收入和利润（同比环比） - 公司收入为人民币184.44亿元，同比增长48.1%[9] - 收入同比增长48.0%至184.44亿元人民币[47] - 股东应占溢利为人民币2.08亿元，同比下降44.3%[9] - 本公司拥有人应占溢利下降44.3%至2.08亿元人民币[47] - 期内溢利下降6.5%至2.32亿元人民币[47] - 毛利增长81.3%至32.20亿元人民币[47] - 期内溢利为2.325亿元人民币，所得税开支为11.435亿元人民币[72] - 期内溢利为2.49亿元人民币，较去年同期下降33.4%（去年同期为3.73亿元人民币）[83] - 每股基本及摊薄盈利为人民币5.44分[9] - 每股基本盈利为0.054元人民币（基于38.21亿股加权平均股数）[83] - 期内全面收入总额为人民币75,057千元，同比大幅下降72.2%（去年同期为人民币269,740千元）[57] - 本公司拥有人应占累计利润为人民币14,524,542千元，较期初增加人民币135,052千元（增长0.9%）[57] - 净汇兑收益为1.64亿元人民币，去年同期为零[77] 成本和费用（同比环比） - 融资成本为6.481亿元人民币，分占联营公司业绩亏损0.46亿元人民币[72] - 已付利息人民币1,174,686千元，同比下降35.7%（去年同期为人民币1,825,669千元）[59] - 已付所得税人民币1,321,640千元，同比增长131.9%（去年同期为人民币570,184千元）[59] - 所得税开支大幅增加至11.43亿元人民币，其中中国土地增值税达5.94亿元人民币[79] - 中国企业所得税开支为5.59亿元人民币，同比增长166.6%[79] 各业务线表现 - 置业集团合约销售金额267亿元，同比下降6%[10] - 合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米[10] - 物业发展业务收入为174.585亿元人民币，占总收入94.6%[72] - 物业投资及管理业务收入为8.606亿元人民币，占总收入4.7%[72] - 酒店营运收入为1.143亿元人民币，占总收入0.6%[72] - 其他营运收入为0.108亿元人民币，占总收入0.1%[72] - 分部业绩总额为18.165亿元人民币，其中物业发展贡献16.907亿元人民币[72] - 公司总收入为124.57亿元人民币，其中物业发展业务收入占比最高，达114.16亿元人民币（约91.7%）[75] - 物业投资业务收入为8.90亿元人民币，其中租金收入为2.54亿元人民币[75] - 物业管理收入6.25亿元人民币，同比增长6.7%，在管面积5409万平方米，同比增长7.0%[38] - 投资物业总建筑面积68.1万平方米，资产值86.47亿元人民币[36] - 投资物业减少2964万元人民币，其中2700万元人民币转入持作出售物业[84] 各地区表现 - 长三角和大湾区销售占比提升至76%[10] - 公司2025年上半年结转金额约173.67亿元人民币，结转面积约81.4万平方米[20][22] - 珠三角地区结转金额75.13亿元人民币，占总结转金额43%[20] - 长三角地区结转金额40.04亿元人民币，占总结转金额23%[20] - 其他地区结转金额33.53亿元人民币，占总结转金额19%[22] - 西南地区结转金额18.6亿元人民币，占总结转金额11%[22] - 香港地区结转金额6.37亿元人民币，占总结转金额4%[22] - 新增土地储备中广州荔湾项目规划总建筑面积25.3万平方米，公司应占权益100%[24][25] - 在上海、杭州和广州三个城市的投资占比达88%[11] 土地储备和项目开发 - 新增土地储备约118.3万平方米，权益占比74%[11] - 公司2025年上半年新开工项目6个，新开工建筑面积约51.1万平方米[18][19] - 公司2025年上半年新增9个项目，规划总建筑面积约118.3万平方米[23][24] - 公司2025年下半年计划推出9个全新楼盘[17] - 公司物业发展资本开支承付额122.6亿元人民币较2024年末100.05亿元增长22.5%[102] 融资和债务 - 平均融资成本下降48个基点至2.90%[14] - 上半年完成人民币40亿元公司债券发行，票面利率低至2.46%-2.66%[14] - 未偿还银行及其他借贷682.036亿元人民币，其中一年内到期174.831亿元人民币(25.6%)[40] - 