11月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点。其中，北京、上 海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 5.6%和5.8%，降幅分别扩大0.4个和0.1个百分点。 原标题：国家统计局城市司首席统计师王中华解读2025年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 编辑：陈璐 责编：张松涛 11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上 海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅 与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。 二、一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大 11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，上海上 涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分 别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。 国家统计局消息，2025年11月份 ...

北京房地产市场单日及月度交易数据 - 12月13日单日，北京新建商品房网上签约178套，签约面积13,927.38平方米，其中住宅签约80套，签约面积10,728.95平方米 [1] - 12月13日单日，北京二手房网上签约198套，签约面积17,775.99平方米，其中住宅签约183套，签约面积16,879.19平方米 [1] - 2025年11月全月，北京存量房（二手房）网上签约16,217套，签约面积1,405,566.77平方米，其中住宅签约14,446套，签约面积1,295,484.96平方米 [3] 北京商品房库存及供应情况 - 截至2025年12月13日，北京可售期房套数为94,132套，可售面积为7,924,562.11平方米，其中住宅可售套数为41,570套，可售面积为5,711,672.80平方米 [2] - 2025年11月，北京新批准预售许可证16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售套数2,491套，批准预售面积395,285.86平方米 [2] - 截至2025年12月13日，北京未签约现房套数为211,504套，未签约面积为11,647,897.58平方米，其中住宅未签约套数为28,984套，未签约面积为3,439,284.67平方米 [2]

核心观点 - 香港住宅楼价近期企稳并呈现乐观升势 中原城市领先指数CCL最新报143.45点 按周升0.29% 创近一年半次高 市场预计短期升势持续 2026年首季CCL有望挑战147点 较现水平相差2.47% [1] - 楼价自2025年5月低点已显著回升 CCL较当时低位135.16点已累升6.13% 2025年至今楼价暂时累计上升4.22% [2] 当前市场表现与短期展望 - 楼价指数连续三周在143点水平徘徊 反映买卖双方角力 业主出现反价及收窄议价幅度现象 [1] - 近期多个新盘推售及临近圣诞长假 导致二手市场成交减慢 预计年底CCL将继续企稳143点左右 [1] - 尽管本地银行未跟随美国减息 但楼市气氛乐观向好 相信短期楼价升势将持续 [1] 主要楼价指数表现 - 中原城市领先指数CCL报143.45点 按周升0.29% 创2024年6月初后78周次高 [1] - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报144.31点 按周升0.19% 创2024年6月初后78周次高 [2] - CCL中小型单位指数报143.10点 按周升0.22% 创2024年6月初后78周次高 [2] - CCL大型单位指数报145.24点 按周升0.64% 连升两周共1.91% 创2024年7月底后71周新高 [2] 分区楼价表现 - 四区楼价指数呈现三升一跌格局 [3] - 港岛CCL Mass报140.68点 按周大幅上升2.17% 结束两周连跌 指数为2024年7月底后71周第10高 [3] - 新界东CCL Mass报158.38点 按周升0.83% 连升四周共3.25% 指数创2024年4月底后84周新高 [3] - 新界西CCL Mass报131.99点 按周升0.62% 指数创2024年6月底后76周次高 [3] - 九龙CCL Mass报142.54点 按周下跌1.70% 在连升四周后回落 指数仍为2024年6月初后78周第4高 [3] 2025年迄今累计升幅 - 2025年至今 八大主要楼价指数均录得累计上升 [3] - CCL累升4.22% CCL Mass累升4.47% CCL中小型单位累升4.45% CCL大型单位累升3.12% [3] - 分区指数方面 新界东累升6.74%表现最佳 九龙累升6.52% 新界西累升2.83% 港岛累升1.52% [3] 近期市场事件与影响 - 近期多个新盘活动密集 包括长沙湾幸荟 油麻地瑧尔 启德天玺·天2期及油塘柏景峰等项目的价单公布及销售 这些市况反映在最新CCL数据中 [1] - 12月9日至14日期间 多个新盘进行销售 包括长沙湾幸荟首轮售53伙 油麻地瑧尔推售全盘63伙 油塘柏景峰次轮发售150伙 启德DOUBLE COAST III首轮销售53伙 [2] - 这些新盘销售对本地二手楼价的影响 预计将在2026年1月初公布的CCL数据中才开始反映 [2] 历史对比与周期位置 - 当前CCL指数较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升6.35% [2] - 较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升5.59% [2] - 较2021年8月191.34点的历史高位仍低25.03% [2]

