行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

招商引资核心策略 - 招商引资核心在于以企为中心，企业发展命脉在于交通畅无忧 [1] - 将道路建设作为优化营商环境的先手棋和吸引项目落地的敲门砖 [1] - 基础道路配套设施赋能招商是核心逻辑，旨在为园区招商引资注入强劲活力 [1] 重点道路工程项目 - 全力推进火车站南项目区配套道路建设，解决企业物流运输最先一公里与最后一公里难题 [1] - 建设东项目区经四路，使其像一条产业纽带串联东部产业集群，实现产业链上下游无缝联动 [2] - 建设蒙西产业园发展大道，拓宽园区发展新空间，为大项目好项目落地提供硬核交通保障 [2] 道路建设成效与影响 - 道路贯通后物流成本降低、通勤效率提升、产业联动加速，企业投资信心倍增 [2] - 已有多家企业通过实地考察园区道路配套进一步坚定了合作意向 [2] - 道路从蓝图到实景，成为招商引资的引力纽带，持续转化为招商引资的实效成果 [2] 未来发展规划 - 园区将继续以基础设施建设为抓手，持续完善道路网络及配套服务 [3] - 让通途成为企业扎根发展的坦途，让路网成为链接合作共赢的商网 [3] - 以更优环境、更强保障、更实举措诚邀海内外企业家共绘产业发展蓝图 [3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计多只REITs基金二级市场表现，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 [10][11] - 各REITs上市日期不同，发行价从2.3元到9.782元不等，上市首日回报、上市以来回报、成交量、换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等指标差异较大，如红土创新盐田港REIT上市以来回报15.89%，本周成交量0.08亿份，本周回报 -0.57%；而东吴苏园产业REIT上市以来回报 -8.74%，本周成交量0.15亿份，本周回报 -1.21% [10][11] 二级市场估值情况 - 报告展示各REITs基金估值指标，包括P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 [21][23][26] - 不同行业和基金的估值指标表现不同，如仓储物流行业的红土创新盐田港REIT，P/FFO动态值为18.69，P/NAV当前值为1.03，2025预期现金分派率为4.37%；高速公路行业的平安广州广河REIT，P/FFO动态值为11.28，P/NAV当前值为0.83，2025预期现金分派率为8.58% [23][26] 市场相关性统计 - 报告统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] - 不同类型REITs相关性有所差异，如REITs与上证指数相关性为0.20，产权类为0.20，特许经营权类为0.18；能源类REITs与股票资产相关性较低，与纯债相关性较高；保租房类REITs与部分股票资产呈负相关，与纯债相关性达0.31 [28] 一级市场跟踪 - 报告跟踪多只REITs项目情况，包括中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT等，涉及产业园区、消费基础设施、仓储物流等类型 [31] - 项目所处阶段包括待上市、已反馈、已受理、已申报，各项目有对应的受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值，如中信建投沈阳国际软件园REIT待上市，受理日期为2024/11/1，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司等，底层项目为沈阳国际软件园相关园区，项目估值11.84亿元 [31]

合作概述 - 儋州市人民政府与招商局集团有限公司在深圳签署战略合作协议 [1] - 合作旨在抢抓海南自由贸易港建设、儋州洋浦一体化深度融合的政策窗口期机遇期 [1] - 合作将为双方资源互补、互利共赢开启全新篇章 [1] 合作领域 - 双方将聚焦航运物流、城市开发建设、产业园区发展、综合金融等领域开展全方位合作 [1] - 合作将助力儋州打造西部陆海新通道国际航运枢纽 [1] - 合作目标包括建设儋州成为海南自由贸易港对接国际高水平经贸规则、面向东南亚高水平开放的样板间和桥头堡 [1] 战略意义 - 此次合作是儋州加速构建高水平开放格局的重要举措 [1] - 此次合作是招商局集团参与国家重大区域发展战略、拓展自贸港业务版图的重要实践 [1] - 合作目标包括助力儋州打造海南高质量发展第三极 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 