政策组合拳核心框架 - 中央定调稳楼市，年底前推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，旨在从购房资格、成本及保障全链条发力 [1] 四个取消：松绑市场门槛 - 取消限购：北京放开五环外限购，海南澄迈、文昌等区域取消非户籍购房限制，使更多人获得购房资格 [2] - 取消限售：多个城市取消限售期，房主可随时出售房产以换房，加快二手房流通 [2] - 取消限价：使房价更贴合市场实际，避免供需错配 [2] - 取消普通住宅与非普通住宅标准：简化交易流程，个人销售满2年住房一律免征增值税 [2] 四个降低：减轻购房成本 - 降低首付比例：全国首套房首付比例普遍降至15%，例如上海一套200万元房子首付仅需30万元，较之前减少近20万元 [5] - 降低贷款利率：住房公积金及住房贷款利率下调，存量房贷利率平均降低0.5个百分点，100万元25年期房贷月供减少469元，总利息节省超14万元，惠及5000万户家庭 [5] - 降低交易税费：首套140平方米以上住房契税减按1.5%征收，二套减按2%，叠加增值税减免，例如换购150万元房子可省税费近3万元 [5] 两个增加：强化市场保障 - 新增100万套城中村及危旧房改造：采用货币化安置方式推进，如雅安市对选择“房票安置”群众给予额外奖励和贷款贴息，既满足住房需求又带动市场交易 [6] - 增加“白名单”项目信贷规模至4万亿元：截至10月中旬已审批贷款2.23万亿元，确保项目优先获贷并复工，缓解购房者交房焦虑 [7]

市场普遍预期 - 市场对2025年房地产市场寄予厚望，预期大规模资金注入将推动房价显著上涨 [1] - 乐观情绪源于国内货币供应量持续攀升，截至十月末广义货币（M2）余额已达309.71万亿元 [1] - 普遍观点认为超发的货币将最终涌入房地产市场从而抬高房价 [1] 市场现状与核心挑战 - 当前房地产市场低迷不振，信心缺失是主要因素 [3] - 部分大型开发商深陷困境，楼盘烂尾现象时有发生，给购房者造成巨大损失并严重打击市场信心 [3] - 房价已连续下跌三年，房产的投资价值不复存在，购房者担忧资产被套牢而持币观望 [3] - 各行各业面临挑战，民众收入普遍下降甚至失业，储蓄多用于应对未来不确定性 [6] - 民众对未来收入预期悲观，更倾向于储蓄，导致房地产市场需求难以有效释放 [6] 对资金流入效果的评估 - 对“大水漫灌”式资金流入能否重振楼市持保留态度 [4] - 国内房地产市场存在一定泡沫，涌入的资金更可能等待市场挤掉泡沫后再择机抄底而非盲目入市 [8] - 指望超发货币推高房价解救高位购房者可能只是一厢情愿 [8] 2025年房地产市场预测趋势 - 趋势一：住房将逐步回归居住属性，未来房价将逐步挤出泡沫，去除投资属性，与当地居民收入水平相适应 [10] - 趋势二：房屋出售难度加大，二手房市场挂牌量持续攀升，国内15个重点城市二手房挂牌量均超过10万套，上海、重庆、成都等大城市超过15万套 [10] - 趋势三：现房销售比例增加，期房销售比例减少，以有效避免烂尾楼风险 [10] - 趋势四：各地加快保障性住房的供应 [11]

公司股价与评级 - 九龙仓置业股价年内上涨13% [1] - 瑞银维持对该股"中性"评级并将目标价上调至23港元 [1] 盈利预测与零售前景 - 瑞银将公司2025至2027年各年每股盈利预测上调4%至8% [1] - 预计公司盈利反弹在2025至2026年达到2%至9% [1] - 预测香港零售销售在今明两年几近持平 不太可能录得强劲增长 [1] 短期驱动因素与风险 - 近期零售销售趋稳及盈利反弹由HIBOR下降驱动 市场已消化此因素 [1] - 预期零售额反弹趋势是暂时性的 本地可自由支配支出在国庆黄金周后将面临压力 [1] 长期结构性阻力 - 长期逆风持续 主要来自香港人出境旅游反弹 [1] - 长期逆风包括内地税务退税安排更便利 [1] - 长期逆风包括高端商场竞争加剧及内地电子商务平台竞争加剧 [1] - 扩大适用试点税务退税方案的陆路边境管制点带来结构性阻力 [1]

