内房股市场表现 - 融创中国股价上涨5.92%至1.61港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨5.31%至2.38港元 [1] - 龙湖集团股价上涨2.27%至10.82港元 [1] - 万科企业股价上涨2.26%至5.43港元 [1] 政策动向 - 中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 涉及激活存量资源潜力与"好房子"建设 [1] - 北京放松五环外限购政策 [1] - 上海放松外环外限购政策 [1] 行业展望 - 国金证券预计四季度地产成交量将反弹 [1] - 政策落地将助推行业基本面止跌回稳 [1] - 当前地产板块估值处于偏低水平 [1] 投资策略 - 建议逢低配置地产股 [1] - 重点推荐布局核心一二线城市且主打改善产品的房企 [1] - 优先选择具备持续拿地能力的开发商 [1]

市场整体表现 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季 新增供应不足导致整体销售量出现短期回调[1] - 核心地段中高端楼盘开盘即磬 外环外项目去化压力较大[1] - 2025年1-8月上海商品住宅成交面积368.75万㎡ 成交套数30082套 其中8月成交面积21.35万㎡ 成交套数1748套[11] 政策环境 - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施通知 涉及优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度和完善个人住房房产税等方面[1] - 政策旨在提振市场预期 促进市场止跌回稳 特别对外环外市场成交压力改善作用显著[1][13] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售额TOP20企业合计销售2777.9亿元 销售面积TOP20企业合计销售387.9万㎡[2][3] - 保利发展以310.7亿元居销售额榜首 招商蛇口以51.1万㎡居销售面积榜首[2][3] - 权益销售额TOP20企业合计1788.1亿元 权益销售面积TOP20企业合计246.5万㎡ 保利发展以213.4亿元和29.0万㎡位列双料第一[4][5] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计823.6亿元 上海壹号院以184.2亿元居首 翡雲悦府96.7亿元次之[6] - 销售面积TOP10项目合计72.6万㎡ 上海壹号院以10.0万㎡领先 翡雲悦府8.7万㎡紧随其后[7] - 销售套数TOP10项目合计5750套 四季隐秀以724套位列第一 时代之城683套排名第二[8] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海各类用地推出规划建面888.61万㎡ 成交843.69万㎡ 其中涉宅用地推出222.42万㎡ 成交205.68万㎡[12] - 8月各类用地推出75.61万㎡ 成交54.36万㎡ 当月无涉宅用地推出和成交[12] 市场前景展望 - 政策优化利好外环外布局企业 建议把握政策窗口期积极营销[13] - 通过释放外环外购房需求 可缓解库存压力并促进置换链条打通[13]

业绩表现 - 2025H1营业收入145亿元 同比下降33% 主要受房地产市场下行及签约销售额下降影响 [1] - 2025H1归母净利润2.8亿元 同比下降68% 归母净利率2.0% 同比下降2.1个百分点 [1] - 毛利率同比下降0.4个百分点至9.3% 销售费率同比增加1.2个百分点至3.9% [1] - 归母净利润占整体净利润比重为74% 同比下降28个百分点 少数股东分得更多表内项目收益 [1] 销售与土地储备 - 2025H1签约销售额166亿元 同比下降13% 其中合联营销售额10亿元占比6% [2] - 权益销售额142亿元 同比下降9% 权益销售占比提升至86% 销售面积147万㎡同比下降11% [2] - 在19个城市销售额位列当地前三 占已布局33个城市的58% [2] - 新增土储建面133万㎡ 超过2024年全年 拿地总价62亿元 权益地价占比90% [2] - 投资强度37% 新增货值166亿元 货值补充率100% 总土储建面1354万㎡同比下降15% [2] 财务状况 - 2025H1销售回款169亿元 回款率102% 经营活动净现金流12亿元保持为正 [3] - 净资产384亿元同比增长1% 货币资金285亿元同比增长13% [3] - 现金短债比1.5 剔除预收的资产负债率61.5% 净负债率33.5% [3] - 加权平均融资成本3.5% 较2024年末下降0.6个百分点 其中境内融资成本3.2% 境外融资成本3.8% [3] 业务展望 - 2021年及以前获取项目毛利低且难去化 但2022年至2025H1新拿地项目预期毛利率19%且去化更好 [1] - 新项目在结算规模中占比逐步提升 公司业绩有望企稳回升 [1]

