公募REITs市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 8月以来公募REITs成交量和区间换手率等指标持续走低，8月成交量32.57亿份、换手率14.94%，9月降至23.79亿份、10.31%，10月进一步降至20.31亿份、8.33%[4] - 主力买入额从8月的55.21亿元下降到10月的33.30亿元[4] - 下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日中证REITs全收益指数累计下跌5.32%，近3月公募REITs二级市场平均下跌4.25%[2][5] 次新REITs具体案例表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收平于发行价3.66元，11月7日下跌1.64%报收3.6元跌破发行价，11月10日以0.11%跌幅报收3.596元仍处破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT首日仅上涨3.29%，随后六个交易日涨跌互现，上市7个交易日累计上涨3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT除首日上涨12.63%外表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43%[3] 一级市场认购热度与二级市场表现反差 - 近期上市产品发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 9月发行的产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍[3] - 一级市场打新情绪浓厚但二级市场交易情绪冷淡，导致新券上涨空间受限，打新收益率随二级市场行情回落而逐步下滑[4] 市场内部分化格局 - 不同资产类型表现显著分化，近3月有14只REITs跌幅超过10%，同时有11只实现上涨[5][6] - 产业园板块业绩下滑最明显，三季度EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[6] - 保障房板块表现最为稳健，出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入正增长[6] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨呈现量价齐升态势[6] - 今年8月上市的两批数据中心REITs首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超40%[6] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，挑选较大利差及较优资产参与，对长锁定期战配保持谨慎[1][7] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][7] - 市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛，可关注回调后的配置机会[7]

报告核心观点 - 报告重点关注西麦食品的业绩表现和华夏安博仓储REIT的发行定价，认为西麦食品处于收入利润高增长通道，新品和渠道拓展带来持续动力，而华夏安博仓储REIT因底层资产优质和原始权益人背景强劲，具备估值提升潜力 [5][7][9] 公司评论：西麦食品 - 公司第三季度实现营业收入5.47亿元，同比增长18.92%，归母净利润5059万元，同比增长21.00%，扣非归母净利润4919万元，同比大幅增长86.30% [7] - 前三季度累计营收16.96亿元，同比增长18.34%，归母净利润1.3208亿元，同比增长21.90%，毛利率同比提升1.03个百分点至43.64% [7] - 费用控制效果显著，前三季度销售费用率和管理费用率同比分别下降0.23和0.63个百分点至28.98%和4.96% [7] - 经营性现金流净额约2.05亿元，同比增长57.40%，公司9月推出粉粉类新品，专注药食同源，并持续拓展抖音等线上渠道及线下零食量贩、山姆会员店 [7] - 预计2025-2027年营业收入分别为24.48亿元、31.11亿元、37.35亿元，增速分别为29.1%、27.1%、20.1%，归母净利润分别为1.85亿元、2.49亿元、3.10亿元，增速分别为38.8%、35.0%、24.4% [7] 衍生品研究：华夏安博仓储REIT - 底层资产为粤港澳大湾区的三个物流项目（广州开发区、东莞石排、东莞洪梅），可租赁面积合计35.93万平方米，均为现代化高标仓，约定存续期限41年 [9] - 原始权益人安博公司为全球知名物流地产企业，旗下尚有可扩募资产10个，2025年上半年营收8245万元，EBITDA 5900万元，经营性现金流净值5334万元，期末平均出租率96.9%，租金收缴率平均97.25% [9] - 发行价6.121元，对应P/NAV 1.13倍，网下有效认购倍数235.81倍，中签率0.42% [9] - 预测2025年和2026年可供分配金额均为1.07亿元，年化派息率分别为4.70%和4.72%，发行价对应年化派息率4.17%和4.19%，对应2026年预测P/FFO 22.87倍 [9] - 目前已上市产权类仓储物流REITs共10只，过去三个月平均P/NAV中位数1.22倍，P/FFO中位数26.80倍，派息率TTM中位数3.93%，预计该REIT上市后合理价格区间为6.62-7.64元，较发行价高出8%-25% [9]

