财务数据和关键指标变化 - 公司截至2025年6月30日财年的基础利润为219亿港元 同比增长05% 主要受交易及投资物业销售额增长以及财务成本下降推动 但部分被四项发展物业的减值拨备所抵消 [3] - 报告利润为193亿港元 同比增长12% 其中包含投资物业重估亏损约7亿港元及出售投资物业实现的公允价值收益约18亿港元 [3] - 基础每股收益为754港元 增长05% 报告每股收益为665港元 增长12% [4] - 董事会建议派发末期股息每股280港元 加上中期股息095港元 全年总股息为每股375加元 [4] - 净债务为933亿港元 净负债率为151% 较2023年12月的178%显著改善 [5] - 利息覆盖倍数约为6倍 高于一年前的46倍 净财务成本同比下降24% [6] - 期内穆迪将公司展望由负面调升至稳定 并确认其A1评级 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展利润增长56%至约83亿港元 主要得益于中国内地贡献增加 [4] - 物业租赁的净租金收入下降32%至约184亿港元 其中香港投资组合净租金收入下降35% 内地组合下降32% [4] - 酒店业务录得经营利润615亿港元 低于2024财年的65亿港元 [5] - 其他业务利润增长07%至约49亿港元 [5] - 公司总经营利润略降至约322亿港元 [5] - 香港物业发展业务方面 已确认物业销售额增长6%至260亿港元 主要贡献项目包括Yoho West第一期、Yoho Hub 2及Novo Land第3B期 整体利润率为19% [11] - 香港零售物业组合表现坚韧 整体入住率稳定在约95% [14] - 内地物业发展业务方面 已确认物业销售额同比激增214%至约84亿港元 主要因住宅单位销量增加 发展利润率保持强劲 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港市场总土地储备为5740万平方英尺可归属总楼面面积 其中已落成物业3770万平方英尺 发展中物业1970万平方英尺 [9] - 香港住宅市场呈现进一步企稳迹象 一手市场销售活跃 公司实现合约销售额423亿港元 [12] - 内地市场总土地储备为6530万平方英尺可归属总楼面面积 其中已落成物业2110万平方英尺 发展中物业4420万平方英尺 [20] - 内地租赁组合的总租金收入同比下降21%至约62亿港元 以人民币计下降19% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续维持稳定的经常性收入基础 并利用其优质品牌和产品推动销售 [7] - 公司已筹集足够人民币计价的资金 以更好地匹配其人民币计价的资产和负债 截至2025年6月 约55%的总借贷为固定利率或与人民币浮动利率挂钩 [7][8] - 公司采取积极的租赁策略以加强其竞争优势 包括探索新业态、优化租户组合 并与租户建立长期紧密关系 [15][31] - 公司计划通过推出新项目来实现高资产周转率 并定期审视其投资组合以提升回报 [32][33] - 公司致力于环境、社会及管治(ESG) 期内其MSCI ESG评级被上调至AA级 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球环境预计仍将波动且不确定 但主要经济体的货币宽松政策及美国降息可能性增加将有利于经济增长 [30] - 香港活跃的金融市场及不断增长的旅游业将推动温和的经济增长 住宅租金上涨及利率下降预期有望继续提振买家信心和成交量 [30] - 内地经济在积极的财政和货币政策下预计将保持稳定增长 推动高质量发展和开放的努力将增强韧性 支持性政策有助于驱动消费 [30] - 公司对香港和内地的长期前景保持信心 凭借稳固的基础和审慎的财务纪律 公司有能力在机会出现时为长期发展进行投资 [46][47] 其他重要信息 - 公司的综合忠诚度计划"The Points"在期内推出了VIP计划"The Points Go" 活跃会员和高价值客户的消费额稳步增长 [16] - 位于西九龙高铁站上盖的大型发展项目"国际网关中心(IGC)"预计将于2026年初开始交付 [18] - 上海ITC项目是公司内地业务的重大里程碑 其剩余部分（包括办公塔楼B、旗舰商场ITC Maison及酒店）将于今年晚些时候完工 [25][45] - 公司新开设了体育商业综合体GoPark Sha Tin及新目的地Mile 11868 并提供了免租空间用于运营社区客厅 [28][29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对香港住宅市场的展望及定价策略 - 管理层认为低利率趋势将持续 受人才和学生流入推动 住宅租金在夏季快速上涨 此趋势仍在延续 这将诱导许多租客转为买家 同时股市的强劲表现也支持住宅市场继续向好 库存水平持续下降 市场正很快接近触底回升的局面 [52][53] - 对于定价策略 公司对不同项目采取不同策略 对于大众化项目追求快速的资产周转 对于难以替代的豪华项目则按自身节奏处置单位 近期在Victoria Harbour和Dynasty Court的销售实现了非常高的利润率 对即将推出的Kai Tak项目创造瞩目交易充满信心 [56] 问题: 香港物业发展业务的合约销售目标及推盘计划 - 公司为2026财年设定了300亿港元的销售目标 主要因部分项目的预售同意书审批存在不确定性 希望若能及时获得所有销售同意 则可录得更多销售收入 [55] - 未来十个月将推出多个项目 包括Kai Tak的Kuala Lumpur Sky及Kuala Lumpur Harbor第二期的现楼单位 明年年初将推出来自Sierra Sea第二期及靠近西铁站的金门住宅项目 年中将推出靠近未来地铁站的Kutong项目第一期 [55] 问题: 对香港政府即将出台的政策支持的预期 - 管理层认为预测政府会否出台支持措施并不容易 但正在讨论中的放宽印花税等措施若能将适用范围扩展至500万或600万港元 将为一级市场带来额外交易并增强换楼和升级需求 [57] 问题: 公司的购地意愿及策略 - 公司很高兴在上个财年收购了三幅优质地块 并通过土地置换和补地价谈判获得了两个可改建为中小型单位的地块 目前公司将专注于执行手头上规模庞大的综合项目 [58][59] - 购地策略上 公司不区分是从政府拍卖、私人还是农地转换中获取土地 始终希望将更多农地转换为住宅用地 并愿意配合政府的意愿加速进程 [68] 问题: 投资、股息及股份回购的优先级 - 公司表示将等待合适的时机 当前重点是减少债务和改善流动性及负债比率 过去十二个月已在购买住宅用地 未来将继续聚焦于购买位于合适地点且规模足够大的住宅用地 [64] - 股息政策方面 公司一贯告知股东会将基础利润的50%用作派息 本财年亦是如此 目前不考虑任何股份回购 以保留资金在适当时机进行收购 [65] 问题: 融资策略及利息成本展望 - 公司的利息成本已从去年的44%降至今年的37% 且60%的债务为固定利率或与人民币挂钩 认为这是一个良好的比例 [65][67] 问题: 2026财年盈利展望及资本回收计划 - 管理层未公开预测盈利 但保证经常性租金收入将随着西九龙IGC等项目落成而上升 同时会在适当时机收购住宅用地 [90] 问题: 香港零售销售复苏的可持续性及租赁策略 - 零售业在过去两年面临重大变化和挑战 但公司商场零售额的跌幅已收窄 occupancy成本保持稳定 租金调整大致与整体市场一致 暑期商场租户销售额持续改善 表现略优于市场 [73][74] - 推动改善的因素包括股市上涨趋势、IPO市场强劲带来财富效应、多程个人游计划恢复带来更多内地访客 以及香港举办越来越多成功的大型活动吸引更多游客 [75] - 运营上 公司通过调整店铺大小和布局引入更受欢迎的店铺（包括首次进入香港的内地和日本餐饮品牌） 并引入更多家庭及宠物友好设施 同时试验结合购物与生活元素的新零售模式 [77] 问题: 上海ITC项目的预租情况 - 上海ITC项目进展顺利 最高的B塔楼建设正全力推进 将于年底竣工 较早完工的A塔楼 occupancy率已提升至近80% 对业绩有正面贡献 [81] - 对于已离场的一个主要租户 公司正与数家国企和大企业洽谈 他们有意整层或大部分承租 对近期迎来新租户充满信心 [82] - 该项目位于铁路站上盖 酒店紧邻 地理位置优越 