东方证券发布研报称，根据世茂服务(00873)近期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预 测，以及销管费用率的预测。维持"增持"评级，调整目标价至0.73港元。 报告指，公司市场拓展持续发力，继续扩大高能级城市群的市场覆盖、业态不断拓展服务场景，基础物 管有望继续稳定增长。2025年上半年公司市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6 亿，同比增长54.6%；新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高。新增住宅 平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映出新签项目质量和盈利水平的双提升。公司市拓战略坚持聚焦核 心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。 此外值得强调的是，合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%。下半年，公司继续发力市 拓，7月-10月合计新增项目近200个，其中包含产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等， 不断拓展服务场景与客户价值边界，为未来基础物管稳定增长提供基础。 ...

核心交易概述 - 国锐生活宣布以2.69亿元人民币收购北京春雨天下软件有限公司78.3%的股份，交易完成后将成为春雨医生的绝对控股股东 [1][5] - 按此作价估算，春雨医生整体估值约为3.44亿元人民币，与其巅峰时期超过10亿美元的估值相比，缩水比例超过95% [1][22] - 截至2025年10月31日，春雨医生未经审计的净资产约为9490万元人民币 [8][29] 收购方：国锐生活 - 公司原名国锐地产有限公司，于2023年更名为国锐生活，主营物业开发与管理，业务范围涵盖多国物业发展及投资 [4][24] - 公司此前已通过投资天津雨锐健康科技有限公司和深圳雨锐健康科技有限公司涉足医疗健康领域 [4][24] - 公司物业板块经营承压，2024年集团物业管理服务收入同比减少约17%，投资物业公平值净亏损约9.348亿港元 [6][26] - 公司2022年至2024年营业收入分别为3.15亿元、3.2亿元、2.87亿元，归母净利润连续三年亏损，分别为-2.86亿元、-1.17亿元、-8.51亿元 [8][28] - 2025年上半年经营出现转机，营业收入达1.56亿元，归母净利润实现190.7万元的正增长 [8][28] - 截至12月9日收盘，公司股价报收3.74港元/股，总市值120.4亿港元 [2][22] 被收购方：春雨医生 - 春雨医生是知名移动医疗服务平台，其运营主体为北京春雨天下软件有限公司，App于2011年11月上线 [10][31] - 公司由前网易副总编张锐于2011年联合创立，首创“在线问诊”模式，在2014年至2016年完成C轮5000万美元融资，估值曾超过10亿美元 [11][32] - 创始人张锐于2016年10月因心肌梗死去世，公司上市计划随之搁浅，并经历多次管理层变动 [12][13][32][33] - 公司近年来陷入经营困境，收入持续下滑：2023年全年收入1.01亿元，2024年全年收入6622.6万元，2025年1-10月收入5104.8万元 [8][28] - 公司同期税后亏损分别为957.2万元、2294.9万元和291.8万元 [8][29] - 截至2025年6月，平台已积累1.8亿用户，超过68万公立医院执业医师入驻，累计服务患者超4亿人次，日均问诊量超39万，客户满意度达98% [18][37] - 收购完成后，原CEO王羽潇仍持有春雨医生9.774%的股权 [15][16][35][36] 交易结构与动机 - 交易采用VIE合约架构以突破外资准入壁垒，依据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2024年版）》，外资在增值电信及互联网医疗领域持股比例不得超过50% [5][25] - 收购代价为2.69亿元人民币，主要通过发行代价股份及部分现金支付：发行每股1.6港元的代价股份合计1.47亿股，现金支付部分包括首期20%约5380万元人民币 [5][6][25] - 交易完成后，国锐生活总股本将增至33.67亿股，16名卖方合计持股约4.37% [5][25] - 国锐生活表示，收购旨在发展具有韧性、规模化、非周期性、轻资产且现金流稳定的新收入来源，以减轻物业板块周期性波动对盈利的影响 [6][26] - 公司长期战略是构建以春雨医生为中枢的智能健康生态，纵向做深专科服务，横向拓展产业链，并计划通过投资并购完善AI数字医疗生态 [18][38] 行业背景与协同展望 - 互联网医疗行业正从单一在线问诊向“预防—诊疗—康复”全链条数字化转型，市场规模持续扩大，2023年达3925亿元，预计2025年将增至4799亿元 [17][37] - 专家指出，双方虽存在显著的“产业距离”，但若能实现战略协同，有望整合资源，达成互补 [8][29] - 潜在的协同路径包括：国锐生活为春雨医生提供资金、物业社区渠道及客户资源，助其探索“社区健康”等线上线下新模式 [18][38] - 春雨医生积累的海量用户数据可通过数据挖掘开发个性化健康管理产品、结合物业资源拓展社区医疗、或与第三方合作进行精准营销等方式实现商业化变现 [20][40] - 此次收购标志着国锐生活的主营业务将从地产转向科技医疗，旨在获得新的增长叙事和估值想象空间 [18][38]

