行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大市” [1][5] 核心观点 - 报告认为当前楼市持续筑底，高基数下同比承压，但应关注非热门城市（主要指三四线城市）新房供需的新格局 [1] - 非热门城市虽然面临人口流出，但庞大的常住人口基数支撑的本地居民改善置业需求依然存在，且房价收入比已回落至合理水平，需求释放条件成熟 [2][4] - 非热门城市土拍市场冷清，竞争弱，为房企留足了开发利润空间，而一二线核心城市因房企集中布局导致土拍竞争加剧，利润率兑现恐难达预期 [3][4] - 投资建议关注深耕下沉市场的中国海外宏洋集团，其兼具资金优势、央企背书和产品力，有望在非热门城市获取核心地块开发改善产品，实现理想的开发速度和去化率 [4] 行业现状：楼市持续筑底，高基数下同比承压 - **销售端量价齐跌，同比降幅扩大**：2025年1-10月，全国商品房销售额6.9万亿元，同比-9.6%；销售面积7.2亿平方米，同比-6.8% [1][15]。10月单月销售额同比-24%，降幅较9月扩大13个百分点；销售面积同比-19%，降幅扩大8个百分点 [1]。2025年第三季度，商品房销售额和销售面积均仅相当于2019年同期的46%，创历史新低 [14] - **高频数据同样疲软**：2025年11月单月，30城新建商品房成交面积同比-33%，降幅较10月扩大9个百分点；18城二手住宅成交套数同比-26%，降幅扩大2个百分点 [1][15] - **房价表现难以乐观**：2025年10月，70城新建商品住宅销售价格环比-0.5%，降幅自5月以来持续扩大；二手住宅销售价格环比-0.7% [33]。一二线城市二手房挂牌价自2025年7月以来显著补跌 [33] - **现房销售显著好于期房**：2025年第三季度，全国商品住宅现房销售面积同比+8%，而期房销售面积同比-17% [41]。现房销售面积相当于2019年同期的129%，而期房仅相当于33% [41] - **库存压力居高难下**：2025年9月末，主流20城新建住宅去化周期平均值为23个月，较“9·24新政”前的21个月反而拉长 [47]。截至2025年末，房地产行业（新房）总库存为28.1亿平方米，去化周期3.3年 [47] - **开发投资加速下跌**：2025年1-10月，房地产开发投资完成额7.4万亿元，同比-15%；10月单月同比-23% [57]。施工投资是主要拖累项，土地购置的拉动作用也转为拖累 [57] - **土地市场热度冲高回落**：2025年初以来全国住宅用地成交溢价率冲高回落 [57]。2025年1-10月，国有土地使用权出让收入2.5万亿元，同比-7%，10月单月同比-27% [76] - **新开工与竣工面积低迷**：2025年1-10月，房屋新开工面积4.9亿平方米，同比-20%；房屋竣工面积3.5亿平方米，同比-17% [76]。2025年10月，新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的18%和50% [76] 房企表现：百强销售弱但拿地修复，国央企主导 - **百强房企销售承压**：2025年1-10月，百强房企全口径销售额累计同比-17%，10月单月同比-41%，单月销售额相当于2019年同期的26% [93]。销售额头部20家房企中仅4家累计同比为正，中国金茂表现突出，1-10月累计同比+24% [93] - **百强房企拿地冲高回落**：2025年1-10月，百强房企权益拿地额累计同比+26%，但10月单月同比-36%，单月拿地额相当于2020年同期的26% [93] - **行业格局由国央企主导**：2025年前10月，四大央企（保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口）占据销售额前四强 [110]。其新增土储货值补充率（新增货值/销售额）分别为58%、115%、55%、111% [110]。其他头部房企如中国金茂（央企）、建发股份（地方国企）、越秀地产（地方国企）也保持较高投资强度 [115] 结构性机会：非热门城市的新房供需新格局 - **人口结构变化导致需求转变**：2024年末，一线、二线、三四线城市常住人口占比分别为6%、21%、73%，较2010年末分别变动+1、+4、-5个百分点 [2][137]。一二线仍有新流入人口补充刚需，三四线则以本地居民的改善置换需求为主 [2][152] - **三四线新房市场份额波动**：三四线城市在全国新房销售额中的占比从2015年的53%升至2017年的66%，随后因棚改退潮、房价下跌、核心城市限购放松等因素，2024年回落至55% [2][152] - **非热门城市改善需求坚实**：尽管量价未稳，但三四线常住人口规模庞大，改善需求始终存在 [2]。非一线城市房价收入比已显著回落，武汉、长沙、济南等多个城市已回到10年及以内的合理水平 [161][174] - **市场交易结构分化**：三四线城市住宅交易仍以新房为主，而一二线已是存量市场 [160]。2025年上半年，主要城市新建住宅套均成交面积（122平方米）和总价（303万元）均显著高于二手房（101平方米，244万元），新房通过打造“好房子”与二手房进行异质化竞争，主要面向改善客群 [160] 非热门城市土拍市场：竞争弱，利润空间足 - **土拍总价占比下降，但建面占比稳定**：2025年前9月，三四线住宅用地成交总价占比为35%，较2019年下降10个百分点；但其成交建筑面积占比高达71%，与2019年持平 [3][175] - **土拍溢价率低，楼面价涨幅小**：三四线土拍溢价率自2022年后明显下行，2024年10月以来一二线涌现地王时，三四线并无起色 [3][176]。2025年前9月，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为3.9万元/平方米、0.7万元/平方米、0.2万元/平方米，相当于2019年的2.6倍、1.6倍、1.3倍 [3][176] - **房企布局策略分化，央企聚焦一二线**：市场化房企普遍聚焦核心城市，2025年前9月，央企拿地宗数中三四线占比仅为15%，较2021年下降23个百分点 [3][189]。一线城市拿地以央企（占比36%）和地方国企（占比43%）为主 [189] - **土拍冷清反而留足利润空间**：非热门城市即便供应核心城区地块且规划条件放松，土拍市场依旧冷清，实际成交楼面价明升暗降，为拿地房企留足了开发利润空间 [3][176]。2025年7月以来，一二线房价补跌而三四线房价跌幅平稳，使得在一二线高溢价拿地的项目利润率兑现难度加大 [202] 公司案例：中国海外宏洋集团 - **公司定位与优势**：公司为央企中国建筑集团旗下，与中国海外发展错位竞争，深耕二三四线非热门城市 [211]。凭借央企的资金优势、品牌背书和产品力，在已布局城市面临的竞争烈度较小 [211] - **市场表现优异**：公司专注改善市场，销售均价和套均面积高于当地整体水平 [218]。2025年上半年，在已布局的33个城市中，有19个城市销售额位列当地前三，占比58% [218]。在银川、合肥等典型六城，公司的销售均价、套均总价和套均面积均显著高于全市整体 [218][229] - **投资保持积极，利润空间充足**：2025年上半年，公司新增土储建面133万平方米，超过2024年全年；投资强度（拿地金额/销售额）为37%；货值补充率达100% [238]。以当期销售均价/新增土储楼面价计算的房地比保持在2.4左右，留足利润空间 [238]。2022年至2025年上半年新拿地项目预期实现毛利率为19% [238] - **短期业绩承压，中长期趋势良好**：受行业下行影响，2025年上半年公司营业收入同比-33%，归母净利润同比-68% [245]。但2022年及之后新获取的项目毛利更高、去化更好，随着这些项目结算占比提升，公司业绩有望企稳回升 [249]