核心观点 - 瑞银认为阿里巴巴可能购置新物业并迁出时代广场 这将导致九龙仓置业的时代广场空置率上升并造成租金收入损失 但对本地写字楼市场有正面意义 [1] 阿里巴巴潜在行动分析 - 阿里巴巴正考虑购置铜锣湾新甲厦"港岛壹号中心"共13层楼面及命名权 [1] - 阿里巴巴目前租用九龙仓置业旗下时代广场10层共17万平方英尺楼面 租约将于2028年到期 [1] - 报道指阿里巴巴可能购入27万平方英尺楼面 较其现有办公面积增加10万平方英尺 [1] 对九龙仓置业的影响 - 若阿里巴巴迁出 将令时代广场空置率上升16个百分点 时代广场截至今年6月底止的租用率为90% [1] - 按时代广场上半年写字楼租金每平方英尺54元计算 九龙仓置业每年租金收入损失估算达1.1亿元 相当于去年盈利的1% [1] - 考虑到希慎兴业铜锣湾物业组合的资产提升工程将于2026至27年完成 预期时代广场在零售与写字楼层面仍将持续承压 [1] - 予九龙仓置业"中性"评级 目标价20港元 [1] 对本地写字楼市场的意义 - 若交易成功完成 将对本地写字楼市场有正面意义 [1] - 交易的退出收益率仅为2.5% 低于置地控股于今年4月出售交易广场一期楼面时的成交水平 [1]

深圳楼市新政后市场表现 - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [1] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [1] - 9月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.87万元，环比微跌1.5%，挂牌均价为每平方米6.26万元，环比小幅下降0.6% [1] - 市场呈现"以价换量"特征，500万元至1000万元的刚改客群成交占比提升，客户决策速度和信心有明显提升 [1] 深圳楼市新政政策分析 - 新政采取分区调控策略，核心区福田、南山限购政策保留但单身购房资格放宽，推动前海、宝中片区刚需入市 [2] - 非核心区取消社保限制、房贷利率下调及取消企业购房限制，导致龙岗、光明等区域出现"跨城购房团"，部分项目临深客户占比攀升 [2] - 政策通过资格扩容、成本降低的组合拳精准切中"外围去库存、核心稳预期"的痛点，短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [2] 全国房地产市场概况 - 2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售转弱，9月供应改善带动销售略有修复 [2] - 二手房市场持续"以价换量"，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均出现回升 [2] - 9月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16926元，环比上涨0.09%，同比上涨2.68% [3] - 9月全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13381元，环比下跌0.74%，但跌幅较上月收窄0.02个百分点 [3]

地方国资企业资产处置动态 - 北京天恒置业集团通过北京产权交易所挂牌出售111套自有房产，总转让底价超过3.3亿元 [6] - 天恒集团出售的房产主要为90平方米以下户型，其中80至90平方米有56套，60至80平方米有27套，低于60平方米有23套，目前均处于空置状态 [7] - 天恒集团部分房源底价高于市场价，例如天恒乐活城房源单价在2万元/平方米以上，而同类二手房报价为1.6万至1.8万元/平方米 [7] 多地国资集中出售房产案例 - 绍兴滨海新区控股集团有限公司在浙江产权交易挂牌45套玖尚府房源，户型面积80至140平方米，起拍价低于1万元/平方米 [7] - 烟台业达国际人才集团有限公司在山东产权交易中心挂牌转让瑞玺小区11套房源，总挂牌价约2080万元，以及乐橙小区8套房产，总价1646.8万元 [8][9] - 烟台业达城发转让98套住宅及部分商铺，住宅挂牌价每套约70万元，少数户型价格在40万元左右 [10] - 临清中洲投资转让20套门营房，每套挂牌价约60万元 [11] - 淄博高新产业投资有限公司转让天津普罗旺斯工业园区资产，转让底价约1.74亿元 [12] 资产出售的背景与动机 - 地方国资企业集中出售房产是为了缓解流动性压力、补充现金流，以应对房地产市场下行、地方财政与城投平台化债任务叠加带来的短期偿债压力骤增 [13] - 出售存量房产可以快速回笼现金，用于兑付到期债务或保障基建、民生等项目支出 [13] - 不少房源是早年的安置房、保障房或政府划拨门面，长期闲置或租金收益偏低，持有成本高，出售有利于盘活低效闲置资产，优化资产结构 [13] - 地方城投承担着基建、保障性住房等建设任务，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核在加强，因此有变现资产的动机 [14]

