新房市场促销活动 - 贝壳深圳携手多家开发商举办"活力深圳，宜居未来"2025贝壳深圳新房节活动，在国庆中秋长假期间提供500余套上新特价房源 [1] - 购房者可享受开发商直接折扣优惠并叠加贝壳找房平台专属福利，平台活动页面将定时发放500元至3000元不等的成交券抽取名额 [1] - 贝壳与合作开发商签订"贝壳阳光作业服务承诺"，承诺不截客、不洗客、廉洁作业、阳光交易、透明宣传，以净化新房销售案场服务环境 [1] 政策影响与市场表现 - 深圳新盘入市、加推密集，叠加"905新政"红利释放，直接助推新房成交量持续走高 [1] - "905新政"落地23天（9月6日至9月28日），贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前23天增长35%，较8月同期增长75% [1] - 深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，"政策红利+优质房源"的双重吸引进一步放大了成交量的增长效应 [1] 企业社会责任与社区服务 - 贝壳"暖新驿站&主播之家"在深圳德佑卓乐深圳湾旗舰店正式揭牌启动，标志着深圳首批113家门店正式启动为暖"新"服务阵地 [2] - 该服务阵地为新就业群体提供日常关爱、参与党建活动和社区志愿活动等服务 [2]

市场整体表现 - 北京二手房市场在“金九”期间出现结构性回暖，网签量实现同比和环比双增长 [1] - 截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月同期增长16.83% [3] - 2025年“金九”期间网签量已超过2024年9月全月的13274套，同比增长6.62% [3] - 二手房网签量已连续2个月实现环比上涨，8月全月网签量为13331套，环比上涨4.28% [3] 政策影响分析 - 北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道，打破五环内改善型群体向五环外置换的阻碍 [1] - 五环外购房套数限制放开后，刚需和初次改善需求明显释放，政策对市场需求的激活效果初步显现 [6][7] - 政策调整后，若购房者资格从二套调整为首套，以一套总价400万元房源为例，首付款最高可减少60万元 [8] 区域市场分化 - 五环内核心城区房源咨询量和带看量显著上升，需求端活跃度增强 [1] - 五环外区域受益于楼市新政，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，近郊承接的外溢需求明显升温 [1] - 大兴高米店南片区中介8月咨询量从7月的400余个增至503个，增幅达20% [6] 需求端特征 - 改善型需求释放是推动交易量增长的关键因素，购房者资金充裕且倾向于选择可直接入住的优质二手房 [1][6] - “金九”成为有子女入学需求家庭的理想置业窗口期，因房源供应充足且价格整体保持平稳 [12] - 东城和平里片区中介9月带看量日均可达10余组，较8月增长10%，反映购房者从线上咨询转向线下看房 [10][11] 市场预期与趋势 - 业内人士认为二手房市场已进入复苏通道，整体价格正逐步向真实价值回归 [3][12] - 部分老旧小户型房源房价进入相对筑底的理性区间，市场热度呈现温和回升态势 [12] - 房源若能回归合理价格或凭借品质地段形成竞争力，将推动单笔交易达成，形成助推行情向好的正向循环 [13]

二手房交易风险与中介平台价值 - 二手房交易金额巨大，交易双方存在强烈的互坑动机，因此需要第三方中介平台进行风险过滤和交易兜底[3][5] - 中介平台的核心价值在于其风险识别过滤能力以及交易出问题后的兜底能力，而非简单的房源信息提供或跑腿服务[3][5] - 大额交易中不应信任交易对手，因为客观金额巨大导致欺骗的ROI过高，平台的风控体系是基于无数纠纷和官司堆出的经验[5][6] 二手房交易的具体风险点 - 买家面临的风险包括产权不清晰、卖家外债导致房屋被抵押、户口未清、学区资格问题、过户卡壳、房屋暗病及漏水纠纷等[8] - 卖家面临的风险包括买家资金来源不明导致账户冻结、银行贷款审批失败、过户后尾款拖欠、交房时买家的无理扣款要求等[8] - 一旦发生纠纷，通过法律途径解决耗时漫长，可能需要一年半载甚至三五年，期间资金和房产均悬空，严重影响正常工作生活[8] 大型中介平台的核心优势 - 大型平台如贝壳因其交易规模巨大，积累了丰富的风险案例库，一年内能识别并阻断大量潜在风险交易[10] - 平台具备威慑能力，其严格的流程和知名的风控体系能从一开始就阻止交易双方动歪心思，防范于未然[10][12] - 平台有动力进行善后兜底，因其商业模式是长期游戏，注重信誉和持续赚钱能力，例如贝壳累计退/赔/垫付37.6万单，共55.6亿元[12] 贝壳平台的案例与能力 - 贝壳在2024年7月1日至2025年7月31日期间约150万单二手房交易中，识别并阻断了1.6万单潜在风险[10] - 平台年交易额达到两万多亿的体量，庞大的交易量使其见识过各种罕见案例，风控体系更为完善[11] - 平台运用科技手段进行风险控制，例如AI系统能基于VR影像和历史数据识别漏水等隐蔽问题，流程严格锁死，环节间需核身确认[12] - 贝壳的服务承诺包括物业欠费平台垫付、交易失败佣金无理由退等，提供了全面的交易保障[12]

