文章核心观点 - 写字楼租赁市场需求结构正进一步向科技行业倾斜，TMT、专业服务和金融是核心主导行业 [1][2] - 商办资产交易市场马太效应加剧，资本高度集中于上海等核心城市的优质资产，超百亿交易印证核心资产稀缺性 [6][8][10] - 市场出现从单一办公功能向混合业态转型的新趋势，政策引导下存量商办资产通过“商改”实现价值重估 [11][12][13] 租赁市场需求分析 - 2025年第三季度一线城市甲级写字楼需求高度集中，TMT、专业服务和金融为核心主导行业 [2] - 北京TMT行业占比达41.9%，上海和广州侧重专业服务，深圳市场则呈现多元化特征，多个行业占比超10% [2] - 2025年9-10月科技及相关产业租赁需求占比居首，成为写字楼租赁需求第一驱动力，消费、金融、专业服务业形成互补 [4] - 上海和北京凭借产业生态完善度及高端要素密度成为企业选址首选，租赁案例数位居前列 [5] 租赁市场具体案例 - 金融企业选址遵循核心商圈+政策红利原则，广州天德广场聚集超200家金融机构，享受跨境金融试点政策优惠 [4] - 上海陆家嘴集团在张江科学之门项目打造陆创AI加速器，通过产业孵化吸引和聚集企业 [5] - 合景泰富商办旗下多座写字楼项目迎来企业入驻，租户结构升级，涵盖科技、专业服务、建筑等领域 [5] - 2025年9-10月录得25宗租赁案例，科技企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus等 [3][4] 商办资产交易市场 - 2025年第三季度上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易 [6] - 办公楼资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型 [6] - 越秀金融大厦50%股权交易于2025年10月15日完成，交易收款17.17亿元，越秀房产基金保留50%股权 [7][8] - 上海博华广场以超百亿元交易对价完成收购，由中邮保险领投的人民币基金联合阿布扎比投资局等共同投资 [7][8] 资产交易新趋势 - 资本从简单资产购买者转变为共同组建联合体，通过共同持有、运营并赋能资产实现多方共赢 [9] - 本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，交易单数及总金额均出现回落 [9] - 上海阳光城总部大厦以13.1亿元成交，较首次挂牌价21亿元折价38%，买家格美集团计划将其改造为酒店或租赁住房 [11] - 资产用途转型成为新趋势，通过改造为办公+酒店+商业等混合业态，规避单一办公功能竞争，创造更稳定现金流 [11] 政策环境影响 - 上海市推动商务楼宇更新，允许兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、租赁住房等业态 [12] - 上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新 [13] - 法拍资产在商办交易中占比提升，不良资产处置有助于市场出清存量资产，核心城市借助“商改”政策实现价值重估 [13]