核心观点 - 公司上半年业绩显著增长 归母净利润3840万元同比增长30.8% 扣非归母净利润4991.71万元同比增长213.89% 受益于政策优化和存量房市场复苏 [1] - 公司商业模式具备轻资产、现金流稳定和抗周期特性 收入主要来自交易佣金和资产管理服务费 无存货跌价压力和土地增值风险 [3][5] - 公司通过经纪与资管双轮驱动战略抓住存量房时代机遇 经纪业务收入20.32亿元同比增长13.57% 资管业务在管房源31.9万套同比增长9% [8][9] - 行业集中度提升和数字化投入推动头部企业优势扩大 公司作为A股唯一房地产经纪公司 受益于政策宽松周期和结构性变革 [13][14] 业务模式与运营稳定性 - 商业模式具备现金流稳定性特征 交易佣金收取无账期 资管业务租金收入周期性弱 提供持续现金流支撑 [5] - 多元化收入结构分散市场风险 上半年经纪业务GTV同比增长10.5% 资管业务GTV增长0.2% 新房业务GTV增长32.6% [5] - 标准化服务流程和全国近3000家门店网络提升运营效率 完善治理结构和内部控制体系保障决策合理性和风险应对能力 [6] - 品牌护城河历经25年市场考验 形成客户吸引力和人才凝聚力 增强业务稳健性 [7] 存量房时代战略布局 - 中国存量房买卖市场规模达7万亿-8万亿元 预计2030年突破10万亿元 租赁市场规模2025年达3.2万亿元 复合增长率7.5% [8] - 经纪业务在核心城市市占率持续提升 上海连续三年增长 北京和杭州保持头部稳定 竞争优势来自门店密度、房源数据库和数字化投入 [8][9] - 资管业务（相寓）规模效应显著 在房源获取和租客匹配方面具成本优势 运营效率通过数字化管理提升周转率和租金回报率 [9] - 业务协同效应明显 租赁客户可转化为购房客户 新房业务收入4.69亿元同比增长24.32% 受益于渠道整合和服务创新 [9][10] 行业前景与竞争优势 - 政策环境持续优化 2025年政府工作报告明确"稳住楼市"目标 各地出台购房支持措施形成历史最宽松环境 [12] - 行业集中度提升受监管趋严、消费需求专业化和数字化规模效应驱动 头部企业获得高于行业平均增速和盈利能力 [13] - 公司毛利率稳步提升 经纪业务毛利率22.82%同比增0.13个百分点 市场地位巩固推动盈利改善趋势延续 [13] - A股上市地产服务商2025-2027年PE平均值分别为16.7x、15.7x和14.2x 公司业务独特性有望获得估值溢价 [14] 生态拓展与创新举措 - 公司与京东合作打造社区生活服务 与业之峰等装修公司战略合作提供一站式解决方案 提高客户黏性和单客户价值 [11] - 创新工具如"首付找房"降低购房决策门槛 激活市场需求 数字化平台为经纪人提供精准流量和商机 [9][10]

行业市场背景 - 2025年第二季度全国300个城市二手房挂牌量同比增长47.3% 市场供给激增且面临去化压力 [1] - 房地产行业投资属性消退 房屋回归居住属性 [1] - 2022年行业进入深度调整期 2024年9月政策密集出台推动市场回稳 [7] - 购房者决策时间延长 经纪人服务能力面临更高要求 [7] 公司AI技术应用 - 推出AI业务赋能系统"首席内容官" 涵盖文案生成、房源匹配、定价分析等功能 [1][4][5] - AI文案助手自动提取房源核心优势并生成场景化文案 线上获客转化率提高30%以上 [4] - AI好房榜通过多维度评分和智能匹配系统 将选房时间从2-3小时缩短至半小时 [4] - AI好房笔记提升带看效率50% 用户满意度提升30% [5] - AI系统整合成交价、市场波动指数和房源稀缺性数据 实现科学定价 [5] - 一键生成专属房源营销方案 强化房源优势突出性 [6] 公司战略布局 - 与火山引擎算法团队深度合作 推动二手房交易服务变革 [1] - 针对57%经纪人仅使用通用AI工具的现状 开发垂直领域专属赋能系统 [8] - 公司客单均价约1200万元 显著高于北京二手房门店540万元平均水平 [10] - 通过大模型数据训练实现全链条赋能 打造"技术+服务"行业范本 [11] 公司管理团队 - 高级副总经理孙庆磊曾任职万达集团O2O项目及当当网副总裁 具备互联网融合实践经验 [8] - 2010年与美国内容营销协会合作 引入内容营销系列著作并参与合著《兴趣变现》 [8] - 2016年推动内容营销战略 在北京建立超1000个业主社群 强化私域运营 [10] - 联合多家研究机构发布《新经纪服务白皮书》《北京改善型住宅研究报告》等行业研究 [10]