行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6][48] 核心观点 - 公司业绩短期承压但有望企稳回升 2025H1营业收入145亿元同比-33% 归母净利润2.8亿元同比-68% 主要受2022年以来房地产市场下行影响 [1][9] - 2022-2025H1新获取项目预期毛利率达19% 显著高于2021年及以前项目的盈利水平 随着新项目结算占比提升 业绩将逐步改善 [1][9] - 销售规模相对平稳 2025H1实现签约销售额166亿元同比-13% 权益销售额142亿元同比-9% 权益销售占比提升至86% [2][20] - 深耕下沉市场优势显著 2025H1在19个城市销售额位列当地Top3 占已布局33个城市的58% [2][20] - 拿地策略积极 2025H1新增土储建面133万㎡超过2024年全年 拿地总价62亿元 投资强度37% 货值补充率100% [2][20] - 财务状况保持健康 2025H1销售回款169亿元回款率102% 经营活动净现金流12亿元 货币资金285亿元同比+13% [3][36] - 融资成本持续优化 加权平均融资成本3.5%较2024年末下降0.6pct 其中境内融资成本降至3.2% 境外降至3.8% [3][38] 财务表现 - 2025H1毛利率9.3%同比下降0.4pct 销售费用率3.9%同比增加1.2pct [1][9] - 2025H1归母净利率2.0%同比下降2.1pct 归母净利润占净利润比重74%同比下降28pct [1][9] - 截至2025H1末总土储建面1354万㎡同比-15% [2][20] - 现金短债比1.5 剔除预收资产负债率61.5% 净负债率33.5% [36][38] 盈利预测 - 下调2025-2026年营收预测至313/315亿元（原值353/317亿元） [3][48] - 预计2025-2027年归母净利润分别为3.6/4.7/4.9亿元 [3][43][44] - 对应每股收益0.10/0.13/0.14元 当前股价PE分别为20.0/15.3/14.6倍 [3][4][44] - 中性预测下2025-2027年营业收入同比增速-31.7%/0.6%/1.6% [4][43][44] 估值指标 - 当前收盘价2.21港元 总市值7866百万港元 [6] - 市净率0.23倍 EV/EBITDA 68.0/66.8/65.2倍（2025-2027E） [4][49] - 净资产收益率预计1.1%/1.5%/1.5%（2025-2027E） [4][44]

