报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业投资与销售两端数据在2025年11月进一步走弱，但政府定调着力稳定房地产 [1] - 行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来，并存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] 投资端总结 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [3][4][19] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资比重76.9%；11月单月住宅投资同比下降29.5% [4] - **区域表现普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9% [4] - **新开工与竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18.0%；11月单月，新开工面积同比下降27.6%（降幅较10月收窄1.9个百分点），竣工面积同比下降25.5%（降幅较10月收窄2.7个百分点）[3][17][19] - **核心判断与预测**：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期；维持2025-2026年预测：新开工面积增速-18.0%/-4.6%，竣工面积增速-17.7%/-13.1%，投资增速-14.2%/-7.5% [3][19] 销售端总结 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%；销售额7.5万亿元，同比下降11.1%；11月单月，销售面积同比下降17.3%（降幅较10月收窄1.5个百分点），销售额6,113亿元，同比下降25.1% [3][20][32] - **住宅销售同步下滑**：1-11月住宅销售面积6.6亿平方米，同比下降8.1%；11月单月住宅销售面积同比下降18.6% [21] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%；11月单月均价同比下降9.5%，环比下降6.4% [31][32] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [30] - **库存略有去化**：11月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长2.8%，较10月末减少300万平方米；其中住宅待售面积减少284万平方米 [31] - **核心判断与预测**：销售端处于筑底阶段，积极政策有望推动需求修复，但供给端约束将限制销售修复幅度，预计短期销售总量仍偏弱但结构有弹性；维持2025-2026年预测：销售面积增速-7.9%/-6.0%，销售额增速-11.6%/-7.9%，房价增速-4.0%/-2.0% [3][32][36] 资金端总结 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.5万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点 [3][37][38] - **各项资金来源普遍走弱**： - **国内贷款**：11月单月同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [3][38] - **自筹资金**：11月单月同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [3][38] - **销售回款**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%（降幅扩大15.9个百分点），个人按揭贷款同比下降34.7%（降幅扩大4.1个百分点）[3][38] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][38] 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是“好房子”新赛道，推动房企由金融业转向制造业；二是购物中心等优质商业地产的价值重估 [3] - **推荐五条主线及相关公司**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注太古地产、新城发展 [3] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [3] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 5. **二手房中介**：贝壳-W [3]

行业现状与成就 - 房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [2][13] - 建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [2][13] - 房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，产业链条长、关联度高，有力支撑了城镇化和经济社会发展 [3][14] 行业发展新阶段与转型必要性 - 人民群众住房需求已从“有没有”转向“好不好”，需求更加个性化、多样化 [2][13] - 城镇化从快速发展期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产市场供求关系发生重大变化 [4][15] - 过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式弊端凸显，已难以为继，必须推动行业从高速增长转向高质量发展 [4][15] 行业发展新模式与总体目标 - 核心目标是加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [5][16] - 推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，实现供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健 [5][16] - 需处理好长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对主要关系 [6][17] 行业发展的基础支撑与保障机制 - 强化法律支撑，修订相关法律法规；强化标准支撑，出台“好房子”建设指南，支持制定各类标准 [7][18] - 强化技术支撑，围绕提升住房品质开展技术研发应用；强化人才支撑，建设适应新阶段要求的技能人才队伍 [7][18] - 建立健全保障机制，坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制 [7][18] 重点任务：住房供应体系与市场健康 - 优化保障性住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [8][19] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [9][20] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权；规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [9][20] 重点任务：开发融资销售制度改革 - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目资金或抽逃出资 [10][20] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担的机制 [10][20] - 在销售上，推进现房销售制；继续实行预售的，则规范预售资金监管 [10][20] 重点任务：产品品质与居住服务提升 - 实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [10][21] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区，解决加装电梯、停车、充电等难题 [10][21][22] - 实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动服务向养老、托幼、家政等领域延伸，满足居民多样化需求 [11][22] 重点任务：房屋安全管理长效机制 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋质量安全保险制度 [12][23] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [12][23] - 制度旨在及时发现安全风险隐患、解决房屋修缮资金问题，并以市场化方式提高安全保障能力 [12][23]

我的年终经济观察，今天是第三篇。前两篇分别谈了经济增长的大逻辑和与消费相关的问题。今天谈谈 办好自己的事与转变发展方式的问题。 最大的确定性就是集中精力办好自己的事 "集中力量办好自己的事"是中国这些年坚持的一个基本方略，即不管外部环境怎样变化，始终坚持把国 家和民族发展放在自己力量的基点上，把命运牢牢掌握在自己手中。 "面对不确定性，最大的确定性就是集中精力办好自己的事。" 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：秦朔朋友圈 这几十年，我们一直坚持踏踏实实发展制造业，制造竞争力终于成了中国经济的牢固底盘，也印证了果 来自因、技不压身、滴水穿石等道理。 今年中美之间有五轮经贸谈判。前一段听汇丰环球投资研究大中华区首席经济学家刘晶演讲，她研究了 今年4月2日美国发起"对等关税"后所有国家的反应，发现中国应该是唯一一个能形成有效反制的国家。 相比其他一些被加征关税的制造业国家，目前中国对美出口的关税反而有了一些优势。 也因此，沿海有些地方最近出现了出海企业又回流的现象。 在我看来，中国的这种反制力与其说是谈出来的，不如说是长期集中精力干出来的。中国今年的贸易出 口顺差已突破 ...

