文 | 创业最前线 融创、碧桂园"上岸"之后，房企化债的步伐正在加快。 近日，远洋集团披露，7只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿 债压力。 但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025年前11月，企业实现累计协议销售额237.9亿元，同比 下滑22%。在资本市场，其股价已经不足1毛。 和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李 明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时成为行业的话题焦点。 但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险 资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远洋集团已不复往昔风采。 如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。 1、130亿债务重组方案通过，还未"上岸" 在债务重组路上，远洋集团再迈一步。 今年8月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的10只境内债进行重组，合计金额约180.5亿元。 据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经营实体和发债主体。 在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种 ...

出品 | 创业最前线 作者 | 吴磊 编辑 | 蛋总 美编 | 邢静 审核 | 颂文 融创、碧桂园"上岸"之后，房企化债的步伐正在加快。 近日，远洋集团披露，7只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿债压力。 但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025年前11月，企业实现累计协议销售额237.9亿元，同比下滑22%。在资本市场，其股价已经不足1毛。 和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时 成为行业的话题焦点。 但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远 洋集团已不复往昔风采。 如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。 在债务重组路上，远洋集团再迈一步。 今年8月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的10只境内债进行重组，合计金额约180.5亿元。据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经 营实体和发债主体。 在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益 ...

核心观点 - 远洋建管凭借专业能力和定制化服务实现业务跨越式发展 荣获2025中国房地产代建领先品牌称号 新拓展代建面积562万平方米 跻身行业前八[3] - 公司通过思维转变和模式创新完成从开发商向服务商的转型 建立"双乙方"理念和扁平化管理机制 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] - 公司定位为"项目医生" 专注于创造价值增量 通过精准诊断和高效执行盘活复杂项目 典型案例包括乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月完成重启交付 青岛繁花里项目4个月实现滞销盘清盘[7] - 公司坚持"五好体系"标准 通过90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质 确保设计理念落地和经营目标实现[10] - 公司率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作 构建覆盖法务金融代建资产管理的成熟能力体系 成功案例包括华东海盐都汇华庭项目化解数十起债务纠纷并跻身当地销售前三[11][13] - 采用完全融合发展模式 由同一团队统筹开发与代建业务 提供住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案 典型案例包括天津京津国际中心和济南宾馆城市更新项目[15] - 形成清晰的三条项目获取路径 不设定不切实际目标 注重建立长效可持续的专业服务模式 坚持逐年健康增长[16] 业务发展 - 2025上半年新拓展代建面积562万平方米 成功跻身行业前八[3] - 2023年底推出远洋建管品牌 开启代建业务规模化发展新篇章[6] - 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] 运营模式 - 提出双乙方理念 集团是一线团队的乙方 一线是客户的乙方[6] - 集团职能从管控型转向服务型 建立扁平化机制 总部直接赋能项目前端[6] - 采用完全融合发展模式 同一团队统筹开发与代建业务 实现资源经验能力团队共享协同[15] 专业能力 - 早期为政府机构和股东方提供代建服务 参与打造北京市规划展览馆北京凯晨世贸中心北京中国人寿金融中心等城市地标[5] - 坚持五好体系标准 涵盖90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质[10] - 提供覆盖住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案[15] 项目案例 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月推动项目重启完成代销及交付[7] - 青岛繁花里项目通过精准定位和资源整合实现4个月滞销盘清盘[7] - 华东海盐都汇华庭项目帮助金融机构化解数十起债务纠纷 实现高质量交付并跻身当地销售前三[13] - 天津京津国际中心等城市地标项目展现全业态整合能力[15] - 济南宾馆城市更新项目秉持保护为主修旧如旧建新如旧改造策略 延续百廿商埠历史记忆[15] 战略布局 - 率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作[11] - 房地产行业风险出清及企业化债需求持续释放 不良资产领域业务规模未来两三年会快速增长[11] - 形成三条项目获取路径 聚焦重点城市打造根据地 扬长避短开展游击战 集中力量打好歼灭战[16]

地产股表现 - 7月29日地产股普遍上涨 远洋集团上涨10.34% 绿地控股和融创中国涨幅均超过1% [1] 远洋集团业绩 - 1-6月协议销售额达133.7亿元 [1] - 轻资产代建平台远洋建管新拓项目33个 新签项目面积562万㎡ 跻身行业前十 位列代建新签规模排行榜第8位 [1] - 7月代建项目武汉京山轻机高端智能装备制造产业基地和浙江台州凯地智能制造产业园顺利封顶 [1]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，代建制改革持续推进 [1][7][8] - 各地区代建范围设定差异明显：湖南要求财政资金占比超50%且总投资≥3000万元，洛阳标准为≥2000万元，南雄建安费≥800万元即强制代建 [8] - 代建管理呈现三大新趋势：精细化管理（洛阳分级管理）、强化绿色建造（内蒙古推广智能建造）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%奖励上限） [9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万㎡（同比+4%），占比45%（较2024H1降5pcts），二季度占比41%（环比降8.7pcts） [2][12] - 城投托底比例从2022-2024年的50%+高位回落，但仍是土地市场主力，潜在代建需求稳定 [12] 企业战略合作 - 2025H1有7家代建企业签署战略协议，合作覆盖淄博/北京/重庆等6城，政企合作占主流（旭辉建管×佛山政府、绿城管理×重庆大渡口区） [3][14][15] - 合作模式分三类：政企合作（聚焦城市功能提升）、国企资源整合（蓝绿双城×淄博周村城建）、民企跨界（腾云筑科×万物云布局智慧社区） [15][16][17] 代建中标 - 2025H1中标项目260个（同比+8%），其中国资项目占比82%（较Q1降10pcts），二季度147个（环比+30%） [4][23] - 学校类代建项目显著增多，成为企业重点拓展方向 [23] 重点项目案例 - 龙湖龙智造成都西璟台项目提前40天交付，到访交付率95.94%，通过190处设计优化使住宅去化率超90%，总销售额5.04亿元 [20][21] - 成本控制采用双轨策略，工期缩短至443天并实现"交房即交证"，月均到访量达1000组 [21]