楼市成交表现 - 中原地产十大屋苑周末录得14宗成交 按周增加27.3% 连续三周企稳双位数并创约三个月新高 其中嘉湖山庄表现最佳录得4宗成交 黄埔花园录3宗成交 零成交屋苑减少至两个 [1] - 香港置业十大蓝筹屋苑周末录得约4宗成交 按周减少约55.6% 连续7个周末交投在单位数水平徘徊 其中太古城 西九四小龙 美孚新邨及沙田第一城各录得1宗成交 [1] 市场整体氛围与驱动因素 - 市场受惠于减息及施政报告双重利好 加上天气转晴 一二手市场成交旺盛 反映买家入市信心增强 买家及投资者均积极入市 [1] - 一手市场表现强劲 西半山新盘首轮价单50伙全部售出 新盘货尾去货速度加快 周末一手市场料录得超过130宗成交 [1] - 美联储重启减息周期及施政报告推出支持楼市政策使市场气氛持续升温 8月份私人住宅售价指数报288.5点 连续三个月上升 反映市场信心逐步回稳 [2] 市场动态与潜在支撑 - 受港岛新盘开售及部分减价二手盘被市场消化影响 二手盘源补充需时 导致二手交投放缓 [2] - 随着二手笋盘被消化及业主叫价态度转强 本周末二手屋苑交投表现略见放缓 但租金及租金回报率上升促使部分投资者加快入市 买家租转买意欲增加 为楼市带来支持 [2] - 预计随着楼市全面回暖 第四季楼市将出现价量齐升 [1]

公司财务表现 - 恒隆集团及恒隆地产上半年总物业租赁收入同比下降3% 分别录得49.12亿港元和46.78亿港元[1] - 内地办公楼和零售市场整体收入及出租率均出现下滑[1] 管理层市场展望 - 零售市场自6月起租户销售额回升 第四季度预计持续恢复[1] - 上海恒隆广场出租率达98% 未满租因商场改造及空间优化[1] - 高端写字楼需求稳定 入驻率显著优于市场平均值[2] - 杭州项目总投资约200亿港元 占公司总贷款规模一半 预计2026年开幕[4] 战略调整与投资方向 - 公司聚焦资产价值提升而非规模扩张 推行"恒隆V.3"策略[6][7] - 通过区域商圈协同提升整体价值 如上海南京西路和杭州武林广场案例[7] - 投资布局需深入研究区域竞争格局 不盲目扩张[2] 资金与负债管理 - 持有100多亿港元银团贷款作为储备资金 增强财务韧性[3] - 杭州项目完工后资本开支将大幅减少 可通过经营收入逐步偿债[4] - 预计2027-2031年进入收获期 收入增加且贷款减少[4] 行业环境与投资逻辑 - 投资时机取决于美国长期利率下降及中国经济基本面恢复[6] - 资金充裕时不纠结抄底时机 现金储备在不明朗时期更稳妥[5][6] - A股突破新高可能带动财富效应 促进消费复苏和楼市企稳[6]

