交易概述 - 岭南控股全资子公司岭南酒店下属的岭居公寓海港汇分公司拟向控股股东岭南集团租赁物业 建筑面积18776 9609平方米 租赁期限自2025年10月1日起至2037年9月30日止 租金总额8447 1864万元（含税）[1] 战略目的 - 发挥岭南酒店在酒店公寓业务方面的专业运营管理优势 推动中高端酒店式公寓品牌战略发展 促进酒店管理业务规模增长[1] 物业细节 - 租赁物业位于广州市海珠区瑞宝街道大干围路12号（越秀天荟江湾）E2栋 作为商业及酒店公寓用途使用 产权测绘面积18776 9609平方米（最终以产权证载面积为准）[1]

核心交易概述 - 岭南控股全资子公司岭南酒店通过下属岭居公寓海港汇分公司向控股股东岭南集团租赁广州市海珠区物业 建筑面积18,876.9609平方米 用途为商业及酒店公寓 [1] - 租赁期限为2025年10月1日至2037年9月30日 总租金84,471,864元（含税） 租期共12年 [1] 战略发展动机 - 发挥岭南酒店在酒店公寓业务领域的专业运营管理优势 推动中高端酒店式公寓品牌战略发展 [1] - 通过租赁控股股东物业促进酒店管理业务规模增长 [1] 物业具体信息 - 物业位于广州市海珠区瑞宝街道大干围路12号（越秀天荟江湾）E2栋 产权测绘面积18,876.9609平方米 最终以产权证载面积为准 [1]

业绩数据 - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售总面积0.37万平方米，同比减62.23%[1] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售总金额6693.38万元，同比减49.84%[1] - 2025年1 - 6月房地产业务合同出租总面积13.25万平方米，同比增0%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同租金收入总金额9402.80万元，同比减9.87%[2] 项目数据 - 万通怀柔新新家园报告期内签约金额5514.71万元，签约面积9.01万平方米[7] - 天竺新新家园累计签约面积29.60万平方米[7] - 北京万通中心出租率79%，经营收入3343.81万元[8] - 上海万通中心出租率59%，经营收入2992.43万元[8] - 天津万通中心出租率74%，经营收入1950.65万元[8] 土地与工程 - 公司2025年无新增土地储备，无新开工及在建、竣工面积[3]

核心观点 - 杭州酒店式公寓市场经历从黄金时代到严重衰退的转变 政策变化和产品缺陷导致投资价值大幅下降[6][7][8] 市场演变 - 2017-2018年酒店式公寓迎来黄金时代 2018年杭州市区非住宅成交量达44811套 占新房总成交量32%[6] - 蓝色钱江酒店式公寓在2017-2018年法拍市场表现活跃 2018年成交单价均超3万元 最高达3.77万元/平方米[7] - 2018年后酒店式公寓成交量占比连年走低 主要因限酒令要求商业地块产权分割最少300平方米[8] 产品特性 - 酒店式公寓通常面积小总价低 易于出租 投资回报率大 开发商可快速回笼资金[6] - 存在无法落户 商用水电 不通天然气 物业费高昂等固有缺陷[8] - 开发商曾推出"双钥匙""三钥匙"产品概念 将单套LOFT分割成多套出租房源[6] 市场现状 - 二手房市场酒店式公寓成交量极低 年成交量中非住宅占比约5% 且多为公司统一转让打包[9] - 中介经纪人反映真实二手酒店式公寓常年成交量十分有限 从业生涯未成交案例普遍[10] - 蓝色钱江102.75平方米法拍房起拍价275.2万元 折合单价2.68万元 因无人报名流拍[2] 政策影响 - 杭州重启限酒令直接导致小户型酒店式公寓供应减少 商业大平层产品随之兴起[8] - 限购政策放开后 酒店式公寓失去政策套利空间 投资吸引力大幅下降[2]