市场整体转型 - 中国房地产市场在2026年将迎来深刻转型，普涨普跌的“黄金时代”已成过去 [1][3] - 市场逻辑、供给体系、政策取向正在重构，楼市分化成为大势所趋 [3] 市场分化表现 - 区域、城市、板块出现三重分化，三四线及收缩型城市成为“房价如葱”主战场 [5] - 2025年三四线城市人口净流出高达312万人，人口流失、产业支撑薄弱、库存高企导致房价中位数累计下跌18% [5] - 一线和强二线核心城市资源集聚效应强，房产依然是抗通胀的“硬通货” [7] - 2025年前三季度香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴优质房产价格坚挺 [9] - 香港顶级住宅年化租金回报率达2.5%-3%，高于同期美债收益率 [9] 资产价值逻辑 - 核心城区、近郊配套成熟、通勤方便、教育医疗资源集中的板块是刚需和改善型购房者首选 [13] - 2025年远郊大户型成交占比仅为8.6%，远郊房产价格将继续回调 [13] - 阿里、蚂蚁集团2025年斥资66亿元购买香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，显示对核心资产抗跌性的认可 [9] 行业供给体系变革 - 房地产供给体系将“脱胎换骨”，从“高杠杆+规模扩张”转向“拼品质” [15][17] - “十四五”期间全国建成各类保障性住房和安置房1100多万套，惠及3000多万人 [15] - 2026年将聚焦新市民、年轻人，优化保障房供给，分流商品房市场刚需压力 [17] - 商品房市场刚需买盘逐渐被改善型需求取代，2019年重点30城120㎡以上住房供给占比达30%并持续增加 [17] - 行业推动绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务成为标配，并建立房屋体检、养老金、保险等制度 [19] 政策环境变化 - 政策逻辑转向以“精准托底”为核心，化解风险、释放合理需求、稳定市场预期 [21] - “十五五”规划提出清理住房消费不合理限制性措施，核心城市购房政策将持续优化 [11][21] - 新房、二手房联动壁垒打破，限购放松，房贷利率维持历史低位 [21][23] - 西安等城市商贷首付已降至15%，更多城市或将跟进 [24] - 2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，政策合力逐步显现 [24] 行业格局演变 - 房企风险化解进入深水区，行业整合加速，头部企业份额提升，中小房企出清步伐加快 [26] - 现房销售制度探索推广，交付风险进一步降低 [26]