2025年11月70城房价整体表现 - 2025年11月，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格整体仍处于调整通道，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.4%、0.3%和0.4%，同比降幅继续扩大 [2] - 在整体下行趋势中，有8个城市新房价格环比逆势上涨，成为市场中的“微光信号” [2] 逆势上涨的八个城市 - 合肥与襄阳以0.3%的环比涨幅并列第一 [2] - 南京、贵阳紧随其后，环比上涨0.2% [2] - 上海、沈阳、重庆、扬州则环比小幅上涨0.1% [2] - 其中，上海、沈阳、合肥已实现连续两个月环比上涨，10月数据分别显示上涨0.3%、0.2%和0.1% [2] 上海市场结构性上涨分析 - 上海11月新房价格环比上涨0.1%，已是连续第36个月上涨，10月涨幅为0.3%，同比涨幅高达5.7%，领跑全国 [4] - 上海的上涨是典型的结构性行情，由豪宅项目成交活跃驱动，例如建面单价10万元/平方米以上的豪宅项目，黄浦淮海中路板块的“高福云境”成交均价突破21万元/平方米 [4] - 与此同时，刚需盘在“以价换量”，10月上海新房成交建面环比下降27%，但改善型产品（建面144平方米以上）成交占比显著提升 [4] 合肥市场持续上涨分析 - 合肥新房价格自2025年2月以来已连续五个月环比上涨，11月以0.3%的环比涨幅与襄阳并列全国第一 [5] - 10月数据显示，合肥新房成交均价达21737元/平方米，环比上涨6%，其中滨湖区均价以28626元/平方米领跑全市 [6] - 合肥的上涨由核心板块高端项目集中入市及政策优化、产业人口集聚带来的改善需求释放共同驱动 [5] 八城房价企稳的五大共性原因 - 政策托底：作为区域中心城市，在信贷、公积金、购房补贴等方面获得更强政策支持，形成有效托底 [7] - 供给优化：开发商聚焦核心区域拿地，如上海内中环土拍溢价率高达77.54%，合肥滨湖、政务区高端盘集中入市，“好地块+好产品”策略推高统计均价 [8] - 需求升级：建面90-144平方米中大户型成为成交主力，线上找房占比超五成，改善客群对学区、品质的升级需求稳定支撑中高端产品去化 [9] - 城市基本面：上海、合肥、沈阳等城市具备较强的人口与产业吸附力，在弱市中“强城效应”使其更早触底反弹 [10] - 价格周期：经历长时间回调后，部分城市继续大跌空间有限，房企策略从“以价换量”转向“稳价+精准优惠”，促成阶段性弱反弹 [11] 当前市场的核心特征与分化格局 - 本轮“八城上涨”并非市场普涨，而是全国“量稳价弱、分化持续”格局下的局部现象 [13] - 70城中，除8城上涨、大连、银川、安庆3城环比持平外，仍有59个城市新房价格环比下跌 [13] - 二手房市场表现更弱，10月70城二手房价格全部环比下跌 [13] - 市场呈现深度分化，例如上海新房连续上涨但二手房10月环比跌0.9%，合肥新房连涨但二手房已连续下跌29个月 [13] - 未来，只有具备产业支撑、人口流入、优质供给和政策倾斜的城市，才能在调整周期中率先企稳 [13]