金科服务私有化退市详情 - 金科服务将成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物企 [2] - 要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约以推动私有化，目前持有公司63.29%的股份 [2] - 收购剩余267,722,054股采用双层定价结构：基本价每股6.67港元（总代价约17.86亿港元），若退市条件达成则支付提高价每股8.69港元（总代价约23.27亿港元）[2] - 目前已锁定约29%的股份，还需至少32.30%的股东接纳才能触发退市高价 [2] - 方案提供存续选项，接纳要约的股东可选择将现金对价再投资到要约人的母公司，间接保留权益成为有限合伙人 [3] 博裕资本收购历程与退市原因 - 博裕资本过往三次收购金科服务股份已累计耗资约53.82亿港元，若此次所有股权完成要约收购，私有化总耗费资金将超过75亿港元 [4] - 截至11月20日收盘，金科服务总市值仅为47.8亿港元 [4] - 退市原因为股份交易流动性长期处于较低水平，私有化可使公司推行长期增长战略，免受上市公司市场预期和股价波动的压力 [4] - 博裕资本2025年以来在多个领域密集出手，包括奢侈品商场北京SKP、星巴克中国业务，以及对加拿大鹅、盈方体育传媒的收购意向，总交易规模超百亿美元 [4] 港股物管板块市场表现 - 40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.25%，对比上个报告期平均区间跌幅5.59%有所收窄 [5] - 板块估值水平略有提升，市盈率由上个报告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍 [5] - 总市值超百亿港元的物企仍为7家 [5] - 华润万象生活重回千亿港元市值，达到1001.56亿港元，刷新自2023年4月以来的新高 [5] - 华润万象生活市值表现得益于其“商业运营+物业管理”双轮驱动模式、稳健的财务表现及行业头部地位 [2][5] 主要物企资本运作 - 华润万象生活控股股东华润置地于11月13日以每股41.7港元配售4950万股（占总股本2.17%），套现约20.61亿港元，此为该公司上市以来首次配售 [6] - 配售目的为增强股份流动性、市场信心及股份价值 [6] - 彩生活控股股东花样年接获通知，拟透过拍卖程序出售彩生活最多29.9%的股份，该比例低于30%的要约收购红线 [8] - 此次纠纷源于2021年12月，花样年因未能偿还欠付天风国际证券的9698万美元债务，后者声称其持有的彩生活7.8014亿股股份（占总股本41.95%）可用作抵押担保 [8] 行业收并购与资产处置趋势 - 收并购市场活跃度下降，总体呈现被动处置为主、交易规模持续收缩、聚焦资产盘活等特征 [8] - 民生物业二次挂牌北京盈泰丰顺资管100%股权，和泓服务拟出售中山中正物业51%股权，显示部分物企因流动性压力或战略调整而被动剥离资产 [9] - 交易规模普遍较小 [9] - 中小型物企面临挑战，部分在跨界经营中缺乏专业能力与资源，无法从传统物业管理向资产管理转型，导致业务转型失败与盈利枯竭 [9] - 市场对这类“空壳化”或“僵尸化”资产兴趣索然，促使其资产流动性枯竭与退出机制受阻 [9]

财务业绩 - 收入70.89亿元 同比增长3.67% [1] - 毛利12.02亿元 同比增长4.71% [1] - 毛利率16.96% 较上年同期16.79%提升0.17个百分点 [1] - 普通股权持有人应占利润7.69亿元 同比增长4.28% [1] 管理规模 - 新增管理建筑面积3180万平方米 其中84.0%来自独立第三方 [1] - 新签合约总额22.58亿元 住宅项目合约额12.5亿元 非住宅项目合约额10.08亿元 [1] - 住宅与非住宅项目占新增面积比例分别为41.0%和59.0% [1] - 退盘面积2680万平方米 [1] - 期末在管面积4.36亿平方米 较去年底净增500万平方米 [1] 业务策略 - 延续教育等业务调整策略 重点推进市拓聚焦、亏损治理、收缴清欠 [1] - 主要发力非住业态和城市运营服务 [2] - 聚焦赛道核心城市 [2] 行业态势 - 房地产行业压力传导至物业领域存在滞后性但已较明显 [1] - 物业管理行业调整持续 企业发展出现分化 行业集中度提升 [1] - 物管行业整体增速放缓 市场拓展竞争激烈 [2] - 住宅业态存量优质项目减少 传统物管企业纷纷进入非住宅领域 [2] - 各企业不断调整外拓策略 [2]