日本房地产市场表现 - 2025年上半年外资投资额激增45%突破1万亿日元大关[1] - 市场价值预计从2024年4360亿美元增长至2033年5570亿美元[3] - 平均地价连续四年上涨2.7% 创1991年以来最强表现[3] 区域市场动态 - 东京23区住宅租金同比增长6.4% 入住率稳居96%以上[1][4] - 大阪2024年新公寓数量同比大幅增长15%达16,621套[3] - 福冈等小城市及农村地区房地产价格呈现快速增长[3] 外资投资活动 - 外资上半年投资额超100亿美元 写字楼占比超四成[6] - 黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町创纪录[6] - 基汇资本以1500亿日元收购东京东急plaza银座商业设施[6] 收益指标对比 - 日本全国租金收益率平均达4.2% 远高于中国一线城市[4] - 东京市中心写字楼收益差高于纽约伦敦等国际都市[6] - 北京租金收益率仅为东京三分之一左右[1] 价格预测与驱动因素 - 2025年东京房地产价格预计上涨5%-6% 较2024年8%涨幅放缓[3] - 日元贬值旅游业复苏及通胀压力共同推动地价上涨[1][3] - 企业出售所持房地产增加市场供应量[6]

海外资本投资日本房地产概况 - 2025年1～6月海外资本对日本写字楼等房地产收购额达1.14万亿日元 为去年同期两倍并创历史最高纪录 [2][4] - 7月后大型交易持续涌现 包括日产汽车总部大楼（近1000亿日元）及札幌控股房地产业务（含东京黄金地段楼盘） [7] 投资类型与重点案例 - 写字楼占比超4成 黑石集团以4000亿日元收购"东京花园露台纪尾井町" 创外资在日最大规模房地产投资项目 [4] - 商业设施受青睐 基汇资本以1500亿日元收购"东急plaza银座" 重点关注能创造长期价值的优质地段资产 [4] 核心驱动因素 - 通胀预期推动租金上涨 日本7月核心CPI同比增3.1% 连续8个月超3% 优质写字楼租金预计持续上升 [6] - 收益差优势显著 2025年Q1东京市中心写字楼收益差1.9% 高于纽约（1.7%）和伦敦（1.2%） [6] - 上市企业加速出售资产 积极股东推动房地产出售方案增加 提升市场流动性 [6] 市场影响与趋势 - 海外资金流入推高房地产价格 7月东京二手住宅均价达1.0477亿日元/70平方米 环比涨1.4%创新高 [7] - 投资者对通胀及租金上涨预期强烈 短期内高水平投资态势预计延续 [2][7]

哈尔滨土地市场动态 - 2025年上半年哈尔滨核心城区供地节奏放缓 但6月哈西板块突然释出两宗住宅用地（合计超百亩） 与道里区和谐大道地块形成"西翼供地三角" [1] - 哈西两宗地容积率分别为2 5和2 8 建筑限高80米（约26层） 在主城区土地普遍向高密度开发趋势下呈现罕见的"低密+高层"组合规划 [1] - 哈西作为开发近十年的成熟板块 可供开发净地已屈指可数 此次出让地块容积率低于区域平均水平（约3 0） 预示开发商将瞄准改善型产品 [1] 哈西大街地块分析 - 地块编号230103016009GB00027 占地57 36亩 起拍楼面价4681 79元/㎡ 规划为二类居住兼容商业设施用地 容积率2 5 建筑限高80米 [3][4] - 需配建6班幼儿园 托儿所及养老服务设施 地块内树木较多需保留 或倒逼开发商采用"生长式园林"设计 [4] - 区位优势显著 1 2公里内有凯德广场 2 5公里半径涵盖西城红场 万达广场等商业综合体 教育配套一公里范围内有花园小学等优质资源 [7][10] - 周边二手房市场活跃 君贵·东方瑞景小区均价13025元/㎡ 柒零捌零城仕公馆均价12954元/㎡ 近30天带看量分别达46次和39次 [13] 清华大街地块分析 - 地块编号230103016005GB00031 占地50 35亩 起拍楼面价4334 02元/㎡ 容积率2 8 建筑限高80米 需配建9班幼儿园及托儿所 [15][16][19] - 涉及5套回迁安置房（合计310㎡） 南岗区政府按9000元/㎡回购 地块紧邻公园及何家沟 生态优势突出 [19][22] - 与哈西大街地块共享商业配套 距离凯德广场仅0 8公里 社区底商成熟 [22] 道里和谐大道地块分析 - 地块编号230102030017GB00005 占地42 74亩 起拍楼面价4306 86元/㎡ 容积率2 2 规划性质为二类居住兼容商业设施用地 [25][26] - 随着松北 平房新区配套完善 老城区需通过教育商业资源迭代留住改善客群 避免"高端客外溢 刚需客不足"的供需错配 [26]