行业属性与特色 - 物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 [1] - 行业形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [1] - 对比海外 拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [1] 财务表现 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct [2] - 25H1板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct [2] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% [2] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [2] 盈利能力 - 25H1板块整体毛利率19.3% 同比-1.0pct [3] - 25H1板块整体净利率7.1% 同比-0.3pct [3] - 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3] - 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3] 成本与减值 - 25H1板块三费率7.2% 同比-1.3pct [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3] - 应收账款减值占比达28% 同比+7pct [3] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3] 业务结构 - 基础物管/非业主增值/业主增值服务营收占比分别为75%/9%/9% [4] - 基础物管服务收入同比+8% 非业主增值服务同比-6% 业主增值服务同比-9% [4] 规模指标 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [4] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [4] - 合同/在管面积覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [4] 投资回报 - 25H1板块整体ROE为4.6% 同比-0.5pct [5] - 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [5] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [5] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [5] 行业展望 - 优质物企受益集中度提升 预计后续成长空间更大 [1] - 物管板块平均2025PE仅14倍 维持"看好"评级 [1]

从全国性专项整治到地方服务质量提升行动，从城市更新政策落地到空置房物业费探索，再到外资准入政策突破，一系列政策组合拳密集出 台。 这些政策既聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业沉疴，又通过激活存量市场、拓展服务边界等路径，为行业高质量发展指明方 向。 截至目前，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，从结果来看2025年上半年，上市物企管理规 模增速同比下滑5.3个百分点至3.8%，头部物企持续退出低质低效项目。 受外部环境持续承压影响，企业盈利能力承压，毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。同时，随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同 比提升1.0个百分点，升至7.2%。 未来，随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业，将赢得更广阔的发展空间。 2025年，中国物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革。 截至目前，除2家企业中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约 77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。 其中碧桂园服务在管面积最高， ...

公司概况 * 南都物业 2025年上半年营业收入9.14亿元 归母净利润1.3亿元 扣非归母净利润5500万元[3] * 公司营收同比增长37.5% 归母净利润从400万元增至550万元[2] * 毛利率从17.66%微升至17.77% 管理费用率从6.16%降至4.80%[2][3] * 经营活动现金流净额同比增长4.17% 准货币资金从10.06亿元增至10.33亿元[2][3] 战略升级与业务拓展 * 公司战略升级为"生态+科技"和"南CD Robotics" 深化江浙沪区域布局[2][4] * 新签项目674个 总签约面积8788万平方米 较2024年底增长2.07%[5] * 新签项目41个 签约面积491.64万平方米 其中70%为商业写字楼项目且集中于江浙沪[5] * 投资杭州云象机器人并成为其最大机构股东 成立合资公司南京智能科技布局物业清洁市场[4][9] * 联合设立赛智助农基金 关注人工智能、机器人及具身智能领域 已完成对云深处科技的首笔投资[4][10] 代表性项目与业务发展 * 商协领域签约中国移动浙江公司项目 总标的金额达1亿元[6] * 城市服务拓展常熟文旅景区、朗城区环卫及多个住宅项目[6] * 增值服务中品牌联名产品销售破1000万元 "越市级"品牌活动收入超百万元[7] * 房修服务收入超800万元 企业增值服务合同签约金额超500万元 第三方占比超30%[7][8] * 管理长租公寓600套 出租率超80% 并签约文宏顾问咨询及之江未来社区顾问咨询项目[8] 运营效率与成本控制 * 应用智能设备替代传统作业方式以应对人力成本上升问题[4][12] * 通过架构扁平化、智能中心精简及智能设备应用等措施优化运营[16] * 对撤场项目进行综合评估 标准包括亏损或毛利率低于目标值 以优化项目结构保证品质[13][14] 市场策略与客户聚焦 * 市场策略聚焦长三角区域 主打公建和非住宅业态[15] * 重点服务开发商、城投公司、国有资产公司和政府等战略级客户[15] * 外拓新项目有完善评估体系 需进行现场踏勘、经济指标测算及综合评估[14] 面临挑战与应对 * 面临收费难度增加、竞争激烈及住宅市场空置房收费难度加大等挑战[17] * 应收账款问题突出 政府和大开发商付款延迟 中期应收账款有所增加[17] * 公司已进行审慎财务处理并计提足够准备金 通过优化区域管理提高经营效率应对挑战[17]

股份回购情况 - 公司累计回购股份数量为1425800股 占公司总股本比例0.134% [1] - 最高成交价11.61元/股 最低成交价10.44元/股 [1] - 支付资金总额15856924.46元 含印花税及交易佣金等交易费用 [1] 回购合规性 - 回购执行期间截至2025年8月31日 通过集中竞价交易方式实施 [1] - 回购符合既定回购方案和回购报告书要求 [1] - 操作过程符合相关法律法规规定 [1]

近期回购操作 - 9月3日以每股6.420港元至6.430港元回购60.90万股 金额达391.38万港元 当日收盘价6.420港元 下跌0.31% 成交额6492.97万港元 [2] - 9月2日以每股6.430港元回购39.10万股 金额251.41万港元 [3] - 连续2日累计回购100.00万股 总金额642.79万港元 其间股价累计下跌1.23% [2] 年度回购汇总 - 今年以来共进行27次回购 累计回购1008.90万股 总金额6561.77万港元 [3] - 单次回购规模集中在30-60万股区间 最高单日回购130万股（5月22日）金额860.00万港元 [4] - 回购价格区间主要介于6.210-6.760港元 其中5月19日出现最高回购价6.760港元 [4]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发2025年半年度中期股息 [1] - 每股派息金额为1.043港元 [1]