基金设立概况 - 吉仓三期股权投资基金（北京）合伙企业（有限合伙）成立，出资额为10亿元人民币，专注于私募股权投资基金管理及创业投资基金管理服务[1] - 基金由菜鸟网络旗下杭州游鹏企业管理有限公司、国寿资本、申通快递、友邦人寿、中宏保险等8家企业共同出资设立[1] - 申通快递全资子公司上海申彻供应链管理有限公司作为有限合伙人出资3亿元人民币，占基金总出资额的30%，为出资金额和比例最高的参与方[2] 基金管理与参与方 - 基金执行事务合伙人由杭州游鹏企业管理有限公司和国寿投资旗下国寿置业投资管理有限公司委派代表共同负责，分别为郑海宁和臧崇晓[1] - 除申通快递外，其他主要出资方包括：国寿基础设施投资管理有限公司认缴出资比例2.5%，国寿实业投资有限公司认缴出资比例2.5%，中宏人寿保险有限公司认缴出资比例20%，友邦人寿保险有限公司认缴出资比例26.6%，长沙聚财壹号股权投资基金合伙企业认缴出资比例18.2%[2] 历史合作背景 - 此次合作并非菜鸟首次与险资合作设立基金，2024年2月，菜鸟关联方与中诚资本、太平资本、人保资本等合作设立了规模为17亿元人民币的嘉兴保仓股权投资合伙企业[2] - 2023年5月，菜鸟与中国人寿携手设立规模超过30亿元人民币的仓储物流股权投资基金，聚焦于投资长三角经济圈的高标准仓储物流基础设施[3] 行业趋势与投资逻辑 - 高标准仓储物流是物流领域竞争最激烈的战场之一，行业因工业生产及消费领域需求旺盛而持续高速增长，电商消费带来的需求增长尤为突出[3] - 高标仓行业正加速向智能化、自动化方向发展，物联网、大数据、人工智能等技术不断应用[3] - 险资与物流巨头的合作模式通常是通过打包优质物流资产组合进行，合作范围可延伸至仓库、包裹、人员、车辆的投保以及数据资源等领域[3]

股价表现与交易数据 - 11月10日盘中股价上涨2.08%，报61.29元/股，总市值96.92亿元 [1] - 当日成交额4006.83万元，换手率0.42% [1] - 主力资金净流出79.59万元，特大单净卖出375.86万元（买入106.55万元，卖出482.41万元），大单净买入296.26万元（买入850.55万元，卖出554.29万元） [1] - 今年以来股价累计上涨21.39%，近5个交易日上涨3.06%，近20日下跌2.59%，近60日上涨11.13% [1] 公司基本概况 - 公司全称为密尔克卫智能供应链服务集团股份有限公司，成立于1997年3月28日，于2018年7月13日上市 [1] - 公司是专业化工供应链综合服务商，提供以货运代理、仓储和运输为核心的一站式综合物流服务，并延伸至化工品分销，形成物贸一体化服务 [1] - 主营业务收入构成：MCD不一样的分销占48.08%，MGF全球货代业务占24.02%，MWT仓配一体化占17.40%，MGM全球移动占9.96%，其他占0.53% [1] 行业与概念板块 - 所属申万行业为交通运输-物流-仓储物流 [2] - 所属概念板块包括人工智能、跨境电商、快递概念、长三角一体化、基金重仓等 [2] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入106.70亿元，同比增长11.70% [2] - 2025年1-9月实现归母净利润5.25亿元，同比增长7.04% [2] - A股上市后累计派现4.44亿元，近三年累计派现2.88亿元 [2] 股东情况 - 截至9月30日股东户数为1.13万，较上期减少9.63% [2] - 人均流通股14034股，较上期增加10.66% [2] - 十大流通股东中，香港中央结算有限公司为第三大股东，持股1131.35万股，较上期减少133.28万股 [2] - 前海开源公用事业股票为新进第四大股东，持股610.37万股 [2] - 兴全合润混合A为第六大股东，持股427.68万股，数量不变；兴全商业模式混合(LOF)A为第七大股东，持股399.04万股，较上期增加6.23万股；中欧时代先锋股票A退出十大股东之列 [2]

项目概况 - 长寿港国际仓储物流基地项目是市级重点项目 [2] - 项目一期即将建成投用 [2] 项目定位与功能 - 基地位于长寿经开区临港片区 地处化工新材料及绿色金属材料两大千亿级产业核心区 [2] - 项目建成后将成为集保税仓储 分拣 配送等功能于一体的现代化物流基地 [2] - 项目将填补当地保税物流功能空白 [2] 项目影响 - 项目将提供高效外贸和物流服务 [2] - 项目将助力完善区域产业链与生态圈 [2] - 项目将为经济持续健康发展提供支撑 [2]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告列出多个公募基础设施 REITs 的二级市场价量数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、能源类等行业，包含基金代码、简称、行业类型、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等信息，如红土创新盐田港 REIT 上市首日回报 2.91%，上市以来回报 16.45%，本周成交量 0.13 亿份等 [10][11] 二级市场估值情况 - 报告给出多个公募基础设施 REITs 的二级市场估值数据，涉及 P/FFO、P/NAV、IRR、2025 预期现金分派率等指标，与行业类型均值对比，如红土创新盐田港 REIT 的 P/FFO 为 18.79，P/NAV 当前值为 1.04，当前分位数 48.80%，IRR 为 5.79，当前分位数 62.70%，2025 预期现金分派率 4.35% [22] 市场相关性统计 - 报告展示了 REITs 与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，包括上证指数、沪深 300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数等，如 REITs 与上证指数相关性为 0.20，产权类为 0.20，特许经营权类为 0.18 等 [28] 一级市场跟踪 - 报告呈现了多个处于不同阶段的 REITs 项目信息，包括华夏安博仓储物流 REIT、建信金风新能源 REIT 等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等，如华夏安博仓储物流 REIT 为产权类，仓储物流项目，已通过，受理日期 2025/6/30，原始权益人为 PCCLF Holdina PTE. LTD.