行业背景与核心观点 - 中国房地产市场已从高速增长的增量时代进入以存量交易为主的阶段 二手房成为交易主力[4] - 行业需跳出“撮合逻辑”进入“价值逻辑”以实现可持续发展[4] - “没有好房子 就没有真正的存量房市场”是核心观点[6] - 好房子战略被视为行业未来发展的确定性路径[1] 好房子战略框架 - 户型优化 通过空间改造实现资产再生[7] - 装修标准 风格百变且施工可控 确保品质与体验[7] - 科技赋能 利用智能家居 AI设计与数字交付提升效率与确定性[7] - 绿色环保 采用低碳材料与环保工艺以回应消费趋势[7] - 该框架使房子从“交易标的”转化为“资产产品” 并建立更清晰的价值评估体系[7] 中介行业增长机遇与赋能方案 - 中介行业长期依赖佣金驱动 服务同质化严重 缺乏系统化产品能力[9] - 需跨界引入新能力模型以突破增长瓶颈[9] - 装库科技提供四大赋能模块 包括设计能力 科技能力 供应链能力和金融能力[11] - 设计能力结合24年设计基因与10年AI研发 旨在让房源“自带成交力”[11] - 科技能力涵盖客户画像 房源/客源联卖系统及后台数据以提升经纪人效率[11] - 供应链能力通过全国直采 标准SKU和可控交付来降低中介风险[11] - 金融能力结合供应链金融与消费金融以打通资金链条[11] - 能力嵌入使中介从“交易撮合者”转型为“价值创造者” 走向更健康的多元化盈利模式[13] 战略愿景与行业影响 - 好房子战略被视为一种市场选择和行业责任[14] - 方法论如售前美化 单边代理和标准交付正推动行业向品质化与高效化转型[14] - 公司目标是通过技术与供应链的底层能力 帮助中介重塑价值链并打造新的行业生态[14]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报140.25点，周环比上升0.62%，连续三周上升累计升幅达2.30%，指数创59周新高[1] - CCL较2025年3月财政预算案前的低位134.89点上升3.97%，较2024年9月首次减息前的低位135.86点上升3.23%[1] - 2025年至今CCL累计上升1.90%，若再上升2.77点或1.98%即可达到第四季度目标143.02点[1] 细分市场指数走势 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报141.88点，周环比上升0.18%，创64周新高，连续三周累计上升2.17%[2] - CCL（中小型单位）报140.51点，周环比上升0.44%，创63周新高，连续三周累计上升2.27%[2] - CCL（大型单位）报138.90点，周环比显著上升1.59%，创21周新高[2] 区域楼市价格动态 - 九龙CCL Mass报139.63点，周环比上升0.65%，为今年次高水平[3] - 港岛CCL Mass报140.75点，周环比微升0.07%，连续两周累计上升2.89%，为今年第四高水平[3] - 新界东CCL Mass报153.64点，周环比下跌0.12%，连续两周累计下跌0.63%，仍为今年第五高水平[3] - 新界西CCL Mass报129.50点，周环比下跌0.14%，指数仍为今年次高水平[3] 2025年各指数累计表现 - 2025年主要楼价指数累计变动为：CCL Mass上升2.71%，CCL（中小型单位）上升2.56%，港岛区指数上升1.57%[3] - 九龙区指数表现最佳，累计上升4.35%，新界东指数累计上升3.54%，新界西指数累计上升0.89%[3] - CCL（大型单位）是唯一下跌的主要指数，2025年累计下跌1.38%[3] 市场事件与未来展望 - 美联储主席于8月下旬暗示9月可能减息，此消息刺激香港楼市气氛转向正面[1] - 市场认为落实减息后买家入市信心转强，有助于释放更多二手购买力，香港楼价升势可能持续[1] - 近期多个新盘推售，包括大埔上然3期推售140个单位，其影响将于2025年10月中旬公布的CCL才开始反映[2]

