业绩表现 - 2025年中期总收入同比下降18%至52.02亿港元，主要受物业销售收入锐减87%至1.61亿港元拖累 [1][3] - 物业租赁业务收入下降3%至49.12亿港元，占总收入比例提升至94%，营业溢利减少4%至34.99亿港元 [1][3] - 归属股东净利润为11.91亿港元，主要因租赁溢利减少及财务成本上升 [3] - 酒店组合收入同比增长84%至1.29亿港元，但营业亏损扩大至3400万港元 [3] 物业销售 - 上半年售出香港皓日19个住宅单位及武汉恒隆府1个单位，合计收入1.61亿港元，录得5700万港元亏损 [3] - 2024年同期物业销售收入为12.28亿港元，同比大幅下滑 [3] 战略布局 - 7月承租杭州武林商圈杭州百货大楼南、北楼物业，租期20年，总租金约33.36亿元，与在建杭州恒隆广场相邻 [1][5][7] - 交易完成后武林商圈商业体量扩大40%，零售面积增至约14.79万平方米，外立面延展至290米 [1][7] - 杭州恒隆广场定位高端商业综合体，包含10万平方米购物商场、五座甲级写字楼及文华东方酒店，计划2025年下半年分阶段开业 [5][7] 区域市场表现 - 上海市场贡献内地近6成商场租赁收入：上海恒隆广场收入8.22亿港元（租户销售额降8%），港汇恒隆广场收入5.97亿港元（租户销售额增10%） [7][8] - 武汉恒隆广场租赁收入同比下降36%至76百万人民币，租出率88% [8] - 无锡、昆明、大连商场收入分别增长8%、7%、10%，天津、沈阳市府恒隆广场收入下降2%和37% [8] 财务与投资 - 在建可出租项目资产价值261.37亿港元，可售项目81.18亿港元，主要集中在无锡、杭州、上海及沈阳 [9] - 未来需投入约125.55亿港元完成项目，净债项股权比率升至31.5%（较2024年末升0.7个百分点） [9] - 上海恒隆广场扩建约3080平方米零售餐饮中心，预计2026年竣工 [8] 管理层展望 - 行政总裁卢韦柏表示"最坏时期已过去"，强调"稳中求进"策略，预计下半年零售业务有望小幅回升 [2][4][9] - 资本支出预计未来两年逐步回落，市场情绪企稳或推动消费信心回暖 [4][9]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入降3% [2] - 股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 租赁业务表现 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比跌18%/11%/7%/1% 显示经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入同比基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率环比降3.2个百分点 人民币口径租金收入同比降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比降4% 其中零售物业降7% 办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底持平 [4] - 总财务费用同比降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 经营展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 受益于消费环境稳定及运营调改举措 [5] - 杭州恒隆广场办公楼预计2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] 资本管理 - 资本开支预计在今年达峰后持续下降 [6] - 净负债率将维持40%以下审慎水平 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

核心观点 - 中金维持恒隆地产跑赢行业评级 上调目标价11%至8.9港元/股 主要基于内地购物中心经营改善及财务管控稳健 [1] 财务表现 - 1H25收入49.7亿港元同比下降19% 物业租赁收入同比下降3% [2] - 1H25股东应占基本纯利15.9亿港元同比下降9% 每股盈利0.33港元符合预期 [2] - 物业租赁对应股东应占基本纯利16.5亿港元同比下降6% [2] - 宣派中期股息0.12港元/股同比持平 [2] 经营状况 - 内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%/11%/7%/1% 经营压力逐季缓解 [3] - 1H25内地商场人民币口径租金收入与去年基本持平 占公司总租金收入56% [3] - 内地写字楼出租率平均环比下行3.2个百分点 人民币口径租金收入同比下降5% [3] - 香港物业组合租金收入同比下跌4% 其中零售物业降7%/办公楼物业降1% [3] 财务管控 - 净负债率33.5%与去年年底基本持平 [4] - 总财务费用同比下降7% 平均借贷利息环比降0.4个百分点至3.9% [4] 未来展望 - 内地购物中心下半年零售额可能稳定或同比转正 [5] - 杭州恒隆广场办公楼2025下半年逐步落成 商场预计2026上半年开业 七月底预租率达81% [5] - 资本开支将在2025年达峰后持续下降 净负债率维持40%以下 [6] - 全年派息金额有望保持稳定 [6]