人民币计值借贷占比90%(610.556亿元人民币)，美元与港元计值各占5%(各35.49亿元人民币)[40] - 固定利率借贷占比44%，浮动利率借贷占比56%[40] - 银行总结存284.684亿元人民币，流动资产净值783.913亿元人民币[41] - 银行结存及现金减少18.0%至283.05亿元人民币[53] - 期末现金及现金等价物为人民币28,304,708千元，较期初减少人民币6,203,792千元（下降18.0%）[59] - 新增借贷人民币7,947,367千元，同比减少23.8%（去年同期为人民币10,426,686千元）[59] - 新增应付票据人民币4,000,000千元，同比增长166.7%（去年同期为人民币1,500,000千元）[59] - 银行及其他借贷在2025年上半年净减少1,672,467千元，而2024年同期净减少802,121千元[93] - 公司于2020年发行2025年到期票据，本金5亿美元（约35.49亿元人民币），年利率4%[94] - 2024年6月发行2027年到期票据本金5亿元人民币（年利率2.5%）及2029年到期票据本金10亿元人民币（年利率2.8%）[98] - 公司于2024年7月22日发行2027年到期票据本金总额12亿元人民币年利率2.45%及2029年到期票据本金总额8亿元人民币年利率2.83%[99] - 公司于2024年9月9日发行2026年到期票据本金总额6.26亿元人民币年利率2.4%[99] - 公司于2024年10月16日发行2027年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.98%[99] - 公司于2025年3月5日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.66%[99] - 公司于2025年4月16日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.46%[99] - 公司于2025年6月12日发行2030年到期票据本金总额10亿元人民币年利率2.6%[99] - 公司签订390亿港元定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司签订36.5亿元人民币定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司存在2025年到期5亿美元4.00%票据的维好契约，要求中国保利集团保持至少40%持股比例[125] 现金流 - 经营活动所用现金净额为人民币2,100,537千元，同比由正转负（去年同期为所得人民币2,735,959千元）[59] - 投资活动所用现金净额为人民币1,204,877千元，同比扩大49.8%（去年同期为人民币804,247千元）[59] - 融资活动所用现金净额为人民币2,705,505千元，同比大幅恶化（去年同期为所得人民币27,014千元）[59] 资产负债和权益 - 资产负债比率75.9%，较2024年末76.6%下降0.7个百分点[39] - 股东应占权益总额341.875亿元人民币，每股资产净值8.95元[39] - 流动负债总额下降5.0%至946.38亿元人民币[54] - 合约负债下降1.2%至408.77亿元人民币[54] - 应付票据一年内到期下降15.6%至85.49亿元人民币[54] - 银行及其他借贷一年内到期下降5.1%至89.34亿元人民币[54] - 非流动负债中的银行借贷下降3.2%至355.95亿元人民币[55] - 资产总额为1935.026亿元人民币，其中分部资产1554.428亿元人民币[73] - 负债总额为1469.223亿元人民币，其中分部负债690.801亿元人民币[73] - 物业发展业务分部资产为1421.195亿元人民币，占分部资产总额91.4%[73] - 公司总资产达1987.03亿元人民币，其中物业发展业务资产占比71.1%（1413.36亿元人民币）[76] - 总负债为1521.55亿元人民币，未分配企业负债占比52.7%（801.79亿元人民币）[76] - 已抵押资产账面值290.045亿元人民币，其中发展中物业183.469亿元人民币[43] 应收账款和应付账款 - 应收贸易账款总额从2024年末的451,044千元增至2025年中的530,288千元，增长17.6%[87] - 超过90天的应收贸易账款大幅增加，从2024年末的247,019千元增至2025年中的457,398千元，增长85.2%[87] - 