上海商务楼宇大规模区域更新计划启动 - 全球商办市场进入周期性调整阶段 上海迎来写字楼更新窗口期 在全市范围划定40个商务单元 首批启动10个试点单元 首次对商务楼宇进行大规模区域整体更新 [1] - 首批10个试点单元包括小陆家嘴 虹桥商务区 苏河湾 大宁 大柏树 虹桥开发区 五角场 真如 漕河泾和世博园区 目前虹桥商务区核心单元方案已批复落地 世博园区 小陆家嘴 大宁方案基本稳定 [1] - 更新视角从单体建筑转向区域整体 强调无需“一刀切”追求高端化 过去已有成功案例 如黄浦亚洲大厦转型为驻演小剧场 浦东城建大厦部分改造成城市书房 [1] 更新模式与核心变化：从“单体”到“抱团式”区域升级 - 更新范围以“平方公里”为单位 旨在重塑街区活力以反哺楼宇价值 除了写字楼本身 还要激活所覆盖的公共区域 [2] - 上海是全球最大商务楼宇市场之一 截至2024年底已成为亚洲拥有LEED绿色认证写字楼最多的城市 [2] - 规划逻辑已通过前滩实践验证 前滩写字楼入驻率保持在90%以上 成功原因在于对片区进行整体规划 使写字楼成为承载区域复合功能的节点 [5] 各重点商务单元更新方案与目标 - **苏河湾单元**：面积1.2平方公里 涵盖大悦城 万象天地等 区域内28处商务楼宇 甲级写字楼占比不足15% 其余为乙 丙级且部分楼龄超20年 产权分散导致更新意愿不足 [2] 更新愿景为“十里苏河金湾 数字国潮水岸” 围绕“一河 一心 一环 两片”展开 目标是加快总部经济集聚 打造世界级滨水活力街区 [3] - **漕河泾单元**：面积6.4平方公里 地跨徐汇和闵行 是上海企业创新浓度最高地区之一 区域内商务楼宇28处 其中一半为甲级写字楼 另有91处产业类楼宇 [3] 更新以打造“上海硅谷”为目标 重点投入公共空间营造 如建设慢行系统 提升道路步行体验 打开围墙释放绿地 连接区域水系 [3] - **小陆家嘴单元**：将采用片区整体提升思路 对标东京虎之门等国际CBD 构建与外滩 北外滩互动的世界级滨水岸线 打造全天候立体慢行系统 串联“三件套”楼宇 中心绿地 滨江及轨交站点 [4] 更新目标是通过标杆效应辐射周边 提升片区楼宇国际辨识度与综合竞争力 [4] - **大柏树单元**：更新范围2.2平方公里 历史上为工贸市场聚集地 楼宇老旧 产权散卖 周边交通复杂 [7] 更新愿景是成为“生命力硅巷 青和力街区” 将打造低成本的“临校空间”培育创新集群 允许老旧楼宇进行功能业态转换 发挥其靠近高校及大院大所的优势发展孵化器 [7] 差异化发展策略与产业梯度生态 - 试点单元类型多样 包括老牌产业区 高端商务区及市场“边缘”板块 各单元需明确自身定位走差异化发展道路 无需处处都造甲级以上写字楼 [6] - 上海经济发展需要为大量在乙级 丙级楼宇里的中小企业创造适宜空间 形成梯度分布的多中心格局 [7] - 商务楼宇格局重塑需要多元市场力量与合理产业梯度互动共生 例如漕河泾布局孵化器 成功企业迁至徐汇核心区 张江与陆家嘴 前滩联动 陆家嘴金融机构在张江设点扶持小微企业 [8] 五角场与杨浦滨江也将形成联动 [8]