便于员工通勤 是公司打造的典型综合项目 结合了所有经验 [85] - 近期观察到上海的外国人回流明显 认为ITC项目问世正逢其时 [88] 问题: 内地零售业务及与品牌的关系 - 公司在内地经营超过二十年 与各类品牌建立了上下关系 不担心品牌链问题 因为它们正在整合并回归 公司每日与它们沟通全球发展及中国策略 [91] - 对于ITC Maison 已开设约10万平方英尺的餐饮区域服务上方人群 正按正确路径推进以把握内地零售市场 得益于中央政府包括免签证和退税等多项举措 看到很多外国人来华消费 [92] 问题: 对内地住宅市场的看法及土地储备策略 - 市场呈现更明显的两极分化 一线和强二线城市与其他城市表现迥异 公司项目销售表现良好 例如苏州湖区别墅迅速售罄 上海Arch第三期住宅带来了可观的发展利润 [100][101] - 土地储备策略上 公司在内地已有相当规模的土地储备 当前重点在于执行好开发和租赁 同时控制资本开支的时机 根据商业或办公需求强弱来调整项目进度 只建造能够租出或售出的部分 [104][105] - 由于内地借贷成本低廉（仅2%-3%） 公司将专注于为物业寻找优质租户 [106] 问题: 香港住宅发展利润率的展望 - 公司始终在销量和利润率之间寻求平衡 对于大众化项目追求快速资产周转 对于豪华项目则能产生高利润率 对未来财年维持良好的利润率充满信心 [111] 问题: 香港学生公寓的机遇 - 由于学生住宿需求巨大 靠近地铁站的小型单位在租赁市场上备受追捧 公司旗下的Town Place West Kowloon和Alpha Hotel也受益 吸引了大量负担得起的学生和研究生 [112] - 政府允许办公楼改作学生公寓的政策可能仅惠及质素较差的办公楼 优质办公楼缺乏动力进行转换 且合格的转换涉及大量翻新成本和资本开支 对办公楼市场的实际影响尚待观察 [113] - 租赁市场的需求远不止于学生 过去两年半各类签证批准总数达328,000个 带来了大量租客 公司也积极将部分靠近大学的酒店改造为更长宿产品 并提供学生喜爱的社交元素、便利设施和穿梭巴士 [115][117] 问题: 香港办公楼租赁需求及展望 - 近期金融市场活动增加带动办公楼租赁查询显著上升 香港作为内地企业海外扩张的战略跳板 其地位将利好整体办公楼市场 已看到它们到来的迹象 第二季度出现正净吸纳量 是市场走向的令人鼓舞信号 [118][119] - 公司旗下的IFC和ICC等顶级资产 occupancy率保持在92%左右 同时看到金融服务公司（包括一些政府相关机构）的扩张需求 以及持续的“向优质物业转移”趋势 相信市场正开始稳定 [120][121] - 去年财年负面的租金调整确实影响了办公楼组合 但公司成功实现了非常高的租户保留率 这得益于投资组合的强大核心竞争力：卓越的可达性、细致的物业管理、高绿色建筑标准、以及综合零售和 amenities（包括酒店） [122][123] - 公司正计划升级四季酒店和港丽酒店等旗舰酒店 这些 enhancements完成后将进一步提升体验 对出现的积极趋势感到乐观 认为未来正逐渐回归 [124] 问题: 北部都会区的兴趣及参与方式 - 北部都会区是政府颁布的非常宏伟且具有远见的项目 规模巨大（超过3万公顷 相当于香港总面积的三分之一） 将是一个跨越数十年的发展项目 [142] - 政府正积极牵头加速推进 引导主要交通基建、房屋项目 并重点发展经济项目 强调创新科技公司落户该区域 [143] - 公司目前在该区域已有数个项目 包括Yunlong、Yunlong East、Hongshui Qiu、Kutong及Fening等地 并已承诺发展几个住宅项目 将继续密切监控和审视出现的机会 并在所有投资中保持审慎的财务纪律 [144] 问题: 广州南站项目的近况 - 公司近期已向南站项目第一期的超过100个单位买家交付 反应非常满意 公司不仅注重硬件 更专注于社区建设 [146] - 项目配套包括约2万平方米的ICC商场和一些办公楼将于明年启用 将极大地丰富整个区域 同时将引入幼儿园和知名学校 一个可容纳75,000人的大型足球场（目前中国最大）将于明年开幕 [147] - 随着政府基础设施的完善 销售势头有望持续提升 