公司新服务保障体系 - 贝壳正式推出“真保障”全流程服务保障体系，旨在为消费者筑起“全生命周期”的安居防线 [1] - 该体系依托“1套标准+2个能力+1亿元保障金”的坚实支撑，其中1套标准覆盖房源录入至承诺履约的全流程，2个能力指产品技术能力和运营管理能力，1亿元专项保障资金用于实现快速赔付 [2] - 公司联合新经纪品牌推出三项平台级承诺，包括“真实房源，假一赔百”、“交易不成，佣金无理由退”以及“物业欠费，损失先行垫付” [2] 行业痛点与公司解决方案 - 房产交易行业长期存在“欠缴物业费”、“虚假房源”、“吃差价”、“售后无人管”等消费陷阱，导致消费者信任危机 [1] - 针对“吃差价”问题，公司通过平台承诺和保障资金池进行杜绝，例如有案例显示中介试图隐瞒信息赚取4万元差价 [1][2] - 针对售后问题，公司将保障延伸至交易后，提供如“交房后漏水最高补偿1万元”的承诺，并有案例显示公司向消费者赔付了1万元维修费用 [3] 服务保障的具体措施与成效 - 公司建立“房屋质量全周期筛查”机制，交易前进行“一问二判三拍”漏水检查，交易中合同明确质量条款，交房后提供1年主体结构漏水保障和2年物业欠费保障 [3] - 贝壳济南站累计投入的服务承诺保障金超过3155万元，月度服务承诺履约率稳定在98.5% [3] - 通过设立亿元保障资金池，公司实现了对消费者纠纷的快速响应和及时解决 [2] 行业影响与未来展望 - 公司新保障体系的落地推动了房产交易行业向高质量服务转型 [4] - 未来公司计划不断优化升级保障体系，以推动“住有所居、住有宜居”的美好愿景 [4]

香港二手住宅市场整体表现 - 9月1日至23日香港二手住宅市场录得3,154宗注册，较上月同期的2,864宗增加10.1% [1] - 同期逾1,000万港元二手住宅录得382宗注册，较上月同期的329宗增加16.1%，表现优于整体市场 [1] - 预计9月全月逾1,000万港元二手住宅注册量有望达到480宗，将超越8月全月的434宗，环比回升超过10% [1] 分区市场表现 - 新界区逾1,000万港元二手住宅注册量表现最佳，录得140宗注册，较上月同期的112宗增加25% [3] - 港岛区录得145宗注册，为三区中最多，较上月同期的125宗增加16% [3] - 九龙区录得97宗注册，较上月同期的92宗增加5.4%，三区注册量全线上升 [3] 重点屋苑交易表现 - 新界区名城录得18宗逾1,000万港元注册，较上月同期的11宗增加63.6% [4] - 擎天半岛录得8宗注册，较上月同期的3宗增加超过160% [4] - 海之恋录得7宗注册，较上月同期的4宗增加75% [4] - 天赋海湾录得7宗注册，较上月同期的1宗大幅增加600% [4]

中介机构加速成交的操作模式 - 中介机构要求员工每日完成带15个客户看房的硬性指标，以在市场低迷时制造热闹景象 [2] - 部分中介机构（如秒卖房）安排“演员”买家与房东砍价，话术成套，出价远低于最低成交价，旨在击穿房东心理防线促成交易 [2] - 上海出现针对房东的“围猎”案例，一套挂牌538万元的房产，“演员”买家从中介授意的480万元开始砍价，最终房东以510万元成交，资产缩水28万元 [4] - 完成一次“表演”后，“演员”可获得200元报酬，而中介老板通过此类压价方式月收入超过50万元 [4] - 北京链家推出“一口价”模式，系统性地游说急售业主将价格降至低于近三个月成交价10%以上，并包装成“一口价神房”通过经纪人朋友圈快速推广成交 [6][7] 操作策略对市场预期与价格体系的影响 - “一口价”和“雇人压价”等策略本质是为加速成交，通过降低业主价格来提高成交率，从而弥补因楼市低迷难以通过拉高总价获取佣金的损失 [8] - 中介机构的系统性压价和“砸盘”行为主动塑造并强化“房价必跌”的市场预期，利用金融市场的“反身性”特征，使参与者认知和行为改变市场基本面 [10] - “一口价”案例通过朋友圈等渠道放大传播，传递挂牌价虚高、真实价值更低的信号，导致潜在买家陷入集体观望，等待更低价格出现 [10][11] - 中介操作形成“价格越压，市场越冷；市场越冷，越需要压价”的死亡螺旋，虽加速市场出清，但可能扼杀市场复苏萌芽 [12] - “砸盘式”压价效率高，会快速拉低整个区域成交均价，形成价格下行惯性，放大市场的顺周期效应，在下跌时加剧下跌 [15] 中介平台商业模式与财务表现 - 中介平台整体营收不再单纯依赖单笔交易高佣金，而是极度依赖交易周转效率，通过加速成交、做大总量实现收入增长 [13] - 贝壳2025年上半年财报显示，净收入达493亿元，同比增长24.1%；净利润为21.6亿元，虽同比下滑7.2%，但在当前市况下表现惊人 [13] 信息不透明与行业潜在风险 - 上海链家等平台隐藏二手房成交价，人为制造信息壁垒，使买卖双方只能依赖中介提供的片面信息，从而让中介彻底掌握定价主导权 [4] - 中介操作可能引发局部市场的系统性风险，对以房产作为家庭财富压舱石的中产家庭造成财务损失和财富安全焦虑 [15] - 上海、深圳、杭州、天津等多地均出现类似中介操作套路，表明相关问题具有行业普遍性 [14]

