美国经济现状与风险 - 美国经济表面稳定但已出现裂痕 5月新增就业13 9万 失业率稳定在4%-4 2%区间 但企业因贸易政策不确定性导致招聘和投资冻结 [1] - 美联储因担忧新通胀风险暂停降息 去年短期利率降低1个百分点 今年长期借贷利率上升影响抵押贷款等成本 [5][6] 三大突发风险 劳动力市场 - 企业维持不招聘不解雇的脆弱平衡 一旦需求减弱可能引发连锁反应导致失业率快速上升 [4] - 咨询公司EY比喻为"被按在水下的沙滩球" 大型企业裁员可能引发行业跟风 [4] 消费者支出 - 消费者债务拖欠率持续上升一年 低收入借款人财务状况恶化可能引发支出放缓 [5] - 房地产市场卖家比买家多50万(2013年以来最大差距) 房价或下跌1% [5] 金融市场 - 借贷成本持续上升可能冲击股市 损害公司盈利并降低股票吸引力 当前高资产价格支撑企业投资和高收入消费 [6] - 全球投资者关注政府赤字融资问题 推高长期利率 [6] 企业应对策略 - 部分公司选择观望 暂不涨价以避免因临时性关税政策损害客户关系 [7] - 私募股权公司Carlyle指出企业最终需转嫁成本增长 因关税前库存即将耗尽 [7] - 房地产开发商Camden认为经济衰退关键取决于消费者是否疲软 [7] 政策与经济前景 - 经济学家认为衰退概率高于年初但低于4-5月 能源价格下降可能部分抵消关税通胀压力 [7] - 若特朗普放弃关税政策 经济扩张或延续2-3年 若持续政策摇摆可能导致2025年初崩溃 [8] - 当前10%关税增幅影响多数国家 更高关税暂缓至7月初 [7]

公司业务模式 - 公司推动经纪人服务模式革新 通过专业强 懂社区 善合作等标准选拔社区专家 [4] - 社区专家需熟悉周边小区户型及配套情况 提供有质量的陪看服务和有价值的信息 [4] - 门店提供免费收发快递 打复印等便民服务 并组织居民小课堂帮助社区老人 [6] 经纪人发展路径 - 新入职经纪人面临开单压力 需通过电话销售 小区拜访等方式寻找房源和客户 [3] - 经纪人需积累行业经验 熟悉特定社区环境变化 如物业服务质量提升 老旧小区改造及配套设施新增 [5] - 长期服务固定社区可建立客户信任 实现重复交易和业绩增长 [7] 业务成果表现 - 公司从2万多名经纪人中选拔出1500多位社区专家 选拔比例约7.5% [4] - 优秀经纪人12年完成200多套二手房交易 并连续12个季度获评社区专家 [7] - 社区环境改善如学校 幼儿园 漫步公园等配套设施新增推动业务成交率上升 [5]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+1.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.1%、0.0%，超额收益分别为2.2%、1.1%，29个中信行业板块中房地产位列第11 [3] - 5月第5周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比下降、同比上升 [3] - 2025年一季度末，人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，增速比上年末高0.2个百分点，一季度增加6197亿元；房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%，一季度增加3535亿元；个人住房贷款余额37.9万亿元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5个百分点，一季度增加2144亿元 [3] - 投资建议为房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理指出房地产行业正在经历较大边际变化，推荐有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪提到2022年8月以来二手房市场率先复苏，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城新房成交面积252.4万方，环比+9.4%，同比-12.4%；2025年5月1日至5月30日累计成交864.4万方，同比-1.9%；今年截至5月30日累计成交4167.7万方，同比-1.1% [13] - 二手房成交上周15城二手房成交面积165.4万方，环比-9.1%，同比+7.5%；2025年5月1日至5月30日累计成交656.8万方，同比+8.2%；今年截至5月30日累计成交3391万方，同比+21.9% [21] - 库存和去化13城新房累计库存7768.4万方，环比-0.1%，同比-13.6%；13城新房去化周期为18.5个月，环比变动+0.2个月，同比变动-4.8个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为13.3个月、10.6个月、16.6个月、44.8个月，环比分别变动+0.3个月、+0.0个月、+1.0个月、-0.8个月 [33] 土地市场情况 - 