新的城际铁路将于今年年底开通 连接南站至白云机场（30分钟）及市中心（15分钟） 类似于机场快线 [149][150] 问题: 奢侈品牌扩张意愿是否影响新投资物业的预期回报 - 公司通过上海IFC商场与奢侈品牌建立的良好声誉 已能够延伸至南京IFC商场 其 occupancy率已超过90% 租户销售额稳定 该商场已成为传统区域之外的新奢侈品购物目的地 [151] - 对于ITC等其他项目 公司在做租金预测时通常较为保守 基于历史数据而非前瞻性判断 认为达到预算不是大问题 [152] - 这些新大型项目均位于城市最佳地段 拥有多条铁路线连接 并且是集办公、零售、酒店、公寓或服务式公寓于一体的综合项目 这些内在元素（交通连接性、地理位置、多元业态）是公司能提供给租户 使其对公司驱动人流能力有信心的关键 [153] - 公司也将积极引入新品牌和尝试新业态 例如新的娱乐选择 并凭借经验和硬件上的周到设计（如最大化层高、基础设施及确保每层都有车辆、行人或公共交通接入）来应对市场快速变化的偏好和品味 [153]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年基本利润达219亿港元 同比增长05% 主要受惠于物业销售利润增加及融资成本下降 部分被4个发展项目减值拨备所抵消 [2] - 报告利润为193亿港元 同比增长12% 包含投资物业重估亏损约7亿港元及出售投资物业公允价值收益约18亿港元 [2] - 基本每股收益增长05%至754港元 报告每股收益增长12%至665港元 [3] - 董事会建议派发末期股息每股280港元 加上中期股息095港元 全年股息为375港元 [3] - 总经营利润略降至约322亿港元 [4] - 净负债为933亿港元 净负债比率从178%显著改善至151% [4] - 利息覆盖倍数从46倍提升至约6倍 [5] - 净融资成本同比下降24% [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展利润增长56%至约83亿港元 主要受内地贡献增加驱动 [3] - 物业租赁净租金收入下降32%至约184亿港元 其中香港组合下降35% 内地组合下降32% [3] - 酒店业务经营利润为615亿港元 同比下降54% [26] - 其他业务利润增长07%至约49亿港元 [3] - 香港零售组合整体入住率保持约95% [13] - 香港写字楼组合中 IFC和ICC入住率约92% [17] - 内地零售组合以人民币计值租金收入下降19% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港土地储备总计5740万平方英尺可建面积 包括3770万平方英尺已完工物业及1970万平方英尺发展中物业 [7] - 香港已确认物业销售额增长6%至260亿港元 主要贡献来自Yoho West第一期 Yoho Hub 2及Novo Land 3B期 [9] - 香港合约销售额达423亿港元 创过去五个财年新高 [11][37] - 内地土地储备为6530万平方英尺可建面积 包括2110万平方英尺已完工物业及4420万平方英尺发展中物业 [19] - 内地已确认物业销售额飙升214%至约84亿港元 [20] - 内地合约销售额约40亿人民币 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续维持稳定的经常性收入基础 利用优质品牌和产品推动销售 [6] - 已筹集充足人民币资金以更好匹配人民币计值资产与负债 55%借贷为固定利率或与人民币浮动利率挂钩 [6] - 积极加强商场竞争力 探索创新业态 优化租户组合 引入首店和热门店铺 [14][15] - 发展长期租户关系 提高租户保留率 [14] - 西九龙高铁站开发项目国际网关中心IGC将于2026年初开始交付 [17] - 未来2-3年新投资物业投入运营将扩大经常性收入基础 [18] - 上海ITC项目将于今年晚些时候完成 进一步提升综合设施多样性 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球环境预计保持波动和不确定 主要经济体货币宽松及美国降息可能性增加将有利于经济增长 [29] - 香港活跃金融市场和增长旅游业将推动温和经济增长 住宅租金上涨及利率下降预期将继续改善买家信心和交易量 [29] - 内地经济预计保持稳定增长 高质量发展和开放措施将增强韧性 支持性政策有助于推动消费 [29] - 香港住宅市场显示进一步稳定迹象 一手市场销售活跃 [11] - 公司对香港和内地长期前景保持信心 [44] 其他重要信息 - 穆迪将公司展望从负面调升至稳定 确认A1评级 [5] - 公司ESG承诺获行业认可 MSCI ESG评级升至AA级 [27] - ICC成为亚洲首个获得顶级绿色认证的建筑 [27] - 提供免租空间运营社区客厅 GoPak Saishan正式启用 [28] - 新目的地Mile 11868已向公众开放 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 香港住宅市场展望及定价策略 [47] - 低利率趋势将持续 人才和学生流入推动住宅租金快速上涨 诱导租客转为买家 新项目出现正现金流案例 库存水平持续下降 市场即将见底回升 [50] - Sierra Sea项目收到超4万份登记 创香港历史记录 二期有提价空间 [52] - 未来十个月将推出多个项目 包括Kai Tak项目及Sierra Sea二期 [53] - 2026财年销售目标300亿港元 [54] 问题: 政策预期及土地储备策略 [47] - 难以预测具体支持措施 但放宽印花税至400万港元已激活二手市场 若进一步放宽至500-600万港元将刺激一手市场交易 [55] - 上财年收购三幅优质住宅用地 目前重点执行现有综合项目 [57] 问题: 投资优先级及股息政策 [61] - 等待合适机会 重点购买住宅用地 需位置优越且规模足够 [62] - 维持50%基本利润派息政策 不考虑股份回购 [63] - 利息成本从44%降至37% 60%借贷为固定利率或人民币挂钩 [63][64] 问题: 香港零售复苏可持续性及内地项目预租 [70] - 零售销售跌幅收窄 暑期租户销售持续改善 表现略优于市场 [73] - 股市上涨 IPO市场活跃 财富效应促进消费 多程签证计划带来更多内地游客 大型活动增加游客数量 [74] - 优化租户组合 引入内地和日本餐饮首店 改善客户体验 实验新零售业态 [75] - 上海消费情绪改善 IFC商场引入新租户 奢侈品牌扩张谨慎但存在质素转移趋势 [76] 问题: 上海ITC项目进展 [70][79] - Tower A已完工 入住率近80% Tower B建设全速推进 年底完工 [79] - 与多家大型用户深入洽谈 对整层或大面积租赁表现出浓厚兴趣 [80] - 项目位于铁路站上盖 酒店毗邻 员工通勤便利 属顶级办公物业 [82] 问题: 内地住宅市场及土地策略 [93] - 市场呈现分化 一线和强二线城市表现优于其他 [99] - 苏州湖区别墅快速售罄 上海Arch三期带来丰厚利润 [100] - 现有土地储备规模可观 重点转向执行和租赁 控制资本支出节奏 按需建设 [103] 问题: 香港住宅利润率及学生公寓机会 [109] - 大众项目追求快速资产周转 豪华项目维持高利润率 整体利润率保持良好 [112] - 学生住宿需求旺盛 小型单位受追捧 酒店改长住产品具潜力 [113][118] - 过去两年半各类签证批准达328万份 带来庞大租赁需求 [116] 问题: 香港写字楼需求及西九龙项目 [109] - 金融市场活跃度提升刺激写字楼租赁查询 内地企业海外扩张推动需求 第二季度出现正净吸纳量 [119] - 顶级资产IFC和ICC入住率约92% 金融服务业和政府相关机构存在扩张需求 [120] - 质素转移趋势持续 市场开始稳定 去年出现负租金回调但租户保留率高 [122] - 西九龙项目最终验收阶段 年底前取得入伙纸 带客看楼活动增加 租赁势头增强 [131] 问题: 北部都会区及广州南站项目 [139] - 政府主导的大型愿景项目 规模达3万公顷 公司现有多个项目位于区域内 谨慎评估新机会 [144] - 广州南站项目首批100单位已交付 反应良好 配套逐渐完善 大型足球场及城际铁路即将启用 [146][150] - 奢侈品牌虽扩张谨慎但存在质素转移 新项目区位优越交通便利 保守制定租金预测 通过引入新品牌和业态应对市场变化 [152][153]