行业宏观趋势 - 全球商办市场步入周期性调整阶段 [1] - 上海迎来写字楼的更新窗口期 [1] 城市更新规划 - 上海在全市范围划定40个商务单元 [1] - 首批启动10个试点单元进行商务楼宇大规模更新 [1] 首批试点区域 - 首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区 [1] 项目进展状态 - 虹桥商务区核心单元更新方案已批复落地 [1] - 世博园区、小陆家嘴、大宁方案基本稳定 [1] - 其余试点单元已完成公示和意见征询 [1]

政策核心内容 - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规《实施意见》，允许商务楼宇兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓）等功能 [1] - 政策针对城市主副中心、地区中心、社区中心三类区域制定差异化兼容功能要求，例如主副中心鼓励增加科技创新、服务公寓等功能，社区中心允许补充养老托育等功能 [2] - 允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质不变的前提下，通过15年周期管理兼容新业态 [2] 市场背景与需求 - 上海甲级写字楼存量超1700万平方米，大量楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、空置率高、坪效偏低问题 [2] - 乙级写字楼空置率表现尤其明显，例如建造于2001年的美欣大厦、1997年的上海轻工国际大厦等 [4] - 区域内中高端商旅长居需求旺盛但高品质服务式公寓供给不足，例如光新板块毗邻静安寺商圈和上海站 [6] 改造可行性分析 - 老旧乙级写字楼层高通常3.3-3.6米（吊顶后净高约2.7米），虽低于现代写字楼3.9米以上标准，但适合居住用途 [4] - 利用既有建筑改造成本比新建建筑低约三分之一 [4] - 平均改造成本约3500元/平方米，但层高太低或缺乏燃气条件的楼宇改造难度较大 [5] 典型案例分析 - 普陀区城家苏河瑞贝庭公寓酒店由融创精彩天地综合体闲置办公楼改造，8个月完成转型，提供353间40-68平方米服务式公寓 [6] - 改造后空间利用率提升40%，通过全屋定制装修和智能家具实现舒适居住体验 [6] - 黄浦美欣大厦改造为苏河美欣公寓，提供230套保障性租赁住房，配备行政酒廊、健身房及适老化两居室设计 [7] 行业影响 - 政策为商务楼宇功能复合升级提供关键支撑，通过精准对接需求使闲置资产重新发挥价值 [4][6] - 核心区老办公楼可改高端公寓，郊区闲置商场可变长租公寓，无需变更产证即可合法运营 [4] - 功能灵活拓展有助于盘活存量资源、完善城市配套，实现商务楼宇全周期活力提升 [7]

政策核心内容 - 上海市发布全国首个商务楼宇更新专项政策《实施意见》，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能，但明确禁止将商业办公物业改为住宅[1][4] - 政策构建"规划—审批—运营—监管"全流程更新路径，提供城市更新制度创新样本[4] - 政策针对不同区域设置差异化功能兼容规则：主中心和副中心区域可兼容科技创新、商业酒店等服务功能，地区中心区域允许兼容研发创新、医疗服务等功能，社区中心区域可补充养老托育等社区服务功能[4][5] 政策背景与目的 - 上海老旧商务楼宇品质亟待提升，当前全球办公楼市场周期性调整为更新提供窗口期[4] - 政策旨在通过商务楼宇功能兼容实现城市更新，而非鼓励商改住或投资交易[6] - 该政策是上海多渠道增加租赁住房供给的组成部分，与2023年《上海市住房租赁条例》一脉相承[6] 政策实施细则 - 要求产证不变、主体不变、主体结构不变，未涉及土地性质调整和分割销售放开[6] - 明确区别于2017年整顿的"类住宅"乱象，强调不得擅自改变房屋规划用途[6] - 相关政策措施已在全国范围推广，国务院《住房租赁条例》支持盘活商业办公用房等用于租赁[6] 市场影响 - 部分自媒体和中介存在政策误读，将"功能兼容"曲解为"商改住"[1] - 行业需注意政策明确禁止将办公改为居住用途进行销售的行为[6] - 政策为商务楼宇更新提供明确指引，有助于盘活存量资产并提升城市功能[4][6]