文章核心观点 - 当前物业管理行业面临物业费下调压力与收缴率下降的双重挑战 导致部分物业公司因经营压力主动撤场 行业可持续发展面临困境 寻求质价相符的良性循环成为关键 [2][7][9] 行业现状与数据趋势 - 近一年来重点城市平均物业费出现微幅下滑 2025年12月二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09% [4] - 但长期来看物业费仍呈上涨趋势 从2021年12月至今上述20城物业费均价年均复合增长率为2.96% 其中上海和北京涨幅最高 年均复合增速分别为7.38%和4.80% [4][5] - 物业费下调案例增多 例如山西某小区物业费计划从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月 下调幅度约28.6% [6] - 物业费收缴率持续下滑 “十四五”期间物业服务百强企业物业费收缴率从高位下降至2024年的88.17% 大幅下降4.54个百分点 [7] 物业公司经营压力与撤场现象 - 物业费收缴率低、经营成本攀升导致部分物业公司“入不敷出” 引发“主动撤场”现象 [7][8][9] - 撤场案例涉及多个城市 包括宁波、南京、重庆、武汉、上海等 参与者既有中小物业公司 也有龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [8] - 物业经营成本攀升主要源于人力成本上涨及设施老化带来的维护费用增加 [9] - 中指研究院指出 成本上涨导致物业企业普遍“增收不增利” 单纯依赖基础服务费调整的模式已难以为继 [9] 矛盾根源与业主诉求 - 业主与物业矛盾核心在于服务标准模糊与费用不透明 部分业主因感觉服务不达标而拒交物业费 [2][7] - 降低物业费已成为部分二手房业主的共同诉求 但需通过合法程序修改合同 [2][3] - 低入住率加剧了物业费矛盾 例如广东某小区入住率仅17.9% 导致物业收入远低于成本 [3] - 业主与物业陷入恶性循环：业主因服务不佳拒缴费 物业因收费难而降低服务 [9] 行业破局方向与建议 - 行业突破需三管齐下：价格机制优化、科技赋能与模式创新 以形成“质价相符”的良性循环 [9] - 推行透明化运营 物业公司需定期向业主公示收支明细 [3][10] - 探索打破“一刀切”的服务模式 让业主可以按需选择服务项目 [11] - 需要业主、物业与政府多方协同 政府需完善物业费定价的市场化机制并厘清开发商遗留问题的责任边界 [11]