财务业绩摘要 - 公司报告期内收入为1.13亿港元，同比下降7.6% [1] - 公司股东应占亏损为2897万港元，同比显著收窄66.3% [1] - 每股基本亏损为2.51港仙 [1] 收入变动原因 - 期内收入下跌主要由于公司的投资物业租金收入减少所致 [1]

大厂布局员工长租公寓概况 - 美团宣布在全国建设“骑手公寓”，首批将在北京、深圳和重庆等地为600名骑手提供住房 [5] - 华为、小米、京东、小鹏等科技公司今年在员工公寓方面均有新动作，或推进建设，或正式交付 [3][6] - 大厂提供员工公寓被视为在人才竞争白热化背景下打出的一张战略牌，以解决一线城市房租高、通勤长等年轻人入职主要顾虑 [8] 主要公司员工公寓项目详情 - **华为**：上海朱家角南侧人才公寓项目建有79栋楼、5584套住房，总建筑面积85万平方米；西岑单身公寓项目提供长租公寓5862户，短租公寓327户，已入住超4000人，未来将满足1.7万多名人才住宿需求 [6] - **小米**：北京青年公寓位于昌平区，共7栋建筑、2658间房，主力户型29平方米，房租均价1999元/月，低于周边2500-3000元/月的市场水平 [7] - **京东**：北京总部实习生公寓建筑面积约2.7万平方米，共3栋楼，实习生可免费入住；另斥资31亿元启动“京东青年城”项目，总建筑面积30多万平方米，两栋高层公寓提供近4000套员工公寓，2024年8月完成一期封顶 [7] - **美团**：以北京天坛附近骑手公寓为例，骑手可以700元月租入住单间，而同区域房型月租金约为1500元以上 [6] 对租赁市场的潜在影响 - 大厂自建公寓可能对周边租赁市场需求形成分流，例如上海青浦区在华为人才公寓开业入市后，供求比达到1.46，挂牌租金从2.24元/平/天下滑至2.13元/平/天 [10] - 大厂员工原本是地区市场的潜在租客，自建公寓投入使用后，大批量租客需求可能被瞬间消化，给现有租赁品牌带来压力 [10] - 但由于企业公寓体量有限且不少低价公寓出租周期有限，许多员工租期满后仍会流入市场，因此影响多为局部性冲击 [10][12] 长租行业发展趋势与竞争焦点 - 行业正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段，“好房子”成为市场关键词 [13] - 运营服务能力成为竞争“胜负手”，大厂拥有成熟运营平台和数据分析体系，可做到服务实时响应和精准信息推送，维持租户高黏性 [11] - 年轻租客需求升级，从简单居住空间转向复杂情绪价值，中高端客户希望“不希望被打扰，但喜欢被看见” [11] - 专业长租运营商积极创新运营模式，例如万科泊寓通过“社群+电竞”方式举办青年赛，北京回龙观相寓PARK配备共享厨房等打造青年社交据点 [12]

政策效果与市场反应 - 韩国政府10月15日实施的住房市场稳定政策在满月后导致规制区域内公寓全租价格逆势飙升[1] - 被新增划入规制区的首尔21个区的全租均价在政策实施后一个月内上涨2.8%[1] 价格变动原因 - 新政影响利用全租与售价差价的"套差投资"导致市场上的全租房源急剧减少并造成供需失衡[1] - 由于被归类为"非住宅"而免受贷款限制首尔大型办公式公寓的买卖及全租价格均出现显著上涨成为资金溢出的新热点[1] 专家观点与市场展望 - 专家指出若无法解决全租房源短缺问题主要地区的"全租难"与价格涨势恐将长期化[1]

核心财务表现 - 集团收入为4.38亿港元，同比增长38.49% [1] - 股东应占亏损为2.27亿港元，同比扩大480.81% [1] - 每股亏损为0.32港元 [1] 中国大陆业务 - 公司在深圳、广州及重庆的商业及零售租赁组合保持稳定 [1] - HONKWORK共享办公空间及HonLink汉●林间租赁计划以灵活、高效且可持续的解决方案吸引租户 [1] 香港业务 - 汉国佐敦中心及已全数租出的数据中心持续提供稳定收入，巩固经常性收入基础 [1] - 住宅销售由“港汇台”领衔，贡献经营溢利5660万港元，销售表现稳健 [1] - 零售楼层“同庆坊”凭借精心挑选的租户组合与当地需求相符而表现亮眼，证明混合用途概念受消费者青睐 [1] 酒店业务 - 日本酒店组合持续表现亮眼，东京及大坂地区入住率与房价均表现强劲 [1] - 宝轩酒店(中环)预计于2026年1月正式重新开业，其零售铺位已全数租出 [1] - 公司预期宝轩酒店(中环)将成为下半年的重要收入来源 [1]

