核心观点 - 当前物业行业面临物业费下调压力与收缴率下降的双重挑战，导致部分物业公司因“经济账”难以为继而主动撤场，行业可持续发展面临困境 [3][9][13] 行业收费水平与趋势 - 近期均价微跌：2025年12月，二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [5] - 长期趋势仍涨：从2021年12月至今，上述20城物业费均价整体呈上涨状态，年均复合增长率为2.96% [5] - 城市分化明显：一线城市价格居前，深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京、上海紧随其后分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 [5] - 部分城市下调：近一年，合肥、武汉、南昌、宁波、重庆、青岛、南京等城市物业费均价出现微幅下调 [5] - 具体案例：山西某小区物业费计划从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月，下调幅度约28.6% [8] 行业困境与挑战 - 收缴率持续下滑：“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，较此前大幅下降4.54个百分点 [10] - 撤场事件频发：因管理成本高、部分业主拖欠物业费及集团策略调整，多地出现物业公司“主动撤场”案例，涉及宁波、锦州、岳阳、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，参与者包括龙湖智创生活、中海物业等头部公司 [11] - 成本持续攀升：保安、保洁等人力成本逐年攀升，电梯、水管等设施老化导致维护费用上涨，能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势 [13] - 陷入恶性循环：行业普遍存在“增收不增利”现象，业主因感觉服务不佳而拒缴费，物业则因收费难而降低服务，形成恶性循环 [12][13] 矛盾根源与业主诉求 - 收费与成本失衡：部分小区因入住率低（如案例中入住率仅17.9%），导致物业收入远低于成本，陷入亏损，下调收费将导致服务团队萎缩、设施维护停滞 [4] - 业主诉求明确：“降低物业费”已成为当下一些二手房业主的共同诉求 [4] - 服务标准模糊：业主常感觉交了物业费却未享受到肉眼可见的服务，导致缴费意愿下降 [10] 行业破局方向 - 根本性突破路径：需要通过价格机制优化、科技赋能与模式创新三管齐下，形成“质价相符”的良性循环 [13] - 透明化运营：物业公司需定期公示收支明细，让业主看清“明白账”，以建立信任 [14] - 服务模式创新：打破传统“一刀切”模式，让业主可以像“点菜”一样按需选择服务项目 [14] - 多方协同治理：业主主动参与、政府完善物业费定价的市场化机制并厘清开发商遗留问题的责任边界，对破解困局至关重要 [14]