北京房地产市场2025年12月10日单日交易数据 - 12月10日，北京新建商品房网上签约221套，签约面积43,947.9平方米，其中住宅签约89套，签约面积12,558.95平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约757套，签约面积64,576.88平方米，其中住宅签约685套，签约面积60,947.75平方米 [1] - 单日二手房网签套数（757套）显著高于新房网签套数（221套），显示二手房市场交易更为活跃 [1] 北京房地产市场存量与供应情况（截至2025年12月10日） - 可售期房（新房）库存总量为94,497套，可售面积7,991,190.07平方米，其中住宅可售42,034套，面积5,777,887.5平方米 [2] - 未签约现房库存总量为211,789套，未签约面积11,671,440.76平方米，其中住宅未签约29,063套，面积3,450,350.17平方米 [2] - 2025年11月，北京批准了16个预售许可证，新增可售房源面积526,801.73平方米，其中住宅新增2,491套，面积395,285.86平方米 [2] 北京房地产市场2025年11月月度交易数据 - 2025年11月，北京存量房（二手房）网上签约16,217套，签约面积1,405,566.77平方米 [3] - 2025年11月存量房签约中，住宅签约14,446套，签约面积1,295,484.96平方米，占当月总签约套数的89.1% [3]

政策影响与市场反应 - 香港特区政府在2025年财政预算案中将100港元印花税门槛从100万元提升至400万元 此举直接刺激了细价楼（400万元以下物业）需求 市场交投迅速升温[1] - 政策调整后 400万元以下物业成交量创出九年新高[1] 整体市场成交表现 - 今年首11个月 400万元以下的一、二手私楼共录得12,620宗买卖 较去年全年的10,480宗增加约20% 连续第二年突破一万宗[1] - 400万元以下物业成交占整体市场成交约24% 为2016年以来最高 较2020年低位的3,949宗反弹超过两倍[1] - 相比2019至2021年楼市高峰期 当时此类物业占比不足一成 2021年更低见6.9% 自2022年起占比重返一成以上并连升至今年的24%[1] - 预计全年400万元以下成交料达1.3万宗 将创2014年（18,378宗）后的11年新高[4] 一手市场成交分析 - 受惠于100元印花税效应 发展商积极推出细价新盘 今年共录17,545宗一手登记 其中1,873宗属400万元以下 连升四年 同比急增约65%[3] - 大埔上然以487宗成为400万元以下成交最多的新盘 其后为屯门黄金海湾318宗、元朗朗天峰212宗 以及西沙Sierra Sea的156宗[3] - 按地区分布 一手细价楼以扫管笏最旺 录得502宗 其后是大埔墟487宗及元朗东南231宗[3] 二手市场成交分析 - 今年二手市场录33,753宗成交 其中400万元内占10,747宗 占比约31% 同比增加15%[3] - 入伙约46年的荃湾中心再次成为“上车天堂” 全年151宗成交中有142宗属400万元以下 占比高达94% 目前平均呎价约9,300元[3] - 嘉湖山庄全年录425宗成交 其中118宗落在400万元内 沙田河畔花园、花园城及荃湾荃德花园的全年成交则全部在400万元以下[3] - 按地区分布 二手细价楼以深水埗领先全港 录556宗 其次为元朗市中心429宗及土瓜湾426宗[3] 市场驱动因素与价格表现 - 400万元以下物业只需缴付100元印花税 加上银行年内两度减息 令市面不少屋苑的租金回报率已高于3.25%的按息水平 构成明显的“供平过租”诱因[4] - 在中原城市领先指数涵盖的143个屋苑中 有108个屋苑属400万元以下类别 占比约75%[4] - 差估署数据显示 A至C类中小型单位在首10个月累升1.8% 远胜大型单位仅0.9%的升幅 突显细价楼成为目前市场最受追捧的板块[4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周38城新房成交面积环比四连增，二手房成交结束两周高位盘整后小幅回调；同比受高基数效应影响，新房、二手房降幅均走扩；一线城市新房成交延续修复、二手房全线调整，二三线城市新房和二手房成交走势分化 [1] 根据相关目录分别进行总结 周度情况 - 新房成交底部企稳环比四连增，38城新房成交面积达292万平（约为年内高点55%），环比增5%，成交绝对规模高于过去四周 [1] - 二手房成交结束两周高位盘整后小幅回调，15城二手房成交面积为214万平，环比下滑3%，近四周成交中枢稳定，绝对量维持在年内高点73% [1] - 同比维度受高基数效应影响，38城新房成交同比下滑36%，降幅扩大，连续十周负增长；15城二手房成交同比降幅显著扩大至37%，连续八周同比下滑 [1] 月度情况 - 11月38城新房成交显著承压，同比大幅下降35%，跌幅较10月扩大，受去年同期高基数效应影响，虽周度成交环比四连升，但月度同比增速仍承压 [2] - 11月15城二手房成交同比下滑20%，跌幅与10月持平，未随新房同步走弱，成交中枢维持相对稳定 [2] 一线城市表现 - 新房成交延续修复，周成交环比二连增，本周环比增7%，增幅收窄，绝对量修复至年内高点53%，城市间分化显著，北京环比大增62%，上海环比增长6%，广州与深圳回落 [3] - 二手房市场热度降温，京沪深三城合计环比下滑4%，三城均回调，深圳、北京、上海分别下跌8%、4%、3%，成交均在年内高点的61 - 76%区间，韧性较强 [3] - 同比增速受高基数拖累，二手房连续七周负增长，本周跌幅走扩至33%，深圳同比跌幅达50%，北京与上海同比分别下跌33%及25%；新房连续八周同比下滑，本周整体降幅达34%，深圳同比跌幅深达81%，上海同比仅微跌2% [4] 二三线城市表现 - 周度环比维度，二线新房环比增6%，复苏动能弱，绝对量为年内高点55%，济南和青岛表现强势；二手房环比下滑7%，绝对量回落至年内高点62% [6] - 三线城市成交活跃度回升，新房连续三周回升，本周环比增3%，莆田、云浮和渭南增幅超100%；二手房环比由降转增，录得11%涨幅，绝对量修复至年内高点93% [6] - 同比维度，二线新房与二手房降幅均走扩，新房同比下滑37%，二手房同比跌48%；三线新房同比下跌35%，降幅较前一周收窄，出现边际企稳迹象 [6] 房价观察 - 11月24日 - 12月1日，一线城市挂牌价止跌企稳，环比持平；二线及三线城市延续跌势，环比分别下跌0.38%及0.10%，同比二线城市价格调整幅度最大，跌幅达8.63% [7] - 深圳挂牌价低位反弹，环比增长0.26%，其余三城普跌，上海、北京及广州环比跌幅介于0.16 - 0.49%；同比广州跌幅最深达15.13%，深圳与北京跌幅在10%左右，上海同比仅下跌3.55% [7] - 二线城市，西安和武汉环比表现相对强势，分别增长0.66%、0.08%，同比跌幅介于13 - 18%；杭州、南京和天津表现较弱，环比跌幅在0.6 - 0.9%，杭州同比相对抗跌，跌幅仅为4.5%，南京与天津同比跌幅在11%左右 [7]