9月29日三大新型政策性金融工具有限公司注册成立并当天投放资金 已披露资金落地省市包括江苏、浙江等多地 该工具期限长、利率低 投向交通与物流等基建及科创领域 部分项目获额度占总投资比例≤10% 部分地区项目通过率或偏低 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 工具基本情况 - 9月29日三大新型政策性金融工具有限公司注册成立 当天资金开始投放 已披露资金落地省市包括江苏、浙江、广东等 [2] - 工具特点为期限长 如项目融资期限有20年、15 - 20年；利率低 如某项目资金利率低于同期LPR 刷新集团成立以来各类融资渠道最低融资成本记录 [2] - 投向领域包括交通与物流、绿色低碳转型、市政和产业园区等基建领域及人工智能等科创领域 [3] - 部分项目获得额度占项目总投资额度的比例小于等于10%（占项目资本金比例小于等于50%） [4] - 部分地区项目通过率或偏低 如浙江某地“市报省通过率40%、省报国家通过率13%” [5] 截至10月8日5000亿新型政策性金融工具投放情况 - 江苏无锡9月29日获批无锡至宜兴城际轨道交通工程 获新型政策性金融工具金额31.99亿元 [6] - 江苏苏州9月29日获批项目未明确 获新型政策性金融工具金额3.84亿元 [6] - 江苏太仓9月29日获批太仓市自来水有限公司扩建增压站工程项目 获新型政策性金融工具金额0.2076亿元 项目总投资2.0766亿元 占总投资比例10% [6] - 江苏泰兴9月29 - 30日获批惠尔信机械的风电智能成套装备研发制造项目 获新型政策性金融工具金额1.17亿元 [6] - 海南三亚9月29日获批三亚市天涯区节水能力提升工程（一期）项目 [6] - 浙江衢州9月29日获批衢州 - 巨化产城融合一体化项目 获新型政策性金融工具金额6.3亿元 [6] - 山东烟台9月29日获批核电、长输供热管网等四个重点项目 获批10.68亿（29日已放款2.55亿） [6] - 广西9月30日获批广西能源集团白龙核电项目 项目总投资410亿元 [6] - 江苏南京9月30日获批南京众彩项目 [6] - 广东博罗9月30日获批博罗县农贸综合批发市场及仓储园区项目 获新型政策性金融工具金额1.8亿元 项目总投资18.12亿元 占总投资比例10% [6] - 广东汕尾9月30日获批汕尾市海丰县城市更新一期项目 获新型政策性金融工具金额0.49亿元 项目总投资5亿元 占总投资比例10% [6] - 内蒙古鄂尔多斯9月30日获批内蒙古新街台格庙矿区新街一井、二井项目 获新型政策性金融工具金额4亿元 [6] - 内蒙古鄂尔多斯9月30日获批库布其新能源有限公司防沙治沙和风电光伏一体化工程项目 获新型政策性金融工具金额3.5亿元 [6] - 浙江杭州9月29 - 30日获批十三湾巷城市更新项目 获新型政策性金融工具金额0.45亿元 [6] - 浙江温州9月30日获批温州北站核心枢纽TOD城市更新项目 获新型政策性金融工具金额2.56亿元 [6] - 福建漳州9月30日获批厂网河湖一体化生态整治项目 获新型政策性金融工具金额1.699亿元 项目总投资18.98亿元 占总投资比例9% [6] - 四川达州9月30日获批达州普光经开区物流产业园铁路专用线项目 获新型政策性金融工具金额1.4亿元 项目总投资14.1855亿元 占总投资比例10% [6] - 广西南宁9月30日获批南A中心人工智能企业研发基地项目 获新型政策性金融工具金额1.11亿元 [6] - 重庆获批重庆特钢厂城市更新项目 [6] - 安徽安庆获批安庆高新区山口片北部城市更新项目 获新型政策性金融工具金额0.9936亿元 [6] - 广东江门10月8日获批开平市新美工业园老旧厂区改造项目 获新型政策性金融工具金额1.79亿元 项目总投资17.9亿元 占总投资比例10% [6]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 ，包含基金代码、简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[12][13] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs的估值指标，如P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 ，涵盖产权类和特许经营权类项目[24][27] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs、产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债（中证转债）、纯债（中证全债）、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性统计数据[30] 一级市场跟踪 - 报告跟踪了多个REITs项目的一级市场情况，包括华夏凯德商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息[33]