链家与其他房产经纪公司最大的区别是对这门生意的认知，链家给自己的定位是居住服务公司，一切问 题要从服务视角找逻辑，向服务要价值，以服务为核心要求人。所以，链家一直重视服务的升级和人的 能力提升。 从线下门店阶段走向平台时代，从二手房交易到租赁、新房业务并举，再到落地贝壳"一体三翼"战略， 每到关键节点，链家都会重回服务的原点，对其中涉及到的人和链条进行重构，探索新的居住服务路 径，这往往预示着一场行业变革的到来。 人的升级驱动服务革新 在行业野蛮生长时期，链家早早就给经纪人提出一个明确的要求：专业+操守。后来在此基础上，链家 又提出"经纪人职业化"命题，通过一系列组织绩效变革和管理，激发经纪人的动力，提升他们的服务能 力，帮助他们与消费者建立信任关系。这些举措有效推动了链家服务效率和体验的不断升级，也为行业 服务水平的提升提供了经验和参照。 值得一提的是，在二手房带看环节，装修专家除了向客户介绍房屋基本情况，还会从空间格局方面提出 一定建议，并为客户提供同户型的多种装修方案。这样，购房者可以对照真实的居住场景进行综合决 策，而不是找完房子再找装修"步步闯关"。某种程度上，这也为客户选房购房提供了新的考量角度。 ...

全国房产经纪行业景气度概况 - 2025年6月房产经纪行业景气度指数降至45.2，环比下滑0.1，连续三个月低于50荣枯线，反映二手房市场需求与交易活跃度不足 [1][2] - 2025年上半年行业景气度平均值为47，同比降低1.5，自3月高点后进入收缩区间，4～6月保持低位稳定波动 [2] - 历史数据显示下半年尤其是7月后行业景气度通常回升，需持续关注季节性反弹机会 [2] 景气度下降驱动因素 - 作业活力扩散指数降至0.43（2月以来最低），主因季节性淡季及经济环境影响导致带看、成交活动减少 [5] - 在架时长扩散指数从0.38升至0.40，房源停留时间延长反映交易周期拉长与市场流动性减弱 [5] - 新增挂牌量扩散指数（0.44→0.45）和找房热度扩散指数（0.47→0.49）微弱上升，但被作业活力和在架时长的负面效应抵消 [6] 重点46城表现 - 监测46城中仅无锡（55.7）高于荣枯线，一线城市平均指数45.5，新一线46.4，二线44.6，三四线44，显示高能级城市更具韧性 [9][12] - 环比变化：20城上升（平均+2.4点，如合肥+10.7），25城下降（平均-2.2点，如石家庄-15.3），大连持平 [10] - 城市能级分化：一线城市除深圳外均回升，新一线升/降各占50%，二线52%下降，三四线83%下降 [10] 市场现状与潜在机会 - 行业整体处于收缩状态，但7月可能成为历史性转折点，需关注作业活力和在架时长指标能否回升 [13] - 经纪公司可通过优化房源管理、缩短在架时长及加强培训提升服务效率 [13]

行业数字化转型 - 房地产经纪行业正经历前所未有的数字化转型，U+系统成为南宁市场乃至全国房产经纪人的智能作业首选 [1] - U+系统打破传统封闭式平台局限，实现"开放共赢"理念，在开放性、功能覆盖和本地化适配方面具有显著优势 [1] U+系统本地化优势 - 系统集成南宁全域楼盘字典，提供实时更新的房价走势数据 [1] - 南宁某加盟品牌接入U+系统后，3个月内实现人效提升120% [1] 全国市场竞争力 - 在商丘、大理、宜昌、信阳、南阳、呼和浩特、襄阳、洛阳、通辽、东莞、渭南等地，U+系统的门店及经纪人数量已超过贝壳 [1] - 商丘和南阳成为U+助力多品牌城市平台的标杆城市，商丘四大品牌客户依托U+系统共建城市平台，实现高效协同发展 [1] 系统开放性与架构 - U+系统拥有全行业最开放的架构设计，支持直营品牌、加盟门店和独立经纪人快速接入并实现跨品牌协作 [2] - 通过开放API生态，系统能与金融、装修等第三方服务深度对接，打造一站式房产服务平台 [2] - 系统坚守"数据自主"原则，确保门店完全掌控自身房源与客户数据，消除平台垄断风险 [2] 功能覆盖与技术优势 - U+系统包含32个核心业务板块，功能数量超出行业同类产品30%以上 [2] - 1000余项功能实现从房源验真到电子签约的全流程数字化，支持开发商联动和渠道分佣 [2] - 智能营销工具如短视频生成器和钻石展位功能显著降低获客成本，提升营销效率 [2] 与贝壳的对比优势 - 在开放性方面，U+支持全行业接入，功能数量达1000多项，远超同类品牌 [2] - 在数据权限和本地化适配方面，U+系统均优于贝壳 [2] 市场地位与未来展望 - U+系统在南宁市场已确立领先地位，正在全国范围内引领房产经纪数字化新未来 [3] - 选择U+意味着更开放的生态、更强大的工具和更快速的成长 [3]

AI在房产经纪行业的应用现状 - 超五成房产经纪人使用AI工具辅助工作 其中一线和新一线城市占比最高 超过52% [1] - 一线城市中广州占比55 9% 北京51 4% 上海51 1% 深圳50 0% 杭州使用比例高达80 4% 位居重点城市首位 [1] - AI工具主要用于采集商圈和楼盘信息等基础工作 占比57% 53 6%的经纪人通过AI自动沟通对接客户 [1] AI工具的发展趋势 - 房产经纪行业拥抱AI是大势所趋 但AI工具在垂直领域的能力仍有较大提升空间 [1] - "赋能型"AI工具将逐渐脱颖而出 成为从业者的提效帮手 [1] 线上获客渠道的变化 - 线上平台仍是房产经纪人的主要获客渠道 [1] - 直播和短视频逐渐成为房产经纪人作业的新阵地 [1] - 57 4%的房产经纪人借助VR呈现房源吸引客户 拓展获客途径 [2]