市场整体表现 - 11月杭州二手房成交6561套，环比10月（5934套）大幅上涨10.6%，终结了此前连续7个月的下跌趋势 [2] - 但同比去年同期（10429套）仍大幅下滑37.1% [2] - 成交价格继续下行，11月网签均价为26114元/平方米，环比下滑2.5%，同比下滑13.8% [2] - 行业观点认为，成交量小幅增长部分源于10月假期基数低，不到7000套的数据表明市场行情仍处于偏冷状态 [2] 成交结构特征 - 小面积、低总价房源成交占比进一步扩大，总价200万元以下房源成交占比上涨2%，达到53.3%，创近7年新高 [2] - 总价300万-400万元房源占比小幅提高0.6%，其他价位房源占比均下降 [2] - 面积方面，60-90平方米房源占比提高0.6%，120-140平方米房源占比提高0.8%，其余面积段占比均下滑 [2] 热门成交小区分析 - 11月成交套数前20的小区中，有16个小区均价低于3万元/平方米，其中11个低于2万元/平方米 [3] - 郊区刚需小区是成交主力，例如临安的中天珺府以22套成交位居榜首，均价10520元/平方米 [1][3] - 萧山的江湘云庐（安置房）成交19套，均价15084元/平方米，环比下降8.2% [1][3] - 临安的星汇花园成交16套，环比下跌36%，均价8052元/平方米，环比下跌1.8% [1][3] - 余杭的桃源小镇、竹海水韵、西溪海等刚需小区均有10余套成交 [1][4] 学区房市场动态 - 学区房在11月表现亮眼，例如物华小康居住区（翠苑第一小学学区）成交13套，环比大涨550%，均价32702元/平方米 [1][4] - 知名学区房文鼎苑成交12套，环比大幅上涨，均价46223元/平方米，价格较四五月份的5万元/平方米有所下降 [1][4] - 西城年华成交11套，均价61346元/平方米 [4] - 行业观点指出，当第一梯队学区房价格降至买家心理价位时，需求会迅速释放，表明市场并非没有需求，而是价格共识尚未拉齐 [4][5] 市场情绪与展望 - 行业观点认为，刚需房和学区房的成交提振并未改变整体市场“买涨不买跌”的观望情绪 [5] - 年末新房市场节奏快、价格理性、营销力度大，对二手房市场持续分流 [5] - 预计12月二手房市场依旧平淡，成交量将保持在低位徘徊 [5]

