房地产市场供需结构变化 - 全国住房总量超过6亿栋 可容纳30亿人口 远超当前14亿人口需求 [1] - 00后人口较90后减少4700万 00后至10后人口总数较80后至90后减少1.1亿 [1] - 城镇化率提升导致新增购房需求显著减少 2026年全国小学生人数预计减少263万 [2] 房价表现与区域分化 - 东北鹤岗等地房产价格跌至谷底 几万元可购置一套住宅 [1] - 深圳上海等一线城市房价普遍下滑约30% 南山科技园次新房价格大幅下跌 [1] - 二三线城市房价跌幅可能放缓 一线城市房价收入比高达40以上 下跌速度可能加快 [4] 政策与市场机制调整 - 保障房和商品房双轨制建立 未来五年计划推出600万套保障房 [2] - 北京等地保障房租金低于市场价30% 对商品房市场形成分流作用 [2] - 现房销售占比从2020年10.5%大幅上升至2024年26.5% 烂尾楼风险降低 [4] 购房成本与政策环境 - 房贷利率持续下行 目前已跌破3% 未来仍有下降空间 [4] - 一线城市限购政策逐步放开 上海深圳已调整非核心区域限购 [4] - 核心区域限购政策预计下半年松动 [4] 市场供需与购房心态 - 2025年全国百城二手房市场挂牌量突破300万套 [4] - 90后购房意愿明显降低 市场从卖方市场转变为买方市场 [4] - 大中城市旧改工作全面提速 上海深圳中心区老旧小区纳入拆迁范围 [4] 潜在投资机会 - 改造老小区位于城市核心地段 配套设施齐全 受养老群体青睐 [6] - 一线城市地铁口次新房租金回报率超过3.5% 表现相对坚挺 [6] - 智能系统完善的新房和次新房可能成为抗跌硬通货 [6] - 新兴区域基础设施完善 房产价格较低但增值潜力巨大 [8]

市场供需格局变化 - 全国住房总量超过6亿栋 可容纳30亿人口 远超当前14亿人口需求 [1] - 00后人口较90后减少4700万 00后至10后人口总数较80后至90后减少1.1亿 [1] - 城镇化率接近70% 新增购房需求显著减少 2026年全国小学生人数预计减少263万 [2] 房价与市场表现 - 深圳上海等一线城市房价普遍下滑约30% 深圳南山科技园次新房价格大幅下跌 [1] - 东北鹤岗阜新等地出现几万元一套房产 [1] - 全国百城二手房市场挂牌量突破300万套 市场从卖方市场转变为买方市场 [4] 政策与制度调整 - 保障房和商品房双轨制建立 未来五年计划推出600万套保障房 [2] - 北京等地保障房租金低于市场价30% 对商品房市场形成分流 [2] - 一线城市限购政策逐步放开 上海深圳已对非核心区域限购进行调整 [4] 销售模式与产品结构 - 现房销售占比从2020年10.5%大幅上升至2024年26.5% [2] - 期房销售模式逐步退出历史舞台 购房者面临烂尾楼风险大幅降低 [2] - 大中城市旧改工作全面提速 上海深圳等一线城市中心区老旧小区纳入拆迁范围 [4] 金融与成本因素 - 房贷利率持续下行并跌破3% 未来仍有进一步下降空间 [4] - 购房成本持续降低 租金回报率超过3.5%的优质房产表现坚挺 [4][6] 购房者行为变化 - 90后购房意愿明显降低 宁愿租房十年也不愿接手高价房 [4] - 购房心态发生根本转变 重新审视购房必要性 [4] - 养老群体青睐经过改造的老小区 核心区域优质房产受关注 [6] 未来投资机会 - 核心区域优质房产如一线城市地铁口次新房 租金回报率超过3.5% [6] - 配置好的智能系统完善的新房和次新房 可能成为抗跌硬通货 [6] - 经过改造的老小区位于城市核心地段 周边配套设施齐全 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 今年上半年经济数据“冷热不均”，出口有韧性但下半年抢出口力度料减弱，社零超预期增长有隐忧，房地产投资跌幅扩大，物价企稳尚需时日 [4][5] - 消费率偏低且结构存在短板，需供需两端协同发力破解消费难题，消费政策重心或向服务消费领域倾斜 [33][39][44] - 房地产需关注城市更新资金增量支持和适配融资制度出台，基建投资结构将延续分化，预估全年基建增长7.0%左右 [53][66][73] - 物价企稳需扩大有效需求，央行将实施适度宽松货币政策营造良好货币金融环境 [76] 根据相关目录分别进行总结 出口有哪些新变化 - 抢出口力度减弱，5月新出口PMI订单中枢下移、生产边际回落，4月出口交货值大幅回落使“抢出口”支撑下降 [4] - 5月按美元计出口同比增长4.8%，进口下降3.4%；按人民币计出口同比增长6.3%，进口同比减少2.1%；对美、印出口减少，对英、欧盟出口增加；劳动密集型商品出口多数负增长，服装和玩具出口额回升 [13] - 出口交货值同比明显下滑，新出口订单动能减弱，5月制造业PMI为49.5，较上月上升0.5个百分点，新出口订单指数回升但中枢下移 [18][22] 政策还有哪些期待 消费政策 - 近一年出台较多促消费政策，体现消费潜力有待释放，但中国消费率偏低且结构存在短板 [26][31][39] - 《提振消费专项行动》供需两端协同发力，包括城乡居民增收、消费能力保障、服务消费提质等多项行动 [44] - 《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》加强基础金融服务，从供给和需求两端强化金融服务，消费政策重心或向服务消费领域倾斜 [49][52] 房地产政策 - 4月政治局会议提出加力实施城市更新行动，关注城市更新资金增量支持和适配融资制度出台 [5][53] - 政策推进商品房预售制向现房销售过渡，现房销售使房企资金回笼滞后，土地成交量价承压 [59][63] 基建政策 - 1 - 5月基建投资同比增长5.6%，若土储专项债规模增加，投向传统基建领域资金或少于2024年 [64] - 基建投资结构将延续分化，中央主导的铁路和水路有发力空间，运河建设投资空间大 [66][70] - 预估全年基建增长7.0%左右，水利投资有望保持较高景气度 [73] 物价能否企稳回升 - 物价企稳尚需时日，货币对物价作用取决于供需对比，增加货币供给在侧重投资和供给的模式下难使物价回升 [5][76] - 提振物价关键在于扩大有效需求，央行将实施适度宽松货币政策营造良好货币金融环境 [76] - 上半年翘尾因素拖累PPI表现 [80]

现房销售政策推进 - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件 [1][4] - 中央政策层面明确将"有力有序推行现房销售"列为2025年重点工作 [3] - 各地试点主要采取三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [4][5][6] - 配套支持政策包括融资倾斜、利率优惠、税费减免等 [6] 现房销售对房企影响 - 资金压力增大，融资模式需变革，要求更高自有资金流动性 [9] - 开发周期拉长，周转速度放缓，倒逼房企注重产品品质 [9] - 加速行业整合，中小房企生存压力加大，大型房企市场份额扩大 [9] - 房企加快轻资产转型，代建业务比重提升，已有超100家房企参与代建 [11] 代建行业变化 - 住宅类代建比重持续提升，一线城市渗透率有望从1.25%快速攀升 [11][17] - 城投拿地总量下滑但占比稳定，30%城投预售地块开工率有望恢复 [13][16] - "小股操盘"模式占比提升，代建企业需应对资金压力和支付规则重构 [20] - 代建行业竞争加剧，头部企业与中型企业分化明显 [21] 区域市场分化 - 一线城市代建渗透率长期低于1%，现房模式下有望快速提升 [17] - 核心二线城市如杭州、成都代建渗透率仍具上行空间 [17] - 三四线城市代建市场承压，但城投存量土储规模庞大 [17] 商业模式调整 - 房企投资与开发职能可能剥离，重资产业务收缩 [11] - 合作拿地、联合开发及代建服务比例上升 [11] - 代建费支付节点需与工程进度挂钩，降低与营销回款关联度 [20]