核心人事与战略调整 - 公司执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，专注于管理集团孵化业务板块，其将继续担任执行总裁[3][4] - 公司聘任田田为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作，田田拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO并在多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人[3][6] - 此次人事变动后，公司总裁徐彬淮负责“基本盘”大物业板块，执行总裁黄鹏负责孵化业务板块，形成分而治之的管理格局[4][7] - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理、新业务成长、职能服务板块统一为“大物业板块”，将战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”[6] 业务板块梳理与财务表现 - **大物业板块（核心基本盘）**：以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向，核心基础物业服务业务将聚焦深耕与数字化精益运营[6] - 2024年上半年，核心物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7%[7] - 截至2024年6月30日，公司管理物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米，其中位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.2%[7] - 同期，社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3%[7] - **孵化业务板块（第二曲线）**：定位为多元增量成长曲线，包括赋能、提效、规范化管理宝石花、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务，及研究并孵化创新业务[6] - 具体业务涵盖环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等[8] - 黄鹏所管理的孵化业务板块营收贡献超过总收入的25%[9] 孵化业务板块具体进展 - **“三供一业”业务**：公司于2018年进入该领域，截至2024年6月30日，其物业服务收费管理面积约为9010万平方米，物业管理业务收入约为41.56亿元，同比增长约68.5%，占总收入比约17.9%（2023年同期约11.7%）[8] - 2024年上半年，“三供一业”新签合同项目个数达315个，新签项目合同总金额达约17.87亿元[9] - **城市服务业务**：聚焦城市环境智慧运维、固废处置、环保治理等核心赛道[9] - 2024年上半年，城市服务实现收入约为17.79亿元，同比下降约18.0%，在总收入中的占比下降至约7.7%[9] - **商业管理服务**：2024年上半年，商业运营服务收入由3.32亿元降至约2.97亿元，降幅约10.5%，占总收入约1.3%[9] 市场观点与未来展望 - 东方证券认为，公司在增值业务方面具有潜力，正积极拓展社区增值服务，例如通过与科大能通合作布局新能源汽车充电业务，并加速推广自主研发的清洁机器人，旨在培育新的业绩增长点并通过科技赋能降本增效[10] - 业内分析人士认为，此次组织架构调整强调夯实服务基础，同时为孵化高附加值的创新业务预留了空间，安排相对务实，既回应了当前物业行业面临的普遍性挑战，也为未来的可持续发展留出空间[10] - 公司回应称，此次组织架构调整不涉及人员裁撤，主要目的是强化公司核心能力，激发组织活力，明确权责分工，为公司的长期稳健发展与市场竞争力提升奠定坚实基础[9]

