房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积约6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [1] - 全国新建商品房销售额约6.3万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [1] - 房地产行业尚未触底，复苏趋势存在不确定性，新房销售额和价格自4月份起回落至下跌区间 [1] 主要房企股价动态 - 融信中国股价下跌5.42%，报0.157港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌5.22%，报2.18港元 [1] - 富力地产股价下跌5%，报0.57港元 [1] - 绿城中国股价下跌4.82%，报8.3港元 [1] 企业特定事件与行业展望 - 融信中国原计划10月推出的境内债务重组方案仍未确定，拟对相关债券再展期 [1] - 6月份新房销售额和价格跌幅进一步扩大，二手房价格环比降幅也持续扩大，一线城市未能例外 [1] - 展望2026年，房地产市场销售额可能继续下滑 [1]

内房股市场表现 - 内房股集体走低，融信中国跌5.42%报0.157港元，中国海外宏洋集团跌5.22%报2.18港元，富力地产跌5%报0.57港元，绿城中国跌4.82%报8.3港元 [1] 商品房销售数据 - 1-9月份全国新建商品房销售面积约6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [1] - 前三季度新建商品房销售额约6.3万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [1] 企业债务与重组动态 - 融信中国原计划10月推出的境内债务重组方案仍未确定，拟对相关债券再展期 [1] 行业前景与趋势 - 中国房地产行业尚未触底，复苏趋势存在不确定性 [1] - 今年一季度市场短暂回稳，但自4月份起新房销售额和价格均回落至下跌区间，6月份跌幅进一步扩大 [1] - 二手房价格环比降幅持续扩大，一线城市未能例外 [1] - 展望2026年，房地产市场销售额可能继续下滑 [1]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

中国联通业绩与业务发展 - 前三季度营收2929.85亿元，同比增长1%，净利润200亿元，同比增长5.1% [2] - 算力业务实现突破，联通云收入529亿元，数据中心收入214亿元，同比增长8.9% [2] - 5G虚拟专网累计服务客户超过2万个，并计划分拆智网科技至深交所创业板上市 [2] 滔搏中期业绩表现 - 中期收入122.986亿元，同比减少5.79%，净利润7.89亿元，同比减少9.69%，主要受线下消费环境波动影响 [2] - 毛利率为41.0%，同比下降0.1个百分点，存货58.34亿元，同比下降4.7% [2] - 店铺总数同比减少19.4% [2] 山水水泥与中国海外宏洋集团业绩 - 前9个月经营收入89.46亿元，同比减少17.99%，亏损1.32亿元，亏损额同比增长12.47% [3] - 前三季度经营利润约为7.73亿元，同比下跌46.7% [4] 资产出售与收购交易 - 附属公司拟公开挂牌出售中铁储运的60%股权 [5] - 完成出售路凯国际25%股权，预计取得收入16.5亿元 [6] - 拟以公开投标方式收购信利仁寿约11.43%股权，涉资10.5亿元 [7] 合资公司成立与资本运作 - 拟就山西沁水抽水蓄能电站项目与山西三建、华能电力成立合资公司，总注册资本1亿元 [8] - 清盘呈请聆讯获延期 [9] - 申请建议实行H股全流通获联交所批准 [10] 股份回购动态 - 斥资约1190.98万港元回购30万股，回购价39.46-39.98港元 [12] - 斥资717.14万港元回购50万股，回购价14.32-14.37港元 [13] - 斥资747.075万港元回购243万股，回购价2.99-3.1港元 [14]

南向资金持股动态 - 10月21日南向资金增持中国海外宏洋集团61.9万股，持股变动幅度为0.12% [1][2] - 近5个交易日均获南向资金增持，累计净增持1447.1万股 [1] - 近20个交易日中有17天获增持，累计净增持5537.61万股 [1] 当前持股状况 - 截至目前南向资金持有中国海外宏洋集团5.26亿股，占公司已发行普通股的14.76% [1][2] 近期持股变动详情 - 10月20日持股增持199.10万股，变动幅度0.38% [2] - 10月17日持股增持124.30万股，变动幅度0.24% [2] - 10月16日持股增持841.40万股，变动幅度1.64% [2] - 10月15日持股增持220.40万股，变动幅度0.43% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要从事物业发展及商业物业运营业务的投资控股公司 [2] - 公司通过物业发展分部和商业物业运营分部运营业务 [2] - 物业发展分部从事物业开发及销售业务，商业物业运营分部从事物业租赁、酒店及其他商业物业运营业务 [2]