业绩总结 - FY2025年归属于公司股东的利润为19,277百万港元，同比增长1.2%[11] - FY2025年每股基本盈利为6.65港元，同比增长1.2%[11] - FY2025年香港物业开发的收入为26,139百万港元，同比增长5.6%[30] - FY2025年香港物业租赁的总利润为18,392百万港元，同比下降3.2%[12] - 截至2025年6月30日，公司的股东权益为617,851百万港元，较2024年6月30日增长2.9%[13] - 截至2025年6月30日，公司的净债务为93,298百万港元，较2024年12月减少13.5%[13] - FY2025年合同销售额为42.3亿港元，主要来自多个项目[34] - FY2025年公司的利息覆盖率为6.0倍，较FY2024年的4.6倍显著提高[13] 用户数据 - 香港整体出租率约为92%[40] - 零售、办公和其他部门的毛租金收入分别为9,131百万港元、6,603百万港元和5,679百万港元[40] - 办公租金同比下降2.3%，零售租金同比下降5.4%[40] - 住宅租赁收入稳步增长，来自TOWNPLACE WEST KOWLOON[40] - 香港的零售组合占比52%，办公组合占比32%，其他占比16%[40] 市场扩张与新产品 - FY2025年香港的土地储备总面积为57.4百万平方英尺[23] - 大陆土地储备截至2025年6月30日为65.3百万平方英尺[66] - 大陆物业开发的收入为8,417百万港元，同比增长214%[72] - 大陆的合同销售额约为人民币40亿元，主要来自苏州的Lake Genève第二期[78] - 预计未来两到三年将有新投资物业投入使用，进一步扩大经常性收入基础[62] 新技术与可持续发展 - 公司计划在2025财年之前实现核心商业项目的LEED金级或铂金级认证[109] - 公司目标到2030财年将EOC监控建筑的电力消耗强度减少13%，以2020财年为基准[109] - 公司已实现EOC监控建筑的温室气体（GHG）排放强度减少25%的初始目标[109] - 公司设定新的温室气体减排目标，到2030财年减少35%，以2020财年为基准[109] - 公司计划到2030财年将EOC监控建筑的水使用强度减少5%，以2020财年为基准[109] - 公司在香港的建筑项目中，目标是每年至少将70%的建筑废物转移，避免直接送往填埋场[109] 负面信息与评级 - 酒店业务收入为5,250百万港元，同比下降0.2%[93] - 公司在恒生企业可持续发展指数中被评为“AAA”评级成分股[110] - 公司被纳入道琼斯亚太最佳实践指数，并在2025年S&P全球可持续性年鉴中列出[111] - 公司在MSCI ESG评级中被升级至AA评级[111] - 公司计划在2025年10月初发布可持续发展报告[112]

在深圳的科技园区，一套市场估价高达三千万的豪宅，其年租金约为三十六万，折算成租售比仅为1.2%。一位私募投资人张先生对此算了一笔精细的 账："将同样的资金投入理财产品，年化收益率若达到8%，其所得收益足以轻松覆盖每年的租金支出。而如果选择购房，仅是贷款产生的利息，就远远超过 了租金本身，更何况当前房价仍有下跌的趋势。" 这并非孤立现象。一线城市普遍低于2%的租售比，与仍旧超过3%的公积金贷款利率形成了鲜明对比。以上海为例，截至2025年，核心区域的千万级房产挂 牌一年仍无人问津，其持有成本已远高于房屋带来的租金收益。 政策导向：颠覆传统学区房的价值逻辑 随着2025年《住房租赁条例》的正式落地，"租房家庭子女就近入学公办学校"的权益将成为现实。家住北京海淀区的李女士的经历极具代表性：她毅然出售 了那套因学区价值支撑而价格虚高、且预期将贬值30%的老旧小区二手房，转而租住在一所知名学校旁占地200平方米的大平层。"我省下的五百万房款，足 够支付孩子读完国际学校所需的全部费用。" 与此同时，全国范围内保障性租赁住房的数量新增了650万套。国有企业正积极收购存量房产，将其转化为租赁住房，此举有效地进一步压低了市场租 ...