新就业群体服务设施建设 - 济南市建成友好社区 友好商圈 友好楼宇等友好场景905处 [1][3] - 划定新就业群体专属车位760余处 [1][3] - 新建及改扩建"泉新泉驿"服务驿站100家并建设一批充电桩 换电柜等设施 [1][3] 生活便利与商业支持措施 - 发展面向新就业群体的友好商户800余家 提供专属优惠折扣 [3] - 依托网约车平台企业及街道社区党群服务中心布局建设"司机之家" [3] - 推动114处中石化 贝壳链家等服务网点资源向新就业群体开放 [3] 教育医疗与技能提升支持 - 遴选10家新就业群体"成长学院"合作单位 完善学历提升"1+10"阵地体系 [3] - 试点建设"泉新公寓"服务综合体以解决技能提升 职业转型 就医就学等问题 [3] - 聚焦"食 住 医 学 行"5个方面开展"关心关爱服务季"活动千余场 惠及5.6万人次 [3]

行业趋势 - 在老旧二手房市场，“美化房”正成为流量密码，一些投资客通过低价买入装修破败的“老破小”，经精心设计装修后实现溢价售出[9] - 杭州市中心的“老破小”价格持续下跌，部分小区8月成交均价已跌至2.5万元~3万元/m²，回到2016年水平[10] - 当前投资模式与以往不同，不再是博取涨价或拆迁，而是选择“美化房”赛道，通过有设计感和品味的精致装修赚取增值溢价[11] 投资案例与收益 - 有投资客去年11月以350万元总价购入施家花园一套138.85m²的一楼房源，花费30万元装修后，于今年6月以463万元成交，扣除成本后净收益至少60万元[11] - 绿洲花园一套149.5m²房源因精美装修以558万元成交，折合单价3.7万元，跻身小区成交价第一梯队，而同期同户型普通装修房源挂牌520万元却未成交[11] - 机构也介入“美化房”市场，例如邮电路一套64.48m²房源以356万元挂牌，比普通装修房源高出50万元，但仅2个月便成交，而同小区不少房源挂牌超一年未售[12][13] 市场需求驱动 - 年轻购房者更在意“眼缘”和情绪价值，随机调查10位购房者中有8位选择装修精美、可拎包入住的房源，即使价格稍高[14] - 年轻购房者多出生于物质富裕年代，无法接受配套和装修都差的房子，对核心地段、装修时髦的房源愿意为其附加的情绪价值买单[15] - 在供大于求的二手房市场，打造差异化竞争尤为重要，美化房可节省购房者装修时间与精力，提升居住价值，满足从“买得到”向“住得好”升级的需求[15] 投资风险与挑战 - 并非所有“美化房”投资都能成功，现代名苑一套73.88m²房源挂牌单价约3.9万元，显著高于小区3.2万元-3.5万元的成交单价区间，导致看多买少，成交意向不高[16] - 部分“美化房”装修质量存疑，例如三新家园一套房源中古风设计乍看亮眼，但硬装粗糙、用材一般，且存在临街噪音、共用露台、潮湿异味等问题，难以获得溢价[16] - 该模式存在成本管控与质量风险，装修过程中可能出现预算超支、施工质量问题，进一步压缩利润空间，同时存在使用廉价材料快速装修的“串串房”问题[17]