财务表现 - 截至2025年9月30日止9个月，公司收入约为人民币212.49亿元，同比下跌21.2% [1] - 截至2025年9月30日止9个月，公司经营溢利约为人民币7.73亿元，同比下跌46.7% [1] - 2025年第三季度，公司收入约为人民币67.05亿元，经营溢利约为人民币1.51亿元 [1] 销售情况 - 2025年第三季度，公司及关联公司整体合约销售额约为人民币69.77亿元，销售面积约为64.36万平方米 [1] - 截至2025年9月30日止9个月，累计合约销售额约为人民币235.87亿元，同比下跌10.7% [1] - 截至2025年9月30日止9个月，累计合约销售面积约为211.6万平方米，同比下跌9.1% [1] - 截至2025年9月30日，累计认购未签约总额约为人民币5.46亿元，涉及面积约为46800平方米 [1] 土地储备与购置 - 2025年第三季度，公司在包头、惠州及唐山新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约51.93万平方米 [2] - 2025年第三季度，公司为新增土地储备需支付权益地价合计约人民币18.22亿元 [2] - 截至2025年9月30日，公司及关联公司持有土地储备总可建楼面面积约为1326.72万平方米 [2] - 截至2025年9月30日，公司应占权益的土地储备楼面面积约为1122.96万平方米 [2]

财务表现 - 截至2025年9月30日止九个月，公司收入为人民币212.49亿元，同比下跌21.2% [1] - 截至2025年9月30日止九个月，公司经营溢利为人民币7.73亿元，同比下跌46.7% [1] - 2025年第三季度，公司收入为人民币67.05亿元，经营溢利为人民币1.51亿元 [1] 销售情况 - 2025年第三季度，公司及关联公司整体合约销售额达人民币69.77亿元，销售面积为643,600平方米 [1] - 截至2025年9月30日止九个月，总累计合约销售额为人民币235.87亿元，同比下跌10.7%，涉及面积2,116,000平方米，同比下跌9.1% [1] - 截至2025年9月30日，累计有待签约的认购总额约为人民币5.46亿元，涉及面积约46,800平方米 [1] 土地储备与扩张 - 2025年第三季度，公司在包头、惠州及唐山新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约519,300平方米，需支付权益地价合计约人民币18.22亿元 [2] - 截至2025年9月30日，公司及关联公司持有土地储备可建楼面面积共约13,267,200平方米，其中集团应占权益楼面面积约为11,229,600平方米 [2] 管理与战略 - 公司保持对财务资源专业及稳健的财务管理 [2] - 公司将继续密切关注外围经济形势、人民币汇率波动、行业收并购机会及国家政策变化对业务运作的影响 [2]

收入和利润表现 - 公司截至2025年9月30日止九个月收入约为人民币212.49亿元，同比下降21.2%[4] - 公司截至2025年9月30日止九个月经营溢利约为人民币7.73亿元，同比下降46.7%[4] - 公司2025年第三季度收入约为人民币67.05亿元，经营溢利约为人民币1.51亿元[4] 合约销售表现 - 公司截至2025年9月30日止九个月总累计合约销售额约为人民币235.87亿元，同比下降10.7%[5] - 公司截至2025年9月30日止九个月总累计合约销售面积约为2,116,000平方米，同比下降9.1%[5] - 公司于2025年9月30日累计认购而有待签订买卖合同总额约为人民币5.46亿元[5] 土地储备与投资 - 公司2025年第三季度新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约519,300平方米，需支付权益地价合计约人民币18.22亿元[5] - 公司于2025年9月30日土地储备总可建楼面面积约为13,267,200平方米[5]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大市”，且该评级被维持 [2][3] 核心观点 - 报告核心观点认为，2025年9月地产基本面继续走弱，销售、投资及资金面累计同比跌幅均扩大 [5] - 考虑到去年四季度因“9·24”新政形成的高基数，今年四季度销售压力显著增大，这将催生持续的政策预期，并为地产板块带来博弈机会 [5][6][72] - 基于上述判断，报告建议关注政策博弈机会，并推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家等个股 [5][72] 地产销售表现 - 2025年1-9月全国商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [4][6] - 9月单月商品房销售额同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点；销售面积同比下降10.5%，降幅与8月基本持平 [6] - 2025年9月商品房销售额和销售面积仅相当于2019年同期的50%和49%，处于历史较低水平 [6] 房价走势分析 - 2025年1-9月新建商品房销售均价9575元/平方米，同比下降2.5%，降幅较1-8月收窄0.2个百分点；9月单月均价9406元/平方米，同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [22] - 2025年9月，70城新建商品住宅价格同比下跌2.7%，跌幅连续11个月收窄，但环比下跌0.4%，跌幅较8月扩大0.1个百分点 [22] - 2025年9月，70城二手住宅价格同比下跌5.2%，跌幅连续12个月收窄，但环比下跌0.6%，一线城市环比跌幅已连续5个月超过二三线城市 [22] 开发投资与资金状况 - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1.0个百分点；房企到位资金72299亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [4][45] - 9月单月开发投资额同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点；房企到位资金同比下降11.5%，降幅较8月收窄0.4个百分点 [45] - 2025年1-9月，房企资金来源中定金及预收款同比下降10.3%，个人按揭贷款同比下降10.6% [45] - 2025年9月开发投资和房企到位资金仅相当于2019年同期的55%和47%，均创历史同期比值新低 [45] 开竣工数据 - 2025年1-9月房屋新开工面积45399万平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；房屋竣工面积31129万平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点 [4][58] - 9月单月新开工面积同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点；竣工面积同比转为增长1.5%，较8月提升22.9个百分点 [58] - 2025年9月新开工和竣工面积分别相当于2019年同期的27%和67%，新开工规模保持极低水平 [58]