公司股权结构 - 控股股东西藏德锦企业管理有限责任公司持有公司股份55,307,275股，占公司总股本的26.81% [1] - 本次质押后，西藏德锦累计质押股份为33,100,000股，占其持股数量的59.85% [1] 公司财务状况与业务构成 - 截至发稿，汇通能源市值为60亿元 [1] - 2024年1至12月份，公司营业收入构成为：房产租赁收入占比49.22%，美居装修占比27.47%，物业管理费占比17.6%，其他业务占比5.71% [1]

核心财务表现 - 公司2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 若剔除物业重估亏损，基础利润按年下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] - 基础利润下降主要因香港及内地租赁组合收入按年跌幅及续租租金下调幅度较大，加上成本结构优化计划产生一次性遣散费及其他相关支出 [1] 业务运营与前景 - 管理层对香港零售租赁前景仍持审慎乐观态度 [1] - 旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 基于租金走势通常较销售表现滞后，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化 [1] 机构观点与预测 - 高盛将公司2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3% [1] - 高盛将目标价由51.1港元降至48.4港元 [1] - 高盛预期公司的租金趋势有望在12个月内改善，并维持“买入”评级 [1]

项目概况与定位 - 南京市建邺区G116保障性租赁住房（青年社区）正式启幕，由新华报业传媒集团和紫金财产保险共同打造，定位为高品质居住环境和人性化服务的青年社区 [1] - 项目采用“媒体引领+金融支撑”的创新模式，是两家省属国企跨界转型的创新实践 [11] - 项目运营方为上海领昱公寓管理有限公司，旨在构建“居住、社交、成长、赋能”四位一体的人才服务生态 [7][9] 项目特色与设施 - 社区采用围合式设计，低密度空间配置近800㎡社区景观，绿化率达26% [3] - 社区内配备健身房、瑜伽房、书房、共享厨房、会议室等大量公用空间 [3] - 80平方米户型拥有270度环绕河景，推出首月即告罄 [1] - 项目为民用水电标准，降低了青年人才的居住生活成本 [3] - 项目为地铁2号线青莲街站“地铁上盖”，20分钟可达建邺高新区、河西中央科创区，35分钟直抵新街口商圈，周边配套完善 [9] 市场反应与运营情况 - 项目自今年8月试运营以来，出租率已突破60% [7] - 已吸引金融、科技、媒体等领域近200名青年入住 [7] - 项目深受河西中央商务区及周边企业青年人才的喜爱 [7] 区域发展与战略意义 - 项目位于河西南版块，该区域已成为南京数字经济与科技创新的高地，有南京阿里中心、小米南京科技园等头部企业入驻 [8] - 未来3年，河西中央科创区将带动全区数字经济核心产业及相关产业营收破千亿元，新增超10万产业人才 [9] - G116青年社区是建邺区“筑巢引凤”的实践，旨在为区域创新发展注入新活力 [9] - 合作方希望以该项目为起点，构建一个可持续、可复制、可推广的青年居住服务模式 [9]

重点城市租金回报率回升趋势 - 全国50个重点城市租金房价比均值在9月达到2.21%，较2023年初低点提升0.23个百分点，较去年同期提升0.09个百分点 [2] - 广州市场表现显著，1月仅1个热门楼盘租金回报率超2%，而到9月、10月超五成监测楼盘回报率超过2% [1] - 具体案例显示，广州雅居乐花园租金回报率从1月的1.12%-1.32%攀升至10月的2.04%-2.24%，接近翻倍增长 [1] 租金回报率上升的驱动因素 - 房价调整幅度显著超过租金，2022年至2025年上半年百城二手房价年平均下跌3.83%，而百城住宅租金年平均跌幅为1.80% [5] - 租赁需求结构发生变化，高收入改善型租客加速入场，10月广州月租3500元及以上房源成交占比提升1.20个百分点 [5] - 供应端出现结构性变化，大量楼龄短、品质高的次新房源进入租赁市场，业主对租金收入的重视度提升 [6] 不同区域和物业类型的表现 - 广州部分“网红小区”租金回报率表现突出，如番禺丽江花园回报率达2.45%-2.65%，海珠金碧花园为2.38%-2.58% [9] - 租赁需求向改善型户型集中，60㎡以下小户型成交占比下降2.34个百分点，60-90㎡、90-120㎡等更大户型占比上升 [9] - 月租2000元至4000元房源为市场供需主力，其中月租4000元房源交易活跃度较高 [9] 租金回报率的吸引力评估 - 当前国有大行一年期定存利率为0.95%，五年期定存利率为1.3%，相比之下2%以上的租金回报率已具备配置吸引力 [2] - 尽管公积金贷款利率最低为2.6%，商业贷款在3%左右，仍普遍高于平均租金回报率0.5至1个百分点 [9] - 在二手市场中挑选“笋盘”，尤其老城区内租值稳定、业主急售的房源，仍有机会实现3%以上的回报率 [9]

