政策影响分析 - 新《施政报告》未如预期削减住宅印花税且房地产互联互通无进展[1] - 政府加速推进北部都会区发展并将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划并将居屋白表配额由60%降至50%对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预期 - 地产商股价或因缺乏减税措施轻微承压[1] - 恒基地产表现或优于同行 受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 获买入评级及29港元目标价[1] - 领展房产基金与九龙仓置业可能逊于同行 因REIT互联互通进展有限且吸引旅客措施不足 分获买入及中性评级 目标价44.2港元及20港元[1]

政策影响分析 - 新《施政报告》未如预期削减住宅印花税且房地产互联互通无进展[1] - 政府加速推进北部都会区发展并将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划且居屋白表配额由60%降至50%对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 地产商股价因缺乏减税措施可能轻微承压[1] - 恒基地产(00012)表现或优于同行 因受益于农地收回加速/补地价付款灵活性提升/市区重建项目获批更高容积率 获买入评级及29港元目标价[1] - 领展房产基金(00823)与九龙仓置业(01997)可能逊于同行 因REIT互联互通进展有限且吸引旅客措施不足 分获买入及中性评级 目标价44.2港元及20港元[1]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

政策影响分析 - 港府未如预期削减住宅印花税 房地产及REIT互联互通无进展[1] - 加速推进北部都会区发展 将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划 居屋白表配额由60%降至50% 对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 恒基地产受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 目标价29港元[1] - 新鸿基地产或因股息收益率较低且未减印花税承压 目标价96港元[1] - 领展与九龙仓置业因REIT互联互通进展有限及吸引旅客措施不足可能逊于同行 目标价分别为44.2港元及20港元[1]

报告发布与获取 - 公司2025年中期报告中英文版已发布[4][12] - 可在公司网站和港交所网站查阅[4][12] - 此前要求印刷本的非登记股东将获附寄[4][12] 沟通与资料处理 - 非登记股东接收邮件通知需联系相关机构[5][12] - 有疑问可工作日致电客服热线[7][12] - 提供个人资料自愿，可书面申请查询或更正[10][16]

报告获取 - 2025年中期报告中英文版可在公司网站和香港交易所披露易网站查看[4][12] - 之前要求印刷本会随函附上，难在网站查看可要求免费寄送[4][5][12][13] 通讯接收 - 未提供有效邮箱可填表格交回以接收通讯邮件通知[5][13] 咨询方式 - 对信件有疑问可在工作日9:00 - 18:00致电咨询[6][13] 个人资料 - 提供自愿，可能转交他人，保留用于核实记录，可书面要求查阅更正[10][17]

