股价表现与资金流向 - 9月19日盘中股价下跌2.32%至2.95元/股 成交金额1.38亿元 换手率5.06% 总市值34.88亿元 [1] - 主力资金净流入381.95万元 特大单买入861.51万元占比6.25% 大单买入3202.13万元占比23.24% [1] - 年内股价上涨8.06% 近5日涨1.72% 近20日涨6.88% 近60日跌4.53% 年内7次登上龙虎榜 [1] 公司基本情况 - 主营业务为商业不动产综合运营服务 收入构成：商业运营服务50.16% 物业管理服务32.57% 投资性房地产出售8.94% 功率半导体8.33% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 概念板块包括房屋租赁、低价、小盘、融资融券、半导体 [2] - 注册地址位于深圳市福田区岗厦皇庭大厦 成立于1985年1月19日 1996年7月8日上市 [2] 财务与股东结构 - 2025年上半年营业收入2.90亿元同比减少18.48% 归母净利润亏损1.85亿元同比扩大24.62% [2] - 股东户数5.36万户较上期减少13.91% 人均流通股数量无变化 [2] - A股上市后累计派现6979.74万元 近三年未进行分红 [3] 机构持仓情况 - BOCI SECURITIES LIMITED为第七大流通股东 持股1674.94万股且持股数量无变化 [3]

无锡熙怡健康养老公司员工上门为老人服务 作为南京最早"吃螃蟹"的企业，朗诗物业于2017年在南京朗诗国际街区开辟200平方米养老服务站点， 但经营6年后黯然离场。其在苏州相城区的站点，也以亏损50多万元告终。 "没有规模优势，一开始就触碰高技能的养老医护，让物业养老面临尴尬。"朗诗常青藤养老服务公司负 责人宋斐说，护理高龄失能老人，需要掌握鼻饲、造瘘口护理、换尿管等专业知识，物业员工短时间内 很难掌握这些技能，一旦遇到这类纠纷，"一单赔偿、全年白干"。 2021年，银城集团整合旗下银城物业和银城康养，合股成立"银城怡家养老服务公司"，在南京市鼓楼区 江东街道的香榭里、银城花园等4个小区率先试点。"项目运营初期，32名经过培训的养老护理员为辖区 老人提供居家养老服务。"银城怡家居家事业部经理芦启新回忆道，然而老旧小区老人消费能力低、自 费项目少，加上新公司物业和养老两板块未能很好融合，物业本是微利经营，养老服务业又是高投入、 高风险、高技术行业，双方磨合了3年后，物业板块撤出。 银城怡家在社区支持下继续从事居家养老服务，在南京成立了10个养老服务站。记者在南京鼓楼区金舟 花园看到，由社区用房改造的银城怡家养老服 ...

天眼查App显示，近日，上海丰立上实业有限公司成立，法定代表人为宣永芳，注册资本20万人民币， 经营范围为一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；五金产品批发；日用百货销售；办 公用品销售；文具用品批发；金属制品销售；塑料制品销售；建筑材料销售；园林绿化工程施工；技术 服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服 务）；会议及展览服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目： 建设工程施工；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具 体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。 ...

公司人事变动 - 耿建富因退休计划辞任执行董事、董事长、董事会提名委员会主席及薪酬委员会成员 自2025年9月18日起生效[1] - 辞任后耿建富不再担任集团任何职务[1] - 董事会提名吴秋云为执行董事候选人 须经临时股东大会普通决议案批准[1] 新任职务安排 - 拟委任吴秋云为董事长、提名委员会主席及薪酬委员会成员[1] - 相关委任须待股东大会批准其执行董事任命后方可生效[1]

公司转型 - 中交地产完成历时半年的重大资产重组 全面转向轻资产运营 [1] - 将房地产开发业务剥离至中交房地产集团 聚焦物业管理、商业运营、资产管理和代建服务 [4] - 轻资产业务表现亮眼 2025年上半年物业管理收入达4.85亿元 在管面积5576.69万平方米 [6] 行业趋势 - 房地产行业经历范式革命 传统高杠杆开发模式走到尽头 [2] - 土地红利时代结束 管理红利和运营服务红利时代开启 [2] - 众多企业自2024年起宣布战略转型 收缩重资产投资 拓展代建、物业管理和商业运营等轻资产业务 [2] 战略协同 - 中交集团是全球领先的特大型基础设施综合服务商 业务涵盖重大基础设施投资、设计、建设、运营全生命周期 [2] - 重组后形成"开发-运营"闭环 中交房地产集团作为重资产开发平台 中交地产作为轻资产运营平台 [4] - 开发项目优先交由中交地产承接后续服务 提供稳定优质业务来源 [5] 发展前景 - 中交地产将深耕超5500万平方米在管面积的增值服务潜力 拓展社区零售、家政养老、资产托管等业务 [7] - 积极外拓市场承接第三方项目 重点发力政府代建、商业代建及资本代建领域 [7] - 依托中交集团在智慧城市和新基建方面的技术积累 加速向"城市智慧服务商"转型 [7]