土地供应2025年5月26日-2025年6月1日百城供应土地数量为605宗，环比+3.8%，同比-11.9%；供应土地建筑面积为2883.1万方，环比-8.3%，同比-26.3%；截至6月1日，2025年累计供应土地数量为9795宗，同比-11.9%，累计供应建筑面积为49289.3万方，同比-14.4% [45] - 土地成交2025年5月26日-2025年6月1日百城土地成交建筑面积1507.8万方，环比-17.4%，同比-46.9%；成交楼面价1093元/平，环比-11.8%、同比-30.2%；土地溢价率2.2%，环比-7.9%，同比-1.2%；截至6月1日，2025年累计成交土地建筑面积为43107.9万方，同比-6.9% [49] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行信用债合计5支，发行金额合计53.1亿元，环比+23.5%，同比-55.0%；上周偿还金额91.5亿元，净融资额为-38.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债236支，合计发行金额1949.9亿元，同比+2.1% [52] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+1.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.1%、0.0%，超额收益分别为2.2%、1.1%，29个中信行业板块中房地产位列第11 [3][57] - 个股方面，上周上涨个股共78支，较前周增长39支，下跌股数为31支；涨幅居前五的为*ST万方、*ST荣控、*ST中迪、华远地产、ST中珠，涨幅分别为+17.6%、+17.3%、+15.7%、+15.5%、+12.0%；跌幅前五为廊坊发展、空港股份、大千生态、*ST亚太、ST广物，跌幅分别为-17.1%、-15.0%、-9.6%、-9.5%、-6.3% [64] 行业政策跟踪 - 中央层面，5月30日央行发布2025年一季度金融机构贷款投向统计报告，2025年一季度末，人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，增速比上年末高0.2个百分点，一季度增加6197亿元；房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%，一季度增加3535亿元；个人住房贷款余额37.9万亿元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5个百分点，一季度增加2144亿元 [69][70] - 地方层面，广西调整个人购房契税征收税率；福建推广“房票安置”“共有产权”购房等政策；苏州启动旧房装修改造补贴活动；湖南加大契税等政策支持力度；重庆给予新购住房补贴 [71] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][73]

美国待售房屋市场现状 - 美国待售房屋总价值达6980亿美元 创历史新高 同比增长20 3% [1] - 房屋供应量创5年新高 市场上卖家数量多于买家 [1] - 4月份售出房屋平均签约时间为40天 比去年同期延长5天 [1] 房价与购房需求变化 - 4月份美国房屋销售价格中位数同比上涨1 4% [1] - 每月住房成本创历史新高 经济不稳定导致潜在购房者需求下降 [1] 市场供需关系分析 - 库存增加和需求放缓共同推动待售房屋总价值上升 [1] - 房价持续上涨与供应过剩形成矛盾 导致房屋滞留时间延长 [1]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 近期一揽子金融支持政策出台助力楼市止跌回稳，5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp降低居民月供压力，销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，百城土地成交溢价率维持高位，城市更新定位提升落地提速，“好房子”有望率先企稳形成价格锚 [2] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，以及细分领域头部企业 [2] 根据相关目录分别进行总结 政策 - 政治局会议提出持续巩固楼市稳定态势，央行下调公积金贷款利率0.25pct，打开商贷利率下调空间，降低居民月供压力，强化公积金制度普惠性，结合各地公积金政策优化有助于释放购房刚性需求 [2][6] - 近期多地出台楼市调控政策，如无锡取消商品房限售并暂停价格备案，青岛发放多子女家庭购房补贴等，各地有望持续优化公积金政策利好刚需人群入市 [9][10] 资金 - 2025年5月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比下调10bp，按4月3.1%商贷利率估算下调后商贷利率有望降至3%左右 [13] - 5月7日个人住房公积金贷款利率下调0.25pct至2.6%，预计节约公积金贷款利息支出超200亿元，商业银行“白名单”贷款达6.7万亿元支持住宅建设和交付，将出台适配融资制度巩固市场稳定态势 [18] 楼市 - 4月重点50城新房日均成交套数同比降10.1%，环比降25.6%；5月（截至29日）同比降7.1%，环比升7%。