中期业绩表现 - 中期基本盈利31亿港元 按年持平 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 按年增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产重组计划 - 计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若进行资产提升 资本开支约20亿港元 中断期仅两年 财务影响有限 [1] - 若全面重建 面临尖沙咀K11 MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能干扰广东道奢侈品租户 [1] 投资评级 - 维持中性评级及目标价20港元 [1]

中期业绩表现 - 公司中期基本盈利同比持平于31亿港元 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 同比增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产提升计划 - 公司计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若选择资产提升方案 所需资本开支约20亿港元 中断期仅两年 对财务影响有限 [1] - 若选择全面重建 面临尖沙咀K11MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能对广东道奢侈品租户产生实体干扰影响 [1] 投资评级 - 瑞银维持对公司"中性"评级及目标价20港元 [1]

核心观点 - 摩根大通给予九龙仓置业"增持"评级 目标价27.5港元 对应每股资产净值有约50%折让 [1] - 预测2025财年每股盈利及股息分别录1%及2%增长 [1] - 上半年租金收入按半年改善 但管理层对下半年零售续租金持保守态度 [1] 财务表现 - 受惠于HIBOR下降 融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] - 下半年零售续租金预料录低单位数跌幅 [1] 运营状况 - 5月起零售销售有所改善 海港城商户销售表现跑赢市场平均水平 [1] - 需观察多几个月确认是否完全见底 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元 最早2026年底启动 [1] - 资产提升期间对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

业绩与盈利预测 - 九龙仓置业上半年租金收入按半年改善 [1] - 2025财年每股盈利预计增长1% 股息预计增长2% [1] - 目标价27.5港元 对应每股资产净值有50%折让 [1] 零售业务表现 - 5月起零售销售有所改善 海港城商户销售跑赢市场平均水平 [1] - 下半年零售续租金预计录低单位数跌幅 [1] - 需观察多几个月确认是否完全见底 [1] 融资成本与租金分成 - HIBOR下降导致融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] 资产提升计划 - 马哥孛罗酒店正评估资产提升计划 全面翻新需资本开支约20亿港元 [1] - 最早2026年底启动 期间对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

核心观点 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 显示盈利韧性 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测55% [1] - 公司上半年录得24亿港元账面亏损 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] - 宣派每股0 66港元中期股息 按年增长3% 派息比率维持65% [1] - 花旗维持"买入"评级 目标价25港元 [1] 财务表现 - 基础净利润31 19亿港元 与去年同期持平 [1] - 投资物业及酒店核心盈利31亿港元 同比增长3% [1] - 账面亏损24亿港元 主要由于投资物业公允价值损失51亿港元 [1] 资产估值 - 投资物业公允价值损失51亿港元 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] 股息政策 - 中期股息每股0 66港元 同比增长3% [1] - 派息比率维持65% [1] 机构评级 - 花旗维持"买入"评级 [1] - 目标价25港元 [1]

公司业绩 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测的55% [1] - 2024年上半年投资物业及酒店核心盈利占花旗全年预测的52% [1] 财务状况 - 公司账面亏损24亿港元 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 2024年上半年投资物业公允价值损失为44亿港元 [1] - 海港城估值下降1 8% 时代广场估值下降3 9% [1] 股东回报 - 公司宣派中期股息每股0 66港元 按年增长3% [1] - 以香港投资物业及酒店核心利润计算 派息比率维持65% [1] 机构观点 - 花旗对九龙仓置业评级为"买入" 目标价25港元 [1]

股价表现 - 8月8日盘中股价下跌9.11%至23.36港元/股 [1] - 当日成交金额达2538.98万港元 [1] 财务数据 - 2025年中报营业总收入58.43亿港元 [1] - 2025年中报净亏损21.94亿港元 [1] - 中期每股派息0.66港元 [1] 公司业务 - 主营香港及新加坡优质地标性商业物业投资与运营 [1] - 核心资产包括海港城与时代广场两大旗舰项目 [1] - 物业位于香港核心商业地段，与国际奢侈品牌长期合作 [1] 公司事件 - 除权除息日定为2025年8月26日 [1] - 派息日确定为2025年9月11日 [1]

核心业绩表现 - 2024年全年收入129.12亿港元同比下降3% [1] - 股东应占溢利8.91亿港元较2023年47.66亿港元大幅下滑81% [1] - 每股营业利润从2.67港元下降至1.35港元 [4] - 净资产收益率从2.50%降至0.47% [4] 零售物业运营 - 海港城收入增加2%但营业盈利仅维持平稳 [3] - 商场出租率保持94%但租户销售额下跌导致营业额租金减少 [3] - 时代广场收入和营业盈利均下跌6% [3] - 引入BLACKPINK全球首间实体店等新租户试图扩大客群 [3] - Louis Vuitton于2025年1月以试业形式进驻时代广场 [3] 写字楼业务状况 - 整体出租率提升至90%水平但租金面临下行压力 [4] - 海港城写字楼出租率上升至90%吸引金融保险业租赁 [4] - 时代广场写字楼获科技媒体金融公司新租约但新供应加剧竞争 [4] - 企业控制成本需求导致写字楼需求疲软 [4] 财务与债务管理 - 负债净额下降至342亿港元为上市以来最低水平 [5] - 资产负债率从20.27%降至19.36% [5] - 短期债项从75.93亿港元增加至107.99亿港元 [5] - 长期债项从298.32亿港元减少至247.39亿港元 [5] - 每股经营现金流保持2.09港元相对稳定 [5] - 每股筹资现金流为负1.96港元反映主动减债 [5] 市场环境影响因素 - 港元强势和减息步伐缓慢削弱零售销售 [3] - 访港旅客增加但消费能力有限 [3] - 写字楼市场新供应涌现加剧竞争压力 [4] - 美联储减息前景不明朗带来挑战 [6] - 香港机场三跑道系统落成提升客货运容量 [6]

核心财务表现 - 2024年全年收入129.12亿港元同比下降3% 股东应占溢利8.91亿港元较2023年47.66亿港元大幅下滑81% [1] - 每股营业利润从2023年2.67港元下降至2024年1.35港元 净资产收益率从2.50%降至0.47% [4] 零售物业业务 - 海港城2024年收入增加2%但营业盈利仅维持平稳 商场出租率保持94%但租户销售额下跌导致营业额租金减少 [3] - 时代广场收入和营业盈利均下跌6% 虽引入BLACKPINK全球首间实体店等热门品牌但市场整体疲软影响显著 [3] - 港元强势和减息缓慢削弱零售销售 访港旅客消费能力有限 房价随市况下跌 [3] 写字楼业务 - 企业控制成本导致写字楼需求疲软 整体出租率提升至90%但租金水平面临下行压力 [4] - 海港城写字楼出租率上升至90%吸引金融保险业租赁 但新供应加剧市场竞争 [4] - 时代广场写字楼获科技媒体金融公司新租约 出租率升至90%但新供应带装修物业给租金带来显著压力 [4] 债务与现金流 - 负债净额下降至342亿港元达上市以来最低水平 资产负债率从20.27%降至19.36% [5] - 每股经营现金流保持2.09港元相对稳定 每股筹资现金流为负1.96港元反映主动减少债务规模 [5] - 短期债项从75.93亿港元增加至107.99亿港元 长期债项从298.32亿港元减少至247.39亿港元 [5] 2025年展望 - 贸易冲突升级和全球经济不确定性增加 人民币压力及美联储减息前景不明为香港经济带来挑战 [6] - 香港机场三跑道系统提升客货运容量 中央政府刺激经济措施及特区政府吸引优质旅客努力可能支撑市场复苏 [6]