核心观点 - 物业管理行业从规模扩张转向运营提效与现金流管理 利润端显著修复 头部物企凭借稳健基本盘和高分红意愿凸显投资价值 [1][5] 利润表现 - 2025年上半年59家样本上市物企归母净利润总额100.6亿元 同比增长22.0% 主要受益于费用率改善和减值影响减弱 [1] - 营收总额1470.7亿元 同比增长4.1% 增速较2024年上半年放缓1.9个百分点 因行业主动收缩低效项目 [1] - 毛利率19.4% 同比下降1.2个百分点 受业主缴费意愿低和人力成本上升影响 [1] - 销管费用率7.4% 同比下降0.5个百分点 显示降本增效取得积极成效 [1] - 华润万象生活 碧桂园服务 保利物业利润规模位居行业前三 [1] 资产负债状况 - 应收账款周转天数约114天 较2024年上半年减少3天 央国企表现最优约70天 [2] - 净现金总额929.4亿元 同比基本持平 央国企和优质民企现金流优势明显 [2] - 万物云 保利物业 碧桂园服务净现金规模位居前列 [2] 业务结构 - 物业管理服务收入同比增长7.6% 占比达72.7% 基础物管增长稳健 [3] - 社区增值服务同比下降2.3% 物企主动收缩低效业务 [3] - 非业主增值服务同比下降24.6% 受新房销售下行影响 [3] - 在管面积与合约面积较年初分别增长1.4%和0.2% 显示发展重心转向精细管理 [3] 股东回报 - 分红总额44.0亿元 同比增长0.1% 头部物企分红意愿强烈 [4] - 华润万象生活 万物云 中海物业分红金额位居前列 [4] - 万物云 绿城服务 碧桂园服务等企业持续实施股份回购 [4] - 部分头部物企股息率处于相对高位 呈现良好红利资产特征 [4] 投资方向 - 行业推荐关注分红意愿高 运营效率佳 基本盘扎实的头部物业管理公司 [5] - 华润万象生活(01209)和万物云(02602)等龙头企业被重点推荐 [5] - 头部公司通过退出低效业务 优化多元业务结构提升经营效率 [5]

股东减持计划 - 广钢气体股东井冈山橙兴拟减持不超过1.9994%股份 [1] - 汉仪股份控股股东及其一致行动人拟减持不超过3%股份 [1] - 源飞宠物股东平阳晟飞、平阳晟雨、平阳晟进拟合计减持不超过3.4822%股份 [1] - 特发服务股东银坤公司拟减持不超过2%股份 [1] - 新余国科股东江西农发集团拟减持不超过1%股份 [1] - 银邦股份股东新邦科技拟减持不超过3%股份 [1] - 新瀚新材实际控制人秦翠娥拟减持不超过2%股份 [1] - 栖霞建设股东南京高科拟减持不超过3%股份 [1] - 圣龙股份控股股东及一致行动人拟减持不超过3%股份 [1] - 博云新材股东高创投拟减持不超过1%股份 [1] - 阿莱德股东吴靖拟减持不超过1.5%股份 [1] - 达刚控股股东英奇管理拟减持不超过3%股份 [1] - 莱绅通灵股东宁波宁聚拟减持不超过1%股份 [1] 公司业务澄清 - 科森科技明确表示不生产AI眼镜及AI眼镜结构件 [1] - 豪恩汽电机器人业务领域产品仍处于研发阶段且未形成收入 [1]

近期，物业行业人事调整消息频出。多家物业上市公司宣布管理层调整，涉及总裁、董事长等核心岗 位。 中指研究院物业事业部研究副总监彭雨对《证券日报》记者表示，在存量竞争阶段，物业管理层换帅不 仅是人员的更替，更是企业战略意图变更的强烈信号和重塑能力的开端。新管理层有望打破原有路径依 赖，以全新思路重新审视公司的业务模式、组织架构和资源分配，从而推动战略变革，确保企业方向与 市场新环境相匹配。人事变动不仅是企业治理结构优化的需要，也折射出物业行业在深度调整期的求变 心态。 具体来看，9月1日，永升服务集团有限公司（以下简称"永升服务"）发布公告称，原执行董事兼总裁周 洪斌先生自2025年9月1日起升任永升服务董事会副主席；原非执行董事林祝波先生接任总裁兼执行董 事。此次调整主要基于永升服务坚持"长期主义"战略发展，为应对深度调整期的行业与市场变化，进一 步优化公司治理结构，加强组织能力建设，聚焦长远战略规划。 对于获任永升服务总裁，林祝波表示："随着地产行业的深度调整，物业行业正逐步进入存量时代，竞 争愈发激烈。我将与团队大力推动服务标准与品质的提升、市场拓展的提质与聚焦、增值服务的优化与 提效，保持永升（服务）的 ...

股东减持计划 - 股东新余市银坤企业管理股份有限公司计划减持不超过338万股 占公司总股本2% [1] - 其中集中竞价方式减持不超过169万股 占公司总股本1% 大宗交易方式减持不超过169万股 占公司总股本1% [1] - 减持前该股东持有约1479万股 占公司总股本比例8.75% [1] 公司业务构成 - 2024年1至12月份营业收入中物业管理服务占比99.97% 其他业务占比0.03% [1] - 公司当前市值85亿元 [1]

股东减持计划 - 股东新余市银坤企业管理股份有限公司拟减持不超过338万股 占公司总股本2% [1] - 其中集中竞价方式减持不超过169万股 占1% 大宗交易方式减持不超过169万股 占1% [1] - 减持时间区间为2025年10月17日至2026年1月16日 减持原因为资金规划需求 [1] 股权结构现状 - 新余市银坤企业管理股份有限公司当前持股1478.75万股 占公司总股本8.75% [1] - 本次减持后该股东持股比例将降至6.75% [1]