核心财务表现 - 公司总收入显著下滑 恒隆集团和恒隆地产总收入分别下跌18%和19%至52.02亿港元和49.68亿港元[1] - 物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元 核心物业租赁收入相对稳健仅下跌3%至49.12亿港元[2] - 股东应占基本纯利下降 恒隆集团和恒隆地产分别下跌7%和9%至11.91亿港元和15.87亿港元[2] 收入结构分析 - 内地市场贡献35.02亿港元 香港市场贡献17亿港元 显示内地业务占主导地位[1] - 酒店组合收入逆势增长84%至1.29亿港元 但营业亏损扩大至3400万港元[2] - 租赁营业溢利下降4%至34.99亿港元 财务费用上升对利润造成压力[3] 业务运营状况 - 内地商场租出率保持94%高位 香港零售物业租出率分别为93%和94%[2] - 办公楼市场面临挑战 优质办公空间需求不足及供应过剩导致空置率上升[2] - 推出灵活办公空间解决方案NET•WORK 中环渣打银行大厦项目租出率达64%[3] 债务与资本结构 - 借贷总额559.72亿港元 较2024年底577.94亿港元有所下降[3] - 42%债务以人民币计价 作为对内地净投资的自然对冲安排[3] - 定息债项占比达42% 通过债券、固定利率贷款和利率掉期合约构成[3] 战略扩张举措 - 杭州项目新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[7] - 杭州恒隆广场预租出率达81% 办公楼下半年投入使用 商场2026年底开幕[7] - 上海恒隆广场三期2026年下半年开幕 无锡恒隆广场二期2025年下半年分阶段落成[8] 管理层展望 - 2024年纯利大幅减少21%-25% 2025年目标实现微增长[4] - 下半年表现对实现年度目标至关重要 具体取决于第三四季度情况[4][5] - 杭州项目被定位为内地市场重中之重 预计未来收益将有大幅提升[7]

交易结构 - 万物云全资子公司杭州朴寓房地产作为买方分别与杭州弘望投资、杭州东学投资及浙江万科南都房地产订立股权转让协议 [1] - 收购杭州万瑜100%股权（其中51%来自杭州弘望投资 49%来自杭州东学投资）及杭州元广100%股权 [1] - 交易完成后两家目标公司将成为万物云附属公司 财务业绩将综合入账至集团财务报表 [1] 交易对价安排 - 本次转让代价用于抵偿公司与万科企业之间贸易应收款项及其他关联方结余中约人民币9824万元到期与即将到期应收款项 [2] - 杭州万瑜股权转让价格余额将用于审计专项预留款项、偿还集团与万科企业现有贸易应收款项及关联方结余 并预留人民币75万元作为工程运营特别储备 [2] 战略协同价值 - 目标项目位于良东蝶城辐射范围内 周边万物云在管小区密集 具有良好的业务协同性 [2] - 收购有利于后续商业物业的精准运营 [2]

业绩表现 - 2025年上半年恒隆集团总收入52.02亿港元，同比减少18%，营业溢利34.08亿港元同比减少6%，股东应占基本纯利11.91亿港元同比下跌7% [1] - 物业销售收入1.61亿港元同比下跌87%，其中内地物业收入0.1亿港元跌60%，香港物业收入1.51亿港元跌87% [1] - 酒店业务收入1.29亿港元同比上升84%，沈阳康莱德酒店收入0.62亿元减3%，昆明君悦酒店收入0.57亿元 [1] 租赁业务 - 租赁收入49.12亿港元同比下跌3%，受香港和内地消费及办公楼需求放缓影响 [2] - 上海恒隆广场商场收入8.22亿元领跑，大连恒隆广场收入同比增10%表现最佳，沈阳市府恒隆广场收入同比减37%表现最差 [2] - 内地办公楼业务全面下滑，上海恒隆广场办公楼收入跌7%，出租率降6个百分点至82% [3][4] 市场环境 - 上海甲级写字楼空置率23.6%，平均租金6.99元/平方米/天环比跌1.9%，预计下半年新增供应超百万方加剧竞争 [4] - 杭州恒隆广场新增42,000平方米零售面积扩容40%，外立面延长至290米提升商业氛围，预租率达81% [4][6] 发展项目 - 无锡恒隆广场二期包含500+套住宅和105间酒店客房，2025年下半年分阶段落成 [5] - 杭州恒隆广场含购物中心、5幢办公楼及文华东方酒店，2025年下半年起分阶段投用 [5] - 待出租及销售物业总值261.37亿港元和81.18亿港元，覆盖上海扩建、沈阳综合发展等项目 [5]