核心业绩表现 - 1H25收入同比下降33%至145亿元，毛利率同比下降0.4个百分点至9.3%，归母净利润同比下降67.9%至2.84亿元 [1] - 派发中期股息每股1港仙，派息率11.5%，股息收益率0.43% [1] 销售与运营表现 - 上半年合约销售额166亿元（同比下降13%），权益销售排名稳居行业前20名 [1] - 在呼和浩特、银川、兰州等8个城市销售额排名第一，19个城市排名前三 [1] - 新推8个项目首开平均去化率47%，贡献销售额42亿元 [1] 投资与土地获取 - 1H25以总土地款62亿元获取11幅土地，补充增量货值166亿元，拿地强度环比上升（2024全年拿地金额52亿元） [1] - 拿地策略积极把握土地市场结构性优质低价机会，现金占总资产比重达22% [1] 财务与融资状况 - 1H25净负债率同比下降11.1个百分点至33.5% [2] - 平均融资成本同比下降0.8个百分点至3.5%，通过新增低利率贷款置换高息存量贷款实现 [2] 存货与去化进展 - 截至1H25末未售货值约1143亿元，其中2021年及之前拿地项目占比约70% [2] - 上半年多措并举去化现房库存约66亿元，期末现房货量约250亿元 [2] 盈利与毛利率展望 - 2022年后拿地新项目结算毛利率均值有望达19%，1H25结算中相关项目占比约40%（2024年约20%） [2] - 预计2025年结算毛利率延续磨底，2026年起随新项目结算占比提升可能逐步改善 [2] 盈利预测调整 - 下调2025年归母净利润预测28%至3.84亿元（同比下降60%），下调2026年预测17%至5.03亿元（同比增长31%） [2] - 维持跑赢行业评级，目标价2.75港元对应0.3倍2025年目标P/B，当前交易于0.2倍2025年P/B [2]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价2 69港元 [1] 核心观点 - 公司短期业绩承压但新拓项目盈利潜力较高 未来盈利水平有望改善 [1][2] - 投资强度显著提升且拿地质量优化 土地储备维持充裕 [3] - 财务安全稳健 融资成本处于行业低位 [4] 业绩表现 - 25H1营收145亿元 同比下降33% [1] - 25H1归母净利润2 8亿元 同比下降68% [1] - 毛利率同比下降0 38个百分点至9 27% [1] - 归母净利率同比下降2个百分点至2% [2] - 销售费用率同比上升1 2个百分点至3 9% [2] - 合联营公司贡献利润由+0 64亿元下滑至-0 53亿元 [2] 投资与土地储备 - 25H1权益销售金额142亿元 同比下降9% 降幅小于百强房企(-13%) [3] - 25H1权益拿地金额54亿元 同比上升287% 超过24年全年 [3] - 权益拿地强度38% 同比上升29个百分点 [3] - 新增货值166亿元 其中合肥占比46%(77亿元) [3] - 土地储备面积1354万平方米 [3] - 未售货值1143亿元 覆盖24年销售金额2 9倍 [3] - 权益比例同比上升3个百分点至85% [3] 财务与融资 - 剔除预收账款的资产负债率61 5% 净负债率33 5% 现金短债比1 5倍 维持绿档 [4] - 新发行15亿元公司债 3/5年期利率分别为2 4%/2 7% [4] - 加权平均融资成本同比下降0 8个百分点至3 5% [4] - 在手现金285亿元 同比上升13% 占总资产比例22% [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0 09/0 12/0 16元(前值0 13/0 14/0 16元) [5] - 采用PB估值法 25E BPS为8 82元 [5] - 参考可比公司平均25PB 0 37x 给予公司0 28x估值(折价25%) [5] - 汇率按1港元=0 91人民币换算 对应目标价2 69港元 [5] 行业与市场数据 - 公司市值81 87亿港元 6个月平均日成交额18 95百万港元 [8] - 52周价格区间1 37-2 95港元 [8] - 可比公司包括中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK)、中国金茂(817 HK) [19]

市场份额表现 - 公司在现有32个二三线城市中8个城市位列销量第一 11个城市进入销量前三[1] - 重点城市市场份额实现增长[1] 财务指标 - 2022年后新销售毛利率达到19% 2025年上半年毛利率为9.3%[1] - 融资成本创历史新低 资产负债表保持稳健[1] - 花旗下调2025财年盈利预测54% 反映上半年预订低于预期及下半年预计减值[1] - 上调2026至2027财年盈利预测2-8% 反映最新开发计划及销售进度[1] 经营策略 - 2025年上半年采取更积极土地收购策略 通过多元化渠道获取土地[1] - 2025年预计总销售额稳定在300亿至320亿元区间[1] 投资评级与估值 - 花旗维持买入评级 目标价由2.2港元上调至2.7港元[1] - 目标价相当于预测2026年市盈率10倍[1] - 评级调整基于2025年上半年后盈利可见度提高及毛利率回升[1]

股息处理 - 中国海外宏洋集团宣布没收2018年末期股息及2019年中期股息 未领取截止日期为2025年9月8日 [1] - 被没收股息将拨归公司所有 [1]

股息处理措施 - 中国海外宏洋集团将于2025年9月8日没收仍未领取的2018年末期股息及2019年中期股息 [1] - 未领取股息将拨归公司所有 [1]