苏河美欣公寓项目概况 - 项目为上海国企申能集团将旗下建成于2001年的美欣大厦办公楼改造而成的高端保障性租赁公寓，命名为苏河美欣公寓 [2][3] - 项目位于苏州河南岸、西藏路桥以东，地处上海市中心黄浦区 [3] - 公寓于2025年8月正式竣工，9月推出首批房源，月租金从12843元起步，房型面积从50平米单间到190平米两居室不等 [2] - 项目启用不到两个月，238套房源中近半数已完成签约，租客包括跨国公司外籍高管和本地金融企业年轻白领，受欢迎程度超出预期 [2] 项目改造背景与决策 - 改造动议源于申能集团2021年对旗下不动产资源的摸底，发现美欣大厦虽处市中心，但其日租金不及上海甲级写字楼平均租金的一半 [3] - 集团内部曾考虑升级办公需求，但因停车位少、坪效提升有限等硬伤而放弃，最终结论是未来住宅需求比办公需求更高，坪效提升更好 [3] - 2018年上海已出台允许非居住房屋改建为租赁住房的政策，2021年中央和上海又相继出台支持非居住房屋改建为保障性租赁住房的政策，为改造提供了依据 [3] - 申能集团调研发现黄浦区高品质公寓缺乏且租赁价格偏高，同时区内高净值人群较多，因此将项目定位为高端服务型保障租赁房 [4] 项目开发与运营模式 - 2022年，申能集团与黄浦区区属国企金外滩集团合作，设立申能金外滩公司共同开发运营，其中申能集团占股65%，金外滩集团占股35% [5] - 改造工程保留了建筑主体框架，但内部机电、暖通等系统及大楼外观均需重新设计装修，过程并不比新建容易 [6] - 改造团队在档案馆找到了大厦原始设计图与竣工图，发现其最初定位是商场和酒店复合体，这为后续大堂改造预留了较高层高空间 [7] - 大厦原层高3.6米，虽低于当前写字楼标准，但改造为住宅绰绰有余 [8] - 项目于2023年正式开工，重点为室内改造，2024年启动外立面改造，2025年8月竣工 [9] 上海写字楼市场背景与政策环境 - 美欣大厦的转型折射出上海写字楼市场的深刻变革，上海有超过1万栋商务楼宇，其中相当部分因设施老旧、出租率低下而面临更新或淘汰 [11] - 近十年上海甲级办公楼新增供应在2017年达高峰，此后空置率呈波段性上升，租金逐年下降 [11] - 2024年上半年上海甲级办公楼平均租金为6.6元/平方米/天，较2020年同期的7.4元/平方米/天下滑约10.8%，2025年上半年租金进一步降至5.6元/平方米/天 [11] - 2024年6月，上海市规划与自然资源局发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》，选取10个商务单元先行先试 [11] - 2025年7月，上海市政府发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，这是全国首个商务楼宇更新专项政策，构建全流程更新路径 [12] - 政策支持商务楼宇在一定时期内进行功能转换，鼓励在城市主副中心区域兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、人才公寓、医疗服务等功能 [12] 石油大厦改造案例 - 位于虹口区大柏树地区的石油大厦建于2003年，2024年7月被上海康而寿养老服务有限公司旗下公司通过线上招投标拿下C栋和D栋租约，当时日租金不超过3元/平方米 [12] - 改造方看中该区域老龄化程度深、养老服务存在缺口，且大厦周边环境静谧、绿意环绕，是建设康养机构的理想选址 [13] - 项目预计在七至八年内收回投资，年均回报率优于传统办公楼租赁 [13] - 改造过程中面临房屋使用性质改变导致的消防标准提升问题，需协调占用毗邻少量学校与绿地空间以满足消防登高要求 [15] - 虹口区规划、民政等部门牵头，联合绿化市容、教育等八个部门，通过专题协调与联合会审机制集中破解报建难题 [15] - 区绿化市容局提出将大厦前约3000平方米绿地改造提升为兼具消防登高功能的口袋公园，实现多方共赢 [15] - 2025年9月11日，石油大厦改建为上海福虹护理院的项目获得施工许可证，投资额达亿元级别 [16] - 改造后的综合体将整合医疗、护理、康复等业态，D栋聚焦专业医疗照护，C栋配套文娱设施，旨在回应深度老龄化需求并探索可复制的成功范式 [16] 城市更新支持体系 - 上海已建立市区两级专项工作机制，成立商办楼宇更新提升工作专班，由市发改、住建、规资三部门牵头，24家市级单位和各区共同参与 [16] - 为解决中小企业转型难题，上海制定了《存量商办楼宇更新项目审批注册工作指引》，推行“线下一口咨询、线上一口受理”的服务机制 [16] - 上海市城市更新信息系统楼宇专项平台于2025年10月上线，涵盖企业申请服务、更新案例、政策标准等内容，被视为推动行业向精细化迈进的关键突破 [17]

项目概况 - 苏河美欣公寓是上海市“商改住”政策首批落地项目，由申能集团与金外滩集团联合开发运营，旨在缓解中心城区保障性租赁住房压力 [1] - 项目规划了230套公寓，配备全新家电及管家服务、免费健身房、会议室、高层休闲画廊等配套设施，实现“拎包入住” [1] - 项目区位优越，紧邻苏州河南岸，距离人民广场仅600米，周边有四行仓库、静安大悦城等城市地标 [1] - 项目支持用住房公积金支付租金，租期以长租为主，面向青年群体与新市民 [1] 政策与行业背景 - 上海市政府印发实施意见，明确鼓励存量商务楼宇功能调整，支持商办物业转型为居住等用途 [1] - 上海城市发展进入存量优化阶段，传统商业办公空间面临供需失衡、资源闲置问题，而高品质保租房需求迫切 [2] - “商改住”政策指引下，企业合作可形成协同效应，盘活存量资产 [2] 项目战略意义与模式 - 项目将单一办公空间转化为“居住+商业+休闲+配套”的复合型生活场域，填补了苏州河沿岸高品质居住资源空白 [3] - 项目并非孤立存在，而是主动融入周边社区生态，将商业配套和共享公区向周边居民适度开放 [3] - 该项目为城市存量楼宇功能转型提供了可复制、可推广的实践样本和方法论 [1][3] - 项目所在地块历史悠久，其转型是城市空间再生与社区重构的有益探索 [2][3] 开发运营方与合作 - 开发运营方为申能集团与金外滩集团，双方优势互补形成“1+1>2”的协同效应 [2] - 申能集团旗下申能能创专注于不动产资源综合利用开发，金外滩集团则深谙区域需求且具备强大执行能力 [2] - 据运营方透露，项目作为苏河岸线黄浦区段内为数不多的保租房项目，租赁情况较好 [1]