项目概况 - 济南城投集团所属济南泉城城市更新投资有限公司建设的雪山A2和B11地块保障性租赁住房项目正式投入运营 项目签约已全面开放 签约 缴费 入住手续一站式完成 [1] - 雪山A2项目即叮咚泊寓·鲍山地铁站店 B11项目即城投叮咚·云溪时光店 坐落于济南市历城区凤鸣路以西 新村中路以东 将山北路以北 紧邻地铁2号线鲍山站 步行仅需10分钟 [3] - 两个项目均由济南城投集团所属济南泉城城市更新投资有限公司建设 作为济南市重点民生工程 项目以国企品质 青年友好 全维配套为核心 为新市民 青年人群体提供高品质租住选择 [5] 房源配置 - 雪山A2项目共规划建设2252套保障性租赁住房 涵盖三大主力户型 35㎡精致一居室 60㎡舒适两居室 90㎡品质两居室 [3] - B11项目共有保障性租赁住房780套 均为约38㎡的租赁型公寓 [3] - 所有房源均按市场价9折出租 房间内家具家电配置齐全 性价比领先区域内同品质租赁市场 [3] 配套设施与服务 - 项目周边商业配套全面升级 有已经运营的城投凤鸣广场 融创茂 首创奥特莱斯等商业综合体 也有即将开业的雪山万达广场 未来将汇聚国际品牌 潮流餐饮 IMAX影院等多元业态 [5] - 社区内配备了图书室 健身房 书吧 休闲公园等免费公区 打造工作—生活—社交一体化场景 [5] - 为租户提供24小时安保服务 智能门禁 定期保洁等标准化物业服务 支持使用毕业生租房补贴政策 进一步降低租房成本 [5] 发展规划 - 预计2025年底前 雪山片区B7地块 B8地块项目也将陆续入市运营 形成覆盖单身公寓 家庭住房 共享社区的全品类产品矩阵 [5]

公司治理 - 公司第十届第二次董事会会议于2025年8月29日以现场结合腾讯会议方式召开 [1] - 会议审议关于拟续聘会计师事务所的议案等文件 [1] 业务结构 - 2025年1至6月物业租赁收入占比74.55% [1] - 商业运营收入占比24.41% [1] - 其他业务收入占比0.71% [1] - 房地产收入占比0.33% [1] 行业动态 - 下半年国内首个A级车展在西南地区开幕 [1] - 车展汇聚近120个品牌和1600辆车 [1] - 新能源领域被视为改写车市格局的"第三极" [1]

业绩表现 - 收益5081万港元 同比增加8.2% [1] - 公司拥有人应占亏损2.98亿港元 同比减少2.98% [1] - 每股亏损12.92港仙 [1] 收益构成 - 北京东环广场投资物业租金收入5023.4万港元 较2024年同期4696.1万港元增长7% [1] - 分布式光伏发电收入57.6万港元 2024年同期无此项收入 [1]

业绩表现 - 截至2025年6月30日止6个月收益5081万港元 同比增加8.2% [1] - 公司拥有人应占亏损2.98亿港元 同比减少2.98% [1] - 每股亏损12.92港仙 [1] 收益构成 - 投资物业东环广场租金收入5023.4万港元 较2024年期间4696.1万港元增长 [1] - 分布式光伏发电收入57.6万港元 2024年期间无此项收入 [1]