贝壳AI产品"来客"系统的核心功能 - 系统定位为"AI经纪人助手"，深度嵌入企业微信生态，旨在重塑房产服务链条的每个关键环节[3] - 提供"安全连接"功能，客户可一键添加官方认证的经纪人企业微信，简化传统六步操作流程[3][4] - 推出"AI选房师"功能，依托真实房源数据库和多维算法，实现海量房源与复杂需求的高效匹配[5][7] - 配备"AI聊天助理"和"科研解读"功能，为经纪人提供实时沟通策略和专业市场分析支持[7] - 建立"五好服务者"评估机制，从可靠度、专业度等维度激励服务质量提升[8] 系统应用效果与数据表现 - 截至2025年3月覆盖全国60个城市，服务超20万经纪人，累计维护客户259万[11] - 沈阳经纪人通过"人机协作"创下5天成交5单纪录，其中2单直接源于AI智能推荐[7] - 南通案例显示AI精准匹配+深度信任促成超低预算稀缺房源成交[10] - 有效使用系统的经纪人成交率显著高于行业平均水平[11] - 配套"AI房源维护助手"已服务40万业主，提升房源维护质量和曝光效率[11] 行业痛点与解决方案 - 行业面临高库存、慢周转压力，客户需求碎片化且信任度低[1][3] - 传统模式下经纪人消耗近半精力在信息筛选等基础工作，匹配不精准导致交易迟滞[3] - 系统通过企微认证标识建立初始信任，破解隐私顾虑和沟通壁垒[3][4] - 深度嵌入企业微信工作流降低学习门槛，解决工具排斥问题[4] 技术赋能的服务升级路径 - AI承担信息筛选、分析等基础工作，释放经纪人专注情感连接和复杂情境处理[13] - 签约环节AI助手"小易"累计节省经纪人超3万小时，保障服务效率与品质[14] - 用户侧产品"布丁AI"融合行业数据与洞察，提供智能营销和决策解决方案[13] - 形成"科技去化"路径，加速存量房源流转，为行业提供AI应用样本[11][13]

平台与店东关系 - 公司提出"店东可以没有平台 但是平台不能没有店东"的核心观点 强调平台对店东的依赖性 [1] - 将店东定位为合作客户 强化危机意识 认为只有赋能门店高质量成长才能实现周期更迭中的共赢 [2] - 行业变革背景下 平台作为间接参与者需比一线门店更具危机感 [2] 行业现状与挑战 - 房地产行业进入深度调整期 政策 供需 从业者与消费者结构变化产生深刻影响 [3] - 买方市场特征显现：挂牌房源增加但购房客户减少 需求变化导致业务管理难度加大 [4] - 交易结构转向存量房为主 一线城市及新一线城市存量房已成成交主体 消费者决策复杂度提升 [4] - 房屋成交周期延长 受经济环境 就业前景 房屋属性变化等多因素影响 [4] - 95后经纪人70%重视工作体验 情绪价值不足将影响从业稳定性 增加管理压力 [5] 战略举措 - 发布"1+5个2"战略体系 投入4亿元专项资源 聚焦机制建设 服务承诺 业务助力等维度 [2][6] - 战略包含10项重点举措：门店积分制 品效商圈 服务承诺 风险兜底等 旨在缓解经营压力 增强协同效率 [6] - 底层逻辑通过"好生态 提收入 助管理"增加店东经营确定性 助力穿越市场周期 [7] - ACN网络协作与区域共治理事会已建立1899个 品效商圈534个 实现多门店协同与资源共享 [8] - 门店积分制覆盖超12000家门店 发放权益值超1.1亿 成都试点店均获取权益值1.27万 [8][11] 行业痛点与解决方案 - 居住服务业存在"C端抱怨体验差 B端挣扎生存难"的死循环 [10] - 平台机制重塑生产关系是关键 需提升服务者能力与动力以实现消费者体验升级 [10] - 公司选择长期投入的To B路径 持续建设行业基础设施 从业者培养体系与服务标准 [11] - 成都试点高星门店案例显示 权益值分配提升经纪人福利与凝聚力 增强职业价值感 [11] 战略成效与展望 - 区域共治理事会与品效商圈已形成规模效应 推动资源共享与合作效率 [8] - "先C后B 赔付共担"机制保障服务者作业安全与经济利益 [8] - 战略不仅是资源投入升级 更是平台与合作伙伴走向长期主义的实质性举措 [11]

