公司担保情况 - 截至2025年10月31日，公司及控股子公司担保余额总计844.76亿元 [1] - 该担保余额占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为41.68% [1] - 公司公告称无逾期担保事项 [1] 近期新增担保案例 - 公司控股子公司印力商用置业有限公司为上海筑浦信息技术有限公司向南京银行申请的0.2亿元贷款提供连带责任保证担保，目前贷款余额0.1亿元，担保本金0.2亿元 [1] - 公司关联方SCPG Holdings Company Limited将其持有的1.97%股权质押，为Dynasty Holding Company Limited申请的28亿元贷款提供担保，目前该贷款余额为23.84亿元 [1]

核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]

公司新设子公司 - 北京新泰装修装饰工程有限责任公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为单湛 [1] - 公司注册资本为1000万元人民币 [1] 公司股权结构 - 该公司由首开股份全资子公司北京首开京南置业发展有限公司与北京蓝智房地产开发有限公司共同持股 [1] 公司经营范围 - 公司经营范围包含住宅室内装饰装修 [1] - 公司经营范围包含工程管理服务 [1] - 公司经营范围包含住宅水电安装维护服务 [1] - 公司经营范围包含家具安装和维修服务 [1]

北京房地产市场单日及月度交易数据 - 12月10日单日，北京新房网签221套，网签面积43,947.9平方米，其中住宅网签89套，网签面积12,558.95平方米 [1] - 12月10日单日，北京二手房网签757套，网签面积64,576.88平方米，其中住宅网签685套，网签面积60,947.75平方米 [1] - 2025年11月全月，北京存量房（二手房）网上签约16,217套，签约面积1,405,566.77平方米，其中住宅签约14,446套，签约面积1,295,484.96平方米 [3] 北京商品房库存及供应情况 - 截至12月10日，北京可售期房（新房）库存为94,497套，可售面积7,991,190.07平方米，其中住宅可售42,034套，面积5,777,887.5平方米 [2] - 截至12月10日，北京未签约现房库存为211,789套，未签约面积11,671,440.76平方米，其中住宅未签约29,063套，面积3,450,350.17平方米 [2] - 2025年11月，北京新批准预售许可证16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售2,491套，面积395,285.86平方米 [2] - 截至12月10日，北京已进行初始登记的现房项目共39,514个，初始登记总面积达278,214,217.28平方米，其中住宅项目932,569套，面积116,316,299.99平方米 [2]

北京房地产市场单日及月度交易数据 - 2025年12月9日 北京新房网签275套 网签面积32,871.93平方米 其中住宅网签83套 网签面积11,604.69平方米 [1] - 2025年12月9日 北京二手房网签628套 网签面积51,751.84平方米 其中住宅网签549套 网签面积45,555.3平方米 [1] - 2025年11月 北京存量房网上签约套数为16,217套 签约面积1,405,566.77平方米 其中住宅签约14,446套 签约面积1,295,484.96平方米 [3] 北京房地产市场可售及库存情况 - 截至2025年12月9日 北京可售期房套数为94,948套 可售面积8,010,773.01平方米 其中可售住宅套数42,099套 可售面积5,786,752.89平方米 [2] - 截至2025年12月9日 北京未签约现房套数为210,629套 未签约面积11,661,031.01平方米 其中住宅未签约套数29,064套 未签约面积3,449,663.03平方米 [2] - 2025年11月 北京新批准预售许可证16个 批准预售面积526,801.73平方米 其中住宅批准预售面积395,285.86平方米 [2]