公司经营数据 - 信利国际2025年11月未经审核综合营业净额约为12.78亿港元，同比减少约14.9% 前11个月累计综合营业净额约为152.59亿港元，同比减少约6.2% [2] - 捷利交易宝2025年11月新增机构客户数量10个，同比增长4个 注册用户数量约为88.31万，同比增长6.2% 打新记用户数量约为11.31万，同比增长8.2% [2] - 中国海外发展前11个月累计合约物业销售金额约2113.99亿元，同比下跌21.8% [2] - 金地商置前11个月累计合约销售总额约98.74亿元，同比减少43.5% [2] - 中国海外宏洋集团前11个月累计合约销售额为296.15亿元，按年下跌16.6% [2] - 融创中国前11个月累计实现合同销售金额约338.9亿元，同比减少25.34% [2] - 弘阳地产前11个月累计合约销售金额41.81亿元，同比减少47.87% [3] - 碧桂园2025年11月实现归属公司股东权益的合同销售金额约23.5亿元 [4] 公司研发进展 - 中国生物制药旗下口服偏向型GLP-1受体激动剂TQF3250的临床试验申请获得中国国家药监局和美国食品药品监督管理局批准 [4] 股份回购动态 - 阅文集团根据回购授权最多可回购总数不超过1.022亿股股份，拟使用的最高资金总额为12亿港元 [5] - 腾讯控股斥资约6.36亿港元回购104.4万股，回购价格区间为每股605至613港元 [5] - 小米集团-W斥资1.01亿港元回购240万股，回购价为每股41.88港元 [5] - 中远海控斥资4182.18万港元回购300万股，回购价格区间为每股13.89至13.99港元 [5] - 快手-W斥资2992.3万港元回购44.5万股，回购价格区间为每股67.00至67.55港元 [6] - 中国飞鹤斥资2575.21万港元回购628.1万股，回购价为每股4.1港元 [7] - 绿茶集团拟购回总价不超过1.3亿元人民币的股份 [7]