核心观点 - 碧桂园服务通过人事变动与组织架构调整，明确了“大物业”与“孵化业务”双板块分治的战略方向，旨在稳固基础物业服务基本盘的同时，系统性探索和培育多元化的“第二增长曲线” [1][4][6] 人事变动 - 执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，将继续担任执行总裁并全面负责孵化业务板块的日常管理工作 [3] - 公司聘任田田为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作，田田拥有注册会计师资格及多家纳斯达克上市公司财务负责人经验 [3][5] 组织架构调整 - 公司将业务梳理为两大板块：“大物业板块”与“孵化业务板块” [6] - “大物业板块”整合了基础物业管理、新业务成长及职能服务板块，管理导向为“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”，核心是提升基础物业服务经营效益与客户满意度 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效及规范化管理现有独立经营业务（如宝石花、商管集团、碧然环境），并研究孵化创新业务 [6] - 调整后，总裁徐彬淮负责“大物业板块”，执行总裁黄鹏负责“孵化业务板块”，实现分而治之 [4][6] - 公司回应此次架构调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工 [10] 大物业板块业务表现 - 大物业板块是公司营收贡献大头，2024年上半年核心物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7% [7] - 截至2024年6月30日，公司管理物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米，其中一二线城市项目收费管理面积约占40.2% [7] - 2024年上半年社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3% [7] 孵化业务板块（第二曲线）构成与表现 - 孵化业务板块包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理及其他创新业务 [8] - “三供一业”业务表现突出：截至2025年6月30日，其物业服务收费管理面积约9010万平方米，物业管理业务收入约41.56亿元，同比增长约68.5%，占总收入比约17.9%（2024年同期约11.7%） [9] - 2024年上半年“三供一业”新签合同项目315个，新签项目合同总金额约17.87亿元 [10] - 城市服务业务：2024年上半年收入约17.79亿元，同比下降约18.0%，占总收入约7.7% [10] - 商业运营服务：2024年上半年收入约2.97亿元，同比下降约10.5%，占总收入约1.3% [10] - 黄鹏负责的孵化业务板块营收贡献已超过公司总收入的25% [10] 业务拓展与行业观点 - 公司正积极拓展社区增值服务，例如通过与科大能通合作布局新能源汽车充电业务，并推广自主研发的清洁机器人，旨在利用社区场景和用户基础培育新增长点，并通过科技赋能降本增效 [11] - 行业分析认为，此次架构调整既强调夯实服务基础以应对行业普遍挑战，也为孵化高附加值的创新业务预留了空间，安排相对务实 [11]

公司近期股份回购动态 - 碧桂园服务于12月8日以每股6.420港元至6.450港元的价格回购200.00万股，耗资1286.73万港元，当日该股收盘价6.420港元，下跌1.83%，全天成交额3385.85万港元 [2] - 自11月18日以来，公司已连续15个交易日进行股份回购，合计回购1266.30万股，累计回购金额达8046.40万港元，在此期间公司股价累计上涨0.78% [2] - 今年以来，公司已累计进行56次股份回购，合计回购2972.90万股，累计回购金额达1.90亿港元 [2] 历史回购交易明细 - 根据披露的明细表，公司自2025年5月19日至12月8日期间进行了多次回购，单次回购股数从14.60万股至200.00万股不等，单次回购金额从98.70万港元至1286.73万港元不等 [2][3][4] - 回购价格区间显示，期间最低回购价格为每股6.150港元，最高回购价格为每股6.760港元 [2][3][4]

核心观点 - 碧桂园服务在同日宣布高管变动与组织架构调整，这不仅是简单的人事或部门重组，更反映了物业管理行业在深度转型期的战略调整，旨在系统性地培育面向未来的增长动能 [1][2] 人事变动 - 集团执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，以投入更多精力管理集团孵化业务，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务和资产管理等新业务及创新业务 [1][3] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，专职负责孵化业务板块，其工作重心从全局财务管理转向为集团开辟新增长曲线的战略前沿 [3][4] - 接任首席财务官的是田田，其将全面负责公司财务管理及资本市场工作，田田是中国注册会计师及特许公认会计师会员，拥有横跨多个行业的丰富财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO并在多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [5] 组织架构调整 - 公司对原有板块划分进行重新梳理，整合为“大物业板块”和“孵化业务板块”两大核心板块，此次调整旨在优化公司治理结构，推动业务创新与转型升级 [6][7] - “大物业板块”整合了基础物业管理板块、新业务成长板块、职能服务板块，确立了“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”的总体管理导向 [8] - 基础物业服务业务将聚焦深耕、突破重点难点，通过分级服务体系、数字化精益运营等系统化建设，提升客户满意度与经营效益 [9] - 生活服务等新业务成长板块将依托基础物业服务口碑，深度挖掘客户需求，利用社区资源和平台优势开拓高附加值的多元化业务，加速业务孵化落地 [10] - 职能服务板块旨在整合内部资源，提升组织效率，控制经营风险，服务保障公司战略目标的实现 [11] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责对宝石花、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务进行赋能、提效和规范化管理，并将重点研究和孵化潜在的创新业务，探索集团未来的新增长点 [11] - 此次组织架构调整不涉及人员裁撤，主要目的是强化公司核心能力，激发组织活力，明确权责分工，为公司的长期稳健发展与市场竞争力提升奠定基础 [12] 行业背景与战略意义 - 业内分析认为，此次“人事变动”与“调架构”组合拳是一次主动的战略升级，具有明确的现实针对性与前瞻性，例如新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的回应，强调夯实服务基础，同时为孵化高附加值的创新业务预留空间 [12] - 行业正从过去依赖增量扩张的“规模红利期”逐步转向以存量资产为主导的高质量发展阶段，物业企业在夯实基础服务的同时，需要积极拓展多元业务，挖掘新的增长点 [12]

