政策核心内容 - 上海市六部门于8月25日印发"沪六条" 明确调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] - 政策取消首套与二套住房商业贷款利率区分 首套和二套最低利率分别降至3.05%和3.09% 以100万元贷款为例月供减少200余元 30年累计节省约8万元 [9] - 外环外购房套数限制取消 公积金可用作首付款 显著降低改善型需求购房成本 [3][9] 新房市场表现 - 新政后首周重点项目来访量增长超40% 认购量增速达120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [4] - 外环外单价约600万元项目工作日日均客户超50组 周末看房量翻倍 去化率近90%的"楼王"项目现房余量告急 [3] - 销售团队全员到岗应对访客高峰 但客户因二手房限购放开导致决策周期延长 [3][4] 二手房市场动态 - 8月30日单日网签1103套创近3个月新高 8月总成交1.99万套 同比增长12% 环比增长3.44% 扭转此前下跌趋势 [6] - 中介门店咨询量和带看量增长50% 周末人均带看超10组 外环外咨询量涨20% 带看量增40% 部分业主提价3%-5% [7] - 300万左右外环外小户型受刚需客青睐 改善型客户更谨慎 议价空间仍宽松导致成交滞后 [7] 市场预期与行业趋势 - 业内预计"金九银十"旺季市场活跃度将阶段性回升 房企在核心城市加快推盘节奏 [10] - 政策有效降低还贷成本减少银行提前还款现象 间接提升居民消费能力 短期政策预计保持稳定 [10] - 市场呈现"量提振价更稳"行情 开发商和房东信心增强 但分化现象持续 [10]

政策核心内容 - 上海六部门于8月25日印发房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场反应 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 外环外某项目工作日每天超50组客户来访 周末看房量至少翻倍 [4] - 外环外取消购房套数限制激活潜在需求 部分项目认购率此前不及预期 预计将加速去化 [4] - 单价约600万元项目以家庭为单位看房客增多 优质楼盘去化率接近90%并释放即将售罄信号 [2][4] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场反应 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月峰值 8月成交超1.99万套同比增长约12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [9][10] - 部分业主提价3%-5%迎合市场 但二手房挂牌量充裕使议价空间宽松 成交表现滞后于带看量激增 [9][10] - 预算300万左右刚需家庭青睐外环外小户型 改善型客户决策更谨慎且周期延长 [4][9] 信贷政策影响 - 取消首套与二套住房贷款利率区分 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% 显著降低改善型需求房贷成本 [11] - 以100万贷款本金计算 每月按揭成本减少200多元 30年累计减少约8万元 减轻购房者还贷压力并减少银行提前还款现象 [11][12] - 刚需项目95%以上依赖银行按揭 多套房产家庭的高端项目按揭依赖度超50% 利率统一促进改善需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振、价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但阶段性回升可期 [12] - 政策基本调整到位 短期内预计无大幅变动 存量房贷利率调整取决于经济环境及LPR走势 [12]

核心观点 - 杭州凤凰山脚路一套28.16㎡老旧房产以122.617万元法拍成交 单价约4.35万元/㎡ 显著高于周边二手房市场价 可能受拆迁预期推动 [1][7][8] 房产成交表现 - 建筑面积28.16㎡老旧房产最终成交价122.617万元 折合单价约4.35万元/㎡ [1] - 拍卖吸引1.7万人次围观 9人参与竞拍 [1] - 成交单价明显高于周边二手房市场价 凤凰山脚路小区去年12月成交单价仅约3.6万元/㎡ [7] 区位与物业特征 - 房产位于杭州万松岭凤凰山脚路 属南宋皇城遗址范围 东临中河高架 毗邻顶级豪宅西子御园 [3] - 房龄超60年 为上世纪五六十年代建造的工人新村 外墙破败 电线杂乱 [3] - 户型为1室1厨1卫1阁楼 使用木梯上阁楼 空间逼仄 一梯六户中间套 [3] 市场对比与历史表现 - 周边二手房挂牌稀少 凤凰山脚路小区仅2套 凤山新村仅3套 挂牌单价3.6万-4.7万元/㎡ [7] - 历史法拍热度持续高企 2019年26.28㎡房产经157轮竞价以164.9万元成交 单价6.27万元/㎡ [8][9] - 2020年34.69㎡房产以184.5万元成交 单价5.35万元/㎡ 