政策影响与市场反应 - 香港特区政府在2025年财政预算案中将100港元印花税门槛从100万元提升至400万元 此举直接刺激了细价楼（400万元以下物业）需求 市场交投迅速升温[1] - 政策调整后 400万元以下物业成交量创出九年新高[1] 整体市场成交表现 - 今年首11个月 400万元以下的一、二手私楼共录得12,620宗买卖 较去年全年的10,480宗增加约20% 连续第二年突破一万宗[1] - 400万元以下物业成交占整体市场成交约24% 为2016年以来最高 较2020年低位的3,949宗反弹超过两倍[1] - 相比2019至2021年楼市高峰期 当时此类物业占比不足一成 2021年更低见6.9% 自2022年起占比重返一成以上并连升至今年的24%[1] - 预计全年400万元以下成交料达1.3万宗 将创2014年（18,378宗）后的11年新高[4] 一手市场成交分析 - 受惠于100元印花税效应 发展商积极推出细价新盘 今年共录17,545宗一手登记 其中1,873宗属400万元以下 连升四年 同比急增约65%[3] - 大埔上然以487宗成为400万元以下成交最多的新盘 其后为屯门黄金海湾318宗、元朗朗天峰212宗 以及西沙Sierra Sea的156宗[3] - 按地区分布 一手细价楼以扫管笏最旺 录得502宗 其后是大埔墟487宗及元朗东南231宗[3] 二手市场成交分析 - 今年二手市场录33,753宗成交 其中400万元内占10,747宗 占比约31% 同比增加15%[3] - 入伙约46年的荃湾中心再次成为“上车天堂” 全年151宗成交中有142宗属400万元以下 占比高达94% 目前平均呎价约9,300元[3] - 嘉湖山庄全年录425宗成交 其中118宗落在400万元内 沙田河畔花园、花园城及荃湾荃德花园的全年成交则全部在400万元以下[3] - 按地区分布 二手细价楼以深水埗领先全港 录556宗 其次为元朗市中心429宗及土瓜湾426宗[3] 市场驱动因素与价格表现 - 400万元以下物业只需缴付100元印花税 加上银行年内两度减息 令市面不少屋苑的租金回报率已高于3.25%的按息水平 构成明显的“供平过租”诱因[4] - 在中原城市领先指数涵盖的143个屋苑中 有108个屋苑属400万元以下类别 占比约75%[4] - 差估署数据显示 A至C类中小型单位在首10个月累升1.8% 远胜大型单位仅0.9%的升幅 突显细价楼成为目前市场最受追捧的板块[4]