新能源汽车市场 - 8月全国乘用车新能源市场零售107.9万辆 同比增长5% 环比增长9% 零售渗透率55.3% [1][2] - 8月全国乘用车厂商新能源批发129.2万辆 同比增长23% 环比增长9% 批发渗透率53.6% [2] - 今年以来累计新能源零售753.5万辆 同比增长25% 累计批发892.6万辆 同比增长33% [2] 智能家居清洁机器人 - 上半年全球智能家居清洁机器人出货量1535.2万台 同比增长33% [1][3] - 割草机器人上半年出货234.3万台 同比增长327.2% [3] - 中国厂商在欧美市场加速布局 推动全球竞争格局重构 [3] 国债发行与资金流向 - 财政部拟第二次续发行50年期超长期特别国债 规模350亿元 票面利率2.10% [1] - 9月2日股票ETF整体资金净流入142.7亿元 最新规模达4.27万亿元 [1] - 人工智能板块净流入23.2亿元 通信板块净流入19.7亿元 证券板块净流入16.3亿元 [1] 物业服务行业 - 8月TOP50物业服务企业新增合约面积5490万平方米 头部企业持续扩张 [2] - 新增合约面积均值110万平方米 [2] - 华润万象生活 上海永升物业 世茂服务新增合约面积均超500万平方米 [2] 海外经济数据 - 欧元区8月通胀率2.1% 高于7月的2.0% 核心通胀率2.3% [4] - 德国8月汽车行业景气指数连续第二个月回升 但仍处负值区间 [5] - 澳大利亚第二季度GDP环比增长0.6% 同比增长1.8% [5] 房地产市场动态 - 北京8月二手房网签量环比增加 深圳连续6个月超5000套荣枯线 [2] - 广州受天气等因素影响 二手住宅网签量环比下降 [2] 金融市场表现 - 上证指数报3813.56点 下跌1.16% 深证成指报12472点 下跌0.65% [7] - 创业板指报2899.37点 上涨0.95% 沪深300报4459.83点 下跌0.68% [7] - 在岸人民币报7.1468 下跌87点 WTI原油报65.26美元/桶 下跌0.5% [7]

行业规模扩张 - 2025年8月TOP50物业服务企业新增合约面积5490万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为110万平方米 [1] - 华润万象生活 上海永升物业管理 世茂服务控股新增合约面积均超过500万平方米 分别为567万平方米 567万平方米 508万平方米 [2] - 保利物业服务 绿城物业服务 龙湖物业服务新增合约面积分别为263万平方米 263万平方米 252万平方米 [2] 第三方市场拓展 - 2025年8月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积4714万平方米 均值为94万平方米 [6] - 上海永升物业管理 华润万象生活第三方市场拓展面积领先 分别为563万平方米 557万平方米 [6] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值301万平方米 TOP11-TOP30企业均值62万平方米 [7] 关联方项目承接 - TOP50企业承接关联方面积合计986万平方米 均值20万平方米 TOP10企业门槛值28万平方米 [12] - 武汉城市服务集团 中海物业 保利物业承接关联方面积领先 分别为223万平方米 83万平方米 79万平方米 [9] - 招商局积余 华润万象生活 万物云承接关联方面积分别为62万平方米 58万平方米 56万平方米 [9] 城市服务领域 - 深圳市金地物业管理中标金额4748万元 为坪山区坪山街道公共事务中心项目 [13][14] - 深圳星河智善生活 中海物业 深业物业运营集团中标金额分别为2493万元 2473万元 2379万元 [13] - 海南物管集团在城市服务领域中标金额1315万元 [13][14]

行业投资评级 - 维持物业管理行业"看好"评级 [2][3][4] 核心观点 - 物业管理行业呈现总体降速、结构分化趋势 优质物企有望受益集中度提升并实现高质量发展 [3][4][5] - 行业同时兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [3][4] - 对比海外 行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [3][4] - 目前板块平均2025PE仅14倍 推荐绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 建议关注滨江服务、建发物业 [3][4] 财务表现分析 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct 较24年全年-0.4pct [3][12] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% 呈现强者恒强格局 [3][12] - 板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct 较24年全年-11.1pct [3][16] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [3][16] 盈利能力指标 - 板块毛利率19.3% 同比-1.0pct 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3][19] - 板块净利率7.1% 同比-0.3pct 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3][36] - 板块三费率7.2% 同比-1.3pct 一线物企三费率6.0% 二线物企三费率7.6% [3][38] - 毛利率下降主因成本占比提升、非住宅竞争加剧、高毛利增值服务增速下行 [3][22] 资产质量与减值 - 应收账款余额均值44亿元 同比+0.3% [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3][44] - 应收账款减值占比应收账款达28% 同比+7pct [3] - 一线物企应收账款减值占比10% 二线物企43% [3][44] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3][55] 业务结构分析 - 7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比75%、9%、9% [3][58] - 三项业务收入分别同比+8%、-6%、-9% [3][58] - 物业管理服务保持稳健增长 非业主增值服务受地产下行拖累 业主增值服务受消费下行影响 [3][58] 经营规模数据 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [3] - 一线物企在管面积平均同比+4% 二线物企平均同比+5% [3] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [3] - 一线物企合同面积平均同比+1% 二线物企平均同比-1% [3] - 合同/在管面积平均覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [3] ROE与运营效率 - 板块ROE为4.6% 同比-0.5pct 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [3][85] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [3][84] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [3][85] - 负债率下降、周转率下降、净利率略降共同导致ROE下降 [3][87]

股份回购情况 - 截至2025年8月31日公司通过集中竞价方式累计回购股份1,425,800股 占公司总股本比例0.134% [1] - 回购最高成交价11.61元/股 最低成交价10.44元/股 价格区间跨度约1.17元 [1] - 支付资金总额1,585.69万元 包含印花税及交易佣金等交易费用 [1]