公司发展历程与市场定位 - 公司于2020年底在港交所上市，采用“商管+物管”双轮驱动模式 [1] - 公司从内配型企业成功转型为市场化企业，并跻身物管行业第一梯队，稳坐商管行业龙头地位 [2] - 公司定位为“客户信赖和喜爱的城市品质生活服务商” [2] 商业管理业务发展 - 公司自2020年上市起开始对外承接轻资产管理项目，实现从重资产依赖到轻资产引领的蜕变 [5] - 在营购物中心数量从2020年末的62座快速增长至2025年上半年的125座 [5] - 截至2025年6月底，53座购物中心零售额位居当地市场第一，104座跻身当地前三，整体出租率常年维持在97%以上 [5] - 公司已与超过7400个品牌、20000余家店铺深度合作 [6] - “十四五”期间拓展超50个第三方购物中心的目标已在2024年末提前完成 [6] - 轻资产扩张案例包括兰州万象城、南昌红谷滩万象天地、西安万象城等，成为城市商业新名片 [7] 物业管理业务发展 - 物管业务在管面积从2020年的约1.19亿平方米扩张至2025年上半年的4.20亿平方米，合约面积达4.52亿平方米 [8] - 上市后第二年，物业总在管面积中第三方面积占比突破50% [8] - 2024年新增合约面积中一、二线核心城市占比超80% [8] - 通过收并购（如中南服务、禹洲物业）迅速扩大规模，收并购项目每年实现20%以上的增长 [8] - 公司未来锚定“城市公共空间运营”蓝海，包括市政公园、体育场馆、医院学校等综合服务 [9] - 截至2025年上半年，城市空间在管面积达1.27亿平方米，相关收入同比增长15.1% [11] 财务业绩表现 - 2020年上市首日收盘价28港元/股，较招股价涨25.56%，市盈率达110倍 [12] - 2020年营业收入为67.79亿元，股东应占核心净利润为8.16亿元 [12] - 2024年营业收入攀升至170.43亿元，五年复合增长率超过20% [12] - 2024年核心净利润达到35.07亿元，较2020年实现超过四倍增长 [12] - 综合毛利率从2020年的27%逆势提升至2024年的32.9%，并在2025年上半年进一步跃升至37.1% [12] - 上市以来累计派息总额超过91亿元，占同期核心净利润八成以上 [13] - 2024年全年派息率（含特别股息）达100%，2025年中期首次实现核心净利润100%分派 [13] 资本市场表现与认可 - 公司市值稳居行业鳌头，屹立于“千亿市值”阵营，市盈率稳居行业榜首 [14] - 国际大行（如里昂证券、美银、摩根士丹利、瑞银）近期纷纷发布看好报告，调升评级至“买入”或“增持” [14] - 市场认可公司增长逻辑与消费升级和内需扩大战略同频共振，商业模式具备穿越地产周期的独立性 [14] 战略与未来展望 - 公司核心经营策略是“有利润的营收”和“有现金流的利润” [13] - 公司将ESG提升至战略引擎高度，设定2030碳达峰、2050碳中和目标，并承诺2030年前所有重奢购物中心实现绿电运营 [15] - 下一个五年将深化“2+1”一体化业务模式（商管+物管+大会员） [17] - 商管业务将继续巩固高端市场领导地位，加速轻资产管理输出 [17] - 物管业务将向城市空间运营服务商转型，打造一体化服务能力 [17] - 大会员业务作为“第二增长曲线”，将深耕积分运营、会员权益与数据资产化 [17] - 深圳湾万象城二期是未来业务模式的写照，以“全业态、全客户、全产品、全服务”方式参与片区运营 [18]