政策内容 - 河南信阳拟在中心城区推行现房销售 新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1] - 新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可 [1] - 已取得施工许可证的项目需满足"开发资金达总投资25%"或"工程进度达二分之一"才能申报预售 并需提供施工图片、发票等凭证 [2] 行业影响 - 现房销售模式可避免期房销售中"货不对板"和烂尾风险 提升购房权益保障 [1][2] - 房企需更注重项目规划、设计和施工品质 推动产品升级 [2] - 库存量大的地区试点现房销售有助于控制供应规模 改善供需结构 加快库存去化 [2] - 现房销售对工程质量提出更高要求 促进行业高质量发展 [2] 房企影响 - 现房销售模式下房企销售回款周期延长 资金压力增大 [3] - 拿地时需更谨慎评估财务测算 把握性价比 [1] - 金融机构对房企资金要求提升 需强化金融支持力度 [3] 试点趋势 - 2022年末以来全国30余省市出台现房销售政策 合肥、郑州、长沙等地开展试点 [3] - 多地配套支持政策包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [3] - 建议优先在库存大的城市试点现房销售 逐步实现期房向现房销售转型 [4]

纪要涉及的公司 保利发展、保利地产、保利置业 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：2025 年 4 月签约金额 246 亿元，同比降 25%，1 - 4 月累计签约 877 亿元，同比降 9%，销售权益比 78% [4] - **认购表现**：2025 年 4 月认购集中于 38 个核心城市，占比 91%，一二线占比约 80%，增量项目 4 月销售占比 61%，1 - 4 月累计 64%，上海和广州分别贡献 27 亿和 40 亿，北京、成都和三亚各约 10 亿 [2][5] - **推货情况**：2025 年 4 月推货规模同比大降，新开项目减少致整体减少，全月推货 190 亿，最后五天 100 亿，占 56%，为五一销售准备 [6][7] - **去化率表现**：2025 年 4 月一线城市去化率 45%，二三线 35% - 40%，广州 ST 中南、上海保利外滩峰、成都花照天郡、三亚保利天郡等项目表现良好 [8] - **来访情况**：2025 年 4 月来访结构消退，周均约 4.2 万组，环比降 20%，同比降四成，受清明和市场调控影响，前 50 个明星项目贡献 50%来访，高于去年 [9] - **五一市场表现**：五一来访降两到三成，但认购金额与去年持平，得益于转化率提升和四月底去化 [10] - **拓展情况**：2025 年 4 月披露四个拓展项目，面积 45 万平，同比增 400%以上，金额 128 亿，均为全资；1 - 4 月累计 15 个，面积 146 万平，金额 308 亿，权益比例 82%创新高 [11] - **拿地情况**：2025 年 1 - 4 月拿地金额 308 亿，投资强度约签约金额 35%，较 2024 年高 14 个百分点，有信心完成全年 1000 亿投资目标，已实现约 400 亿 [12] - **融资成本情况**：截至 2025 年 4 月底，综合有息负债成本降至 2.96%，新增 2.8%，开发贷平均 2.8%，政策调整或降按揭和公积金贷款利率，利于资金回笼 [13][14] - **市场热度及推盘结构看法**：4 月来访下降是小阳春后回落和主力在售项目减少导致，转化率提升价格平稳使五一表现好，预计 5、6 月市场热度回升，多个新项目开盘 [15] - **房地产政策展望**：国新办系列政策如降准、利率下调等对行业积极，流动性释放是复苏基础，公积金利率下调表明商贷有下降空间，再贷款贴息降低促进保障性住房收购，现房销售试点需配套融资政策 [16] - **现房销售模式影响**：推动行业从“三高”模式转向强调品质和实景销售模式，要求房企具备更高综合能力，项目操盘逻辑和解题思路变化 [17][18] - **应对现房销售挑战措施**：已在三亚准备，建立快建体系，从拿地到竣工最快 12 个月，2025 年 3 月推广至多城市试点，约 40 个项目进行试点 [19] - **拿地分工情况**：保利集团内部以保利发展为主开发，仅深圳等少数城市由保利置业负责 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 现房销售对项目 LR 和毛利率具体影响未详细测算，但认为快速建造体系铺开后影响可控，该体系将传统串联施工改并联，提高工艺穿插和专业线配合，缩短建设周期 [20]