文章核心观点 - 房地产市场正处于新旧模式转换期，逐步走向增量和存量并重的高质量发展阶段，行业风险正逐步出清，健康发展可期 [1][2][3] 市场结构变化与表现 - 房地产市场分化明显，部分大中城市交易活跃，今年1月至11月厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 二手房交易面积占比逐步提高，仅看新房交易规模下降的视角片面 [1] - 房价降幅收窄，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点，今年10月上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨 [1] - 住房租赁市场快速发展，租房需求替代了部分购房需求，在大城市更为明显 [1] 行业转型与政策成效 - 行业进入供需基本平衡阶段，新建商品住宅供给减少是严控增量和市场调整的结果，发展将持续严控增量、优化存量、提高质量 [2] - 保交房攻坚战扎实推进，房地产融资“白名单”制度对符合条件的项目给予资金支持，该制度将成为常态化管理制度及新发展模式制度体系的重要一环 [2] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 [1] 房企风险化解与信心恢复 - 近期房企化债取得积极进展，行业风险正逐步出清，新增出险房企数量已减少 [2] - 出险房企债务重组有重要进展，一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组，大幅削债、压降杠杆，恢复资本结构稳健性 [2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快，大型房企在热点城市拿地增多表明市场信心正逐步恢复 [2] - 应明确房企出险不意味行业或项目出险，房企总部出险不代表下属企业出险 [2] 未来发展前景 - 房地产业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路，在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值 [3] - 在加快实现行业转型升级、重塑价值链的过程中，房地产市场健康发展可期 [3]

土地市场动态 - 武汉成功出让26宗地块，总建筑面积258.58万平方米，起始总价85.79亿元，最终悉数成交，总收金86.55亿元 [1] - 出让地块中包含23宗涉宅用地，分布于新洲、江夏等多区域，其中江汉区沙包桥宅地经39轮竞价，由武汉城投以溢价20.49%竞得 [1] - 此次土拍由华润置地、武汉城投等企业参与，反映出土地市场企稳信号及核心区域吸引力，市场格局呈现“国央企为主力、民企适度参与”的特点 [1] 公司资本运作与治理 - 贝壳控股董事长兼CEO彭永东出售140万股ADS（对应420万股A类普通股），系为兑现捐赠承诺，税后资金将用于居住服务者医疗福利及应届生租房帮扶 [2] - 绿城服务非执行董事李海荣因需投入更多时间发展个人业务辞任，其自1998年加入公司，曾担任执行董事兼主席，于2021年调任非执行董事，辞任后董事会由9名董事组成 [4] - 雅居乐集团遭债权人新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件源于2021年中山一宗40亿元综合用地合作纠纷，该项目已于2023年中期终止推进，聆讯定于2026年2月25日 [5] 资产交易与处置 - 郑州富力万达文华酒店以3.28亿元底价拍出，由国有控股的河南郑风郑韵酒店管理有限公司竞得，该起拍价为参考价4.69亿元的七折 [3] - 该酒店原属富力地产，富力因酒店业务连年亏损及面临2480.98亿元流动负债压力，正推进境内外债务重组，出售资产旨在缓解流动性紧张 [3] 公司经营表现 - 贝壳2025年第三季度营收为231亿元，同比增长2.1% [2]

业绩总结 - 2025年11月租金收入约10.78亿元，商业运营收入约11.55亿元[4] - 2025年1 - 11月累计租金收入约119.90亿元，累计商业运营收入约128.52亿元[4] - 2025年11月合约销售金额约14.48亿元，合约销售面积约20.09万平方米[5] - 2025年1 - 11月累计合同销售金额约179.17亿元，累计销售面积约235.16万平方米[5] 资产数据 - 2025年11月公司房地产出租物业共178个，总面积约1638.18万平方米[4]

深圳楼市第49周成交数据 - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [1] - 全市二手房录得1419套，环比增长6.2%，市场迎来“开门红” [1] 市场需求结构分析 - 市场新增需求量环比增长4.8%，需求以刚需和改善型为主 [3] - 83.7%的客户选择总价1000万以下的住宅，16.3%的客户瞄准1000万以上的住宅 [3] 区域市场表现与购房偏好 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [3] - 福田、南山等中心城区因总价较高占比较少，坪山、盐田等远郊区域受配套制约吸引力有限 [3] - 性价比是当前深圳普通购房者的核心决策因素 [3] - 二手住宅交易中，“刚需、刚改”需求活跃片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [3] - 龙岗中心城片区成交表现最为突出，其均价在五区中处于中等水平，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [3]

公司近期动态 - 公司于2025年12月5日召开第十届第五十三次董事会会议，审议了关于修订独立董事专门会议实施细则的议案 [1] - 公司当前股票收盘价为6.09元，总市值为157亿元 [1] 公司业务构成 - 2024年1至12月，公司营业收入几乎全部来自房地产开发与经营，该业务占比高达99.29% [1] - 同期，公司其他业务收入占比仅为0.71% [1]