4月重点20城二手房日均成交套数同比升3%，环比降5%；5月（截至29日）同比降3.6%，环比降16.7%，关注“好房子”入市后去化表现 [23] - 4月房企供货积极性延续，35城商品房平均批准上市面积36.2万平米，环比升8.6%，同比降2%；销供比回落至99.2%，环比降36.1pct；平均出清周期44.4个月，环比升1.2个月 [26] - 4月70个大中城市新建住宅价格环比降0.1%，二手住宅环比降0.4%，新房中高品质住宅入市带动表现优于二手，一二线城市新建住宅价格率先企稳 [29] 土地 - 4月百城土地供应建面环比升11.8%、成交建面环比升1.5%，土地市场延续“控量提质”调控思路，供应量保持结构性优化，百城平均溢价率9.69%维持相对高位 [34] 房企 - 克而瑞百强房企2025年4月单月销售金额同比下滑9.2%，前4月累计销售金额同比下滑7.8%，4月成交季节性回落，5月或延续弱修复态势，成交放量取决于“好房子”供应 [39] - 2025年前4月百强企业拿地总额同比增长26.6%，优质土地资源向头部房企集中，行业集中度有望进一步提升，从新增货值看绿城中国、中国金茂和保利发展位列前三 [44] 股市 - 4月申万地产板块跌1.62%，跑赢沪深300（-3%）；截至2025年5月29日，当前地产板块PE（TTM）39.49倍，高于沪深300的12.49倍，估值处于近五年95.7%分位 [47] 投资建议 - 关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国等，以及细分领域头部企业如经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业等）、代建（绿城管理控股）等 [2] 重点覆盖标的及估值 - 报告给出滨江集团、华发股份、中国海外发展等多家公司的股票价格、EPS、P/E等数据，并给予推荐评级 [48]

香港二手私宅市场表现 - 5月二手私宅转手获利比率预计处61%水平横行偏软 平均每宗赚幅预计微降至13% [1] - 4月二手私宅买卖登记中账面获利个案占比61.2% 环比跌1.1个百分点 触及2009年4月以来193个月新低 [1] - 5月中旬起关税战转缓及港元拆息回落刺激入市意欲回升 预期6月相关数字或止跌反弹 [1] 区域及价格组别表现 - 4月港岛区获利成功比率64.8% 环比升3.2个百分点 表现最佳 [1] - 新界区获利比率60.7% 环比跌4个百分点 九龙区59.5% 环比微升0.9个百分点 [1] - 楼价1200万港元以上组别获利比率62.7% 环比升3.3个百分点 401万至600万港元组别同样达62.7% 环比升0.4个百分点 [2] 转手个案盈利状况 - 4月每宗私宅转手平均赚幅13.6% 环比挫5.7个百分点 创2009年7月以来190个月新低 [2] - 账面获利1倍或以上个案占比25.1% 环比跌2.1个百分点 录668宗 [2] - 账面亏损个案占比38.1% 环比增1个百分点 达1014宗 为2009年2月以来195个月最高 [2]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月第4周新房和二手房成交环比、同比均上升 国家发改委将持续推进城市更新及投融资模式创新 住建部将加快新型城市基础设施建设等工作 5月LPR下调 投资建议涉及房地产开发、物业管理和房地产经纪领域 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企及优质民企 如华润置地、保利发展、滨江集团 建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐有市场化外拓和服务边界拓宽能力的公司 如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳 建议关注我爱我家 因二手房市场复苏好于新房 中长期有转暖迹象 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城成交面积230.6万方 环比+12.5% 同比+3.0% 2025年5月1 - 23日累计成交612万方 同比+0.7% 今年截至5月23日累计成交3915.3万方 同比-0.6% [3][13] - 二手房销售上周15城成交面积181.9万方 环比+1.6% 同比+16.7% 2025年5月1 - 23日累计成交491.5万方 同比+8.5% 今年截至5月23日累计成交3225.6万方 同比+22.8% [3][19] - 库存及去化13城新房累计库存7775.4万方 环比+0.1% 同比-12.4% 去化周期18.3个月 环比+0.3个月 同比-4.9个月 