其他应收账款从2024年末的5,026,651千元增至2025年中的5,771,385千元，增长14.8%[87] - 应收合营企业款项从2024年末的4,446,368千元增至2025年中的4,679,769千元，增长5.3%[89] - 应付贸易账款总额从2024年末的16,559,998千元降至2025年中的15,162,503千元，减少8.4%[90] - 超过90天的应付贸易账款从2024年末的14,441,805千元略降至2025年中的13,742,545千元，减少4.8%[90] - 应付联营公司款项从2024年末的1,761,342千元增至2025年中的1,810,592千元，增长2.8%[88] 担保和承诺 - 为物业买家提供按揭担保最高额178.249亿元人民币[44] - 公司为物业买家提供银行按揭担保最高额达178.25亿元人民币较2024年末234.96亿元下降24.1%[101] - 公司为联营及合营企业信贷融资提供担保总额642.88亿元其中已动用240.96亿元[101] 金融资产和投资 - 公司按公允价值计量的未上市金融资产价值79.92亿元人民币占金融资产总额99.9%[107] 股权结构 - 保利置业集团已发行股份总数为3,821,183,118股[114][118][121] - 中国保利集团直接及间接持有保利置业股份1,837,526,304股，占比48.09%[118] - 保利发展控股集团通过保利（香港）控股间接持有保利置业股份1,583,738,058股，占比41.45%[118][121] - 保利（香港）控股直接持有120,381,544股并通过Ting Shing间接持有1,463,356,514股，总计1,583,738,058股，占比41.45%[118][126] - Ting Shing Holdings通过Source Holdings和Congratulations Company间接持有1,463,356,514股，占比38.30%[118][126] - Congratulations Company Ltd直接持有保利置业股份1,111,578,283股，占比29.09%[118] - Source Holdings直接持有244,594,241股并通过子公司间接持有107,183,990股，总计351,778,231股，占比9.21%[118][126] - 董事梁秀芬持有公司股份33,000股，占比低于0.01%[114] - 董事胡在新持有保利发展控股集团股份942,670股，占其已发行股份11,970,443,418股的0.01%[117] 贷款协议条款 - 贷款协议要求保利集团保持公司单一最大股东地位且持股不低于40%[127] - 贷款协议要求保利集团维持对公司的管理控制权[127] - 贷款协议要求保利集团保持国务院国资委管辖地位[127] - 人民币贷款协议要求保利集团持股比例不低于38%[127] - 人民币贷款协议要求保利集团保持管理控制权[127] 公司治理和合规 - 审核委员会批准2025年6月30日止六个月未经审核中期财务报表[134] - 公司确认遵守上市规则企业管治守则全部规定[130] - 全体董事确认遵守标准守则关于证券交易的行为规范[132]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

公司人事变动 - 龚健先生因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健先生同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司人事变动 - 龚健因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司人事变动 - 龚健因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司信息 - 保利置业集团有限公司于香港注册成立，股份代号为00119[1] 董事会构成 - 董事会成员自2025年9月18日起组成，含执行、非执行和独立非执行董事[2] - 执行董事有万宇清（主席）、胡在新（总经理）[2] - 非执行董事有张毅、邓欢[2] - 独立非执行董事有冯志坚、梁秀芬、黄家伦、吴剑林[2] 下设委员会 - 董事会下设审核、薪酬、提名、管治四个委员会[2] - 各委员会有相应主席和成员[2]