地方国资出售房产概况 - 北京天恒房地产股份有限公司通过北京产权交易所挂牌出售一套位于北京市海淀区的62平方米住宅，转让底价为532万元，折合单价8.5万元/平方米 [3] - 天恒集团在北京产权交易所集中挂牌出售的房产数量达111套，转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元 [6] - 同期，绍兴、烟台、临清、淄博等多地国资企业也出现集中挂牌转让房产的现象，例如绍兴滨海新区控股集团有限公司挂牌45套房源，烟台业达城市发展集团有限公司转让98套住宅及部分商铺 [7][10] 出售房产的具体细节 - 天恒集团出售的111套房产中，建筑面积90平方米以下的占106套，其中80至90平方米户型有56套，60至80平方米户型有27套，低于60平方米的有23套 [7] - 这些房产主要由两部分构成：一部分是天恒集团开发项目的剩余房源，另一部分是原用于出租的房产，目前均为空置状态 [7] - 部分房源底价高于市场价格，例如天恒乐活城在售房源单价普遍在2万元/平方米以上，而同类二手房源报价为1.6万至1.8万元/平方米 [7] - 烟台业达国际人才集团有限公司转让的瑞玺小区11套房源总挂牌价约2080万元，乐橙小区8套房产挂牌总价为1646.8万元，转让要求均为一次性付款 [8][9] 出售房产的背景与动因 - 天恒集团大批量出售房产，主要原因是其房地产开发业务转向城市更新，资金投入规模较大，出售房产可以缓解流动性压力 [6] - 部分房产价值缩水，对财务形成了一定负担，出售有助于优化资产结构 [6] - 地方国资企业集中卖房是为了缓解流动性压力、补充现金流，以应对房地产市场下行、地方财政与城投平台化债任务叠加带来的短期偿债压力骤增 [13] - 出售存量房产可以快速回笼现金，用于兑付到期债务或保障基建、民生等项目支出 [13] - 不少房源是早年的安置房、保障房或政府划拨门面，长期闲置或租金收益偏低，持有成本高，及时脱手有利于盘活低效闲置资产，优化资产结构 [13] - 地方城投承担着基建、保障性住房等建设任务，同时面临地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核加强，因此有变现资产的动机 [15]

资产出售概况 - 公司通过北京产权交易所挂牌出售111套自有住宅房产，转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元 [1][2][4] - 出售房产中总价超过1000万元的有三套，均位于北京市西城区，其中单价最高的一套达到18万元/平方米 [4] - 总价低于200万元的房产有59套，大部分位于房山区天恒乐活城小区 [4] - 111套在售房产中，建筑面积90平方米以下的户型有106套，占比超过95% [4] 出售背景与动机 - 出售房产主要用于优化资产结构和缓解流动性压力 [2][7] - 公司2025年上半年营收为6.7亿元，同比下降13.4%，归母净利润为-3.9亿元，同比下降近四成 [7] - 2024年公司亏损50.7亿元，主要原因包括联营企业存货减值和资产减值损失合计达38.9亿元 [7] - 2025年上半年公司经营性现金流净流出7.2亿元，近三年筹资活动现金流净额持续增加 [7] 财务与债务压力 - 公司资产负债率从2021年的76.7%升至2025年上半年的83.5%，剔除预收账款后的资产负债率达80.7% [8] - 截至2024年底，公司有息负债为543.9亿元，净负债率高达544%，现金短债比为0.8，短期偿债压力大 [8] - 2024年公司销售金额为25.8亿元，2025年上半年仅为7.1亿元，且已无存量土地储备和新的一级开发项目 [8] 业务转型与城市更新 - 公司业务已从房地产开发全面转向城市更新，主要涵盖住房改善、历史文化保护等领域 [2][10] - 公司棚改业务仍需投资85.9亿元，资金需求巨大 [12] - 百万庄城市更新项目"百万佳苑"预计将于今年10月开盘销售，单价约11万元/平方米 [12] 房产市场情况 - 公司部分出售房源底价高于市场价格，例如天恒乐活城房源单价普遍在2万元/平方米以上，而同类二手房报价为1.6万至1.8万元/平方米 [5] - 房山区天恒乐活城二手房成交量较小，8月成交的两套单价分别为1.3万元/平方米和1.5万元/平方米 [5] - 百万庄大街在售房产转让底价为12万元/平方米，而同小区二手房挂牌单价为10.2万元/平方米 [5]