，底层项目位于广州、东莞，项目估值 22.49 亿元 [30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月3日至7日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，市场交投热情和大宗交易总额较上周均下降。本周中信建投沈阳国际软件园REIT上市，另有2只REITs产品项目状态更新 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，回报率为-0.48%，回报率在主流大类资产中排倒数第二 [1][11] - 底层资产层面：产权类REITs下跌，特许经营权类REITs上涨；市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [17][19] - 单只REIT层面：涨跌互现，除本周上市的中信建投沈阳国际软件园REIT，33只上涨，1只持平，42只下跌；涨幅前三是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT；跌幅前三是广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT和易方达广开产园REIT [2][23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模28.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三是园区基础设施类、交通基础设施类、保障性租赁住房类；换手率前三是新型基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化；成交量前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT；成交额前三是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT、华夏中海商业REIT；换手率前三是中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额3836万元，市场交投热情下降；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、园区基础设施类、新型基础设施类；单只REIT中，主力净流入额前三是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额24026万元，较上周下降；周一成交额最高为7228万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、华泰宝湾物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年10月31日，我国公募REITs产品77只，合计发行规模1993.01亿元；交通基础设施类发行规模最大，园区基础设施类次之 [38] - 本周，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [4][39] 待上市项目 - 共有17只REITs待上市，10只为首发，7只为待扩募 [42] - 本周，“山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已反馈”，“易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已受理” [42]

公司基本信息 - 上饶杰周周商贸有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为周瑾 [1] - 公司注册资本为10万人民币 [1] 公司经营范围 - 公司经营范围包括互联网销售（除销售需要许可的商品） [1] - 业务涵盖普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目） [1] - 公司提供供应链管理服务及信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务） [1] - 公司销售日用百货、日用品、玩具、针纺织品及原料 [1] - 公司业务包括宠物食品及用品批发 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 周四贵金属价格震荡回暖，美国挑战者企业裁员人数激增，科技和仓储物流行业为主要受损行业，美元指数回落至100关口之下，美股小幅走弱，金属大多震荡回升 [1][3] - 贵金属价格短期预计维持震荡格局，重点关注12月交易窗口期，12月议息会议前后或博弈明年降息空间，美联储新主席提名人有望在圣诞节前确认，人事变动带来的独立性风险届时或成利多驱动 [3] - 长期中债务超发和逆全球化驱动美元信用下行，黄金是对冲美元信用风险的首选资产，全球央行购金趋势维持，黄金长期价格中枢预期向上，白银趋势与黄金一致，短期同步震荡调整，长期中枢跟随黄金上移 [3] - 周内伦敦金价格关注【3800,4200】，伦敦银价格关注【46,52】 [3] 根据相关目录分别进行总结 重点资讯 - 美国10月挑战者企业裁员人数15.3074万人，同比增175.3%，环比增183%，主要集中在科技和仓储物流行业，是2003年以来10月单月裁员人数最高纪录 [2] - 英国央行维持基准利率在4.00%不变，预计通胀率明年初降至3.1%，2027年二季度起稳定在2%目标附近，失业率二季度达5.1%峰值，将今年经济增长预期从1.25%上调至1.5%，维持2026年和2027年预期不变 [2] - 美国10月份非农就业人数减少9,100人，前一个月增加33,000人，因联邦政府停摆，劳工统计局非农就业报告推迟 [2] 价格逻辑 - 周四贵金属价格震荡回暖，受美国挑战者企业裁员人数激增等因素影响，价格暂缺显著驱动，短期维持震荡，关注12月交易窗口期及人事变动影响，长期黄金和白银价格中枢预期向上 [3] 商品指数 - 中信期货商品综合指数中，特色指数商品指数2244.89，涨0.50%；商品20指数2541.79，涨0.61%；工业品指数2223.51，涨0.45% [43] - 板块指数中，贵金属指数2025 - 11 - 06涨0.83%，近5日跌0.35%，近1月涨0.99%，年初至今涨46.42% [45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第三季度各基础设施REITs板块分化加剧，保障房和市政环保板块表现较好，产业园、仓储和能源板块表现不佳；不同REIT板块经营业绩分化在二级市场行情有所体现，后续关注优质标的超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会，防范超涨风险，欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎 [3][45][46] 根据相关目录分别总结 保障房 - 经营稳健，类债属性稳固，多数项目营收正增长，部分市场化租赁项目业绩波动可控，但深圳安居和苏州恒泰项目EBITDA环比/同比下降 [6] - 展示了保障房板块盈利、经营数据，包括各项目出租率、租金、收缴率等指标及变化情况 [7][8][9] 仓储 - 边际承压，关联方占比高的项目业绩更稳定，市场化程度高的项目受新增仓储入市影响竞争大，部分项目出租率有短期波动；顺丰项目经营稳定但盈利指标走弱，红土创新盐田港REIT出租率边际下行 [10] - 展示了仓储板块盈利、经营数据，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [11][12][13] 消费 - 整体稳中有升，各项目积极调改，多数收入指标上涨，但部分与租金业绩挂钩项目受季节性影响盈利略有下行，2025年累计经营数据超发行阶段预测 [15] - 展示了消费板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [17][19] 产业园 - 经营表现持续探底，行业竞争压力大，除临港产业园新纳入扩募资产盈利指标增幅大外，多数项目收入承压，厂房和一线城市项目较稳定，研发办公和孵化器项目承压，供需失衡是难题，运营方需采取差异化战略 [20][22] - 展示了产业园板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [23][24][25] 交通 - 高速板块三季度季节性回暖与趋势性恶化并存，多数高速项目营业收入同比下滑但环比上升，同比下滑原因主要是竞品分流、路网改扩建等，个别事件对车流量有影响 [28] - 展示了交通板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、车流量、通行费收入等指标及变化情况 [30][31] 能源 - 三季度经营数据不佳，6只可比项目仅1只营收同比增速为正，地区自然资源变化、装机上升和电力市场化改革是重要变量，需识别短期和长期因素 [32] - 分析了部分项目收入影响因素，如中信建投明阳智能REIT、中信建投国电新能源REIT、中航京能REIT等 [32][33] - 展示了能源板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、发电量、电价等指标及变化情况 [34][36] 市政环保 - 整体收入指标同比上涨，绍兴原水REIT原水供应量提升，中航绿能REIT发电量等提升，首创水务REIT污水处理单价上涨 [37][39] - 展示了市政环保板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、处理量、单价等指标及变化情况 [40][41] 新型基础设施 - IDC项目整体经营平稳，2025年Q3周边无新增竞争性项目，经营策略未重大调整 [42] - 展示了IDC板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、计费率、托管服务费等指标及情况 [43][44] 投资建议 - 关注优质标的在超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会，机会集中在优质项目，弱势项目可能补跌，关注行情修复节奏，防范超涨风险，欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎 [45][46]