财务预测与评级 - 财通证券维持贝壳-W"买入"评级 [1] - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [1] - 预计公司2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [1] 二手房业务 - 公司作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元 [1] - 1H2025二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 我国二手房市场空间广阔 对比海外国家成交占比仍有差距 [1] - 二手房成交有望率先企稳 成交规模仍有较大提升空间 [1] - 佣金率趋于稳定 预计二手房业务增长势头不减 [1] 新房业务 - 新房业务市占率稳中有升 [1] - 截至2025年6月30日 公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [1] 家装等多元化业务 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务 后续具备利润弹性 [1] - 家装业务构建第二增长曲线 [2] - 我国家装行业市场空间广阔但难有规模性企业 [2] - 公司经纪业务带来低获客成本和强品牌效应 [2] - 公司标准化能力及运营模式能解决传统家装行业信任问题 [2] - 公司未来有望整合家装行业 [2]

公司经纪业务 - 公司经纪龙头地位稳固，二手房业务空间广阔，新房业务市占率稳中有升 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 截至2025年6月30日，公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [1] 二手房市场前景 - 本轮行业周期中，二手房成交有望率先企稳 [1] - 对比海外国家，我国二手房成交占比仍有差距，成交规模仍有较大提升空间 [1] - 叠加佣金率趋于稳定，预计公司二手房业务增长势头或不减 [1] 新房业务与模式 - 新房业务方面，公司市占率稳中有升 [1] - 预付佣模式压降应收账款风险 [1] 家装业务发展 - 家装业务构建第二增长曲线，我国家装行业市场空间广阔 [1] - 公司通过经纪业务积累带来低获客成本和强品牌效应，叠加标准化能力解决传统家装行业信任问题 [1] - 公司未来有望整合家装行业 [1] 财务业绩预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [2] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [2]

公司财务业绩 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现总交易金额1566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市场占有率稳中有进 [3] - 杭州市场保持头部稳定，区域优势进一步夯实 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务总交易金额达259亿元，同比增长9.3% [4] - 在核心城市新房销售量同比回落背景下实现逆势增长 [4] - 北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] 运营管理与策略 - 通过加强内部运营管理、优化门店布局提升经营效率与市场渗透率 [1] - 精细化运营体系包括密集的社区服务网络、海量楼盘字典和精准的客户需求洞察能力 [3] - 推出新房“跨区域联动VIP服务”，打破传统区域服务壁垒，强化一二手联动优势 [5] 市场环境与政策影响 - 在政策利好推动下，公司持续深耕核心城市 [1] - 借势北京五环外限购放松新政推出“夏季新房节”等营销活动，有效激活置业需求 [4] - 各城市预计将持续出台支持性政策，进一步激发房地产市场活力 [6] 行业前景与公司定位 - 行业将从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向 [6] - 城市更新将为深耕社区的房产经纪企业提供多元业务机遇 [6] - 公司拥有数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络，形成竞争壁垒 [6]

公司核心活动 - 我爱我家北京公司于10月20日组织2025年“繁星大考”，万余名经纪人参与线下考试 [1] - “繁星大考”是衡量经纪人服务质量的核心标尺，已持续十余年，推动行业职业化进程 [1] 考试目的与意义 - 考试旨在以考促学，为房产交易服务的专业性筑牢根基，为客户服务品质兜底 [3] - 对新入职经纪人是系统吸收专业知识的机会，对资深经纪人是更新前沿政策、保持专业敬畏的契机 [3] - 考试成绩关联经纪人在线上平台的展示位，成绩优异者获得特别头像标签，方便消费者选择 [4] 考试内容与升级 - 2025年繁星大考实现考点全面升级更新，考题以“100道考题对应100个服务场景”为核心逻辑 [4][5] - 考题覆盖房产交易、法律法规、业务规范等8大模块，融入《住房租赁条例》、北京楼市新政等最新内容 [5] - 考核维度实现多维度突破：聚焦交易全周期安全保障、考核“实房源”呈现能力、考服务的“正心诚意”、鼓励将客户反馈转化为服务标准 [7] 学习平台与支持体系 - 公司推出智能学习平台“繁星APP”，上线课程总计达5025门，3.5万名经纪人在平台学习 [8] - 平台每周“繁星学习日”的平均参与率超过75%，并推出“刷错题”功能助力精准突破 [7][8] - 2023年上线“臻服务”智能平台，内设20个服务大类、上百个细项，为经纪人提供全方位支持 [8] 人才培养体系 - 公司搭建全链条人才培养体系，形成“学、练、考、用”的完整闭环 [7] - 讲师队伍由商圈经理级别组成，结合真实成交案例授课 [8] - 针对新人、资深经纪人、管理者等不同层级设计差异化课程，打造人才培训基地 [8]

文章核心观点 - 公司通过坚持长期主义、苦练基本功和履行社会责任，成为房地产经纪行业中穿越周期的标杆企业 [1][22] - 公司的品牌根基在于其“安心服务承诺”保障体系和将经纪人视为核心资产的专业化建设 [1][11] - 公司致力于重构房产经纪行业价值坐标，将门店打造为社区服务中心，实现与城市共生 [4][20][22] 安心服务承诺体系 - 公司的安心服务承诺始于2017年，历经八年迭代，已发展成为涵盖二手房、新房、租赁三大领域的二十项承诺保障体系 [7] - 截至2025年9月，该承诺已累计支出保障金16.08亿元，保障交易15.19万笔 [7] - 具体承诺包括“交易不成，佣金全退”、“签前查封，先行垫付”等，为复杂房产交易提供安全锁 [6][7] - 该体系是公司抵御市场不确定性的核心武器，能促成高风险房源（如存在高额抵押的房产）在24小时内闪电成交 [1][6] 经纪人队伍建设 - 公司将经纪人视为最核心的品牌资产，致力于让经纪人成为真正值得信赖的职业 [11] - 公司设立大型培训基地，通过系统化课程、实战模拟与持续学习，培养经纪人的专业素养和服务意识，使其成长为顾问型专家 [14] - 公司要求经纪人坚守正直、专业、责任感的职业底线，并提供从新人到专家的完整成长路径 [14] - 公司创立“了不起的经纪人盛典”以表彰一线经纪人的优秀事迹，如见义勇为、专业服务等，弘扬向上向善的精神 [12] 社区服务与公益实践 - 公司将门店功能延伸，在全市设立了65家骑手驿站，为外卖骑手和快递员提供休息、饮水、充电等免费服务，并计划在年底扩展至120家 [20] - 门店举办如儿童画展等社区活动，尝试与社区进行深度链接，使门店成为社区的公共空间和温暖驿站 [20] - 公司发起了超过2万次社区志愿服务，参与的经纪人超过6.8万人次，践行“链家在身边，有事您说话”的服务理念 [20] - 门店的公益举措（如店总自购冰柜为户外工作者提供免费冰水）获得了社区和市民的广泛好评，带动了更多企业加入 [17][19]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5] 报告核心观点 - 2025年9月房产经纪行业呈现持续“弱复苏”态势，景气度指数达49.11，环比上升1.9，接近50荣枯线 [5] - 行业复苏由供应端释放与中介作业活力提升驱动，对冲了需求走弱的影响，属于“无需求放量”的复苏 [8][9] - 重点46城中有三成以上城市景气度指数超50荣枯线，六成以上城市景气度较上月提升，释放明显“修复信号” [8] 全国房产经纪行业景气度概况 - 自2025年3月起，行业景气度指数持续低于50，表明全年增长乏力，但近两个月出现“弱复苏”迹象，指数持续攀升：8月环比上升2.8，9月达49.11，环比上升1.9 [5] - 景气度指数参考PMI方法制订，综合了找房热度、新增挂牌量、总挂牌量、经纪人作业活力、房源在架时长等指标 [7] - 需求端找房热度扩散指数从8月的0.53下降到9月的0.43，市场观望情绪加重，但需求韧性仍存 [9] - 供给端呈现“良性扩张”，9月二手房挂牌量环比增加1.8%，挂牌房源平均占比上升1.6%，房东调价指数下降3% [10] - 行业作业活力提升，作业活力扩散指数升至0.54，环比提升0.07，经纪人积极行动激活一线作业 [10] - 流通效率基本平稳，在架时长扩散指数由8月的0.37上升到0.43，增加0.06，但未形成市场“堵点” [11] 重点46城房产经纪行业景气度 - 46个监测城市中，15个城市景气度指数高于50荣枯线，占比约33%，数量比上月增加9个 [14] - 29个城市景气度指数环比上升，占比约63% [15] - 分城市能级看，一线城市平均指数约46.7，仅深圳高于50；新一线城市平均指数约49.3，合肥、南京等4城高于50；二线城市平均景气度最高，为49.5，8城突破荣枯线；三四线城市中宜昌、咸阳指数也在50以上 [15] - 环比变化显示，一线城市中深圳景气度上升，北京、上海、广州略有下降；新一线城市除郑州、苏州、成都下降外多数上扬，合肥环比增加9.7；二线城市分化显著，石家庄环比增加13.7 [15] - 具体城市数据：石家庄(59.20)、合肥(56.49)、贵阳(54.53)、兰州(53.88)等城市景气度指数领先 [16]

合作服务核心 - 北京链家与中国光大银行北京分行合作推出不动产登记全程网办延伸服务 [1] - 服务在望京试点，依托双方位置相邻优势实现不动产信息查询和房产证打印就近办、即时办 [1] - 居民完成缴税过户后凭身份证通过自助设备3分钟即可领取房产证 [1] 服务内容与优势 - 提供房产证自助打印和不动产信息自助查询两项核心服务 [3] - 房产证自助打印需在完成缴税及过户后经自助发证机身份验证现场领证，全程有专人引导 [3] - 不动产信息证明可直接用于房产交易、抵押贷款等场景 [3] - 自助设备支持工作日及周末全天候服务，居民可灵活安排办事时间 [5] 技术支持与效率 - 自助设备采用互联网、大数据及智能终端技术与北京市不动产登记系统安全对接 [5] - 技术在严格保护个人信息的同时大幅提升业务办理速度 [5] 公司业务拓展 - 北京链家已在朝阳区亚奥、团结湖、常营及望京四家签约服务中心推进不动产登记网上办理业务 [7] - 公司开通二手房买卖、赠与、夫妻更名、信息补录等17项高频线上服务 [7] - 此次合作进一步打通二手房交易领证最后一公里，助力北京市15分钟便民服务圈建设 [7]

公司活动概述 - 公司于2025年9月22日至10月31日启动"好邻·好礼·好生活"社区好邻节活动 聚焦社区公益和用户互动 [1][3] - 活动包含线上抽奖福利和线下社区服务 旨在提升居民参与度和品牌社区影响力 [3][5] 线上互动机制 - 推出"小区点评送好礼"活动 用户通过APP或小程序评价小区即可参与抽奖 前1000名参与者100%获得京东E卡 [3] - 设置多重奖品激励 包括iPhone17 千元京东卡 厨房小家电等 精准匹配居民置业与生活需求 [3] - 活动期间浏览房源可参与抽奖 完成二手房带看可额外获得3次抽奖机会 [3] 社区共建战略 - 通过UGC模式积累社区"声誉资产" 详细的环境描述和配套资源分享可增加小区曝光度 吸引潜在购房者 [4] - 用户生成的居住体验内容（如邻里关系 物业服务质量）帮助置业者做出更贴合需求的购房决策 [5] - 线上线下联动推动社区共建 线下设立"房产角"提供专业咨询 线上引导居民参与点评活动 [5] 服务定位与行业价值 - 公司将经纪人定位为社区"好帮手" 强调其对社区环境的熟悉度和居民需求的理解能力 [6] - 房产经纪服务超越房屋交易功能 注重情感连接和社区关系建设 [6] - 通过可持续的社区品牌活动深化服务温度 增强行业差异化竞争力 [6]