同期二手房成交价仅3-4万元/㎡ [9] 拆迁预期与现实约束 - 拆迁补偿按48㎡标准计算 推动小户型房产溢价成交 [8] - 区域多年拆迁传闻不断 但受限于山地地形、历史遗留问题及南宋遗址保护要求 实际拆迁可能性极低 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入8037万元 同比下降55% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损4755万元 上年同期为盈利798万元 [1] - 扣除非经常性损益的净利润亏损4769万元 上年同期为盈利233万元 [1] - 经营活动产生的现金流量净额-1165万元 较上年同期-4859万元改善3693万元 [1][24] 盈利能力指标 - 加权平均净资产收益率-1.83% 同比下降2.11个百分点 [23] - 投入资本回报率-1.92% 同比下降2.26个百分点 [23] - 毛利率保持高位 2025年上半年为100% [19] - 净利率大幅下滑至-58.93% [19] 估值水平 - 市盈率(TTM)为-23.72倍 [1] - 市净率(LF)为2.98倍 [1] - 市销率(TTM)为32.3倍 [1] - 市盈率历史分位数为6.82% [6] - 市销率历史分位数为18.8% [11] 资产结构变化 - 其他非流动金融资产较上年末增加2.33% 占总资产比重上升0.9个百分点 [35] - 应收票据及应收账款减少21.02% 占总资产比重下降0.82个百分点 [35] - 交易性金融资产减少33.02% 占总资产比重下降0.69个百分点 [35] - 存货减少2.08% 占总资产比重上升0.26个百分点 [35] 负债结构变化 - 合同负债减少28.43% 占总资产比重下降0.35个百分点 [38] - 应付职工薪酬减少58.44% 占总资产比重下降0.21个百分点 [38] - 应交税费减少52.68% 占总资产比重下降0.16个百分点 [38] - 应付票据及应付账款增加10.66% 占总资产比重上升0.09个百分点 [38] 现金流状况 - 经营活动现金流净额-1165万元 [24] - 投资活动现金流净额450万元 上年同期为5339万元 [24] - 筹资活动现金流净额0元 同比增加347万元 [24] - 自由现金流为负值 [27] 营运能力指标 - 总资产周转率0.03次 低于行业平均水平 [29] - 固定资产周转率4.07次 [31] - 应收账款周转率0.72次 [31] 股东结构变化 - 新进股东包括廖少层、摩根士丹利国际和瑞银集团 [52] - 香港中央结算有限公司持股比例上升0.76个百分点至1.14% [52] - 前三大股东持股比例保持稳定 江西中江集团持股29.8% [52] - 公司总股份的45.3%处于质押状态 [52] 业务构成 - 2025年上半年房地产业务收入527万元 [16] - 私募股权投资业务收入193万元 [16] - 建筑施工业务收入64万元 [16] - 2024年房地产业务收入1662万元 私募股权投资业务收入1598万元 [18] 资产质量 - 存货账面价值14.71亿元 占净资产57.02% [41] - 存货跌价准备1.97亿元 计提比例11.8% [41] - 资产负债率46.24% [45] - 有息资产负债率0.44% [47] - 流动比率10.72 速动比率2.51 [47]

北京新房和二手房网签数据 - 8月30日北京新房网签368套 网签面积21051.28平方米 其中住宅网签109套 网签面积12826.12平方米 [1] - 8月30日北京二手房网签317套 网签面积26713.62平方米 其中住宅网签294套 网签面积25391.38平方米 [1] 商品房可售期房统计 - 可售期房套数96007套 可售面积8105896.08平方米 其中住宅43446套 面积5783894.16平方米 [2] - 商业单元364套 面积196252.43平方米 办公单元543套 面积474253.6平方米 车位40077个 面积1160240.38平方米 [2] - 2025年7月批准预售许可证8个 批准预售面积220282.86平方米 其中住宅1433套 面积189478.57平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约现房套数229111套 未签约面积12437754.47平方米 其中住宅31205套 面积3735538.45平方米 [2] - 商业单元2023套 面积937553.32平方米 办公单元5417套 面积1601357.58平方米 车位面积4450677.88平方米 [2] - 现房项目个数39097个 初始登记面积276593274.08平方米 其中住宅929023套 面积115889699.49平方米 [2] 2025年7月存量房网上签约 - 存量房网上签约套数14526套 签约面积1279896.03平方米 [3] - 住宅签约12784套 签约面积1180633.8平方米 [3]

