宁波东部新城核心区的热门小区泊璟廷，近日有一套法拍房成功拍出，引起了广泛关注。 这套法拍房位于小区的12层，总建筑面积为134.28平方米。尽管面积不大，但其独特的地理位置和小区的高人气使得这次拍卖备受瞩目。评估公司给出的 总评估价为630万元，单价接近47000元每平方米，而起拍价则设定在441万元，单价约为32840元每平方米。 然而，竞拍的热度并未就此消退。在第二天拍卖重启后，不到20分钟的时间内，又经过了11轮的竞价，最终以601.6万元的总价成交，单价约44800元每平 方米，较起拍价溢价约36.4%。 尽管此次拍卖的溢价率不低，但从成交价格来看，与前两年的拍卖成交价格相比仍有一定差距。据阿里资产司法拍卖平台的数据显示，2023年8月，泊璟 廷内一套面积和楼层与此次拍卖房源相近的法拍房，最终成交价为752.5万元，单价约55800元每平方米。而在2023年初，小区内的一套大平层洋房更是以 2449.5万元的高价成交，单价高达73470元每平方米。 泊璟廷作为东部新城核心区内的热门小区，其法拍房市场的火爆并非个例。今年以来，同区域内的其他顶流小区如雅戈尔海晏府、绿城凤起潮鸣等，也有 法拍房挂出后吸引了 ...

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][3] 核心观点 - 7月28个重点城市新房供应面积预计513万平方米 环比下降32% 同比下降29% 绝对量为2025年内次低 [5] - 一线城市中北京单月供应60万平方米 同环比倍增 占一线总量53% 沪广深供应量集体收缩 上海创年内新低 [7] - 二线城市7月预计供应372万平方米 环比降37% 同比降30% 超八成城市环比下滑 青岛长春厦门断崖式下跌超50% [9] - 三四线城市7月供应29万平方米 同比降37% 累计同比跌幅扩大至25% 徐州单月放量18万平方米 无锡常州同比腰斩 [9] - 重点城市供应结构呈现改善为主(45%) 刚需为辅(40%) 高端占15% 北京成都杭州加强适销改善盘供给 [11] - 67%供应集中在主城区 北京宁波徐州长沙近郊占比超50% 上海广州远郊供应占比升至85%和36% [13] - 28城7月平均去化率预期29% 环比降15pcts 北京杭州去化率维持38%和70%高位 青岛济南重庆不足30% [16] 规模分析 - 2025年前7月28城累计供应4771万平方米 同比下降19% 土地约束效应显现 [5] - 一线城市前7月累计供应988万平方米 同比下降19% 北京累计供应305万平方米 同比增31% [7] - 二线城市前7月累计供应3552万平方米 同比下降19% 成都武汉西安累计同比跌幅达27%/61%/38% [10] - 三四线城市前7月累计供应231万平方米 同比下降25% 徐州累计同比增153% 无锡常州跌超40% [10] 结构特征 - 昆明无锡南宁等城市刚需占比超60% 厦门杭州成都改善盘占比超70% 济南常州高端占比达95%和82% [12] - 主城供应占比超90%的城市包括常州厦门漳州福州南宁合肥昆明重庆 北京近郊占比83% [14] - 上海远郊供应占比85%创纪录 广州主城/近郊/远郊分布均衡 占比均为32%-36% [14] 市场预判 - 新房成交将延续低位波动 但同比降幅有望收窄 呈现弱复苏走势 [16] - 城市分化加剧 北京杭州因四代宅产品入市去化率维持高位 郑州宁波去化率同环比双增 [16] - 核心区配套产品俱佳项目保持高热 城市外围项目去化承压 区域冷热差异显著 [16]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 房地产市场热度有所恢复，2月百强房企单月销售金额同比+6.7%，增速较1月提高23.9个百分点[1] - 贝壳50城新房/二手房成交量KMI指数分别为51.1/53.6，周环比分别+6.7%/+12.6%，重回荣枯线以上[1] - 春节后市场热度快速恢复至去年10-11月政策组合拳出台后的水平，预计当前热度仍将持续[1] - 楼市企稳迹象逐渐显现，19城新房+二手房成交面积同比回正，一线城市二手房价自去年10月以来连续4个月回升[4] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[4] 房企销售表现 - 2025年1-2月TOP10房企销售金额入榜门槛达128亿元，同比+4.8%，TOP100门槛为6亿元，同比-50.9%[2] - 百强房企单月销售金额中42家环比增长（较1月增加26家），44家同比增长（较1月增加18家）[2] - 2月TOP3房企单月销售金额同比+28.1%，TOP10同比+17.4%，增速较1月分别+29.6和+27.9个百分点[2] - 央国企1-2月累计销售金额同比+9.2%，民企同比-23.5%，央国企增速较1月+11.5个百分点[3] - TOP50房企中1-2月累计同比实现增长的房企有19家，较上月增加1家[3] - 累计同比增速高于50%的房企包括：中洲控股（+559%）、中旅投资（+504%）、能建城发（+145%）、武汉城建集团（+132%）、保利置业（+84%）、华发股份（+59%）[3] 重点推荐公司 - A股开发类重点推荐：城投控股（目标价6.61元）、城建发展（目标价7.43元）、滨江集团（目标价12.35元）、招商蛇口（目标价13.20元）、建发股份（目标价12.37元）、新城控股（目标价15.83元）[4][8] - 物管公司重点推荐：招商积余（目标价14.03元）[4][8] - 城投控股2024Q4签约销售额81.1亿元，单季度同比增长51.5%，NAV达282亿元，较当前市值折价率约63%[10] - 城建发展预计24年归母净亏损6.97-9.98亿元，主要因地产项目减值，但核心推荐逻辑未改变[10] - 滨江集团土储集中于杭州，有望率先受益于核心城市市场复苏，维持24-26年EPS为0.90/0.95/0.98元[10] - 招商蛇口24年前三季度归母净利26.0亿元（YOY-31.0%），但融资优势显著，储备兼具质与量[10] - 建发股份1-3Q24归母净利20.6亿元（YOY-83.4%），但长期看好融资优势、优质土储及周转能力[12] - 新城控股24年前三季度归母净利14.5亿元（YOY-41.3%），但持有物业提升抗风险能力[12] - 招商积余1-3Q24营收121.6亿元（同比+12%），归母净利润6.2亿元（同比+4%），市拓逆势提升[12]