各能级城市去化周期有不同变化 [3][29] 土地市场情况 - 土地供应2025年5月19 - 25日百城供应土地497宗 环比-1.8% 同比-26.3% 供应建筑面积2655.8万方 环比+8.2% 同比-19.2% 截至5月25日 2025年累计供应土地数量9100宗 同比-12.8% 累计供应建筑面积45880.3万方 同比-14.6% [41] - 土地成交2025年5月19 - 25日百城成交建筑面积1287万方 环比-47.5% 同比-35.8% 成交楼面价920元/平 环比+25.5% 同比-16.0% 土地溢价率5.0% 环比+3.7% 同比+4.6% 截至5月25日 2025年累计成交土地建筑面积40968.5万方 同比-5.8% [3][46] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行4支 金额43亿元 环比+19.4% 同比+86.9% 偿还金额96.8亿元 净融资额-53.8亿元 2025年至今发行231支 金额1896.8亿元 同比+5.8% [48] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.5% 沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.2%、-0.6% 超额收益分别为-1.3%、-0.9% 29个中信行业板块中位列第23 [3][53] - 个股方面上周上涨39支 较前周减少5支 下跌70支 涨幅前五为廊坊发展、*ST岩石等 跌幅前五为华夏幸福、万泽股份等 [60] 行业政策跟踪 - 中央层面国家发改委将持续推进城市更新及投融资模式创新 住建部将加快新型城市基础设施建设等工作 5月5年期以上LPR为3.5% 1年期LPR为3% 均较上月下调 [65][66] - 地方层面广东完善住房保障机制 上海加快构建房地产发展新模式等 大连优化公积金贷款人才政策 珠海住房“以旧换新”最高补贴3万元 [67] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团 建议关注绿城中国等 [3][69] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][69] - 房地产经纪推荐贝壳 建议关注我爱我家 [3][69]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月第4周新房和二手房成交环比、同比均上升 国家发改委将持续推进城市更新及投融资模式创新 住建部将加快新型城市基础设施建设 5月LPR下调 投资建议涉及房地产开发、物业管理和房地产经纪领域 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企及优质民企 如华润置地、保利发展、滨江集团 建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐有市场化外拓和服务边界拓宽能力的公司 如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳 建议关注我爱我家 因二手房市场复苏好于新房 中长期有转暖迹象 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城成交面积230.6万方 环比+12.5% 同比+3.0% 2025年5月1 - 23日累计成交612万方 同比+0.7% 今年截至5月23日累计成交3915.3万方 同比-0.6% [3][13] - 二手房成交上周15城成交面积181.9万方 环比+1.6% 同比+16.7% 2025年5月1 - 23日累计成交491.5万方 同比+8.5% 今年截至5月23日累计成交3225.6万方 同比+22.8% [3][19] - 库存及去化13城新房累计库存7775.4万方 环比+0.1% 同比-12.4% 去化周期18.3个月 环比+0.3个月 同比-4.9个月 各能级城市去化周期有不同变化 [3][29] 土地市场情况 - 土地供应2025年5月19 - 25日百城供应土地497宗 环比-1.8% 同比-26.3% 供应建筑面积2655.8万方 环比+8.2% 同比-19.2% 截至5月25日 2025年累计供应土地数量9100宗 同比-12.8% 累计供应建筑面积45880.3万方 同比-14.6% [41] - 土地成交2025年5月19 - 25日百城成交建筑面积1287万方 环比-47.5% 同比-35.8% 成交楼面价920元/平 环比+25.5% 同比-16.0% 土地溢价率5.0% 环比+3.7% 同比+4.6% 截至5月25日 2025年累计成交建筑面积40968.5万方 同比-5.8% [3][46] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行4支 金额43亿元 环比+19.4% 同比+86.9% 偿还96.8亿元 净融资额-53.8亿元 