报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 行业运行延续趋势，金融风险减少，但整体仍有下行压力 [2][5] - 2026年预计将延续2025年的趋势，即金融风险较小、经济压力仍存，房地产对宏观的影响预计不会引发系统性金融风险，并提供有利环境 [5][53] - 待售面积变化反映出房企资金支出压力正在缓解，且由交付带来的地产投资减少趋势预计将持续至2026年 [5][54] - 从绝对金额看，2026年地产对宏观的负向贡献有望企稳 [5][55] 根据相关目录分别进行总结 2025年1-11月行业整体数据表现 - 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [7][8][11] - 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [7][9][23] - 同期，房地产开发资金来源累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [7][8][39] - 同期，房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [7][8][17] - 同期，房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [8][17] 2025年11月单月数据表现 - 2025年11月，开发投资额单月同比下降31.4%，新开工面积单月同比下降27.7%，销售金额单月同比下降26.1% [5][53] - 环比来看，2025年11月商品房销售额较10月环比上升2.3%，销售面积环比上升9.3%，新开工面积环比上升20.0%，竣工面积环比上升23.1%，但开发投资完成额环比下降14.2%，开发资金来源环比下降4.0% [7] 房地产销售分线城市情况 - 2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积累计同比下降9.1%，销售额累计同比下降9.5% [24][27] - 同期，二线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.6%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 同期，三四线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.9%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 报告认为三四线城市新房销售面积或将来到缓慢下行区间 [31] 库存与资金状况 - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米 [33] - 2025年1-11月销竣比（销售面积/竣工面积）为1.99 [33][38] - 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，同比下降2.5%；个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1%；自筹资金累计为30，628亿元，同比下降11.9% [8][41] 投资建议与标的推荐 - 报告推荐四类公司 [5][53] 1. 开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 2. 商住类：龙湖集团 3. 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 4. 文旅类：华侨城A - 报告对重点公司给出了盈利预测与“增持”评级，例如预计万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股 [58]

房地产开发投资 - 1—10月全国房地产开发投资总额73563亿元，同比下降14.7% [1] - 其中住宅投资额56595亿元，同比下降13.8% [1] 新建商品房销售面积 - 1—10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [1] - 其中住宅销售面积同比下降7.0% [1] 新建商品房销售额 - 1—10月新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6% [1] - 其中住宅销售额同比下降9.4% [1]

工业生产 - 规模以上工业增加值同比增长8.0% [1] - 重点监测453种主要工业产品中241种产量增长 增长面53.2% [1] - 新能源汽车产量同比增长87.1% 平板电脑增长57.4% 服务机器人增长34.6% 光电子器件增长33.2% [1] - 装备制造业增加值同比增长12.1% 高技术制造业增长11.8% [1] 固定资产投资 - 固定资产投资同比增长4.0% [1][3] - 基础设施投资同比增长12.8% 制造业投资增长9.3% 房地产开发投资下降10.4% [1] - 亿元以上在建项目7828个 完成投资增长7.1% 占全部投资比重71.9% 拉动投资增长5.0个百分点 [1] 房地产销售 - 新建商品房销售面积1794.8万平方米 同比增长1.6% [3] - 住宅销售面积1499.3万平方米 同比下降1.3% [3] - 新建商品房销售额1196.4亿元 同比下降5.5% [3] - 住宅销售额1021.8亿元 同比下降6.6% [3] 对外贸易 - 货物贸易进出口总值3073.2亿元 同比增长1.8% 较1-7月增速加快1.1个百分点 [3] - 机电产品出口1230.4亿元 同比增长2.4% 占出口总值比重62.2% [3] - 集成电路出口同比增长126.5% 锂电池出口增长109.6% 汽车零配件出口增长74.6% [3]

房地产开发投资 - 全省房地产开发投资同比下降8% 其中住宅投资下降9.7% [1] - 房屋施工面积同比下降4.9% 其中住宅施工面积下降4.6% [1] - 房屋新开工面积下降21% 其中住宅新开工面积下降21.6% [1] - 房屋竣工面积下降40.2% 其中住宅竣工面积下降40.2% [1] 商品房销售与库存 - 新建商品房销售面积同比下降1% 其中住宅销售面积下降1.4% [1] - 新建商品房销售额下降0.2% 其中住宅销售额下降0.8% [1] - 7月末商品房待售面积同比增长13.7% 其中住宅待售面积增长21.9% [1] 房企资金状况 - 房地产开发企业到位资金同比增长0.3% [1] - 国内贷款下降15.2% 自筹资金增长1.7% [1] - 定金及预收款增长7.1% 个人按揭贷款下降7.1% [1]

宏观经济数据 - 前三季度国内生产总值949,746亿元，同比增长4.8% [6] - 分季度看，一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%，呈现逐季度放缓趋势 [8][10] - 三季度4.6%的增速低于多家机构预测均值4.7% [11][12] - 前三季度社会消费品零售总额353,564亿元，同比增长3.3%，9月份增速为3.2% [12] - 前三季度全国固定资产投资378,978亿元，同比增长3.4%，其中民间固定资产投资191,001亿元，下降0.2% [15][16] - 9月份规模以上工业增加值同比实际增长5.4%，比上月加快0.9个百分点 [19] 房地产行业状况 - 前三季度全国房地产开发投资78,680亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资59,701亿元，下降10.5% [31] - 房地产开发投资自2022年4月转负以来持续下行，今年5月后跌幅再度登上两位数 [33][34] - 前三季度新建商品房销售面积70,284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2% [40] - 前三季度新建商品房销售额68,880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0% [40] - 商品房销售面积与销售额双双跌破关键水平，前三季度销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元 [46] - 2024年前8个月国有土地使用权出让收入20,218亿元，同比下降25.4% [39] - 前三季度住户中长期贷款（房贷）增加1.54万亿元，较2023年同期的2.55万亿元继续下降 [51][53][54] 区域与价格表现 - 房地产投资方面，东北地区领跌，跌幅高达20.1% [56] - 商品房销量方面，中部地区领跌，销售面积前三季度下跌19.1%，销售额下跌23.9% [57] - 9月份70个大中城市二手房价格无论环比还是同比均全部下降，无一城上涨 [62][63][64][65][66]