行业背景 - 全国住房交易中二手房占比不断提升 房地产市场迈入存量时代 消费者购房更理性更重视安全感 对居住品质和服务品质提出更高要求 [1] 平台保障体系 - 贝壳发布真保障全流程服务保障体系 共包含35项服务承诺 涵盖真实房源 房款安全 佣金可退 隐私保护 质量补偿等重点环节 [1] - 体系包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺 平台级承诺由贝壳发起并做基础能力建设 联合合作经纪品牌共同为消费者提供保障 [1] - 真实房源假一赔百元 交易不成佣金无理由退 物业欠费损失先行垫付3项承诺已全国上线 房款安全平台兜底 漏水披露损失补偿 免电话营销扰一赔百元3项承诺在部分城市上线并逐城推进 [1] 执行机制 - 通过1套标准+2个能力+1亿元保障金执行机制 将房源录入 合同签署 交易履约到售后保障梳理为标准化服务流程 [2] - 依托大数据 楼盘字典和AI模型等科技手段控制流程识别风险 通过培训监督和考核机制确保标准化流程有效执行 [2] - 设立1亿元先C后B专项保障金作为兜底 确保合规交易遭遇损失时得到快速赔付 [2] 资金安全保障 - 二手房交易流程复杂金额大 资金安全一直是焦点 资金存管在多數城市基本普及但仍差最后一公里 [2] - 贝壳在多个城市从平台层面落地资金安全服务承诺 标准都做到 房款平台保 最大限度保障房款安全 [2] - 通过过程提醒提升交易风险意识 推广资金存管支付方式 建立每笔交易微信群使资金支付情况全程可知 [3] - 定义15个标准动作及工具采集实付房款信息 确保应付与实付一致 识别37个风险特征定义5类准资损风险 [3] 平台承诺进展 - 平台级承诺体系下 全部品牌愿意做出承诺并承担履约行为的 交易中出现问题平台将提供兜底服务 [4] - 率先推进平台级承诺的城市主要为非集中签约城市约20个 这些城市此前难以实现资金监管和交易流程闭环 [5] - 目前平台承诺已在10个城市正式上线 包括郑州 武汉 南京 成都 南昌 大连 昆明 青岛 厦门和天津 [5] - 目标明年在76个城市中覆盖50个左右 通过严格流程管控将风险从千分之一降至万分之零点几 [5] 运营数据 - 从2001年到2025年8月 贝壳平台服务承诺累计退赔垫付37.6万单 共55.6亿元 [2] - 截至2025年7月 贝壳平台全国房款资金存管当量达97.2% 累计保障资金规模0.75万亿元 [5] - 2024年7月1日至2025年7月31日期间 平台阻断1.6万单潜在交易风险 实际损失发生率仅0.006% [5] 战略意义 - 在存量时代 真保障成为平台打造核心竞争力的关键 有助于持续深化品牌形象 构建基于信任的护城河 [5]

房价环比变动 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，其中上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4% [1] - 一、二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%、0.6%、0.5% [1] 房价同比变动 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，二线城市同比下降2.4%，三线城市同比下降3.7% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点 [1] 市场趋势与先行指标 - 8月全国房地产市场延续分化调整态势，政策利好效应逐步显现，市场信心出现积极变化 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅 [2] - 8月新房找房热度较7月小幅上涨0.6%，二手房找房热度上涨1% [2] - 市场出现底部特征，为传统销售旺季奠定基础，预计9月楼市或将实现成交量筑底回升 [2]