收入和利润（同比环比） - 集团收入减少1%至港币64.07亿元（2024年：港币65.01亿元）营业盈利减少5%至港币46.84亿元[19] - 2025年上半年收入64.07亿港元，同比下降1.5%[44] - 2025年上半年营业盈利46.84亿港元，同比下降4.7%[44] - 营业盈利46.84亿港元，同比下降4.7%[60][65] - 集团总收入为64.07亿港元，同比下降1.4%[62][65] 成本和费用（同比环比） - 财务支出为港币8.53亿元，实际借贷年利率降至4.4%（2024年：5.7%）[22] - 所得税支出增加3%至港币6.28亿元（2024年：港币6.07亿元）[23] - 财务支出8.53亿港元，同比下降3.3%[60][71] - 所得税支出6.28亿港元，同比增长3.5%[72] - 员工成本5.83亿港元，同比增长9.4%[68] - 公司期内支付税费3亿港元，同比下降11.5%[52] 投资物业表现 - 投资物业重估减值净额扩大至港币51.18亿元（2024年：港币44.26亿元）[3] - 投资物业收入减少3%至港币53.71亿元营业盈利减少4%至港币45.28亿元[19] - 投资物业公允价值减少51.5亿港元，同比扩大15.7%[44] - 投资物业公允价值减少51.5亿港元，同比扩大15.7%[60] - 投资物业总额港币2172亿元（2024年末：港币2218亿元），占营业资产93%，海港城估值1498亿港元，时代广场估值420亿港元[28] 酒店业务表现 - 酒店收入增加2%至港币7.66亿元营业盈利几乎翻倍至港币4700万元[19] 海港城业务表现 - 海港城整体收入和营业盈利（含酒店）同比变化小于1%出租率达93%[9][10] 债务和融资 - 债务净额降至港币333亿元（上市以来最低）平均利息成本降至4.4%借贷成本节省27%[8] - 负债比率维持17.6%的健康水平[8] - 平均借贷年息率4.4%，同比下降1.3个百分点[71] - 负债净额减少港币9亿元至港币333亿元（2024年末：港币342亿元），负债净额与总权益比率降至17.6%[34][36] - 备用信贷及已发行债务证券总额达港币441亿元，其中港币347亿元已被动用[37] - 银行借款及其它借款总额为347.26亿港元，较去年底的355.38亿港元略有下降[82] - 流动借贷（摊还年期少于一年）为91.18亿港元，低于去年底的107.99亿港元[82] - 非流动借贷中，摊还年期多于二年但少于五年的部分从126.67亿港元大幅增加至208.21亿港元[82] - 票据负债减少14.1%，从154.26亿港元降至132.54亿港元[87] - 银行借款增加5.4%，从6.83亿港元增至7.2亿港元[87] 盈利和亏损 - 股东应占集团亏损港币24.06亿元（2024年：港币10.52亿元）[3] - 基础净盈利保持稳定为港币31.19亿元（2024年：港币31.23亿元）[3] - 股东应占集团亏损为港币24.06亿元（2024年：港币10.52亿元），每股基本亏损港币0.79元（2024年：港币0.35元）[25] - 基础净盈利保持稳定为港币31.19亿元（2024年：港币31.23亿元），每股基础盈利港币1.03元[25] - 2025年上半年净亏损24.75亿港元，同比扩大132%[44] - 公司股东应占亏损24.06亿港元，同比扩大129%[44] - 每股基本亏损0.79港元，同比增加126%[44] - 公司期内亏损24.06亿港元，非控股股东应占亏损6900万港元，总亏损24.75亿港元[50] - 公司股东应占亏损为24.06亿港元，较去年同期的10.52亿港元大幅增加[76] - 每股基本亏损基于30.36亿股已发行普通股计算，与去年同期股数相同[76] 现金流 - 公司营业现金流入46.46亿港元，同比下降4.9%，营业所得现金净额33.84亿港元[52] - 公司已付公司股东股息18.22亿港元，同比减少1.6%，融资活动现金净流出33.48亿港元[52] - 公司现金及现金等价物期末结存13.72亿港元，较期初增加4.6%[52] - 公司投资活动现金净流出100万港元，同比改善98.5%，主要因资本支出减少至5100万港元[52] - 公司营运资本变动导致现金流出9.62亿港元，同比改善25.3%[52] 资产和权益 - 股东权益减少港币26亿元至港币1852亿元（2024年末：港币1878亿元），每股权益港币61.01元（2024年末：港币61.86元）[26] - 总资产达港币2342亿元（2024年末：港币2381亿元），其中94%位于香港[27] - 上市投资组合总市值港币65亿元（2024年末：港币53亿元），按地域分析香港投资占34.55亿港元[32][33] - 公司股东权益总额1852.29亿港元，非控股股东权益42.62亿港元，总权益1894.91亿港元[50] - 公司汇兑储备变动显著，从期初5500万港元增至6.27亿港元，增幅达1040%[50] - 公司其他全面收益总额18.06亿港元，其中投资重估储备增加10.55亿港元，汇兑储备增加5.72亿港元[50] - 以公允价值列报的金融资产总额为65.95亿港元，其中上市证券为65.1亿港元（一级）[87] - 衍生金融工具资产减少56.9%，从1.97亿港元降至8500万港元[87] - 衍生金融工具负债减少31.0%，从18.56亿港元降至13.37亿港元[87] 股息和派息 - 中期股息每股港币0.66元（2024年：港币0.64元）派息总额港币20.04亿元[4] - 