人事变动 - 龚健先生于2025年9月18日起退任公司非执行董事等职务[3] 公司管理层 - 截至公告日期，执行董事为万宇清先生及胡在新先生[4] - 截至公告日期，非执行董事为张毅先生及邓欢先生[4] - 截至公告日期，独立非执行董事为冯志坚先生等四人[4]

假冒企业事件声明 - 中国保利集团发布严正声明称不法分子通过伪造印章及注册材料将企业注册为其下属公司并假冒名义开展经营及宣传活动 [1] - 经核实所列14家企业及其下设各级子公司均与保利集团无任何隶属或股权关系也不存在投资合作业务等关系其一切行为均与集团无关 [1][2][3] - 保利集团呼吁公众提高警惕注意防范风险并建议发现违法犯罪行为后向公安机关报案 [1] 假冒企业名单详情 - 公布的14家假冒企业涵盖科创产业商贸新能源水利工程投资控股咨询贸易农贸技术开发电力能源等领域 [2][3] - 假冒企业注册地分布广泛包括河南省郑州市北京市顺义区广东省深圳市安徽省芜湖市等9个省市地区 [2][3] - 部分假冒企业名称直接使用"保利""保信""保欣""保盈"等字样易与保利集团官方名称混淆 [2][3] 假冒国企现象背景 - 虚假国央企在业务承揽和资本市场进行欺骗性活动已成为值得警惕的社会现象 [3] - 国务院国资委2021年至2023年连续三年公布假冒中央企业名单披露超千家假国企假央企 [3] - 国资委于2024年8月上线假冒国企举报平台以加强对该类行为的监管 [3] 保利集团历史打假行动 - 保利集团多次在官方渠道发布声明称市场上存在大量名称易与集团混淆的企业 [4] - 2024年7月保利集团曾声明有不法分子冒充集团通过网站进行理财投资诈骗 [4] - 集团第一时间向网信办反映虚假网站信息并采取法律手段维护权益 [4] 保利集团企业背景 - 中国保利集团系国务院国资委管理的大型中央企业 [6] - 主营业务涵盖国际贸易房地产开发轻工研发工程服务文化艺术经营民用爆炸物品产销等9大领域 [6] - 集团拥有10家主要子公司及5家境内外控股上市公司 [6]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

高品质住宅试点项目 - 山东省第三批高品质住宅试点项目拟入选名单公布 济南共有11个项目入选[1] - 济南能源&保利置业·明湖印项目作为济南首个挂牌"高品质住宅"地块入围 位于大明湖畔老城区[1] - 试点项目包括在建项目如潘田城中村改造项目B-1地块(凤栖和鸣) 建成项目如中建云境A地块 覆盖历城区 高新区 济阳区等多个区域[2] 明湖印项目背景与规划 - 项目原址为明湖热电厂 是济南第一家热电厂 山东省首家热电联产工厂 具有40多年历史 于2025年1月基本完成拆迁[3][5] - 济南能源集团于2025年3月28日成功竞得地块 与保利置业合作开发 案名为济南能源&保利置业·明湖印[5] - 项目定位高端印系产品 采用低密小高层设计 建造8栋15层精装大平层 户型面积155-300平方米 最大楼间距65.3米[12] - 规划近千平方米会所 包含健身空间 茶室 棋牌区 私宴厅等 并复刻"明湖八景"打造专属园林景观[12] 高品质住宅建设标准 - 项目严格按照《山东省高品质住宅开发建设指导意见》量化指标设计 层高3.1米起(部分首层3.4米) 高于省标3米要求[7] - 楼板隔声减震垫厚度增至10mm(原5mm) 卫生间排水立管单独隔声处理 空调外机基座加橡胶减振垫以降低噪音[7] - 配置人脸认证无感通行 "天使之眼"监控系统 紧急按钮 报警柱 扫地机器人 无人机配送等智能化设施[9] 项目区位与城市价值 - 项目向南直线距离大明湖景区约400米 步行十分钟可达西南门 填补老城区高品质改善住宅空白[5] - 依托济南能源集团综合能源优势 部分楼栋采用"市政供热+冷水机组"双源配置 智慧调控且运维高效[10] - 项目推动老城区居住环境升级 改善大明湖景区周边城市界面 促进城市更新和能级提升[5] 开发商与合作优势 - 济南能源集团为本土国有独资大型能源企业 深耕供热供冷 燃气服务等民生领域[10] - 保利置业在济南开发多个高端项目如保利天禧 保利臻誉 凤栖和鸣等 拥有高品质住宅建设技术经验[10] - 合作引入定制化个性展示系统 凭3D技术让业主提前定制生活空间 打造智慧厨房等提升居住舒适度[10] 市场推广计划 - 项目将于9月20日在大明湖进行发布会活动 营销中心于9月下旬正式对外开放[14] - 作为2025年济南首个挂牌高品质住宅地块 项目成功入围山东省高品质住宅建设试点[5][14]