市场整体表现 - 杭州市区11月二手房网签量6561套，环比增长10.6%，结束连续7个月下滑趋势 [1] - 11月网签均价为26114元/平方米，环比下降2.5%，同比下降13.8% [2] - 尽管成交量环比回升，但同比去年仍大幅下滑37.1% [1] 成交结构变化 - 总价300万元以下房源成交占比达71.6%，较10月提升0.4个百分点 [4] - 总价200万元以下房源占比超过50%，提升1.1个百分点 [4] - 成交前20小区出现“大洗牌”，多个刚需小区因价格调整至“1字头”而新晋上榜 [4] 学区房市场动态 - 学区房出现“反季热销”，金地自在城成交32套，均价29232元/平方米，较上半年3万元以上均价有所回落 [5] - 文鼎苑成交12套，环比增长1100%，最低成交单价3.5万元创2017年以来新低 [2][6] - 文一街小学学区房11月总成交量43套，接近今年三四月高峰期水平 [6] 热门小区成交特征 - 刚需购房者在低总价预算内更青睐大面积房源，如世茂江滨花园套均面积127平方米，均价17468元/平方米 [4] - 部分小区成交呈现面积越大单价越低的特点，如物华小区108平方米大户型单价低于3万元 [5] - 性价比成为推动成交的主要因素，买卖双方在价格上达成共识促使成交量回升 [4][6]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

核心观点 - 沈阳青年大街黄金地段出现总价10-20万元左右的超低价二手房源，标志着当地房地产市场逻辑发生根本性转变，仅凭稀缺地段即可高枕无忧的时代已经结束[2][3][18] - 这些低价房源普遍为房龄二三十年以上的“老破小”，其价值大幅下跌是市场下行与物业自身先天缺陷共同作用的结果，属于特定资产在结构化调整中的正常价值回归[11][12][13][18] - 未来房产价值将取决于“稀缺地段+产品品质+生活方式”的综合评分，市场分化促使购房者在核心区老旧小区改造红利与新区住宅品质之间做出选择[16][18] 房源成交情况 - 青年大街沿线广昌小区、三经社区等老旧房源出现多套10-20万元总价成交案例，例如广昌小区一套36.58平方米房源以20.7万元成交，单价约5648元/平方米[5][6] - 同一小区出现更低成交单价，一套36.68平方米房源以13万元总价成交，折合单价低至3545元/平方米[5][6] - 当前挂牌房源中，广昌小区存在总价16万至19.8万不等的选择，单价区间约为3,699元/平方米至5,766元/平方米[7][8][9][10] 市场背景与原因分析 - 沈阳二手房市场价格处于深度调整期，2025年10月价格环比下跌0.2%，在70个主要城市中跌幅排名第3，且自2021年9月起持续环比下跌[11][12] - 低价房源集中于房龄老、无电梯、户型落后、物业管理缺失、停车困难、社区环境陈旧的“老破小”物业，特别是高楼层房源更不受市场待见[12][13] - 对于早期业主，当前售价（如十几二十万）相比当年每平方米几百至千元出头的购入成本仍为盈利，但对近期高位接盘的业主则意味着实际亏损[13] 未来展望与市场选择 - 根据国家部署，到2030年全国绝大多数满21年房龄的小区将完成全面升级，这为青年大街等核心地段的老旧小区带来了价值提升预期[16] - 市场分化形成两个选择方向：以低成本博取核心区老房改造红利与地段价值，或以更高预算购买新区住宅的品质与未来[18] - 理性的市场心态至关重要，对于持有核心地段老旧房产的居民，“稳住”等待改造计划落实也是一种策略，避免恐慌性抛售导致踩踏式下滑[15][16]