金科服务私有化退市详情 - 金科服务将成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企 [2] - 要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约以推动私有化，目前持有公司63.29%的股份 [2] - 收购剩余267,722,054股采用双层定价结构：基本价每股6.67港元（总代价约17.86亿港元），若退市条件达成则支付提高价每股8.69港元（总代价约23.27亿港元）[2] - 目前已锁定约29%的股份，还需至少32.30%的股东接纳才能触发退市高价 [2] - 方案提供存续选项，接纳要约的股东可选择将现金对价再投资到要约人的母公司，间接保留权益成为有限合伙人 [3] 博裕资本收购历程与退市原因 - 博裕资本过往三次收购金科服务股份已累计耗资约53.82亿港元，若此次所有股权完成要约收购，私有化总耗费资金将超过75亿港元 [4] - 截至11月20日收盘，金科服务总市值仅为47.8亿港元 [4] - 退市原因为股份交易流动性长期处于较低水平，私有化可使公司推行长期增长战略，免受上市公司市场预期和股价波动的压力 [4] - 博裕资本2025年以来在多个领域密集出手，包括奢侈品商场北京SKP、星巴克中国业务，以及对加拿大鹅、盈方体育传媒的收购意向，总交易规模超百亿美元 [4] 港股物管板块市场表现 - 40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.25%，对比上个报告期平均区间跌幅5.59%有所收窄 [5] - 板块估值水平略有提升，市盈率由上个报告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍 [5] - 总市值超百亿港元的物企仍为7家 [5] - 华润万象生活重回千亿港元市值，达到1001.56亿港元，刷新自2023年4月以来的新高 [5] - 华润万象生活市值表现得益于其“商业运营+物业管理”双轮驱动模式、稳健的财务表现及行业头部地位 [2][5] 主要物企资本运作 - 华润万象生活控股股东华润置地于11月13日以每股41.7港元配售4950万股（占总股本2.17%），套现约20.61亿港元，此为该公司上市以来首次配售 [6] - 配售目的为增强股份流动性、市场信心及股份价值 [6] - 彩生活控股股东花样年接获通知，拟透过拍卖程序出售彩生活最多29.9%的股份，该比例低于30%的要约收购红线 [8] - 此次纠纷源于2021年12月，花样年因未能偿还欠付天风国际证券的9698万美元债务，后者声称其持有的彩生活7.8014亿股股份（占总股本41.95%）可用作抵押担保 [8] 行业收并购与资产处置趋势 - 收并购市场活跃度下降，总体呈现被动处置为主、交易规模持续收缩、聚焦资产盘活等特征 [8] - 民生物业二次挂牌北京盈泰丰顺资管100%股权，和泓服务拟出售中山中正物业51%股权，显示部分物企因流动性压力或战略调整而被动剥离资产 [9] - 交易规模普遍较小 [9] - 中小型物企面临挑战，部分在跨界经营中缺乏专业能力与资源，无法从传统物业管理向资产管理转型，导致业务转型失败与盈利枯竭 [9] - 市场对这类“空壳化”或“僵尸化”资产兴趣索然，促使其资产流动性枯竭与退出机制受阻 [9]

公司股份回购 - 碧桂园服务于2025年12月8日执行股份回购 [1] - 本次回购总金额为1286.73万港元 [1] - 回购股份数量为200万股 [1] - 每股回购价格区间为6.42港元至6.45港元 [1]

公司股份回购注销完成 - 公司本次注销股份数量为662.62万股，占注销前总股本（1,060,346,060股）的0.62% [1] - 本次注销的股份数量与实际回购的股份数量一致 [1] - 公司已于2025年12月5日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成股份注销手续 [1] 公司股本变动 - 本次股份回购注销完成后，公司总股本由10.6亿股变更为10.54亿股 [1]