市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

板块行情表现 - 11月20日港股内房股板块出现显著反弹行情，成为市场焦点 [2] - 融创中国领涨，涨幅达6.02%，万科企业涨3.69%，碧桂园涨3.09%，中国海外宏洋集团、越秀地产、绿城中国等多家公司股价均上涨超过2.8% [2] - 中梁控股涨幅最高，达8.96%，雅居乐集团涨2.50%，华润置地涨2.52% [3] 政策催化剂 - 板块走强的主要催化剂是市场对政策托底预期的升温 [4] - 据彭博报道，中国决策层正在考虑新一轮支持政策以扭转房地产市场低迷情绪，防止行业疲软影响金融系统稳定 [4] - 住建部等多部门正在评估的政策选项包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步降低住房交易契税 [5] 行业基本面现状 - 2025年10月全国商品房销售面积6147万平方米，同比下降18.8%，跌幅较上月扩大8.3个百分点 [6] - 1-10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [6] - 10月全国商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，跌幅较上月扩大12.5个百分点，1-10月商品房累计销售金额69017亿元，同比下降9.6% [6] 机构观点 - 太平洋证券指出，1-10月全国商品房销售降幅较1-9月有所扩大，地产市场销售仍处于低位，前期政策效应持续时间偏短 [7] - 华源证券认为，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [7] - 广发证券看好内房+港房未来收益表现，认为政策预期、消费复苏和香港市场好转三方面因素将在年底前对板块形成持续催化 [9] - 在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮估值修复 [8] 市场地位与展望 - 房地产是国民经济的支柱产业，在港股市场是权重板块，历来是“港股100强”榜单重要组成部分 [10] - 融创中国、万科企业、碧桂园、越秀地产、绿城中国等公司都是“港股100强”的常客，新一届榜单将于12月8日揭晓 [10]

港股内房股市场表现 - 2025年10月港股内房股普遍拉升上涨，龙湖集团涨3.33%，华润置地涨3%，雅居乐集团涨3.4%，富力地产、金辉控股、融信中国、建发国际集团均涨约2% [1] - 美的置业、龙光集团、新城发展、中国海外宏洋集团等公司股价涨超1% [1] 行业融资状况 - 2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9% [1] - 10月房地产行业信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，在融资总额中占比63.8% [1] - 10月发债房企主要为央国企 [1] 行业前景展望 - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [1] - 率先脱困的企业通常具备以下特征：布局好的城市，拥有良好运营的投资性房地产，或持有具备增值潜力的金融资产 [1]

交易概述 - FIDELITY FUNDS于2025年11月4日增持中国海外宏洋集团169.8万股股份 [1] - 增持每股平均价格为2.2081港元，总涉资约374.94万港元 [1] 股权变动详情 - 增持后FIDELITY FUNDS最新持股数目为214,984,469股 [1][2] - 持股比例由5.99%上升至6.04% [1] - 此次权益披露日期范围为2025年10月10日至2025年11月10日 [2]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]

增持交易详情 - FIDELITY FUNDS于11月4日增持中国海外宏洋集团169.8万股 [1] - 增持每股作价为2.2081港元 [1] - 此次增持总金额约为374.94万港元 [1] 增持后股权变动 - 增持后最新持股数目约为2.15亿股 [1] - 增持后最新持股比例达到6.04% [1]

交易概述 - FIDELITY FUNDS于11月4日增持中国海外宏洋集团169.8万股 [1] - 增持每股作价2.2081港元，总金额约为374.94万港元 [1] - 增持后最新持股数目约为2.15亿股，最新持股比例为6.04% [1]

2025年10月单月销售表现 - 合约销售额为人民币37.39亿元，按年下跌26.0% [1] - 合约销售面积为34.41万平方米，按年下跌20.1% [1] 2025年1至10月累计销售表现 - 累计合约销售额为人民币273.26亿元，按年下跌13.1% [1] - 累计合约销售面积为246.01万平方米，按年下跌10.8% [1] - 截至10月底累计认购未签约额为人民币5.52亿元，认购未签约面积为4.88万平方米 [1] 2025年10月土地收购情况 - 于江苏省扬州市邗江区新增1个项目，总楼面面积9.45万平方米 [1] - 该新增项目总土地成本为人民币4.03亿元 [1] 2025年1至10月累计土地储备 - 累计新增总楼面面积194.21万平方米，总土地成本人民币84.12亿元 [1] - 累计新增权益楼面面积171.37万平方米，权益土地成本人民币73.58亿元 [1]

月度销售表现 - 2025年10月公司实现合约销售额人民币37.39亿元，按年下跌26.0% [1] - 2025年10月公司实现合约销售面积34.41万平方米，按年下跌20.1% [1] 累计销售表现 - 2025年1月至10月累计合约销售额为人民币273.26亿元，按年下跌13.1% [1] - 2025年1月至10月累计合约销售面积为246.01万平方米，按年下跌10.8% [1] - 截至2025年10月底，累计认购未签约额为人民币5.52亿元，认购未签约面积为4.88万平方米 [1] 土地储备与投资 - 2025年10月公司在江苏省扬州市邗江区新增一个项目，总楼面面积9.45万平方米，总土地成本为人民币4.03亿元 [1] - 2025年1月1日至10月31日期间，集团累计新增总楼面面积194.21万平方米，总土地成本为人民币84.12亿元 [1] - 同期累计新增权益楼面面积171.37万平方米，权益土地成本为人民币73.58亿元 [1]

2025年10月销售表现 - 2025年10月合约销售额为人民币37.39亿元，按年下跌26.0% [1] - 2025年10月合约销售面积为34.41万平方米，按年下跌20.1% [1] 2025年1至10月累计销售表现 - 2025年1至10月累计合约销售额为人民币273.26亿元，按年下跌13.1% [1] - 2025年1至10月累计合约销售面积为246.01万平方米，按年下跌10.8% [1] 未签约认购情况 - 截至2025年10月底，累计认购未签约额为人民币5.52亿元 [1] - 截至2025年10月底，累计认购未签约面积为4.88万平方米 [1]