公司月度销售表现 - 2025年11月公司实现合约销售额人民币22.89亿元 按年大幅下跌43.7% [1] - 2025年11月公司实现合约销售面积21.04万平方米 按年下跌38.0% [1] 公司累计销售表现 - 2025年1月至11月公司累计合约销售额为人民币296.15亿元 按年下跌16.6% [1] - 2025年1月至11月公司累计合约销售面积为267.05万平方米 按年下跌13.8% [1] 公司待签约销售情况 - 截至2025年11月底 公司累计认购未签约额为人民币4.95亿元 [1] - 截至2025年11月底 公司累计认购未签约面积为4.19万平方米 [1]

公司销售业绩 - 2025年11月单月合约销售额为人民币22.89亿元，按年下跌43.7% [1] - 2025年11月单月合约销售面积为210,400平方米，按年下跌38.0% [1] - 2025年1月至11月累计合约销售额为人民币296.15亿元，按年下跌16.6% [1] - 2025年1月至11月累计合约销售面积为2,670,500平方米，按年下跌13.8% [1] - 截至2025年11月底，累计认购未签约额为人民币4.95亿元，认购未签约面积为41,900平方米 [1] 公司土地储备与投资 - 2025年11月，公司在甘肃省兰州市安宁区新增一个项目，总楼面面积150,251平方米，总土地成本为人民币3.90亿元 [1] - 2025年1月1日至11月30日期间，公司累计新增总楼面面积2,092,352平方米 [1] - 同期累计新增总土地成本为人民币88.02亿元 [1] - 同期累计新增权益楼面面积为1,863,945.24平方米，权益土地成本为人民币77.48亿元 [1]

公司月度销售表现 - 2025年11月公司实现合约销售额人民币22.89亿元 按年下跌43.7% [1] - 2025年11月公司实现合约销售面积21.04万平方米 按年下跌38.0% [1] 公司累计销售表现 - 2025年1月至11月公司累计合约销售额人民币296.15亿元 按年下跌16.6% [1] - 2025年1月至11月公司累计合约销售面积267.05万平方米 按年下跌13.8% [1] 公司待签约销售情况 - 截至2025年11月底 公司累计认购未签约额人民币4.95亿元 [1] - 截至2025年11月底 公司累计认购未签约面积4.19万平方米 [1]

业绩总结 - 2025年11月合约销售额22.89亿元，按年下跌43.7%[3] - 2025年1 - 11月累计合约销售额296.15亿元，按年下跌16.6%[3] 市场扩张 - 2025年11月在甘肃兰州安宁区新增项目1个，总楼面面15.0251万平方米，土地成本3.901亿元[3] - 2025年1 - 11月累计新增总楼面面209.2352万平方米，总土地成本88.0237亿元[3] - 1月17日南通崇川区项目权益100%，总楼面面8.9163万平方米，土地成本5.354亿元[3]

评级变动 - 穆迪于12月3日撤销了中国海外宏洋集团有限公司的“Baa3”发行人评级 [1] 公司信息 - 公司全称为中国海外宏洋集团有限公司，英文名为China Overseas Grand Oceans Group Limited [1] - 公司在香港联交所的股票代码为00081.HK [1]

公司信息 - 公司为中国海外宏洋集团有限公司[1] - 呈交者为董事周汉成[5] 股份数据 - 2025年10月末和11月末已发行股份总数均为3,559,374,732[2] - 2025年10月末和11月末库存股份数目均为0[2] 时间信息 - 证券变动月报表截至2025年11月30日[1] - 呈交日期为2025年12月1日[1]

股权结构 - 中国海外发展拥有公司约39.63%已发行股份[4][19][20] 框架协议 - 现有框架协议2023年1月1日至2025年12月31日，重续协议2026年1月1日至2028年12月31日[3][5][8][21] - 重续协议2026 - 2028年每年交易合同总额上限100百万元[10] 交易情况 - 交易构成持续关连交易，适用百分比率超0.1%但低于5%，仅须申报、公告及年度审阅[4][19] - 2023 - 2024年及2025年前九月现有协议无交易，因房地产市场下调[13] 交易内容 - 交易为出售停车位使用权，非人防停车位产权若可转让将归中海物业[11][24] - 公司核定售价且不逊于独立第三方[12] 其他 - 董事局8名董事，含3名执行董事等[23] - 庄勇放弃批准重续协议及交易决议案投票[19] - 公司采取内部监控程序保障股东利益[18]

港股地产股市场表现 - 港股地产股多数呈现走弱态势 [2] - 万科企业股价下跌超过5% [2] - 世茂集团股价下跌超过3% [2] - 旭辉控股集团、龙湖集团、中国海外宏洋集团股价均下跌超过2% [2]