公司控股股东股份质押变动 - 公司控股股东浙江南都产业发展集团有限公司本次解除了部分股份质押，解除质押后，其累计质押股份数量为16,000,000股 [1] - 控股股东累计质押股份占其自身持股数量的比例为24.80%，占公司总股本的比例为8.52% [1] 控股股东持股与质押状态 - 控股股东南都产发集团持有公司股份64,527,327股，占公司总股本比例为34.36% [1] - 南都产发集团未来半年内及未来一年内到期的质押股份数量为0万股，无短期集中到期压力 [1] 控股股东资信与资金状况 - 南都产发集团资信状况良好，具备资金偿还能力 [1] - 其质押融资还款资金来源包括自有资金、投资收益、股权质押续期及银行贷款融资等 [1] 公司治理与股东行为 - 南都产发集团不存在通过非经营性资金占用、违规担保、关联交易等侵害上市公司利益的情形 [2]

公司核心动态 - 公司旗下山东凯迪网络信息技术有限公司作为主要起草单位之一，深度参与了《智慧化停车场管理规范》(T/CPMI030–2025)团体标准的调研、框架搭建、内容撰写及论证修改等全流程编制工作 [1] - 山东凯迪凭借在物业管理信息化领域的技术积累与实践经验，为该标准的科学性、实用性及行业适配性提供了重要技术支撑 [1] - 公司始终并将会持续战略聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目 [1] - 公司将深入探索增值服务，以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源 [1] 行业标准制定 - 中国物业管理协会批准《智慧化停车场管理规范》(T/CPMI030–2025)团体标准正式发布 [1] - 该标准的编制工作由中国物业管理协会标准化建设专业委员会组织审查，汇聚了物业管理、智慧科技、科研院校等多领域单位的专业力量 [1]

今年以来该股累计进行60次回购，合计回购4536.00万股，累计回购金额2.87亿港元。（数据宝） 碧桂园服务回购明细 | 日期 | 回购股数（万股） | 回购最高价（港元） | 回购最低价（港元） | 回购金额（万港元） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025.12.15 | 300.00 | 6.340 | 6.290 | 1896.15 | | 2025.12.11 | 300.00 | 6.240 | 6.220 | 1870.84 | | 2025.12.10 | 468.40 | 6.260 | 6.190 | 2921.95 | | 2025.12.09 | 494.70 | 6.360 | 6.220 | 3089.45 | | 2025.12.08 | 200.00 | 6.450 | 6.420 | 1286.73 | | 2025.12.05 | 30.90 | 6.450 | 6.420 | 198.39 | | 2025.12.04 | 100.30 | 6.440 | 6.420 | 645.37 | | 2025.12.03 | 100. ...

公司动态与行业参与 - 公司旗下山东凯迪网络信息技术有限公司作为主要起草单位之一，深度参与了《智慧化停车场管理规范》(T/CPMI 030–2025)团体标准的调研、框架搭建、内容撰写及论证修改等全流程编制工作 [1] - 山东凯迪凭借在物业管理信息化领域的技术积累与实践经验，为该标准的科学性、实用性及行业适配性提供了重要技术支撑 [1] - 该标准由中国物业管理协会标准化建设专业委员会组织审查，汇聚了物业管理、智慧科技、科研院校等多领域单位的专业力量 [1] 公司战略与业务发展 - 公司始终并将会持续战略聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目 [1] - 公司将深入探索增值服务，以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源 [1]

公司最新业务发展情况公告 - 公司发布自愿性公告，旨在向股东及潜在投资者提供集团最新业务发展情况 [1] 标准编制及发布情况 - 中国物业管理协会批准并正式发布了《智慧化停车场管理规范》(T/CPMI030–2025)团体标准 [2] - 公司旗下子公司山东凯迪网络信息技术有限公司是该标准的主要起草单位之一 [2] - 山东凯迪深度参与了该标准的调研、框架搭建、内容撰写及论证修改等全流程编制工作 [2] - 该标准由中国物业管理协会标准化建设专业委员会组织审查，汇聚了物业管理、智慧科技、科研院校等多领域专业力量 [2] - 山东凯迪凭借在物业管理信息化领域的技术积累与实践经验，为该标准的科学性、实用性及行业适配性提供了重要技术支撑 [2] 对公司的影响 - 行业认可度与话语权提升：子公司参与国家级行业团体标准编制并成功发布，标志着公司在物业管理信息化领域的技术实力获得权威认可，进一步夯实了公司在智慧物业管理领域的行业话语权与品牌影响力 [3] - 智慧服务体系持续完善：《智慧化停车场管理规范》的发布实施将推动行业智慧停车管理的标准化、规范化发展，公司以此为契机，进一步优化智慧物业管理服务体系，为业务升级筑牢技术标准根基 [3] - 长期发展战略落地赋能：本次参编标准契合公司智慧化发展战略，有利于公司在智慧物业赛道的技术迭代与市场拓展，对公司长期经营发展具有积极促进作用 [3] - 公司战略持续聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目 [3] - 公司将持续深入探索增值服务，以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源 [3]

新策略 - 公司战略聚焦医院及公共交通等物业管理服务项目并探索增值服务[5] 其他成果 - 润华生活服务集团旗下山东凯迪参与《智能化停车场管理规范》团体标准编制并发布[3] - 子公司参与国家级行业团体标准编制提升公司行业认可度与话语权[8] 未来展望 - 《智能化停车场管理规范》推动公司完善智慧服务体系[8] - 参编标准契合公司智能化发展战略，赋能长期发展[8]

公司人事变动 - 中海物业独立非执行董事、薪酬委员会主席苏锦樑先生于2025年12月13日逝世 [1] - 苏锦樑先生同时担任公司审核委员会、提名委员会及可持续发展督导委员会成员 [1]