活动与荣誉 - 苏锡通科技产业园区在2025全球商报经济论坛上入选“中国城市营商环境20强”榜单，成为长三角区域优化营商环境的标志性成果 [1] - 该榜单基于政务服务、市场环境、法治保障、创新活力、基础设施、人文环境、国际传播等多维度指数进行综合评价 [3] - 一同获评的还包括上海浦东新区、深圳市南山区等19个城市 [3] 园区定位与发展优势 - 园区定位为“跨江融合主攻手、营商环境最高地”，着力打造“万事好通·舒心办”服务品牌 [3] - 园区成立于2009年，是江苏省苏州、无锡、南通三市联手运营的产业园区，具有“三国合作、三地共建”的独特优势 [5] - 园区是江苏省政府与新加坡政府合作的跨国园区，也是中国政府与奥地利政府共同建设的生态园区 [5] - 园区借助中奥苏通生态园和苏州自贸片区联动创新区平台，推进制度创新、跨国协同与产业赋能 [5] 企业集聚与外资利用 - 园区已集聚规模以上企业近500家，其中包括来自德国、奥地利、日本等国家及香港、台湾地区的160余家外资企业 [7] - 园区累计实际利用外资近20亿美元 [7] 服务体系与营商环境 - 园区设立“一站式”服务中心，构建涵盖产业支持、人才引进、科技创新的惠企政策体系 [8] - 园区为项目审批、工程建设、企业通关等提供专业化、国际化服务，并对重大项目实行全程代办 [8] - 园区通过优化税收与人才政策，建设双语学校及国际社区，满足外籍人员居住与教育需求，增强“宜居宜业”吸引力 [8] - 外资招商的核心在于以企业需求为中心，通过精准对接建立信任，依托产业生态支撑发展 [8]

产业园区分类与评估体系构建背景 - 产业园区分为生产制造类和科创类两大类 生产制造类园区核心在于政策优势向品牌力和运营管理传导 具备强异地复制性 [1][2] - 科创类园区核心价值在于创新竞争力形成 需要有形和无形要素综合投入 具备强独特性 中长期更看好其价值增长空间 [1][2] - 园区REITs是公募REITs市场重要组成部分 自2021年首只上市至今已累积上市19只 总市值达374亿元 涉及底层资产36处 均位于核心一二线城市 [1] - 由于传统通用指标的估值体系存在价值刻画困难和研究盲区 报告旨在打造一个偏定性 有园区自身特点且以评分作为主要模式的全新评估体系 [1] 全新产业园区评估体系框架 - 评估体系构建基于园区分类 并综合市场通用评估视角 旨在回答"什么是好的产业园"以及"什么是现在可以买的产业园" [2] - 体系包含7大类基础指标：区位 租户 大股东 结构性供需 市场定位 地方政策和股息率 核心关注园区客观条件和运营表现 [2] - 体系包含2大类附加指标：科技创新与成效贡献 核心关注园区科创属性与价值外溢 [2] - 园区评估结果每半年度更新一次 2025H1评估中科创属性突出的园区整体表现更优 [3] 2025年上半年评估结果 - 2025H1综合评分TOP3的园区REITs分别为华夏金隅智造工场REIT 广发成都高投产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT [3]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持 [4] 报告核心观点 - 园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，总市值达374亿元，涉及36处底层资产均位于核心一二线城市 [4] - 产业园区分为生产制造类（强调品牌与异地复制性）和科创类（强调创新与独特性）两大类，中长期更看好科创类园区的价值增长空间 [4][9] - 构建了以7大类基础指标（占比70%）和2大类附加指标（占比30%）组成的评估体系，用于追踪REITs底层资产运营变化并筛选优质标的 [4][38] - 2025H1评估结果显示科创属性突出的园区表现更优，综合评分TOP3为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT [4][81] 研究框架与园区分类 - 研究目的是构建更全面的产业园区REITs分析框架，解决传统收益法在长久期跟踪中的局限性 [7][8] - 生产制造类园区核心是通过品牌运营和产业链同步升级实现异地复制，典型案例包括新加坡裕廊工业园（全球116城市拓展750多个项目）和深圳产业园1.0-3.0的迭代 [10][13][16] - 科创类园区核心是通过有形要素（政策、平台）和无形要素（创新机制、文化）形成创新竞争力，重点关注中小企业需求，典型案例包括美国硅谷和张江高科（规划高价值发明专利200件/万人） [20][26][33] 