（12个项目），现代中式、宋韵等传统风格占比20% [16][18][20][22][24][26][28][30][33][35][37][39][41][43][45][47][50][52][54] 头部房企参与情况 - 保利系：3个项目（上海保利海上印、佛山保利锦鲤堂悦、中山保利琅悦） [14][16][18] - 招商蛇口：2个项目（北京招商序、成都招商锦城序） [20][52] - 华润置地：联合开发2个项目（广州馥香园、三亚观岚） [24][41] - 绿城中国：2个项目（嘉兴馥香园、杭州沄璟文华轩） [26][50] - 越秀地产：3个项目（广州馥香园、广州越秀·珑悦西关、成都越秀·阅今沙） [24][45][48] 产品创新亮点 - 科技住宅：珠海华发·珠海湾主打"华发科技+新一代好房子"概念 [31] - 生态设计：三亚观岚采用"建筑生长于自然"理念，北京建发金茂·观宸引入垂直森林 [33][41] - 文化融合：佛山保利锦鲤堂悦融入九鲤文化，成都招商锦城序结合川西地域景观 [16][52]

评选活动概况 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段 票选时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的专家评审环节(6月17-18日) 最终结果将于6月底发布 [2][12] - 评选新增"中国好房子"测评类别 延续八年"产品力100"测评体系 [10][11] 评选机制 - 采用专家评审+大众票选+测评模型三重机制 最终产生《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] - 投票规则：同一微信ID每个类别最多投10个项目 最终票数为所有有效投票累计值 [13] 参评项目亮点 保利系项目 - 上海保利海上印：现代风格小高层住宅 融合都市海派文化元素 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：现代中式高层住宅 以"九鲤跃龙门"为设计主题 [16] - 中山保利琅悦：现代中式高层住宅 强调东方美学表达 [18] 招商蛇口系项目 - 北京招商序：现代风格小高层/洋房 定位新改善生活 [20][22] - 成都招商锦城序：以川西无界景观为特色 打造诗学空间宅邸 [52][54] 绿城/华润系项目 - 嘉兴馥香园：首创南北双露台空中花园大宅 现代风格高层 [26][28] - 广州馥香园：涵盖高层住宅与叠墅 融合岭南文化元素 [24] 特色产品创新 - 北京建发金茂·观宸：宋韵风格洋房 建面110-165㎡ 引入垂直森林概念 [33][35] - 三亚观岚：现代度假风格高层 主打"建筑生长于自然"理念 [41][43] - 天津信达金地中山印：TOD模式高层住宅 整合公园与社区资源 [45] 区域分布特征 - 长三角占比突出：上海(3个)、杭州、嘉兴各1个 [14][26][50] - 粤港澳大湾区密集：广州(2个)、佛山、中山、珠海各1个 [16][18][24][31] - 成渝双城经济圈：成都2个项目入围 [48][52]