公司治理 - 公司第九届第三次董事会会议于2025年8月28日在南京市仙林大道99号星叶广场召开 [1] - 会议审议《关于授权董事长签署单笔金额不超过5亿元人民币借款合同的议案》等文件 [1] 财务结构 - 2024年1至12月营业收入构成中房地产开发与经营占比40.98% [1] - 建筑服务收入占比31.9% [1] - 处置投资性房地产收入占比13.52% [1] - 物业经营管理占比11.03% [1] - 其他业务占比2.4% [1] 行业动态 - 近120个品牌、1600辆车参与下半年国内首个A级车展 [1] - 新能源"第三极"将改写车市格局 [1]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [2] - 毛利率为26.85% 同比增长5.25个百分点 [2] - 经营性现金流净额2.86亿元 连续保持正值 [2] - 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40%保持较低水平 [2] 住宅开发业务 - 合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米 [2] - 回款金额118.84亿元 回款率高达115.05% [2] - 已售未结转面积1179.19万平方米（含合联营项目） [2] - 上半年完成16000余套住宅集中交付 [3] 商业运营业务 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [4] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例提升至77.06% [4] - 商业毛利率达71.20% [4] - 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定在97.81% [4] - 全国布局141城205座综合体项目 [4] 债务与融资管理 - 期末融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元 [3] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元 [3] - 成功发行3亿美元境外债券 为近3年首家重启境外融资的民营房企 [7] - 发行10亿元中期票据 票面利率2.68% 总认购倍数2.28倍 [7] - 新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元 [7] - 上半年偿还境内外公开市场债券10.67亿元 保持"零违约"记录 [7] 战略发展亮点 - "住宅+商业"双轮驱动战略展现韧性 [1] - 商业持续性经营收入达利息支出的4倍 [6] - 建管业务新增签约面积超305万平方米 累计管理项目115个 [8] - 跻身"2025中国代建企业品牌价值TOP10" 累计管理总建筑面积超1900万平方米 [8]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [3] - 毛利率达26.85% 同比提升5.25个百分点 经营性现金流净额2.86亿元 连续保持正值 [3] - 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40% 维持较低水平 [3] 住宅开发业务 - 合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米 回款金额118.84亿元 回款率高达115.05% [3] - 已售未结转面积1179.19万平方米（含合联营项目）为未来业绩提供保障 [3] - 上半年完成16000余套住宅集中交付 保交付作为核心任务持续推进 [4] 商业运营业务 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 [5] - 商业毛利占比从57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% 成为主要利润贡献来源 [5] - 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率97.81% 覆盖全国141城205座综合体 [6] 债务与融资管理 - 融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元 合联营权益有息负债降至25.82亿元（较年初下降6.91亿元） [4] - 成功发行3亿美元境外债券及10亿元中期票据（票面利率2.68% 认购倍数2.28倍） [8] - 新增经营性物业贷等融资44.79亿元 上半年偿还境内外债券10.67亿元 保持零违约记录 [8] 战略发展布局 - 住宅+商业双轮驱动战略显韧性 商业持续性经营收入达利息支出4倍 [7] - 建管业务新增签约面积305万平方米 累计管理项目115个（含65个商业综合体） 总建面超1900万平方米 [9] - 通过"体育+商业"场景创新及会员体系运营 构建线下商业差异化优势 [6]