财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，预计下半年情况会好转 [8] - 因物业销售减少、酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6%，核心租赁业务占比94%，HLP和HLG宣布相同股息 [9][10] - 人民币贬值1.4%，中国大陆租赁收入按人民币计算下降1%，按港币计算下降2%，香港下降4% [10] - HLP净负债率为33.5%，较12月仅增长0.1%；融资成本资本化前总融资成本下降7%，平均借款成本约3.9%，较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 中国大陆租赁收入2025年上半年较2024年的-4%改善至-1%，零售业务持平（2024年为-3%），写字楼业务仍严峻，服务式公寓因项目调整数据不显著 [12] - 香港零售业务上半年均下降7%，写字楼业务从-8%显著改善至-1%，住宅及服务式公寓租赁增长11%，整体从-8%改善至-4% [30][31][32] - 新租赁协议增长36%，首进城市品牌数量较2024年增加57%，续约和新租约整体增长12% [18][19][22] 物业销售业务 - 香港上半年Aperture售出19套、武汉住宅1套，去年同期Aperture售出120套、紫排屋1套；中国大陆上半年武汉售出1套，未来两个月将推出无锡住宅项目 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国大陆零售市场，销售情况逐步改善，从2024年的-18%改善至2025年上半年平均-4%，二季度从-7%改善至-1%；部分商场表现受新竞争对手开业等因素影响 [14][15] - 香港市场零售业务有待改善，写字楼和住宅及服务式公寓租赁有积极变化 [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续升级中国大陆零售业务组合，通过活动、租户管理和客户关系管理提升竞争力，推出全国性计划 [17] - 优化香港业务优惠策略，注重客户忠诚度培养 [26][27] - 推进多个项目建设和运营，如西湖66、无锡项目、中心66二期等 [42][43][56] - 考虑采用混合模式拓展零售业务，寻找有需求和协同效应的机会 [64][65] 行业竞争 - 中国大陆零售市场竞争激烈，部分商场受新竞争对手开业、品牌调整等影响；公司通过提升商场差异化、引入新品牌、提供税务退款服务等提升竞争力 [15][17][23] - 香港市场面临写字楼供应充足、零售市场竞争等挑战，公司努力平衡各业务板块以提升业绩 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司业绩表现谨慎乐观，认为市场稳定性正在增强，希望后续能有一定提升 [5][6] - 中国大陆租赁业务有改善趋势，但仍需努力恢复正增长；香港市场情况复杂，需寻找最佳平衡点 [8][32][33] 其他重要信息 - 公司80%的中国大陆项目由可再生能源供电，原比例为50%，不仅实现可持续发展，还节省成本 [41] - 公司致力于净零排放，发布相关文件并持续推进该进程 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会采用类似杭州项目的模式拓展上海和无锡等已有业务城市的零售业务，以及如何看待中国大陆租户销售趋势 - 公司会在有需求、有协同效应和整体优势的情况下采用该模式拓展业务；预计下半年租户销售有机会从-7%改善至-1%，三季度和四季度有望实现温和增长 [64][65][66] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法 - 业绩改善原因包括公司自身努力（如 occupancy 和 traffic 改善）和外部因素（如股市改善、房地产市场情绪稳定、日本业务下滑导致部分消费回流等）；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若一切按计划进行，公司无意削减股息；目前CFO对发行可转换债券持谨慎态度 [70][71][77] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心转型进展及预期成果时间 - 公司正在努力改善业务，如调整租户组合、提升 traffic 和 sales 等；预计至少需要两年时间恢复正常，团队会专注投入并提供支持，公司有成功扭转商场业绩的经验 [79][81][85] 问题4: 是否会恢复纯现金股息，取消奢侈品和非奢侈品分类的原因及对奢侈品租户留存的影响，以及租户愿意支付更高基础租金的驱动因素和对正向租金调整的预期 - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后有可能停止股票股息安排；取消分类是为了更客观反映客户行为，不强调奢侈品和非奢侈品的二元分类，并非忽视奢侈品业务；10个商场中有7个实现正向租金调整，基础租金增加可抵消销售租金下降，若销售回升，正向租金调整前景更乐观 [88][90][101] 问题5: 整体资本支出指引，西湖66扩张是否会显著增加资本支出 - 今年整体资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降；资产轻项目资本支出不显著，具体情况因项目而异 [108] 问题6: 武汉项目重置计划，杭州项目扩张的意图，对当前净负债率的看法，以及处置 Summit 的节奏和优先级 - 杭州项目扩张既因有信心且需要更多空间，也为提升项目的连通性、规模和竞争力；公司认为可承受略高的净负债率，目前会保持在35%以下；处置 Summit 会优先考虑利润率 [115][119][122]

