核心人事变动 - 碧桂园服务首席财务官（CFO）发生变更，原CFO黄鹏因需投入更多精力管理集团孵化业务而辞任，自2025年12月5日起生效 [3] - 新任CFO为田田，其拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO，并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [3][4] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块的日常管理工作 [3][7] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理板块、新业务成长板块及职能服务板块统一整合为“大物业板块” [3][5] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等新业务 [5][6] - 公司表示此次调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工，为长期稳健发展奠定基础 [3] 新任CFO背景 - 田田为中国注册会计师（CPA）及特许公认会计师公会（ACCA）会员 [4] - 其职业生涯始于毕马威华振会计师事务所的审计师，后晋升为高级审计师 [5] - 拥有清华大学电气工程及其自动化专业的工学学士学位，以及清华大学管理科学与工程专业的管理学硕士学位 [5] 业务板块战略定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [6] - 基础物业服务业务将聚焦深耕，通过分级服务体系、数字化精益运营提升客户满意度与经营效益 [6] - 新业务成长板块将依托基础服务口碑，深度挖掘客户需求，开拓高附加值的多元化业务以支撑可持续增长 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效、规范化管理现有独立经营业务，并研究孵化创新业务 [6] 行业背景与公司机遇 - 国家在“十四五”规划建议中明确提出“实施物业服务质量提升行动”，物业行业重心正从新建楼盘扩张转向存量资产价值提升和可持续运营 [4][7] - 随着城市发展方式向内涵式发展转变，物业企业需从传统服务提供商向城市生活综合服务商转型，参与城市更新、社区治理等领域 [4][7] - 业内分析认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应，强调夯实服务基础并为孵化高附加值创新业务预留空间 [6] 近期财务表现 - 2024年上半年，碧桂园服务整体收入约232亿元，同比增长约10.2%，但核心净利润约15.68亿元，同比下降14.8% [9] - 同期，公司经营活动现金流出净额约8.75亿元，主要因物业管理服务预存金额受周期性节点影响，以及“三供一业”业务扩张需求和前期投入 [9] - 分业务看，上半年城市服务业务收入同比下降18%至约17.79亿元，商业运营服务收入同比下降10.5%至约2.97亿元 [8] - “三供一业”业务中的物业管理及其他相关服务收入同比大幅增长约68.5%，但该部分毛利率同比下降1.8个百分点至约7.9% [8][9] - 城市服务业务毛利率同比下降3.4个百分点至约12.6%，商业运营服务毛利率同比下降5.1个百分点至约25.9% [9] 管理层展望与目标 - 公司管理层在2024年8月的业绩会上表示，整合工作已初步告一段落并初见成效 [10] - 2025年全年的现金流目标没有下调，仍是现金流与净利润至少达到1:1的比例关系，包括收入增长、利润达成在内的全年经营目标不变 [10] - 公司将在下半年围绕现金流目标的达成采取相关举措 [10]

核心观点 - 碧桂园服务通过人事变动与组织架构调整，明确了“大物业”与“孵化业务”双板块分治的战略方向，旨在稳固基础物业服务基本盘的同时，系统性探索和培育多元化的“第二增长曲线” [1][4][6] 人事变动 - 执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，将继续担任执行总裁并全面负责孵化业务板块的日常管理工作 [3] - 公司聘任田田为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作，田田拥有注册会计师资格及多家纳斯达克上市公司财务负责人经验 [3][5] 组织架构调整 - 公司将业务梳理为两大板块：“大物业板块”与“孵化业务板块” [6] - “大物业板块”整合了基础物业管理、新业务成长及职能服务板块，管理导向为“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”，核心是提升基础物业服务经营效益与客户满意度 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效及规范化管理现有独立经营业务（如宝石花、商管集团、碧然环境），并研究孵化创新业务 [6] - 调整后，总裁徐彬淮负责“大物业板块”，执行总裁黄鹏负责“孵化业务板块”，实现分而治之 [4][6] - 公司回应此次架构调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工 [10] 大物业板块业务表现 - 大物业板块是公司营收贡献大头，2024年上半年核心物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7% [7] - 截至2024年6月30日，公司管理物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米，其中一二线城市项目收费管理面积约占40.2% [7] - 2024年上半年社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3% [7] 孵化业务板块（第二曲线）构成与表现 - 孵化业务板块包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理及其他创新业务 [8] - “三供一业”业务表现突出：截至2025年6月30日，其物业服务收费管理面积约9010万平方米，物业管理业务收入约41.56亿元，同比增长约68.5%，占总收入比约17.9%（2024年同期约11.7%） [9] - 2024年上半年“三供一业”新签合同项目315个，新签项目合同总金额约17.87亿元 [10] - 城市服务业务：2024年上半年收入约17.79亿元，同比下降约18.0%，占总收入约7.7% [10] - 商业运营服务：2024年上半年收入约2.97亿元，同比下降约10.5%，占总收入约1.3% [10] - 黄鹏负责的孵化业务板块营收贡献已超过公司总收入的25% [10] 业务拓展与行业观点 - 公司正积极拓展社区增值服务，例如通过与科大能通合作布局新能源汽车充电业务，并推广自主研发的清洁机器人，旨在利用社区场景和用户基础培育新增长点，并通过科技赋能降本增效 [11] - 行业分析认为，此次架构调整既强调夯实服务基础以应对行业普遍挑战，也为孵化高附加值的创新业务预留了空间，安排相对务实 [11]