中国房地产市场变革 - 2025年1-7月全国房地产开发投资同比下降12% 住宅销售面积下降4.1% 商品房待售面积达7.65亿平方米[1] - 国务院2024年10月推出房地产金融新政 包括存量房贷利率下调 首付比例统一为15%[1] 老旧小区房产 - 2024年5月自然资源部政策明确80%的21年以上房龄老房子通过旧改升级 仅20%危房允许拆迁[3] - 2025年8月烟台芝罘区二手房均价同比下跌0.83% 部分房龄超20年老破小单价跌破6000元/㎡[4] - 郑州老城区部分老破小因房龄过长被银行拒贷 住建部2025年上半年全国老旧小区改造开工率仅62%[4] 学区房特殊情况 - 北京西城区 上海徐汇区等核心学区老破小仍维持高价[5] - 2024年杭州实行教师轮岗制后学区房价格普遍下跌15%-20% 部分房源因划片调整直接贬值30%[5] 远郊期房市场 - 上海外环外住宅库存达12.1万套 去化周期长达20个月 金山 临港等区域超过30个月[8] - 2024年上海郊区推出3.5万套新房 仅6个项目触发积分制 宝山某项目供销比达2.52 去化率不足40%[8] - 浦东金桥某房源挂牌价从390万降至220万仍无人问津[8] 远郊区域发展问题 - 重庆巴南 广州从化等远郊新区存在配套缺失问题[9] - 某临港楼盘推出369套房源 18个月仅售出215套 月均去化不足12套 60岁以上居民占比达45%[9] - 住建部2024年9月调研显示全国远郊新区规划落地率不足30%[9] 商办房产市场 - 2025年5月全国商办用房平均空置率超20% 二线城市核心商圈空置率突破35% 租金较2020年高点下跌15%-20%[12] - 上海甲级写字楼空置率达24.6% 前滩 北外滩等新兴商务区超30% 陆家嘴租金同比下跌15%[12] - 2025年上半年全国商办用地推出面积同比下降25% 存量去化周期达24个月[12] 商办房产政策限制 - 深圳商务公寓转手税费高达成交价的15%-20%[13] - 2024年9月深圳政策规定用作保租房的公寓需公示禁止上市销售 单次租赁合同不超过3年[13] 房产税政策 - 2025年2月重庆完善房产税试点政策 人均免税面积60平方米 超出部分按评估价的0.3%-1.2%征收[16] - 财政部明确2029年前完成全国推广立法准备[16] - 上海对非户籍家庭首套住房暂免房产税 第二套及以上住房人均超60平方米部分按0.4%-0.6%征税[17] 市场价格趋势 - 2025年4月纬房指数显示66个监测城市房价环比全跌 三四线城市同比跌幅达9.9%[18] - 鹤岗 鹤壁等资源枯竭型城市出现3万一套房的极端案例[18] 房产处置方式 - 2025年起法定继承人可通过不动产登记+公证一站式办理过户 税费较赠与低3%-5%[19] - 北京 上海等地共有产权房5年后可按市场价回购政府份额[20]

核心财务表现 - 公司收益1745.3万港元，同比减少41.89% [1] - 公司拥有人应占溢利1515.7万港元，同比增加79.05% [1] - 每股盈利0.37港仙 [1] 溢利增长驱动因素 - 除税后溢利1510万港元，较去年同期820万港元增加690万港元或84.1% [1] - 物业租金收入由820万港元增至1000万港元 [1] - 投资物业公允价值未出现重大变化（去年同期下降2040万港元） [1] - 利息收入由890万港元增至1480万港元 [1] - 汇兑收益由440万港元增至580万港元 [1]