财务表现 - 总收入49.68亿港元 同比下降19% [2] - 整体营业溢利32.55亿港元 同比下降5% [2] - 股东应占基本纯利15.87亿港元 同比下降9% [3] - 每股基本盈利0.33港元 [3] 收入结构 - 物业销售收入1.61亿港元 同比大幅下跌87% [2] - 物业租赁收入46.78亿港元 同比下降3% [2] - 酒店收入1.29亿港元 同比增加84% [2] 分部业绩 - 物业租赁营业溢利33.46亿港元 同比下降3% [2] - 酒店业务营业亏损3400万港元 扣除折旧后亏损扩大 [2] 股息政策 - 宣布派发中期股息每股0.12港元 [3] - 派息日期定为2025年8月15日 [3] 市场环境 - 香港和内地消费放缓影响租赁业务 [2] - 办公楼市场需求持续疲弱 [2]

业绩概览 - 公司2025年度中期总收入为港币49.68亿元 同比下降19% [1] - 整体营业溢利下降5%至港币32.55亿元 [1] - 股东应占基本纯利下跌9%至港币15.87亿元 [1] 收入结构变化 - 物业销售收入大幅下跌87%至港币1.61亿元 [1] - 物业租赁收入下降3%至港币46.78亿元 [1] - 酒店业务收入增长84%至港币1.29亿元 [1] 分部业绩表现 - 物业租赁营业溢利下降3%至港币33.46亿元 [1] - 酒店业务扣除折旧后营业亏损扩大至港币3400万元 [1] - 股东应占物业净重估亏损达港币6.75亿元 [1] 财务指标 - 每股基本盈利降至港币0.33元 [1] - 计入重估亏损后股东应占纯利为港币9.12亿元 [1] - 相应每股盈利为港币0.19元 [1] 市场环境 - 香港和内地消费市场出现放缓趋势 [1] - 办公楼需求持续呈现疲弱态势 [1]

核心财务表现 - 集团总收入同比下跌18%至港币52.02亿元[1] - 整体营业溢利减少6%至港币34.08亿元[1] - 股东应占基本纯利下跌7%至港币11.91亿元[1] - 计及港币4.94亿元净重估亏损后 股东应占纯利为港币6.97亿元[1] 收入结构分析 - 物业销售收入大幅下跌87%至港币1.61亿元[1] - 物业租赁收入下跌3%至港币49.12亿元[1] - 酒店组合收入上升84%至港币1.29亿元[1] 分部业绩表现 - 物业租赁营业溢利下跌4%至港币34.99亿元[1] - 酒店业务营业亏损计及资产折旧后扩大至港币3400万元[1] - 财务费用上升对基本纯利产生负面影响[1] 每股指标 - 每股基本盈利下跌至港币0.87元[1] - 计及重估亏损后每股盈利为港币0.51元[1] 市场环境因素 - 香港和内地消费需求放缓持续影响租赁业务[1] - 办公楼市场需求疲软对租赁收入造成压力[1]