房价走势 - 2025年10月四大一线城市新房市场仅上海保持同比增长0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [1] - 全国70个大中城市二手房市场无一城环比或同比出现价格上涨 [1] - 部分热点城市二手房房价仍在补跌，但如上海'老破小'在内的部分房源价格被认为已进入底部区间 [3] 租金回报率变化 - 2025年上半年重点50城租金回报率达到2.08% [1] - 截至2025年10月，北上广深四个一线城市租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%，较同年4月（分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%）均有所上升 [1] - 深圳市场出现普通住宅租金回报率远超大型银行定期存款利率，甚至直逼房贷利率的情况，有案例显示租金回报率达到2.6%左右 [2] - 部分小户型房源的租金回报率甚至达到3% [3] 市场行为与信号 - 业主心态发生变化，出现因买家报价过低而"宁愿继续收租"并中止谈判的情况 [2] - 自2025年7月以来，深圳300万元以下房源成交占比持续位于高位，连续4个月超过25% [3] - 相对较高的租金回报率成为吸引购房者购买低总价户型的重要原因 [3] - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [3] 投资回报分析框架 - 租售比不仅与租金有关，也与房价有关，租金对应市场收入水平，房价代表投资预期 [4] - 租金和房价的变化都与人口和收入水平有关，但变动幅度可能不同，存在地区差异 [4] - 租赁市场进入存量时代，存在供应量大、租客主导市场等特性 [5] - 计算收益率需考虑税费、中介费等各种成本，并考虑可能存在的空置、要求降租金等情况 [5] 房产选择策略 - 建议重点关注中心城区、地铁站一公里范围内以及就业集中的区域 [5] - 物业选择上建议小面积的次新房，或可通过少投入装修提高溢价率的楼龄长房产 [5] - 购买此类房产的资金最好是一次性付款，且为中短期内不用、没有稳定投资渠道的资金 [5]

文章核心观点 - 在存贷利率双降背景下，租金回报率持续回升并已超过定期存款利率，甚至直逼房贷利率，促使市场重新评估“买房收租”的可行性 [1][2][3] - 房地产市场出现新信号，部分城市租金回报率超越存款利率并接近房贷利率，一线及核心二线城市市场企稳条件逐渐成熟 [6] - “买房收租”是否划算需具体情况具体分析，取决于房价、租金、区位及个人资金状况，建议投资者理性判断并关注中心城区、小户型等特定类型房产 [7][8] 租金回报率市场表现 - 2025年上半年重点50城租金回报率达到2.08% [3] - 截至2025年10月，北上广深四个一线城市租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%，较同年4月均有上升 [3] - 深圳市场出现普通住宅租金回报率远超大型银行定期存款利率案例，如某小区房价从峰值500万元跌至210万元，月租4600元，租金回报率约2.6%，直逼3.05%的首套房贷利率 [4] - 部分小户型房源租金回报率甚至达到3% [5] 市场行为与趋势变化 - 业主售房意愿降低，出现“售改租”倾向，理由为收租收益可能优于银行理财 [4] - 低总价二手房成交活跃，自7月以来深圳300万元以下房源成交占比连续4个月超过25% [5] - 购房者因相对较高的租金回报率而被吸引购买低总价户型 [5] - 房产交易中业主因买家报价过低而中止谈判，宁愿继续收租 [4] 专家观点与分析建议 - 业内观点认为需客观分析不同城市及种类的二手房，部分房源如上海“老破小”价格已进入底部区间 [6] - 租售比变动需结合当地人口、收入水平等具体情况分析，若超过三年期定存利率将减少卖房者并增加买房收租者 [7] - 建议将房产更多视为消费品而非投资品 [7] - 购买用于收租的房产应优选一次性付款资金，区位选择中心城区、地铁站一公里内及就业集中区域，物业选择小面积次新房或可通过低成本装修提升溢价的旧房 [8] - 计算收益率需考虑空置、降租要求、税费及中介费等成本 [8]