公司宣布派付第一次中期股息每股0.66港元，总额达20.04亿港元，高于去年的0.64港元和19.43亿港元[78] 应收应付账项 - 应收贸易账项总额从去年底的2.17亿港元下降至1.79亿港元，其中零至三十日账龄的金额从1.65亿港元降至1.31亿港元[79] - 其他应收账项及预付款项为7.06亿港元，较去年底的7.78亿港元有所减少[79] - 应付贸易账项从去年底的1.05亿港元降至0.86亿港元，其中零至三十日账龄的金额从0.72亿港元降至0.63亿港元[81] 资本开支 - 公司计划未来数年主要资本开支为9亿港元，其中2亿港元已承担[41] - 投资物业资本开支总额6.39亿港元，其中香港占6.39亿港元[41] - 发展物业资本开支总额2.78亿港元，全部位于中国内地[41] - 计划开支总额增加8.0%，从86.7亿港元增至93.6亿港元[94] - 香港投资物业承诺开支增加11.7%，从57.2亿港元增至63.9亿港元[94] 地区表现 - 香港地区收入60.43亿港元，同比下降2.4%[65] 其他亏损和收益 - 其他亏损净额3.73亿港元，去年同期为收入0.7亿港元[60][69] - 汇兑亏损净额3.32亿港元，去年同期为收益0.62亿港元[69] 关联公司和担保 - 对关联公司的租金收入为2100万港元，较去年同期的2400万港元下降12.5%[92] - 对附属公司的担保金额减少7.0%，从463.99亿港元降至431.68亿港元[93] - 按揭贷款担保减少20.0%，从1000万港元降至800万港元[93] 公司治理和董事信息 - 董事吴天海持有1,435,445股普通股，占已发行股份总数0.0473%[100] - 董事徐耀祥持有300,000股普通股，占已发行股份总数0.0099%[100] - 董事梁君彦通过家属权益持有6,629股普通股，占已发行股份总数0.0002%[100] - 董事杨永强持有50,000股普通股，占已发行股份总数0.0016%[100] - 董事吴天海持有1,500,000份认股权，占已发行股份总数0.05%[101] - 董事凌缘庭持有1,500,000份认股权，占已发行股份总数0.05%[101] - 董事李伟中持有500,000份认股权，占已发行股份总数0.02%[101] - 董事吴天海薪金及津贴为395.1万港元同比增长2.5%现金花红316万港元同比下降22.9%[110] - 董事徐耀祥薪金及津贴为258.5万港元同比增长2.5%现金花红153万港元同比下降10%[110] - 董事凌缘庭薪金及津贴为354.4万港元同比增长2.9%现金花红550万港元同比下降26.7%[110] - 董事李伟中薪金及津贴为285.9万港元同比增长3.1%现金花红270万港元同比无变化[110] - 欧肇基于2025年5月15日不再担任九龙仓置业地产投资有限公司提名委员会成员[111] - 蒋丽苑于2025年5月15日获委任为九龙仓置业地产投资有限公司提名委员会成员[111] - 周德熙于2025年5月16日不再担任贸易通电子贸易有限公司独立非执行董事[111] 股东结构 - 会德丰有限公司持有1,487,742,651股普通股，占已发行股份总数48.99%[105] - HSBC Trustee (C.I.) Limited持有1,487,742,651股普通股，占已发行股份总数48.99%[105] - Big Heritage Limited持有1,360,780,651股普通股，占已发行股份总数44.82%[105] - 公司已发行及缴足普通股为30.36亿股，股本金额为30.4亿港元，与去年底保持一致[84] 股份和认股权计划 - 股份认购权计划下可供授出的认股权数目为300,122,732股[108] - 已授出认股权可予发行股份数目占公司已发行股份加权平均数比例为0.12%[108] - 公司报告期内未购买出售或赎回任何上市证券且未持有库存股份[113] 员工信息 - 截至2025年6月30日，公司员工总数约2900人[42]

政策预期 - 购房资金通短期推出可能性较低 全国性计划短期亦不预期推出 [1] - 资本投资者入境计划下豪宅投资限制进一步放宽机会属中等 [1] - 多次往返个人游签注可能扩展至深圳以外其他大湾区城市居民 [1] 受益行业及公司 - 施政报告预期利好恒基地产 新鸿基地产 信和置业等发展商 [1] - 更多内地旅客访港支持地区商场业主 包括九龙仓置业 希慎兴业及新地 [1] - 加快北部都会区发展对港铁属负面 因资本开支忧虑上升 [1] - 农地加快收回对恒基地产属正面 [1] - REITs纳入互联互通进展对领展房产基金属正面 [1]

施政报告政策预期 - 市场预期施政报告可能放宽新资本投资者入境计划、住宅物业印花税及设立购房资金通计划 [1] - 对是否一次性推出所有措施存疑 若政策力度弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] 地产股表现与利率关系 - 美联储议息结果公布次日 若减息符合预期则香港地产股表现普遍逊于大市 [1] - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 建议趁低吸纳 [1] 个股投资建议 - 发展商中较看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产(01792)及领展房产基金(00823) [1] - 认为恒隆地产(00101)及九龙仓置业(01997)有较大上行空间 [1]