报告行业投资评级 - 行业评级为增持 [4] 报告核心观点 - 园区REITs是公募REITs市场的重要组成部分，总市值达374亿元，涉及36处底层资产均位于核心一二线城市 [4] - 产业园区分为生产制造类（强调品牌与异地复制性）和科创类（强调创新与独特性）两大类，中长期更看好科创类园区的价值增长空间 [4][9] - 构建了以7大类基础指标（占比70%）和2大类附加指标（占比30%）组成的评估体系，用于追踪REITs底层资产运营变化并筛选优质标的 [4][38] - 2025H1评估结果显示科创属性突出的园区表现更优，综合评分TOP3为华夏金隅智造工场REIT、广发成都高投产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT [4][81] 研究框架与园区分类 - 研究目的是构建更全面的产业园区REITs分析框架，解决传统收益法在长久期跟踪中的局限性 [7][8] - 生产制造类园区核心是通过品牌运营和产业链同步升级实现异地复制，典型案例包括新加坡裕廊工业园（全球116城市拓展750多个项目）和深圳产业园1.0-3.0的迭代 [10][13][16] - 科创类园区核心是通过有形要素（政策、平台）和无形要素（创新机制、文化）形成创新竞争力，重点关注中小企业需求，典型案例包括美国硅谷和张江高科（规划高价值发明专利200件/万人） [20][26][33] 评估体系设计 - 基础指标包括区位（核心因素）、租户（质量与结构）、大股东（属性与能力）、结构性供需（区域平衡）、市场定位（产业契合度）、地方政策（支持力度）、股息率（投资回报） [39][68] - 附加指标包括科技创新（创新主体/载体/成果）和成效贡献（规模/产业升级/区域带动），侧重科创属性与价值外溢 [69][71] - 评分每半年度更新，2025H1评分中区位权重10%、租户10%、大股东10%、结构性供需10%、市场定位10%、地方政策10%、股息率10%，附加指标共30% [80][81] 市场数据与评分结果 - 全国产业园分布呈现"东密西疏"，华东占比42%，华南22.4%，核心一二线城市园区数量超1000家的有16个城市 [42][43] - 2024年研发办公出租率跌破70%、租金同比降12%，工业厂房出租率跌至80%、租金同比降10% [55] - 2025H1评分TOP3项目详情： 华夏金隅智造工场REIT（北京，租金148.8元/平方米·月，出租率85.8%） [76][78] 广发成都高投产业园REIT（成都，租金68.6元/平方米·月，出租率85.3%） [76][78] 易方达广州开发区高新产业园REIT（广州，租金52.6元/平方米·月，出租率72.4%） [76][78]