2025年至今发行231支 金额1896.8亿元 同比+5.8% [48] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.5% 沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.2%、-0.6% 超额收益分别为-1.3%、-0.9% 29个中信行业板块中位列第23 [3][53] - 个股方面上周上涨39支 较前周减少5支 下跌70支 涨幅前五为廊坊发展等 跌幅前五为华夏幸福等 [60] 行业政策跟踪 - 中央层面国家发改委将推进城市更新和投融资模式创新 住建部将加快新型城市基础设施建设 5月5年期以上LPR为3.5% 1年期LPR为3% [65][66] - 地方层面广东完善住房保障机制 上海构建房地产发展新模式 大连优化公积金贷款人才政策 珠海住房“以旧换新”有最高3万元补贴 [67] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团 建议关注绿城中国等 [3][69] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][69] - 房地产经纪推荐贝壳 建议关注我爱我家 [3][69]

政策影响与市场反应 - 香港政府2月底财政预算案将100港元印花税门槛放宽至400万港元以内住宅物业，缓解买家置业负担[1] - 政策刺激下四月份二手居屋登记量达496宗，环比增长36%，成交总值18.7亿港元，环比增35%，均创九个月新高[1] - 400万港元以内物业交投增加导致整体二手居屋均价同比连跌五月，4月均价377.1万港元，较3月微跌0.6%，创逾八年半新低[2] 价格与区域分布特征 - 200万港元以内低价组别登记量环比急增109%至23宗，300-400万港元主力组别登记量达246宗，环比增59%[2] - 九龙区登记量环比激增72%至151宗，新界区增29%至297宗，港岛区仅微增2%至48宗[2] - 牛池湾彩峰苑634平方呎单位以800万港元成交，创当月最高总价及呎价12,618港元[2] 热门屋苑交易动态 - 九龙湾丽晶花园以26宗登记量居首，环比飙升271%，成交总值1.03亿港元[3] - 屯门兆康苑和马鞍山锦丰苑分别录16宗和11宗登记，前者成交总值环比增223%至5,204万港元[3] - 实盈花园平均呎价10,059港元，为统计屋苑中最高，成交总值环比增153%至3,779.8万港元[4] 市场前景与竞争格局 - 中美关税战缓和及香港银行拆息下调提振买家信心，但"白居二"准买证进入新旧交替真空期[6] - 房委会一手居屋月底开售，叠加低价私宅竞争，预计5月二手居屋登记量或回落至430宗水平[6]

核心观点 - 公司一季度业绩表现稳健，总交易额8437亿元同比增长34%，净收入233亿元同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [1] - 公司"一体三翼"战略顺利落地，非房产交易服务业务成为第二增长曲线，占总净收入比例达35.9% [1][3] - 公司运营效率提升，店均和人均GTV分别同比增长8%和14%，存量门店流失率降至2.9% [3] - 公司盈利能力提升，一季度经营费用环比下降31.3%，经调整净利润达13.93亿元 [4] - 公司现金流充裕，账面现金127.73亿元，比期初增加12%，并实施大额回购和分红 [5] 业绩表现 - 一季度总交易额8437亿元同比增长34%，净收入233亿元同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [1] - 存量房交易额5803亿元同比增长28.1%，新房交易额2322亿元同比增长53% [2] - 家装家居业务净收入29亿元同比增长22.3%，贡献利润率达32.6% [3] - 房屋租赁服务净收入51亿元同比增长93.8%，在管房源规模超50万套 [3] 业务发展 - 经纪业务表现超预期，存量房和新房交易额增速显著高于行业平均水平 [1][2] - 非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入35.9% [3] - "一体三翼"战略成效显著，家装和租赁业务成为新增长引擎 [1][3] - AI技术应用提升运营效率，推出"布丁"和"来客"等智能工具 [2] 运营效率 - 店均GTV同比增长8%，人均GTV同比增长14% [3] - 存量门店流失率降至2.9%，环比下降6%，同比下降38% [3] - 新联网门店6个月留存率达94% [3] - 经营费用环比下降31.3% [4] 行业环境 - 房地产行业呈现回暖趋势，交易量和看房人数明显提升 [5] - 全国二手房成交占比达46%的历史高位，存量房时代来临 [5] - 地产商去化压力增加，为公司提供更大发展空间 [5] 公司战略 - 持续投入AI技术应用，提升运营效率和用户体验 [2][5] - 坚持"一体三翼"战略，推动长期发展 [1][5] - 实施大额回购和分红，回报股东信心 [5]