核心观点 - 线下商业在数字经济时代仍具有不可替代的价值，通过重构"人货场"关系成为商品与服务落地的关键载体[1] - 线下商业正迎来新发展拐点，2025年一季度线下消费热度指数同比增长14.2%，实体零售创新项目同比增长47%[2] - 线下商业的核心优势在于提供真实触感、即时服务和情感连接，这是线上渠道难以复制的体验[3][4] - 线下商业的未来在于从"交易场"向"交易场+生活场"转型，成为多功能社区服务中心[7][8] 线下商业的重要性 - 作为商品流通渠道和品牌信任桥梁，承担商品从生产端到消费端的流转[3] - 是体验经济时代的关键场景，提供奢侈品专柜的高端服务、生鲜超市的互动采买等差异化体验[3] - 作为城市记忆容器，如北京王府井百货大楼的"和平菓局"唤醒集体记忆[4] - 在房产、家居、教育等行业中，线下体验具有不可替代性[4] 线下商业的新活力 - 2024年全国24城600+购物中心新开门店约3.2万家，显示行业持续进化[7] - Z世代将"线下体验感"列为购物决策关键因素，偏好"能拍照发朋友圈"的场所[7] - 上海TX淮海商场通过"策展型零售"模式，将购物场景转化为文化体验空间[8] - 链家门店通过社区服务如高考服务站、共享空间等建立日常依赖关系[8][11] 链家的创新实践 - 链家5.0门店打造共享办公室、会议室等社区共享功能，放大社区服务价值[5] - 推出"链家空间"超200平方米，融合办公、展示和社区交流功能[11] - 与MANNER咖啡合作实现"咖啡+房产"一站式服务新模式[11] - 高考服务站12年累计服务超百万人次，从简单休息空间升级为综合服务站[11] 店长的关键作用 - 链家店总需要具备绩效表现力、组织贡献力、价值观影响力等多维能力[15] - 深业东岭店根据学区特点提供学校资料整理等精准服务[15] - 通过儿童绘画活动、小小阅读室等创新方式深度融入社区[15] - 海底捞给予店长高度自主权，可针对大学城客群调整服务内容[19] 线下商业的本质 - 是人类情感的栖息地和社会连接的纽带，解决"好不好""暖不暖"的深层命题[22] - 最小经营单元价值创造中心，如链家通过创新重新定义实体店价值[22] - 未来在于提供差异化体验、专业化服务和情感化连接[23] - 核心不是"对抗线上"而是"回归本质"，用真实体验和温暖互动服务人群[23]

公司概况 - 贝壳2001年通过北京链家开始经营业务，2018年推出线上线下一体化平台，2020年纽交所上市，2022年返港完成两地上市 [1] - 公司确立"一体三翼"战略方向，以房产经纪为主体（含存量房交易、新房交易），同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展 [1] - 2024年存量房及新房业务收入占比66.2%、贡献利润占比73.5% [1] - 2024年总交易额3.3万亿元，净收入934.6亿元，创历史新高 [1] 房产经纪业务 - 2024年存量房交易额2.2万亿元创出新高，占全国二手房交易额比例升至31% [2] - 2024年新房交易额9700亿元，占全国新房交易额比例升至11.4% [2] - 公司"真房源"标准、ACN网络极大解决行业服务品质不足、规模效应缺乏痛点，形成独特竞争优势 [2] - 公司存量房佣金率阶段承压、新房佣金率逐年攀升 [2] - 参考成熟市场美国经纪佣金率常年保持6%左右，国内大部分新房分销去化必要性仍存，后续佣金率或维持相对稳定 [2] 三翼业务发展 - 家装家居2024年交易额、净收入169亿元、147.7亿元，2021-2024年CAGR 329.7%、321.3% [3] - 房产经纪引流、基础设施建设构筑家装家居竞争壁垒 [3] - 房屋租赁在管房源量由2022年7万套增至2024年42万套，省心租为贡献主力 [3] - 贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，提供"1+2"模式综合解决方案 [3] - 贝好家探索"以人定房、以房定地、以房定钱"新开发模式，从服务提供、股权合作到自主操盘持续进行模式验证 [3] 行业地位与前景 - 房产经纪行业格局一超多强，公司规模遥遥领先 [2] - 止跌回稳政策导向下楼市热度回升，其中二手房成交更具韧性，为公司规模发展提供支撑 [2] - 家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期 [3]