核心财务表现 - 2025年上半年营收231.9亿元，同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元，同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21亿元，同比增长5.3% [1] - "三供一业"业务收入50.7亿元，同比大幅增长51.6% [1] - 整体毛利42.99亿元，同比下降3.5%，毛利率降至18.5% [1] - 归母核心净利润15.68亿元，同比下降14.8% [1] - 出售附属公司损失1.08亿元，金融资产公允价值变动支出5690万元 [2] 运营规模与结构 - 在管物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 关联方收入占比从2018年20.3%持续下降至2025年上半年1.1%，基本实现市场化转型 [2] 现金流与资金状况 - 经营性现金净流出8.7亿元（2024年底为净流入38.7亿元） [2] - 银行存款和结构性存款约164.7亿元，现金储备充裕 [2] - 银行及其他借款约8.58亿元，所有到期借款均按时偿还 [2] - 流动资产净值约120.4亿元，流动比率1.4倍 [2] 战略调整与行业应对 - 主动收缩低效环卫及城市服务板块，清理历史应收账款折让导致利润阶段性承压 [1] - 已进入近20个低物业费社区，计划在细分市场把握分化机遇 [3][4] - 未来三到五年回归客户导向，调整毛利率至合理水平并保持毛利额稳健增长 [4] - 投入智能研发、人工智能及物联网建设以提升服务品质与运营效率 [4] - 物业费降价呼声反映行业规范度不足，政策整治推动中长期稳健发展 [3][4]

财务表现 - 2025年上半年营收231.9亿元 同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.1亿元 同比增长6.7% [1] - 社区增值服务收入21亿元 同比增长5.3% [1] - 三供一业业务收入50.7亿元 同比大幅增长51.6% [1] - 整体毛利42.99亿元 同比下降3.5% [1] - 归母核心净利润15.68亿元 同比下降14.8% [1] - 毛利率下降至18.5% [1] - 出售附属公司带来损失1.08亿元 [2] - 金融资产公允价值变动支出5690万元 [2] 现金流与资产负债 - 经营性现金净流出8.7亿元 去年同期为净流入38.7亿元 [2] - 银行存款和结构性存款164.7亿元 [2] - 银行及其他借款8.58亿元 [2] - 流动资产净值120.4亿元 [2] - 流动比率1.4倍 [2] 业务运营 - 在管物业项目总数8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 [1] - 关联方收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [2] - 已进入近20个低物业费社区 [3] 战略与管理 - 利润下滑原因包括清理历史应收账款折让及收缩低效业务板块 [1] - 现金流变化源于季节性支出 三供一业前期投入及预存策略调整 [2] - 公司计划回归客户导向 调整毛利率至合理水平 [3] - 积极投入智能研发创新 人工智能及物联网等核心能力建设 [3] - 将持续构建高效精益运营体系 深化服务分级 [3] 行业环境 - 物业费降价呼声反映行业发展不够规范现状 [3] - 国家政策推动物业服务领域突出问题集中整治 [3] - 中长期有利于推动行业规范稳健发展 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年收入232亿元，同比增长10.2% [1] - 毛利42.99亿元，同比下降3.5%，净利润10.03亿元，同比下降35.1%，核心净利润15.68亿元，同比下降14.8% [1] - 经营活动现金流出净额8.75亿元，主要因物业管理预存金额周期性下降及"三供一业"业务扩张投入影响 [7] 业务规模与结构 - 收费管理总面积10.6亿平方米（含"三供一业"0.9亿平方米），一、二线城市占比40.2% [1][5] - 物业管理服务收入136.06亿元（占比58.7%），同比增长6.7% [2] - 第三方拓展签约面积6477万平方米，同比增长66%，覆盖180余个城市 [5] - 关联方业务收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [1] 细分业务表现 - 社区增值服务收入21亿元（占比9.1%），同比增长5.3%，其中本地生活服务收入12.89亿元（+21.7%），园区空间服务收入1.7亿元（+24.8%） [6] - "三供一业"业务收入50.72亿元，其中物业管理收入41.56亿元（+68.5%），供热服务收入9.16亿元（+4.4%） [6] - 城市服务收入17.79亿元（-18%），商业运营服务收入2.97亿元（-10.5%） [6] 战略与行业动态 - 行业面临物业费降价压力及住宅换手率攀升，公司通过"运营体系+数据决策+机制变革"应对同质化竞争 [2][7] - 成立综合设施管理（IFM）业务集团，中标中国中煤集团、香港中文大学等重点项目 [5] - 坚持客户导向战略，目标将毛利率调整至合理水平并保持毛利额稳健增长 [8] 资金状况 - 银行存款及结构性存款164.7亿元，银行借款8.58亿元，流动比率1.4倍，流动资产净值120.4亿元 [8] - 维持全年现金流与净利润1:1的目标，所有到期借款均按时偿还 [7][8]

财务表现 - 总收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币 [1] - 股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币 [1] - 每股基本盈利为29.82人民币分 [1] 收入结构 - 物业管理服务、社区增值服务及"三供一业"业务合计收入同比增长14.9% [1] - 非业主增值服务收入因主动压降风险客商业务规模而下降 [1] - 城市服务及商业运营服务收入减少 [1]