评估体系设计 - 基础指标包括区位（核心因素）、租户（质量与结构）、大股东（属性与能力）、结构性供需（区域平衡）、市场定位（产业契合度）、地方政策（支持力度）、股息率（投资回报） [39][68] - 附加指标包括科技创新（创新主体/载体/成果）和成效贡献（规模/产业升级/区域带动），侧重科创属性与价值外溢 [69][71] - 评分每半年度更新，2025H1评分中区位权重10%、租户10%、大股东10%、结构性供需10%、市场定位10%、地方政策10%、股息率10%，附加指标共30% [80][81] 市场数据与评分结果 - 全国产业园分布呈现"东密西疏"，华东占比42%，华南22.4%，核心一二线城市园区数量超1000家的有16个城市 [42][43] - 2024年研发办公出租率跌破70%、租金同比降12%，工业厂房出租率跌至80%、租金同比降10% [55] - 2025H1评分TOP3项目详情： 华夏金隅智造工场REIT（北京，租金148.8元/平方米·月，出租率85.8%） [76][78] 广发成都高投产业园REIT（成都，租金68.6元/平方米·月，出租率85.3%） [76][78] 易方达广州开发区高新产业园REIT（广州，租金52.6元/平方米·月，出租率72.4%） [76][78]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025/08/25 - 2025/08/29）REITs加权指数上涨1.20%，收于101.29点，各大类资产收益表现排序为股票>黄金>REITs>纯债>原油>转债，产权类和特许经营权类下跌，各行业类型有涨有跌，消费类涨幅居首 [2] - 本周涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT，成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT等，换手率较高的是华泰南京建邺REIT等 [3][12] - 部分REITs在P/FFO和P/NAV指标上有表现，如红土创新盐田港REIT等动态P/FFO低于同类均值，华夏华电清洁能源REIT等P/NAV分位数低呈低估状态 [4] - 截至2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只 [5] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数涨1.20%，中证全指涨1.84%，中证转债跌2.58%，中债净价指数涨0.05%，伦敦金现涨1.32%，原油品种加权跌1.44% [2] - 产权类跌2.07%至112.64，特许经营权类跌1.08%至84.97；产业园区类等各行业类型有不同涨幅，消费类涨幅2.21%居首 [2] - 涨幅前三REITs为国泰君安济南能源供热REIT（5.70%）、中航易商仓储物流REIT（4.29%）、嘉实物美消费REIT（4.22%） [3][12] - 成交量靠前的是中金湖北科投光谷REIT（0.29亿份）、华夏合肥高新REIT（0.28亿份）、华夏基金华润有巢REIT（0.24亿份） [3][12] - 换手率较高的是华泰南京建邺REIT（14.75%）、华泰宝湾物流REIT（12.66%）、华夏华电清洁能源REIT（9.85%） [3][12] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REITs动态P/FFO低于所属行业类型同类均值 [4][18] - P/NAV指标方面，华夏华电清洁能源REIT、华夏越秀REIT、中金湖北科投光谷REIT估值分位数低呈低估状态 [4] - 预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT [18] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.63%）、平安广州广河REIT（8.89%）、中金湖北科投光谷REIT（7.47%） [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.20，与沪深300为0.19，与创业板指为0.11等 [22] - 不同项目性质和行业类型的REITs与各类资产相关系数不同，如产业园区类与上证指数相关系数为0.22，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [23] 一级市场跟踪 - 截止2025年8月29日，交易所受理阶段REITs产品11只，已通过待上市2只，还列举了各REITs的项目性质、类型、所处阶段等信息 [5][26]